Mál nr. 21/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 21/2015
Endurgreiðsla tryggingarfjár: Þrif við lok leigutíma.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. júní 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 1. júlí 2015, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. júlí 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 31. ágúst 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 22. ágúst 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Fyrirliggjandi er ótímabundinn leigusamningur frá 1. september 2012 en leigutíma lauk 5. apríl 2015. Ágreiningur er um ástand hins leigða við lok leigutíma en gagnaðili heldur eftir tryggingarfé á þeirri forsendu að því hafi verið ábótavant.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 57.000 kr. auk vaxta, eða samtals fjárhæð 60.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ekki endurgreitt álitsbeiðanda tryggingarfé sem hann hafi greitt í upphafi leigutíma. Álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni 5. apríl 2015 og því séu liðnir tveir mánuðir án endurgreiðslu.
Álitsbeiðandi segir að í aðdraganda þess að hann hafi flutt út hafi gagnaðili alltaf vikið sér undan því að skoða íbúðina til að sannreyna að við hana væri skilið eins og gert hafi verið ráð fyrir og samið um. Gagnaðili búi í sama húsi, á neðri hæð. Frágangur hafi verið hefðbundinn, íbúðin tæmd og þrifin. Vegna háttarlags gagnaðila hafi álitsbeiðandi ekki greitt leigu síðustu vikurnar þar sem stefnt hafi í að gagnaðili hafi ætlað að hafa af honum tryggingarféð. Svo hafi virst sem gagnaðili hafi ætlað að bera fyrir sig órökstuddar ástæður fyrir því að halda eftir tryggingarfénu eða svara ekki formlegum fyrirspurnum um endurgreiðslu.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi sagt leigusamningi upp þegar dóttir hans og tengdasonur hafi lýst yfir áhuga á að leigja íbúðina. Leigusamningi hafi því einfaldlega verið sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Álitsbeiðandi hafi þegar látið í veðri vaka að hann myndi vilja nýta hluta af páskafríinu til að flytja og talað um að flytja til útlanda. Gagnaðili hafi óskað eftir dagsetningu vegna þessa til upplýsinga fyrir nýja leigjendur og álitsbeiðandi tekið vel í það og sagt að leigutíma myndi ljúka 5. apríl 2015.
Álitsbeiðandi hafi í eitt skipti nefnt við gagnaðili hvort hann myndi vilja skoða íbúðina en þá hafi álitsbeiðandi ekki verið fluttur út og gagnaðili ekki haft tíma. Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda að hann myndi skoða íbúðina þegar hann væri fluttur út. Hann hafi gert það, en þó ekki fyrr en nokkrum dögum síðar eða eftir að nýir leigjendur höfðu greint frá slæmri umgengni í íbúðinni. Engu hafi verið logið með það.
Rétt sé að þörf sé fyrir viðhald á húsinu en íbúðin hafi þó verið í lagi. Álitsbeiðandi hafi aldrei beðið um úttekt og gagnaðili ekki boðið hana. Álitsbeiðandi hafi ekki skilað íbúðinni hreinni. Gagnaðila hafi sárnað það og þess vegna sagt álitsbeiðanda að hann myndi taka þann tíma sem hann þyrfti til að athuga kostnað með þrif og láta á það reyna hvort honum væri stætt á því að láta gagnaðila greiða fyrir þrifin. Gagnaðili sé í raun engu nær um það, en þjónusta hafi verið keypt vegna þrifa á eldhúsi, baðherbergi, stigapalli og stigagangi sem hafi tilheyrt íbúðinni. Nýir leigjendur hafi ekki getað flutt inn við þessar aðstæður en í dag sé ekki hægt að sýna fram á neitt. Ekki sé til kvittun fyrir umræddum þrifum.
Að þessu loknu hafi gagnaðili ekki aðhafst frekar og vonast til að álitsbeiðandi myndi sjá af sér og láta gott heita. Það hafi ekki gerst. Álitsbeiðandi hafi sakað gagnaðila um þjófnað með smáskilaboðum og heimtað greiðslu með vöxtum. Gagnaðila hafi aftur sárnað og rifjað upp fyrir álitsbeiðanda að frá upphafi leigutíma hafi hann ítrekað ekki staðið í skilum með leigugreiðslur á gjalddaga og greitt þær eftir upphaf mánaðar. Oft hafi hann tvískipt greiðslunum og í verstu tilfellum greitt leigu í lok mánaðar. Frá upphafi leigutíma hafi gagnaðili sýnt langlundargeð og skilning vegna þessa. Það hafi aðeins verið undir lokin, þegar staða gagnaðila hafi versnað, sem hann hafi áskilið sér rétt til riftunar leigusamnings ef álitsbeiðandi myndi ekki standa í skilum með leigugreiðslur. Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda að hann myndi leita eftir bankaútskriftum vegna leigutímabilsins og yfirfara vanskil leigugreiðslna og fá útreikning á því fjárhagslega tjóni sem gagnaðili hafi orðið fyrir vegna vanskila. Gagnaðili hafi ekki látið verða af þessu og vonað að þessi vitleysa myndi hverfa. Þrátt fyrir að gagnaðili eigi eftir að reikna þetta út, þá efist hann ekki um að eftir þennan langa leigutíma geti sú tala orðið dramatísk. Þá sé útreikningurinn erfiður. Allir hljóti þó að sjá að þegar leiga sé ekki greidd á réttum tíma jafn oft og raun beri vitni sé tjón og streita sem felist í því að geta ekki greitt reikninga á gjalddaga og/eða náð bestu mögulegu kjörum á flugfarmiðum til dæmis.
Að lokum segir að ef álitsbeiðandi ætli að hanga eins og hundur á roði með þessa peninga sem hann telji sig eiga hjá gagnaðila, þá muni hann láta reikna út þessa töpuðu fjármuni vegna samskipta við hann. Gagnaðili óskar álits kærunefndar á því hvort hann eigi kröfu á hendur álitsbeiðanda vegna vanskila á leigugreiðslum, sbr. framangreint.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann telji að ástæðulaust hafi verið af hálfu gagnaðila að telja til flest þau atriði sem komi fram í greinargerð þar sem aðalatriðið snúist um að orð séu gegn orði um það hvort þrif hafi verið ásættanleg. Ekkert hafi komið fram í máli gagnaðila um ástæður þess að hann hafi ekki skoðað íbúðina fyrir og við flutning álitsbeiðanda, nema að hann hafi aldrei haft tíma. Þá sé ekkert sem skýri hvers vegna gagnaðili hafi ekki tekið myndir af meintum óþrifnaði til að styðja mál hans, hvers vegna hann hafi ekki kvartað undan óþrifnaði frá desember 2009 og í hverju kostnaður við þrif hafi legið, en auk þess telur álitsbeiðandi það styðja staðreyndir málsins um ástand íbúðarinnar að þegar hafi verið farið í verulegar endurbætur við komu nýrra eigenda.
Gagnaðili hafi verið upplýstur um að vegna mistaka póstþjónustu hafi ýmsum frágangsmálum seinkað í tengslum við samningslok og biðpóst þar sem álitsbeiðandi hafi dvalið erlendis um tíma. Allur frágangur af hálfu álitsbeiðanda hafi verið samkvæmt leigusamningi, lögum og góðum viðskiptaháttum.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigutíma. Samkvæmt leigusamningi greiddi álitsbeiðandi gagnaðila 100.000 kr. í tryggingarfé í upphafi leigutíma. Álitsbeiðandi krafði gagnaðila um endurgreiðslu hluta tryggingarfjárins að fjárhæð 57.000 kr. auk vaxta en gagnaðili neitaði endurgreiðslu.
Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutíma og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti.
Álitsbeiðandi segir að hann hafi ekki greitt leigu fyrir síðustu vikur leigutímans og gerir ekki athugasemdir við að gagnaðili haldi eftir hluta af tryggingarfénu sem nemur þeirri fjárhæð. Hins vegar fer álitsbeiðandi fram á að fá endurgreiddan þann hluta tryggingarfjárins sem gagnaðili heldur eftir á þeirri forsendu að hann hafi þurft að greiða fyrir þrif á íbúðinni þar sem álitsbeiðandi hafi ekki skilað íbúðinni hreinni við lok leigutíma. Álitsbeiðandi fer fram á endurgreiðslu að fjárhæð 57.000 kr. auk vaxta.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir því ástandi, sem gagnaðili hefur lýst, á húsnæðinu við lok leigutíma og því ekki unnt að fallast á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir tryggingarfénu vegna þrifa á hinu leigða.
Að framangreindu virtu telur kærunefnd að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 57.000 kr. auk verðbóta, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga en samkvæmt því ber tryggingarfé í vörslu leigusala ekki vexti en skal vera verðtryggt.
Þá hefur gagnaðili gert kröfu um í máli þessu að viðurkennt verði að honum sé heimilt að krefja álitsbeiðanda um dráttarvexti vegna leigugreiðslna sem bárust eftir gjalddaga. Samkvæmt leigusamningi var gjalddagi leigunnar fyrsti dagur hvers mánaðar. Gagnaðili greinir frá því að ítrekað hafi leigugreiðslur borist eftir gjalddaga og í versta falli í lok mánaðar. Um dráttarvexti af húsaleigu er fjallað í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga þar sem segir að hafi leigjandi ekki gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga sé leigusala rétt að krefjast dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Krafa gagnaðila þar um er þó ekki tæk til efnismeðferðar fyrir nefndinni enda ekki studd gögnum og dagsetningar á greiðslum liggja ekki fyrir. Þess ber þó að geta að krafa gagnaðila um dráttarvexti á leigugreiðslur virðist ekki hafa verið höfð uppi af hans hálfu innan tveggja mánaða frests 4. mgr. 40. gr. laganna svo ekki er unnt að draga hina óskilgreindu fjárhæð frá tryggingarfénu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 57.000 kr. ásamt verðbótum.
Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt á bótum vegna leigugreiðslna sem bárust frá álitsbeiðanda eftir gjalddaga.
Reykjavík, 31. ágúst 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson