Mál nr. 15/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 15/2014

Ákvörðunartaka: Svalalokanir. Samþykki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. mars 2014, beindi Húseigendafélagið f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. maí 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. júní 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. júní 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 27 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð að D. Ágreiningur er um ákvarðanatöku um svalalokanir á suðurhlið hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðili geti ekki tekið ákvörðun um að láta loka svölum á íbúð álitsbeiðanda án hennar samþykkis.

II. Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til að loka svölum á kostnað gagnaðila

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ekkert á móti því að aðrir eigendur loki svölum sínum eins og ráðgert sé. Hún setji sig því ekki á móti útlitsbreytingunni sem í framkvæmdinni felist að öðru leyti en því sem snúi að hennar eigin svölum.

Álitsbeiðandi hafi ekki áhuga á að loka sínum svölum. Séu svalirnar hafðar lokaðar hafi það mikil áhrif á hagnýtingu þeirra. Margir telji breytinguna vera til bóta en álitsbeiðandi sé því ósammála. Hún hafi á sínum tíma fest kaup á íbúð með opnum svölum og kjósi að hafa svalirnar opnar áfram. Hún bendi á að svalalokun hafi ekki þau áhrif að draga úr raka á svalagólfi nema svalirnar séu ávallt lokaðar, en svalalokun af því tagi sem ráðgert sé að setja upp sé hægt að hafa um 95% opna, kjósi eigendur það. Álitsbeiðandi vilji ekki hafa svalir sínar lokaðar og telji að ekki sé hægt að þvinga hana til þess. Verði niðurstaðan sú að svalalokun fáist sett upp á svalir hennar verði hún væntanlega höfð opin og muni því ekki hafa teljandi áhrif á viðgerðaþörf svalanna á næstu árum.

Álitsbeiðandi bendir á að kærunefnd hafi áður haft til meðferðar nokkur mál sem varði svalalokanir eða svalaskýli. Greint er frá því að niðurstöður kærunefndar hafi almennt verið á þá leið að samþykki allra þurfi fyrir svalalokunum. Undantekningu sé að finna í máli nr. 27/2011 þar sem samþykki 2/3 hluta var talið nægja fyrir útlitsbreytingu sem svalalokanir fólu í sér. Í málinu hafi komið fram að gert hafi verið ráð fyrir að hver og einn eigandi fyrir sig myndi taka ákvörðun um lokun svala hjá sér og fjármagnað þá framkvæmd og hafi það verið forsenda við ákvarðanatöku um svalalokanir innan húsfélagsins.

Álitsbeiðandi bendir sérstaklega á forsendur og niðurstöðu kærunefndar í máli nr. 85/1998 þar sem segi meðal annars: „Svo sem rakið hefur verið hér að framan var haldinn húsfundur þann 12. nóvember 1997 um lélegt ytra ástand hússins og úrbætur í því sambandi. Fenginn var byggingaiðnfræðingur til að gera úttekt og kostnaðaráætlun um verkið og var skýrsla hans kynnt á húsfundi 30. mars 1998. Í skýrslunni kom fram að þrjár leiðir töldust færar og fólst ein þeirra í því að einangra og klæða útveggi jafnframt því að setja svalaskýli á allar svalir. Sú tillaga var talin tæknilega best í því tilviki sem hér um ræðir og þegar til lengri tíma væri litið. […] Tillaga þess efnis að auk þess að einangra og klæða útveggi þá skuli setja svalaskýli á svalir felur í sér verulega breytingu á útliti hússins frá því sem ráð var fyrir gert í upphafi samkvæmt samþykktum teikningum. Þá felur hún einnig í sér breytingu á hagnýtingu séreignar og raskar hlutfallstölum einstakra eignarhluta. Kærunefnd telur því, með vísan til 1. mgr. 26. gr., 1. mgr. 27. gr. og 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 að samþykki allra þurfi til að samþykka að setja svalaskýli á svalir.“

Álitsbeiðandi telur uppsetningu svalalokana á svalir hennar fela í sér verulega breytingu á hagnýtingu séreignar hennar og telur hún að gagnaðili hafi ekki vald til að taka ákvörðun um slíka breytingu á eign hennar og afnotum af henni án þess að hún samþykki það sjálf. Fyrri kröfu sinni til stuðnings vísi álitsbeiðandi sérstaklega til 2. tölul. 12. gr., 1. mgr. 26. gr., 1. mgr. 27. gr. og 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1996, auk 3. mgr. 57. gr. laganna, þar sem fram komi að húsfélag geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eigenda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiði af ákvæðum laganna og eðli máls.

Þá segir að þess megi geta að álitsbeiðandi hafi fengið verkfræðing til að skoða svalirnar hjá sér með tilliti til leka og lekahættu og hafi niðurstaða þeirrar skoðunar verið sú að hægt væri að verja svalargólfið með frostþolum og flísum eða epoxý-efni. Þetta myndi duga til að koma í veg fyrir leka í gegnum svalargólfið.

Um seinni kröfu álitsbeiðanda sé sérstaklega vísað til 1. mgr. 30. gr., sem og eldri álita kærunefndar sem áður hafi verið vísað til. 

Að lokum segir að samkvæmt skýrslu tiltekins fyrirtækis dagsett 3. apríl 2014 séu tvær leiðir til endurbóta taldar koma til greina. Önnur þeirra geri ráð fyrir að uppsetning svalalokana verði lokið og köldum veggjum breytt í heita. Um þessa leið segi að hún hafi líklega í för með sér mikinn upphafskostnað en mjög lítinn reglubundinn viðhaldskostnað næstu árin eða áratugina. Hins vegar sé talið koma til greina að laga vatnshalla á svölum með einhvers konar múrblöndu og mála yfir með epoxy-málningu, eða svipaðri málningu sem hindri vatnsupptöku steypunnar, þ.e.a.s. að loka yfirborði gólfsins. Þá sé einnig hægt að setja flísar ef þess sé óskað, en þær einar og sér dugi ekki sem sértæk aðgerð sem endurbætur á gólfi. Álitsbeiðandi telji skýrsluna sýna fram á að svalalokun sé ekki eina færa leiðin til að gera við húsið og verja það fyrir frekari skemmdum. Markmiðinu megi ná með öðrum aðferðum. Ekki sé því nauðsynlegt að loka svölum hennar, gegn hennar vilja, með vísan til hagsmuna hússins.

Í greinargerð gagnaðila segir að gerðar séu athugasemdir við rangfærslu í málatilbúnaði álitsbeiðanda þar sem farið sé rangt með staðreyndir um atriði sem verulegu máli skipti. Þar segi að tiltekið fyrirtæki hafi verið fengið til að gera aðra skýrslu, dagsetta í mars 2011, en þar séu kynntar tvær viðgerðartillögur og geri sú fyrri ráð fyrir að dúkur verði lagður á svalargólf, skemmd handrið endursteypt og svalaveggir klæddir, en sú síðari geri ráð fyrir svalalokunum. Þessa staðhæfingu telur gagnaðili ranga. Í umræddri skýrslu segi orðrétt: „[…] viðraði þá hugmynd á fundi með íbúum síðastliðið vor að til greina kæmi að leggja dúk á svalagólf og spara þannig kostnað við endursteypu svala og hliðarveggja að einhverju leiti. Við nánari skoðun kom í ljós að ekki veður hjá því komist að endursteypa verstu svalagólfin og aðliggjandi hliðarveggi ef vel á að vera, þar með er þessi lausn ekki lengur fær að mati […] og í raun óhagkvæm þar sem hún kallar einnig á dýrari framtíðarviðhald.“ Gagnaðili segir að alveg ljóst sé að í þessari seinni skýrslu sé það niðurstaða fyrirtækisins að fyrri lausn um dúkalögn og viðgerðir á svölum sé ekki lengur talin fær og því sé aðeins ein tillaga eftir um úrbætur, sú að loka svölum. Til styrktar þeirri niðurstöðu vísist jafnframt í aðra skýrslu tiltekins fyrirtækis frá mars 2013.

Gagnaðili greinir frá því að á aðalfundi þann 10. október 2011 hafi verið samþykkt að fela stjórn félagsins að láta fara fram útboð á viðhaldsaðgerðum samkvæmt niðurstöðu ástandsskýrslu tiltekins fyrirtækis frá júní 2010. Jafnframt komi fram að á fundinum hafi verið farið yfir seinni skýrslu fyrirtækisins frá árinu 2011 og liggi því fyrir að fundarmönnum hafi verið kynnt sú niðurstaða þess að sú lausn að dúkleggja og gera við svalir væri ekki lengur talin fær. Fundarmönnum hafi því mátt vera ljóst að sú lausn sem um væri að ræða fæli í sér svalalokanir samkvæmt tillögu fyrirtækisins. Tillaga um útboð verksins hafi verið samþykkt samhljóða en álitsbeiðandi hafi verið meðal fundarmanna á þessum fundi.

Á húsfundi þann 6. nóvember 2012 hafi verið samþykkt uppsetning svalalokana á suðurhlið hússins og að kostnaði við uppsetningu yrði skipt hlutfallslega miðað við eignarhluta. Jafnframt hafi verið samþykkt að taka fyrirliggjandi tilboði í viðhaldsframkvæmdir, þar með taldar svalalokanir, með fyrirvara um nánari athugun annarra tilboða. Álitsbeiðandi hafi ekki verið á umræddum fundi og taki fram í álitsbeiðni að henni hafi ekki mátt vera ljóst af fundarboði að fyrirhugað hafi verið að setja upp svalalokanir á allar svalir óháð afstöðu eigenda og hefði hún eflaust sent umboðsmann fyrir sig á fundinn ef henni hefði verið þetta ljóst. Gagnaðili segir að í fylgiskjali með fundarboði þar sem boðað hafi verið til fundarins hafi verið vísað til samþykktar síðasta húsfundar um að bjóða út endurnýjanir glugga á norðurhlið og smíði svalalokana á suðurhlið. Þá séu í fylgiskjalinu tillögur um að samþykkja uppsetningu svalalokana á suðurhlið og það sé skoðun gagnaðila að álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst af fylgiskjalinu og af umfjöllun á fyrri fundi að til stæði að ákveða að loka svölum á suðurhlið og að sú framkvæmd væri liður í sameiginlegu viðhaldi hússins og að kostnaði af framkvæmdinni yrði skipt hlutfallslega miðað við eignarhluta.

Gagnaðili telur að ef fallist yrði á að fundarboð hafi ekki með skýrum hætti borið með sér hvað til stæði að ákveða á fundinum megi jafna því við þá stöðu sem lýst sé í 40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fjallað sé um úrræði eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsi sé hann ekki hafður með í ráðum. Þar komi fram að til að eigandi geti neitað að taka þátt í kostnaði við sameiginlega framkvæmd sem ákveðin hafi verið án þess að hann sé hafður með í ráðum verði hann að hafa uppi andmæli um það án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 40. gr. laganna. Engin slík andmæli hafi komið fram strax og tilefni hefði átt að vera til og geti álitsbeiðandi því ekki borið því við að hún sé óbundin af samþykktum fundarins frá 6. nóvember 2012.

Gagnaðili fær ekki annað ráðið af málsgögnum en að álitsbeiðandi hafi framan af verið samþykk þeim viðhaldsframkvæmdum sem ákveðið hafi verið að ráðast í. Ekki hafi annað komið fram á aðalfundi þann 21. janúar 2013 af hálfu álitsbeiðanda en ábending um að ágreiningur snúist um að við hafi bæst mikill kostnaður við frágang þaks yfir efstu svalir. Á húsfundi 21. febrúar 2013 hafi enn verið rætt um þegar samþykktar framkvæmdir og fram hafi komið tillaga um að stjórnin myndi leita leiða til að lækka kostnað við þegar samþykkta heildarviðgerð hússins. Síðan segir í fundargerðinni „A taldi þörf á að hluta heildarutanhússframkvæmdir niður til að minnka greiðslubyrði eigenda“ Hvergi komi fram í fundargerðum þessa tveggja funda að álitsbeiðandi hafi lýst sig mótfallna þeim framkvæmdum sem samþykkt hafi verið að ráðast í, þar með taldar svalalokanir, og megi í raun jafna tómlæti hennar á þessum fundum um að tjá andmæli sín til samþykkis af hennar hálfu, sbr. það sem áður hefur verið rakið um 40. gr. laganna. Það hafi ekki verið fyrr en með bréfi Húseigendafélagsins, dagsettu 28. ágúst 2013, sem stjórn húsfélagsins hafi verið gerð grein fyrir því að álitsbeiðandi hafi ekki haft áhuga á svalalokun hjá sér auk þess sem hún muni ekki koma til með að taka þátt í kostnaði vegna svalalokunar hjá öðrum eigendum hússins. Ljóst sé að þessi afstaða álitsbeiðanda hafi verið alltof seint fram komin og að tómlæti hennar hafi verið til þess fallið að valda gagnaðila tjóni.

Gagnaðili segir að í máli þessu verði sérstaklega að gæta þess að ekki sé um að ræða hefðbundnar svalalokanir sem gerðar séu í þeim tilgangi að auka gæði og notagildi íbúða eins og algengast sé heldur séu þær þáttur í óhjákvæmilegu viðhaldi og endurbótum á húsinu, til þess gerðar að koma í veg fyrir tjón og skemmdir á eigninni. Álitsbeiðandi geti ekki setið hjá við þær framkvæmdir sem um ræði, enda leiði af því að húsið liggi áfram undir skemmdum næst svölum álitsbeiðanda, meðal annars vegna áframhaldandi leka á hæðina fyrir neðan. Aðrir íbúar eigi ekki að þurfa una því að ekki sé gengið frá svölum álitsbeiðanda á sama hátt og öðrum svölum með það að markmiði að koma í veg fyrir frekari frostskemmdir og leka.

Fram kemur að samkvæmt áðurgreindu verði að telja svalalokunina lið í nauðsynlegri viðhaldsframkvæmd. Gagnaðili hafi metið það svo að framkvæmdin væri hagstæðasta leiðin til að koma húsinu í viðunandi horf og girða um leið fyrir frekari skemmdir af völdum frosts og raka. Jafnvel þó sú lausn sem valin hafi verið kunni að hafa verið dýrari en mögulega hefði verið hægt að komast af með til styttri tíma litið þá leiði af ákvæðum 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús að aukinn meiri hluti hafi getað tekið ákvörðun um að ráðast í framkvæmdina en í ákvæðinu segi að til ákvarðana um endurbætur, breytingar og nýjungar sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þá segi í 3. tölul. B-liðar 41. gr. sömu laga að til ákvarðana um byggingu og endurbætur sem ekki breyti sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr., þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Verði að telja, með tilliti til þessara ákvæða, að samþykki 2/3 hluta eigenda hafi verið fullnægjandi í umræddu tilviki, sérstaklega þegar haft sé í huga að með framkvæmdunum hafi verið stefnt að því að koma í veg fyrir frekari skemmdir á eigninni, en óumdeilt sé að kröfunni um samþykki 2/3 hluta eigenda hafi verið fullnægt við afgreiðslu málsins. Því megi svo bæta við að í raun sé framkvæmdin unnin með samþykki allra eigenda, að álitsbeiðanda frátöldum, en fyrir liggi að enginn annar eigandi eignarhluta í húsinu hafi lýst sig andsnúinn framkvæmdinni. Þegar við hafi bæst að álitsbeiðandi sé bundin af samþykkt húsfundar um verkið vegna tómlætis, sé það í raun niðurstaðan að fyrir liggi samþykki allra eigenda.

Gagnaðili vísar til þess að álitsbeiðandi hafi vísað í álit kærunefndar í máli nr. 85/1998. Í því máli hafi verið deilt um uppsetningu svalaskýla. Það hafi ekki verið um léttar glerlokanir að ræða heldur lokun með viðamiklum gluggapóstum og hafi þar verið um miklu meiri breytingu á útliti húss að ræða en létta glerlokun eins og hér um ræði. Í málinu hafi kærunefnd talið að tillaga þess efnis að setja svalaskýli á svalir fæli í sér verulega breytingu á útliti húss frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi samkvæmt samþykktum teikningum. Þá hafi hún einnig falið í sér breytingu á hagnýtingu séreignar og myndi raska hlutfallstölum einstakra eignarhluta. Kærunefnd hafi því talið, með vísan til 1. mgr. 26. gr., 1. mgr. 27. gr. og 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, að samþykki allra hefði þurft til að samþykkja að setja svalaskýli á svalir. Þá segir gagnaðili að þau rök sem kærunefnd hafi tilgreint í nefndu áliti geti ekki átt við í þessu máli. Í fyrsta lagi sé um gjörólíka lokun svala að ræða og sé það skoðun gagnaðila að ekki sé um verulega breytingu á útliti húss að ræða. Sú niðurstaða styðjist meðal annars við úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málum nr. 24/2010 og 37/2010 en þar hafi verið um sambærilega lokun að ræða og hér sé til umfjöllunar. Þá verði ekki fallist á að létt lokun svala hafi í för með sér breytingu á hagnýtingu séreignar, enda sé notkun svala eftir sem áður hefðbundin notkun svala, rýmið sé eftir sem áður kalt rými sem hægt sé að opna með auðveldu móti. Þá sé því hafnað að lokunin raski hlutfallstölum einstakra eignarhluta. Gildi þá einu þótt breytingin kunni að hafa áhrif á skilgreiningu svala með tilliti til lokunarflokka skv. IST 50, enda séu svalir samkvæmt reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl., nr. 910/2000, flokkaðar í höfuðflokk S og hafi reiknitölu skiptarúmmáls 1 miðað við botnflatarmál, óháð rýmisflokkun, svo lengi sem þær séu utan hjúpflatar. Létt lokun svala hafi því ekki í för með sér breytingu á hlutfallstölum einstakra eignarhluta.

Að lokum fjallar gagnaðili um síðbúna ástandsskoðun tiltekins fyrirtækis sem hafi verið lögð fram í málinu. Því sé mótmælt að skýrslan sýni fram á að svalalokun sé ekki eina færa leiðin til að gera við húsið og verja það frekari skemmdum. Gagnaðili telur augljóst að skýrslan, sem hafi verið aflað eftir að málinu hafði verið vísað til kærunefndar, sé tilraun álitsbeiðanda til að finna þeirri staðhæfingu stoð að aðrar leiðir en sú sem valin hafi verið séu færar. Gallinn við ástandsskoðunina sé hins vegar sá að hún sé ótrúverðug og ónákvæm og þannig staðið að gerð hennar að hún sé ómarktæk. Það stingi í augu að mynd af húsinu hafi verið sótt af Google Maps í stað þess að taka mynd af húsinu þegar skoðunin fór fram, en þá hefði komið í ljós að framkvæmdir við húsið hafi verið langt á veg komnar. Þá komi fram að aðeins álitsbeiðandi hafi verið viðstödd skoðunina og að skoðunin hafi einkum beinst að svölum á hennar íbúð. Ekki hafi því verið um að ræða heildstæða skoðun á viðhaldsþörf og úrræðum með tilliti til hússins í heild. Þá komi fram að ekki hafi verið unnt að meta umfang frostskemmda í svalagólfum enda hafi aðeins verið um sjónskoðun að ræða. Í niðurstöðu komi fram að sá kostur að loka svölum hafi líklega í för með sér meiri upphafskostnað en mjög lítinn reglubundinn viðhaldskostnað næstu árin eða áratugina. Sú niðurstaða sé í góðu samræmi við það álit sem hafi verið lagt til grundvallar ákvörðun gagnaðila um að loka svölum. Hins vegar segi einnig að mögulegt sé að láta laga vatnshalla á svölum með einhvers konar múrblöndu og mála yfir með epoxý-málningu, eða svipaðri málningu sem hindri vatnsupptöku steypunnar, þ.e. loki yfirborði gólfsins. Hvað átt sé við með einhvers konar múrblöndu fái gagnaðili ekki ráðið en auk þess sé það augljós galli á skoðuninni að gefa ekki fulltrúum gagnaðila kost á að koma að henni, enda hafi skoðunarmanni ekki geta dulist að unnið væri að viðgerðum á húsinu sem hlytu að styðjast við ákvörðun þar til bærra aðila. Það sé raunar umhugsunarefni að opinber stofnun skuli láta í té álit um málefni sem ljóst megi vera að deilt sé um án þess að gæta hlutleysis og kveðja til þá aðila sem málið varði. Í því sambandi sé allur réttur áskilinn.

Í athugasemdum álitsbeiðenda mótmælir hún því að hafa sýnt af sér tómlæti. Hún hafi tilkynnt stjórn gagnaðila ítrekað um afstöðu sína til svalalokana eftir að henni hafi verið orðið kunnugt um þær ákvarðanir sem hafi verið teknar á fundinum þann 6. nóvember 2012. Þá hafi hún upplýst um það á öllum húsfundum, eftir 6. nóvember 2012, að hún kæri sig ekki um svalalokanir á sínar svalir og að hún teldi sér ekki skylt að taka þátt í kostnaði við uppsetningu svalalokana hjá öðrum eigendum. Bréf álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 28. ágúst 2013, þar sem afstaða hennar til svalalokana hafi verði áréttuð, hafi ekki komið viðtakendum á óvart enda hafi afstaða álitsbeiðanda verið á allra vitorði. Þá bendi álitsbeiðandi á að vafi hafi ríkt um það hjá gagnaðila fram á sumar 2013 hvort ráðist yrði í svalalokanir yfirleitt, þar sem talið hafi verið framan af að samþykki allra þyrfti fyrir framkvæmdinni og það hafi ekki fengist. Áðurnefnt ábyrgðarbréf, þar sem greint hafi verið frá afstöðu álitsbeiðanda, hafi borist gagnaðila svo löngu áður en vinna við uppsetningu svalalokana hafi hafist. Álitsbeiðandi hafnar alfarið að hún hafi sýnt slíkt tómlæti í málinu að hún hafi því fyrirgert rétti sínum.

Þá ítrekar álitsbeiðandi að aðstæður hafi ekki gefið til kynna á fyrri stigum málsins að ætlun gagnaðila hafi verið að loka öllum svölum án tillits til eigenda þeirra og að hún telji að gagnaðili geti ekki tekið slíka ákvörðun gegn vilja eigenda þeirra svala sem um ræðir hverju sinni. Því telur álitsbeiðandi að fundurinn þann 6. nóvember 2012 hafi ekki getað samþykkt með 2/3 hluta atkvæða að loka öllum svölum í húsinu óháð afstöðu eigenda þeirra, jafnvel þótt hún hafi ekki verið viðstödd eða dagskrá fundarins verið skýrari í fundarboði. Þá hafi hún jafnframt talið að þótt 2/3 hlutar eigenda geti heimilað þá útlitsbreytingu, sem felist í uppsetningu svalalokana (en útlitsbreyting hafi verið það sem úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi fjallað um í málum nr. 24/2010 og 37/2010 sem gagnaðili vísi til), þurfi samþykki allra eigenda til að skylda eigendur til að loka svölum, sem og til þess að loka svölum á kostnað gagnaðila og slíkt samþykki liggi ekki fyrir. Áður hafi komið fram að álitsbeiðandi mótmæli ekki útlitsbreytingunni sem fylgi því að svölum annarra eigenda sé lokað, og hafi hún aldrei sett sig upp á móti því að öðrum svölum sé lokað. Þá hafi hún aldrei sett sig upp á móti því heldur að ráðist verði í viðhald á húsinu almennt.

Álitsbeiðandi vísar til þess að gagnaðili haldi því fram að umdeildar svalalokanir séu ekki hefðbundnar svalalokanir sem gerðar séu í þeim tilgangi að auka gæði og notagildi íbúða eins og algengast muni vera heldur séu þær þáttur í óhjákvæmilegu viðhaldi og endurbótum á húsinu, til þess gerðar að koma í veg fyrir frekara tjón og skemmdir á eigninni. Gagnaðili hafi þó ekki svarað því hvernig svalalokunin þjóni þessum tilgangi öðruvísi en að hún sé höfð lokuð. Sú svalalokun sem hafi orðið fyrir valinu í þessu tilviki sé hins vegar opnanleg (en gagnaðili hefði getað lagt til uppsetningu annars konar lokana, sem ekki séu opnanlegar) og sé það því undir hverjum og einum eiganda komið hvort hún þjóni þessum tilgangi eða ekki. Honum verði þó ekki náð með uppsetningunni einni. Þá hafi álitsbeiðandi lagt fram gögn sem styðji að aðrar leiðir séu færar til að halda eigninni við og verja svalagólfin. Skýrslur tiltekins fyrirtækis styðji það raunar einnig, þótt niðurstaða þess hafi verið sú að mæla ekki með öðrum leiðum en lokun svala, en hvergi komi fram að svalalokunin sé eini valkosturinn í viðhaldi hússins. Þá megi benda á þann möguleika að hægt sé að loka svölunum hjá þeim sem það vilji en ráðast í annars konar viðgerðir á svölum álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi ekki fært fram rök sem styðji þá fullyrðingu að lokun svala hafi ekki í för með sér breytingu á hagnýtingu séreignar álitsbeiðanda. Sé svalalokunin notuð hafi hún mikil áhrif á hagnýtingu svalanna (í flestum tilvikum sé það einmitt ástæða þess að svölum sé lokað). Sé hún ekki notuð sé lokunin hins vegar tilgangslaus. Þá skuli áréttað að álitsbeiðandi haldi því hvergi fram að lokunin raski hlutfallstölum eignarhluta.

[…] Skýrslan fjalli um svalir álitsbeiðanda og verði ekki séð að tilefni hafi verið til að leggja fram gögn um ástand hússins að öðru leyti. Þá bendir álitsbeiðandi á að skýrslan hafi verið unnin án aðkomu húsfélagsins og að aðrar skýrslur hafi verið unnar án þess að álitsbeiðandi hafi fengið tækifæri til að vera viðstödd skoðun starfsmanna þessara fyrirtækja á húsinu. Að því leyti séu þær því ekki frábrugðnar þeirri skýrslu sem álitsbeiðandi aflaði. Í öllum tilvikum hafi það verið annar tveggja deiluaðila í málinu sem hafi pantað skoðun og skýrslu. Þá telur álitsbeiðandi að annað fyrirtækjanna sem gagnaðili hafi fengið til starfa hafi beina hagsmuni af því hvaða leið gagnaðili velji til viðhalds hússins enda hafi það fyrirtæki eftirlit með verkinu og miðist greiðslur við það umfang verksins og heildarverð þess. Álitsbeiðandi hafnar því að minna mark verði tekið á þeirri skýrslu sem hún aflaði umfram aðrar fyrirliggjandi skýrslur. Þvert á móti telur álitsbeiðandi að sú skýrsla vegi þyngra í málinu en aðrar skýrslur.

Að lokum nefnir álitsbeiðandi að hún hafi áður aflað óformlegs álits byggingartækifræðings. Hann hafi jafnframt efast um nauðsyn þess að loka svölunum og hafi ekki talið það órökstutt í skýrslu hvers vegna ekki væri nægjanlegt að loka yfirborði gólfanna með því að leggja PVC-dúk á gólfin, en með báðum lausnum (PVC-dúk og svalalokunum) ætti að vera hægt að koma í veg fyrir að vatn héldi áfram að streyma í gegnum svalagólfin.

Álitsbeiðandi telur að öllu framangreindu virtu að ekki hafi verið sýnt fram á að aðrar leiðir en svalalokanir séu ófærar til að verja svalir og svalagólf fyrir skemmdum. Að öðru leyti ítrekar álitsbeiðandi sjónarmið sem fram koma í álitsbeiðni.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi haldi því fram að hún hafi tilkynnt stjórn húsfélagsins ítrekað um afstöðu sína til svalalokana eftir að henni hafi orðið kunnugt um þær ákvarðanir sem hafi verið teknar á húsfundi 6. nóvember 2012. Gagnaðili mótmælir því enda eigi sú staðhæfing ekki stoð í málsgögnum. Þvert á móti bendi gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi ekki komið á framfæri slíkum mótmælum án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni hafi verið til. Í því sambandi er vísað til þess að mótmælum hafi hvorki verið komið á framfæri á aðalfundi 21. janúar 2013 né húsfundi 21. febrúar 2013, en álitsbeiðandi hafi mætt á báða fundina og hafi verið í lófa lagið að láta bóka þar um afstöðu sína og andmæli. Málið snúist ekki um tómlæti í hefðbundnum skilningi, heldur miklu fremur um það hvort álitsbeiðandi hafi orðið bundin af samþykkt fundarins frá 6. nóvember 2012 með því að hafa ekki uppi andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni hafi orðið til eins og áskilið sé í 2. málsl. 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, vilji eigandi ekki taka þátt í sameiginlegum kostnaði sem ákveðið hafi verið að ráðast í án samráðs við hann. Í raun hafi það ekki verið fyrr en með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 28. ágúst 2013, sem stjórn húsfélagsins hafi verið gerð grein fyrir afstöðu álitsbeiðanda sem sé fjarri lagi að teljast framkomið án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni hafi orðið til. Gagnaðili telur því að álitsbeiðandi sé bundin af samþykkt húsfundar frá 6. nóvember 2012.

Gagnaðili telur það hafa legið alveg ljóst fyrir að ákveðið hafi verið að loka svölum og að litið væri á þá framkvæmd sem lið í sameiginlegri viðhaldsframkvæmd. Álitsbeiðandi hafi spurt hvernig það geti verið liður í viðhaldsframkvæmd þegar ljóst megi vera að lokunin þjóni ekki þeim tilgangi nema hún sé höfð lokuð. Því sé til að svara að álitsbeiðandi, eins og aðrir eigendur íbúða í fjöleignarhúsi, hafi þær skyldur að ganga þannig um eignina að ekki hljótist tjón af. Af því leiði að hafi svalalokanir verið settar upp sem veðrunarkápa verði eigendur að loka svölunum í vatnsveðrum og að vetrarlagi þegar frost sé og snjór. Það sé sambærilegt ýmsum öðrum sjálfsögðum skyldum allra íbúa fjöleignarhúsa sem miði að því að tryggja endingu og öryggi eignarinnar, svo sem að gæta þess að hafa glugga í sameign ekki galopna og að hafa ekki útidyr opnar um nætur, svo dæmi séu nefnd.

Gagnaðili vísar til þess að álitsbeiðandi hafi lagt upp úr trúverðugleika þeirrar skýrslu sem hún hafi aflað og þeirri staðhæfingu að ekki verði séð að tilefni hafi verið til að leggja fram gögn um ástand hússins að öðru leyti. Gagnaðili telur þá staðhæfingu lýsa ranghugmyndum álitsbeiðanda um eðli þessa máls en hún virðist álíta að hún geti ein skorast undan þátttöku í þeirri heildarlausn sem hafi verið ákveðin af gagnaðila um viðhald hússins og reynt að leysa leka á svölum sínum með allt öðrum hætti en gert sé ráð fyrir á öðrum íbúðum. Benda megi á að ef fallist verði á þessi sjónarmið hafi álitsbeiðandi væntanlega einnig getað skorist undan þátttöku í klæðningu hússins og valið að gera þess í stað við sprungur á útveggjum íbúðar sinnar og mála þá. Auðvelt sé að sjá til hvers það hefði leitt og sé í raun óskiljanlegt að álitsbeiðandi skuli telja sig geta farið eigin leiðir með þeim hætti sem hún hafi kosið að gera um viðgerð á leku svalagólfi. Í skýrslu þeirri sem álitsbeiðandi hafi aflað komi fram að ekki sé hægt að meta umfang frostskemmda í svalagólfum með sjónskoðun og sé því ljóst að skýrslan sé byggð á veikum grunni enda ekki að sjá að sérstaklega hafi verið til hennar vandað. Það sé jafnframt fráleitt að leggja þessa skýrslu til jafns við aðrar skýrslur og halda því fram að þær hafi verið pantaðar af öðrum deiluaðila í málinu. Hið rétta sé að fyrirtækið hafi unnið fyrir gagnaðila skýrslu um ástand hússins og hafi gert tillögur til úrbóta að fengnu áliti annarrar verkfræðistofu og að þessar skýrslur hafi ekki verið fengnar í tilefni af deilum við álitsbeiðanda, enda hafi hún verið þátttakandi í því ferli, sbr. m.a. aðalfund 10. október 2011. Aðalatriðið sé að þó það að skýrslurnar hafi legið fyrir við ákvörðunartöku gagnaðila í málinu en álitsbeiðandi hafi aflað skýrslu eftir að ákvörðun lá fyrir í málinu og hafi þegar af þeirri ástæðu ekkert vægi í málinu. Sama sé að segja um óformlegt álit byggingartæknifræðings, sem álitsbeiðandi hafi nefnt í athugasemdum sínum, þess hafi verið aflað eftir að ákvörðun hafi legið fyrir í málinu, eða í janúar 2013, en að auki sé ekki hægt að sjá að forsvarsmönnum gagnaðila hafi verið kynnt það með neinum hætti og því sé vandséð að þeir hafi getað brugðist við því eða tekið til skoðunar þær ábendingar sem þar hafi komið fram.

Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi bent á að bréf hennar til gagnaðila, dags. 28. ágúst 2013, hafi borist löngu áður en uppsetning svalalokana hafi hafist. Því sé til að svara um þetta atriði að verkið hafi á þessum tíma verið boðið út og um það samið og af þeim ástæðum hafi ekki verið um það að ræða að endurskoða það með tilliti til sjónarmiða álitsbeiðanda.

Þá segir gagnaðili að í hnotskurn snúist málið um að gagnaðili hafi tekið lögmæta ákvörðun að vandlega athuguðu máli um að ráðast í svalalokanir sem viðhaldsframkvæmd til að koma í veg fyrir að illa farnar svalir úr holsteini yrðu ónýtar og til að koma þannig í veg fyrir miklu kostnaðarsamari framkvæmd við niðurbrot og endursteypu svalanna, sem hefði verið afar umfangsmikil framkvæmd vegna þess að holplöturnar sem svalirnar séu gerðar úr nái langt inn í íbúðirnar. Meðal annars af þessum ástæðum hafi verið valin sú leið sem talin hafi verið öruggust og hafi það verið mat ráðgjafa að ódýrar lausnir, svo sem að leggja pvc-dúk á svalir væru ótryggar og gætu stefnt árangri viðhaldsframkvæmdanna í uppnám. Álitsbeiðandi hafi ekki sannanlega haft uppi andmæli við ákvörðun gagnaðila án ástæðulauss dráttar eftir að henni hafi verið kunnugt um hana og teljist því bundin af henni eins og sýnt hafi verið fram á. Fyrir liggi samþykki allra annarra eigenda íbúða í húsinu og sé því í raun fullnægt ítrustu kröfu um samþykki allra, sem sé umfram það sem hafi verið nauðsynlegt að mati gagnaðila. Þessi staða leiði hins vegar til þess að telji kærunefnd að samþykki allra þurfi til að loka svölum á kostnað gagnaðila þurfi nefndin jafnframt að taka afstöðu til þess hvort fullnægjandi samþykki hafi ekki í raun komið fram eins og hér sé ástatt.

Að lokum segir gagnaðili að álitsbeiðanda hafi verið gert sáttaboð í málinu um að henni yrði greiddur stór hluti þess kostnaðar sem leiði af lokun svala hennar en hún hafi hafnað því boði. Einnig vísar gagnaðili til dóma Hæstaréttar í málum nr. 182/1999 og 583/2013.

III. Forsendur

Gagnaðili heldur fram að samþykkt hafi verið á húsfundi 6. nóvember 2012 að láta setja upp svalalokanir á svölum á suðurhlið fasteignarinnar en álitsbeiðandi telur lögmæta ákvörðun þar um ekki hafa verið tekna. Aðila greinir á um hvort samþykki allra þurfi fyrir uppsetningu svalalokana eða hvort samþykki 2/3 hluta eigenda nægi. Þá telur álitsbeiðandi að gagnaðili geti ekki tekið ákvörðun um uppsetningu svalalokana á hennar svölum án hennar samþykkis. Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Í 41. gr. laganna er að finna reglur um töku ákvarðana og skv. 6. tölul. A-liðar þarf samþykki allra eigenda vegna bygginga, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. mgr. 30. gr. segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. 30. gr. segir að samþykki 2/3 hluta nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar.

Á húsfundi þann 6. nóvember 2012 fór fram atkvæðagreiðsla um tillögu stjórnar um heimild til uppsetningar svalalokana þar sem 14 atkvæði voru samþykk tillögunni en ekkert á móti. Á fundinn voru mættir 24 fulltrúar 15 eignarhluta af 27 eða samtals 58,75% eignarhluta. Í greinargerð gagnaðila segir að samþykki allra eigenda liggi nú fyrir að undanskildum álitsbeiðanda. Kærunefnd hefur að jafnaði komist að niðurstöðu um að svalalokanir séu framkvæmdir sem þurfi samþykki allra eigenda þar sem um sé að ræða verulega breytingu á sameign, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og eldri álit kærunefndar t.d. nr. 26/2005 og 50/2005. Sú niðurstaða er þó ekki með öllu afbrigðalaus en sérstök staða var uppi í máli nr. 27/2011.

Kærunefnd telur að svalalokanir hafi veruleg áhrif á ásýnd hússins auk þess sem þær hafa í för með sér breytingu á viðhaldi sameignar. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir svalalokunum á upphaflegum teikningum hússins. Þá telur kærunefnd ekki unnt að skylda íbúðareiganda til uppsetningar á svalalokunum á hans eigin svölum gegn vilja hans. Í ljósi þess sem að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að framkvæmdirnar feli í sér verulega breytingu á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og útheimti þær því samþykki allra eigenda.

Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi hafi sýnt af sér tómlæti í skilningi 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús með því að mótmæli hennar hafi ekki borist fyrr en með bréfi Húseigendafélagsins, dagsettu 5. september 2013. Á aðalfundi gagnaðila 10. október 2011 var samþykkt tillaga um að fela stjórn að ráða fagaðila til að láta fara fram útboð á viðhaldsaðgerðum samkvæmt skýrslu frá júní 2010. Einnig var samþykkt að boðaður yrði sérstakur fundur til að fara yfir þau tilboð sem myndu berast. Í fundargerð er sérstaklega tekið fram að rætt hafi verið á fundinum að samþykki allra eigenda þyrfti til að láta setja upp svalalokanir. Í boðun til húsfundar þann 6. nóvember 2012 greinir að á dagskrá fundarins sé „heimild til smíði svalalokana á suðurhlið“ og í fylgiskjali boðunar segir að lögð verði fram tillaga um „heimild til uppsetningar svalalokana“. Á fundinum fékkst samþykki 14 eignarhluta af 27 fyrir tillögunni um heimild til uppsetningar svalalokana. Á fundargerðum húsfunda 31. janúar og 21. febrúar 2013 er tekið fram að ekki hafi fengist samþykki allra íbúðareigenda fyrir svalalokunum og á fyrri fundinum er rætt um að unnt sé að hefja framkvæmdir á norðurhlið fasteignarinnar og sjá til með svalalokanir en vilji húsfundarins stóð til þess. Ekki er þannig unnt að fallast á með gagnaðila að álitsbeiðandi hafi ekki andmælt án ástæðulauss dráttar en ljóst virðist að íbúðareigendur hafi á þessu tímamarki verið sammála um að til svalalokana þyrfti samþykki allra eigenda. Framkvæmdum við svalalokanir var frestað vegna þessa auk þess sem ekki er annað að sjá af fundarboðunum og fundargerðum en að um heimild hvers íbúðareiganda hafi verið að ræða en ekki skyldu til að þola uppsetningu svalalokana á eigin svölum gegn vilja viðkomandi. Þar sem tillagan hafði þannig ekki hlotið nægilegt magn atkvæða var ekki sérstök þörf til að mótmæla henni.

Með hliðsjón af framangreindu er það álit kærunefndar að lögmætt samþykki fyrir lokun svala álitsbeiðanda liggi ekki fyrir og því er fallist á þá kröfu álitsbeiðanda að gagnaðili geti ekki tekið ákvörðun um að láta loka svölum á íbúð hennar án hennar samþykkis.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili geti ekki tekið ákvörðun um að láta loka svölum á íbúð álitsbeiðanda án hennar samþykkis.

Reykjavík, 22. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson