Mál nr. 22/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 22/2015
Dýrahald: Páfagaukur. Ónæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. júní 2015, beindu A og B, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 2. júlí 2015, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 7. júlí 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. ágúst 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D. Aðilar eru eigendur íbúða í húsinu en önnur álitsbeiðenda er leigjandi íbúðar. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að vera með páfagauk í íbúð hans.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að vera með páfagauk í íbúð hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um hávaða sem stafi frá páfagauki. Um sé að ræða skerandi hátíðnihljóð sem komi frá stórum páfagauk í íbúð gagnaðila. Eigendur hússins hafi rætt við gagnaðila um hávaðann í eitt ár án árangurs. Páfagaukurinn skræki í margar klukkustundir í einu, allt upp í sex klukkustundir. Það valdi miklu ónæði. Hávaðinn sé alla daga.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi fengið umræddan páfagauk í maí 2009 og enginn hafi kvartað undan honum fyrr en annar álitsbeiðenda hafi byrjað á því síðastliðið sumar. Það hafi komið gagnaðila á óvart þar sem hann hafi verið búinn að spyrja marga íbúa hússins hvort þeir heyrðu í fuglinum en enginn hafi virst heyra í honum. Vissulega berist hljóð frá fuglinum eins og flestum öðrum gæludýrum. Yfirleitt komi bara eitt og eitt garg með töluvert löngum tíma á milli en gagnaðili hafi aldrei upplifað að fuglinn gargi í margar klukkustundir.
Eftir að kvörtun hafi borist frá öðrum álitsbeiðenda hafi gagnaðili reynt ýmislegt til að koma í veg fyrir að fuglinn gargi. Bæði hafi hann prófað að skipta um búr og staði fyrir búrið innan íbúðar hans. Þá hafi fuglinn virst garga meira hverfi gagnaðili úr augnsýn þannig að núorðið taki hann fuglinn alltaf með þegar hann fari í sturtu og á salerni. Einnig sofi fuglinn hjá gagnaðila til þess að hann valdi ekki ónæði á morgnana. Það hafi þó borið töluvert á því nýlega að þung fótatök berist frá íbúð fyrir ofan íbúð hans fyrir klukkan sjö á morgnana sem veki gagnaðila og geri fuglinn órólegan.
Með hliðsjón af framangreindu telur gagnaðili að hann hafi gert allt sem í valdi hans standi til að takmarka hávaða frá fuglinum enda vilji hann eiga góð samskipti við nágranna. Búsetu í fjölbýlishúsi fylgi alltaf eitthvað ónæði hvort sem það sé af völdum manna eða dýra. Gagnaðili telur að ónæði af fuglinum sé ekki meira en gengur og gerist og ekki sé röskun á svefnfriði á nóttunni vegna hans, sbr. 2. tölul. 3. mgr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Að lokum telur gagnaðili rétt að benda á að skv. 33. gr. laga um fjöleignarhús sé hunda- og kattahald háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang. Ekki sé minnst á önnur gæludýr. Af því megi ráða að ekki þurfi samþykki fyrir öðrum dýrum. Þá styðji álit kærunefndar húsamála í máli nr. 21/2009 þá niðurstöðu.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í 1. gr. reglna hússins segi: „[Í]búum er skylt að ganga þrifalega og hljóðlega um íbúðir og raska ekki að óþörfu frið og ró í húsinu.. gæta þess að valda öðrum íbúum hússins sem minnstu ónæði og óþægindum….“ Formaður húsfélagsins hafi spurt eigendur hvort gagnaðili hafi kannað hjá þeim hvort hávaði kæmi frá fuglinum en enginn hafi kannast við slíka umleitan. Þegar fuglinn hafi komið í húsið í maí 2009 hafi heyrnarskert kona búið fyrir ofan gagnaðila þannig að hún hafi ekki heyrt neinn hávaða. Álitsbeiðendur hafi ítrekað kvartað við gagnaðila en gefist upp á því.
Álitsbeiðendur telja ekki óeðlilegt að gagnaðili hafi ekki upplifað hávaða í fuglinum í marga klukkutíma samfellt þar sem dýr hagi sér yfirleitt ekki þannig þegar eigandi þess sé heima. Fuglinn sé þar engin undantekning. Hann láti vel í sér heyra þegar gagnaðili sé að heiman, sem sé oftast. Reyndar láti hann einnig mjög vel í sér heyra þegar gagnaðili sé heima þrátt fyrir að hann vilji ekki fallast á það. Hins vegar sé hægt að treysta því að ekki stafi hávaði frá fuglinum frá miðnætti til kl. 5:00.
Álitsbeiðendur telja ótrúverðugt að nýlega hafi borist þung fótatök frá íbúð fyrir ofan íbúð gagnaðila snemma á morgnana nema hann telja umgang frá barni og móður þess vera þannig, en þau séu reyndar aldrei komin á fætur á þessum tíma.
Að lokum segir að rétt sé hjá gagnaðila að búsetu í fjölbýlishúsi fylgi alltaf eitthvað ónæði af völdum manna sem flokkist sem eðlilegur umgangur en alls ekki dýra. Hávaði í dýrum teljist ekki til eðlilegs umgangs. Sérstaklega ekki í tilfelli þar sem einungis sé hægt að yfirgnæfa hávaða í dýrinu með því að kveikja á ryksugu eða hafa háværa tónlist. Þetta sé því algjörlega óásættanlegt, burtséð frá því hvort dýr séu leyfð í húsinu eða ekki. Þá telja álitsbeiðendur ekki skipta máli að önnur þeirra sé leigjandi enda hafi eigandi íbúðarinnar verið búinn að kvarta undan hávaða frá fuglinum fyrir hennar hönd.
III. Forsendur
Í gögnum málsins kemur fram að annar álitsbeiðenda, A, sé leigjandi í húsinu. Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum óskað álits nefndarinnar. Að því virtu að A er ekki eigandi í húsinu getur hún ekki orðið aðili að máli þessu.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er eiganda skylt að haga afnotum og hagnýtingu séreignar sinnar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er að eðlilegt þykir í sambærilegum húsum, sbr. einnig 3. tölul. 13. gr. laganna.
Fullyrt er af hálfu álitsbeiðenda að páfagaukur gagnaðila valdi miklu ónæði þar sem hann gargi ítrekað samfleytt í margar klukkustundir á öllum stundum nema á milli kl. 00:00 og 5:00. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf húsfélagsins til gagnaðila vegna hávaða frá páfagauknum. Í bréfinu segir að á húsfundi 3. september 2014 hafi komið fram kvartanir vegna umrædds hávaða. Óskað var eftir því við gagnaðila að hann myndi taka það til athugunar og segir að hávaðinn hafi valdið miklu ónæði í íbúðum í kring.
Í 74. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, meðal annars ákvæði um sambýlishætti. Í 3. mgr. þeirrar lagagreinar eru í sjö töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu meðal annars fjalla um. Ljóst er að í reglum þessum felast takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda, bæði á séreign og sameign, sem leiðir af búsetu í fjölbýlishúsi og almennum reglum nábýlisréttar, sbr. einnig 3. mgr. 57. gr. laganna. Í húsreglum fyrir E er að finna almennt ákvæði um að íbúum sé óheimilt að raska að óþörfu friði og ró í húsinu. Einnig að íbúar skuli jafnan gæta þess að valda öðrum íbúum hússins sem minnstu ónæði og óþægindum og taka fullt tillit til sambýlisfólks síns í allri umgengni. Ákvæði 7. gr. húsreglnanna leggur bann við hunda- og kattahaldi í húsinu en ekki minnst á önnur gæludýr.
Í 10. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr. Gæludýrahald, innan eðlilegra marka, verður að teljast hluti af daglegu lífi manna í híbýlum sínum. Af gögnum málsins verður ráðið að nokkuð ónæði stafi af umræddum páfagauk a.m.k. í tilviki einhverra íbúa. Krafa álitsbeiðanda felur hins vegar í sér að hann verði fjarlægður endanlega úr íbúð gagnaðila. Það er álit kærunefndar hvað sem umræddri truflun af völdum páfagauksins líður þá fæli algert bann við því að hann sé haldinn í íbúð gagnaðila í sér slíka skerðingu á umráða- og afnotarétti eiganda séreignar að því verði ekki við komið nema með samþykki allra eigenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að hafa páfagauk í íbúð sinni.
Reykjavík, 19. ágúst 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir