Mál nr. 41/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 41/2014
Hagnýting sameignar: Trampólín.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. ágúst 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. ágúst 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. september 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. október 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsin C og D. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð í C Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að láta trampólín standa á sameiginlegri lóð húsanna án samþykkis húsfundar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að láta trampólín standa á lóð hússins C án þess að samþykki eigenda á húsfundi þurfi til.
Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðili sé ekki til þess bær að taka ákvarðanir um hvort trampólínið standi á lóðinni.
Til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði að einungis þurfi samþykki einfalds meiri hluta eigenda í báðum húsum
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi óformlega leitað til stjórnar húsfélagsins D eftir leyfi til að láta standa trampólín við vesturhlið hússins. Stjórn húsfélagsins D hafi ekki sett sig á móti því en beiðnin hafi ekki verið lögð fyrir húsfund til samþykktar.
Álitsbeiðandi hafi sett upp trampólín 1. júní 2014 og sé það staðsett við vesturhliðina, beint fyrir utan stofuglugga og pall álitsbeiðanda sem eigi íbúð á fyrstu hæð hússins. Samdægurs hafi fulltrúi úr stjórn húsfélagsins E óformlega rætt við stjórnarmeðlim húsfélagsins D og krafist þess að rætt yrði við álitsbeiðanda um að fjarlægja trampólínið tafarlaust. Einhverjum dögum síðar hafi verið rætt við álitsbeiðanda sem hafi ekki fallist á það og í kjölfarið hafi borist ódagsett bréf frá B. Í bréfinu sé þess krafist að trampólínið yrði tekið og rökin tilgreind „fok og slysahætta“. Jafnframt sé í bréfinu bent á að ekki hafi verið beðið formlega um leyfi til að staðsetja trampólínið á viðkomandi stað en það beri að gera lögum samkvæmt. Loks komi fram í bréfinu að samþykki allra eigenda í báðum húsum þurfi til að koma ef setja eigi upp leiktæki á lóðinni.
Í fyrsta lagi mótmælir álitsbeiðandi því að fok og slysahætta stafi af trampólíninu. Í kringum það sé öryggisnet og þegar spáð hafi verið meiriháttar roki hafi verið hengdir átta 25 lítra vatnsdunkar til að koma í veg fyrir að það fjúki. Þegar veður hafi verið sem verst í sumar hafi öryggisnetið einnig verið tekið niður til að draga úr fokhættu. Álitsbeiðandi hafi með þessum aðgerðum sýnt fram á að fokhætta sé ekki fyrir hendi, þrátt fyrir aftakaveður í sumar. Hvað slysahættu varði þá sé vel fylgst með börnum sem leiki á trampólíninu og aldrei hafi börn verið að leik eftir kl. 22:00 á kvöldin.
Í öðru lagi mótmælir álitsbeiðandi því að það beri að sækja formlega um leyfi til að staðsetja trampólínið samkvæmt lögum. Engin lög mæli fyrir um slíkt, enda hafi B ekki vísað til tiltekinna laga máli sínu til stuðnings.
Í þriðja og síðasta lagi mótmælir álitsbeiðandi því að samþykki allra eigenda í báðum húsum þurfi til að koma ef setja eigi leiktæki upp á lóðinni, enda sé ekki um varanlegt leiktæki að ræða í sameign allra í húsinu, sbr. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, heldur dót í einkaeign sem sé ekki varanlega sett upp heldur sé ætlað að standa að sumarlagi á lóðinni, börnum álitsbeiðanda sem og öðrum börnum fjöleignarhúsunum tveimur til afnota. Með því að heimila eingöngu börnum í húsunum báðum afnot hafi þannig verið að sporna við of mikilli notkun trampólínsins. Þá sé hér ekki um varanlega breytingu á lóð að ræða heldur tímabundið dót á lóð sem hafi þann tilgang einan að gleðja börn.
Loks beri að geta þess að trampólínið muni eingöngu standa yfir sumartímann.
Í greinargerð gagnaðila segir að það sé álit gagnaðila að leyfi hans, sem samanstandi af eigendum íbúða í báðum húsum C og D, þurfi fyrir staðsetningu trampólínsins. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki sótt um leyfi fyrir trampólíninu telji gagnaðili að hún hafi ekki heimild fyrir því og að henni beri því að fjarlægja það.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að fallist kærunefnd á að samþykki einfalds meiri hluta, 2/3 hluta eða allra eigenda þurfi til að leyfa trampólíninu að standa á lóðinni þá krefjist álitsbeiðandi viðurkenningar á því að gagnaðila beri að halda einn sameiginlegan húsfund með eigendum beggja húsanna þar sem þetta yrði lagt fram og tekin ákvörðun, ekki einn fundur í hvoru húsi.
III. Forsendur
Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 30. ágúst 2002, er sameiginleg lóð fyrir bæði húsin. Í máli þessu er deilt um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að láta trampólín standa á lóðinni yfir sumartímann án samþykkis húsfundar. Trampólínið er staðsett við íbúð álitsbeiðanda á fyrstu hæð.
Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar sameiginlegrar lóðar meðal annars. Í 2. mgr. segir að sá réttur nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögunum, samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Samkvæmt 3. mgr. hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar. Þannig er eigendum tryggður réttur til að nýta sameignina óháð eignarhluta en kærunefnd telur að innan þess réttar felist m.a. leikir barna á lóðum fjöleignarhúsa. Hins vegar er sérhverjum eiganda skylt að taka sanngjarnt tillit til annarra eigenda og fara í hvívetna eftir ákvörðunum húsfélags um afnot sameignar, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili telur að samþykki allra sé þörf fyrir uppsetningu trampólínsins á lóðinni.
Í 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Kærunefnd telur að í sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda felist réttur til að nýta sameiginlega lóð á eðlilegan og venjulegan hátt og þarf því almennt ekki samþykki húsfundar fyrir uppsetningu ýmissa hluta fyrir leik barna sem tekin eru fljótlega niður eins og til dæmis gúmmísundlaugar. Öðru máli gegnir um leiktæki sem komið er varanlega fyrir á lóð. Í máli þessu er um að ræða leiktæki fyrir börn sem stendur á sameiginlegri lóð. Leiktækið er í eigu álitsbeiðanda og hefur þann tilgang að börn hússins geti leikið sér á því yfir sumartímann. Leiktækið stendur á lóð í kringum þrjá til fjóra mánuði á ári. Trampólín eru almennt ekki fest varanlega við lóð heldur er unnt að færa þau til eftir þörfum og því verður ekki ráðið að álitsbeiðandi sé að helga sér til einkanota tiltekinn hluta lóðarinnar, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Þá verður heldur ekki ráðið að um sé að ræða aukinn eða sérstakan rétt til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, sbr. 4. mgr. 35. gr. laganna, þar sem unnt er að færa trampólínið og jafnvel fjarlægja það af lóðinni ef svo ber undir.
Kærunefnd telur þó að uppsetning trampólíns á sameiginlegri lóð sé þess eðlis að samþykki húsfundar sé þörf þar sem leiktækið stendur á lóðinni til lengri tíma. Hvergi í lögum um fjöleignarhús er sérstaklega mælt fyrir um hve margir og hve hátt eignarhlutfall þurfi til að samþykkja uppsetningu trampólíns á sameiginlegri lóð og því ber að fara eftir D-lið 1. mgr. 41. gr. laganna, en þar er mælt fyrir um samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Að framangreindu virtu er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að koma fyrir trampólíni á sameiginlegri lóð húsanna án samþykkis eigenda lóðarinnar á löglega boðuðum húsfundi í lóðarfélaginu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að þörf sé fyrir samþykki einfalds meiri hluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi til uppsetningar trampólíns á sameiginlegri lóð.
Reykjavík, 6. október 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir