Mál nr. 20/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 20/2014

Tryggingarfé: Endurgreiðsla verðbóta. Málun íbúðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. apríl 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.    

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. maí 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. maí 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 26. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 31. ágúst 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 31. ágúst 2012 til 1. október 2013 en hann var síðan framlengdur munnlega með sömu skilmálum til 31. mars 2014. Ágreiningur er annars vegar um hverjum beri að greiða fyrir málun íbúðarinnar við lok leigutíma og hins vegar um endurgreiðslu verðbætur tryggingarfjár.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

        I. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða fyrir málun leiguíbúðarinnar við lok leigutíma.

        II. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé ásamt verðbótum.

Í álitsbeiðni kemur fram að í lok september 2012 hafi álitsbeiðandi gert leigusamning við gagnaðila um að leigja 95,2 fermetra íbúð með geymslu. Annar gagnaðila sé eigandi íbúðarinnar en hinn gagnaðilinn hafi séð um að leigja hana út fyrir hann þar sem fyrrnefndur gagnaðili hafi verið erlendis í námi. En báðir aðilar séu tilgreindir sem aðilar leigusamnings. Álitsbeiðanda hafi verið sagt að eigandinn yrði erlendis í um tvö ár og jafnvel lengur þannig að leigutími væri ekkert mál en að hann vildi gera samning til eins árs í senn. Það hafi gengið eftir og hafi aðilar ákveðið að trygging yrði lögð inn á tiltekna bankabók sem annar gagnaðila ætti og að hún myndi vera í vörslu hans. Þegar leigutíma myndi ljúka átti tryggingin að vera gerð upp og lögð inn á tiltekinn reikning. Þann 1. október 2013 hafi samningurinn verið endurnýjaður en einungis til 31. mars 2014 þar sem gagnaðili væri að flytja aftur heim og þyrfti að nota íbúðina. Í kringum 15. febrúar hafi álitsbeiðandi fengið svar um að hún gæti fengið aðra íbúð en að hún þyrfti þá að taka hana 1. mars. Þar sem mjög erfitt sé að fá íbúðir á þessu svæði í kringum skóla barnanna og þetta hafi hentað sér mjög vel hafi hún tekið íbúðina. Álitsbeiðandi hafi hringt í gagnaðila og athugað hvort það væri möguleiki á að hún gæti fengið að fara fyrr. Gagnaðili hafi tekið vel í það í fyrstu, hann hafi sagt að það myndi örugglega henta ágætlega þar sem hinn gagnaðilinn væri kominn heim. Gagnaðili hafi ætlað að athuga það og láta álitsbeiðanda svo vita. Nokkrum dögum síðar hafi hann hringt í álitsbeiðanda og sagt að gagnaðili hafi verið búinn að ráðstafa leigutekjunum fyrir marsmánuð og því gæti álitsbeiðandi ekki farið fyrr.

Um mánaðamótin hafi álitsbeiðandi verið flutt úr leiguíbúðinni. Álitsbeiðandi hafi beðið gagnaðila um að koma og taka út íbúðina til að það væri hægt að ganga frá málunum. Þá hafi komið upp ýmis mál af hálfu gagnaðila. Gagnaðili hafi beðið um að íbúðin yrði þrifin betur sem hafi verið gert og hann hafi viljað að fagaðili yrði fenginn til að mála íbúðina. Álitsbeiðandi tekur fram að engar skemmdir hafi verið á veggjum, engir naglar höfðu verið negldir í veggina og engar skemmdir af völdum álitsbeiðanda. Það hafi verið för eftir húsgögn eins og eðlilegt sé þegar búið er að búa í íbúðinni í um eitt og hálft ár. Förin hafi að mestu verið þrifin af þannig að það hafi nánast litið út eins og enginn hefði búið í íbúðinni allan þennan tíma. Gagnaðili hafi hringt í málara sem hafi sagt að hann myndi taka 180.000 kr. fyrir að fara yfir íbúðina nótulaust og að þetta yrði álitsbeiðandi að borga. Álitsbeiðandi hafi beðið um að fá að tala við annan málara en hafi þó aldrei samþykkt að greiða fyrir málunina. Álitsbeiðandi hafi fundið annan málara sem hafi komið og skoðað aðstæður og eftir að hafa gert það hafi verið hringt í gagnaðila sem hafi talað við málarann og hafi orðið úr að hann hafi komið daginn eftir og málað íbúðina.

Eftir að málarinn hafi verið búinn að mála hafi hann haft samband og álitsbeiðandi látið hann fá upplýsingar um gagnaðila til að hann gæti sent honum reikning fyrir máluninni. Tveimur vikum seinna hafi málarinn haft samband við álitsbeiðanda á nýjan leik og sagt að gagnaðili hafi tilkynnt sér um að gagnaðili myndi ekki ætla að borga fyrir málunina. Álitsbeiðandi hafi haft samband við tiltekin samtök og þjónustuaðila og talað þar við tiltekinn einstakling sem haft upplýst um að almennt sé ekki skylda að skila íbúð nýmálaðri. Í húsaleigulögum segi að leigjanda beri að skila húsnæði í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Leigjandi beri því óskerta ábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem hafi sannanlega verið leigjanda óviðkomandi. Þá sé það einnig skylda leigusala samkvæmt lögunum að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um. Hins vegar sé heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala beri að annast samkvæmt lögunum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningum til hvaða atriða viðhaldsskyldan nái. Það þýði að ekki sé nægjanlegt að leigusali hafi tekið fram í samningnum að leigjandi skuli mála íbúð og bera kostnað af málningu heldur verði einnig að hafa verið samið um lækkun á leigugjaldi. Álitsbeiðandi greinir frá því að aldrei hafi verið samið um lækkun á leigugjaldi, hún hafi greitt leigu út leigutímann.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið á leigu algerlega nýja íbúð, sbr. 3. og 4. gr. leigusamningsins. Aðilar hafi sammælst um og samið að við skil á íbúðinni myndi álitsbeiðandi mála íbúðina á sinn kostnað, sbr. meðal annars 1. tölul. 13. gr. samningsins. Við skil á íbúðinni og úttekt gagnaðila hafi töluvert séð á veggjum íbúðarinnar og hafi gagnaðilar farið fram á að íbúðin yrði máluð, eins og samið hafi verið um. Álitsbeiðandi hafi ekki hreyft mótmælum við því. Gagnaðilar hafi boðist til að mála íbúðina og draga þann kostnað af tryggingu álitsbeiðanda en gagnaðilar hafi fengið verðtilboð frá málara að fjárhæð 180.000 kr. Álitsbeiðandi hafi talið það vera of dýrt og óskað eftir því að finna málara sjálf, eins og álitsbeiðandi lýsi sjálf í álitsbeiðni. Gagnaðilar hafi samþykkt það gegn því skilyrði að þeir myndu samþykkja málarann enda kæmi fram í leigusamningi að málningarvinnan skyldi unnin af fagaðila. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi sagt að hún hefði fengið tilboð í verkið frá tilteknum einstaklingi og hafi óskað eftir því að fá hann til verksins. Eftir að gagnaðilar hafi fengið staðfest frá kollega sínum að einstaklingurinn væri löggiltur málarameistari hafi verið samþykkt að álitsbeiðandi myndi láta hann mála íbúðina. Því sé harðlega mótmælt sem fram komi í lýsingu álitsbeiðanda að annar gagnaðila hafi hringt í nefndan málarameistara. Gagnaðili hafi hvorki hitt né rætt við hann, hvorki fyrir né eftir málun og að ekkert réttarsamband sé á milli þeirra. Málarinn hafi alfarið verið á vegum álitsbeiðanda sem hafi séð um öll samskipti og óskað eftir að hann myndi mála íbúðina. Réttar- og verksambandið hafi því alfarið verið á milli þeirra.

Gagnaðilar greina frá því að allt frá því að samningur hafi verið gerður og þar til íbúðin hafi verið máluð hafi enginn ágreiningur verið um hvort samið hafi verið um að álitsbeiðandi myndi þurfa að láta mála íbúðina á sinn kostnað við skil eða ekki. Það virðist einfaldlega vera þannig að álitsbeiðanda hafi, eftir á að hyggja, þótt ósanngjarnt að þurfa að mála íbúðina á sinn kostnað og fengið meðal annars þau svör frá tilteknum samtökum að almennt sé ekki skylda að leigjanda að skila íbúð nýmálaðri. Það sé hins vegar þannig að álitsbeiðandi hafi samið um og samþykkt að mála íbúðina við skil á sinn kostnað, bæði í samningnum sjálfum og með athöfn sinni við skil á íbúðinni, enda hafi hún ráðið málarann í vinnu. Við það sé álitsbeiðandi skuldbundin.

Um kröfu álitsbeiðanda um að fá greiddar verðbætur af tryggingarfé segir að eins og áður hafi komið fram hafi verið um nýja íbúð að ræða, sem enginn hafði búið í. Við afhendingu og áður en leigutími hafi hafist hafi álitsbeiðandi skoðað íbúðina hátt og lágt og engar athugasemdir gert við ástand íbúðarinnar, enda splunkuný og fullbúin, sbr. 4. gr. leigusamnings. Við skil á íbúðinni hafi álitsbeiðanda legið mikið á að fá trygginguna endurgreidda. Eftir að íbúðinni hafði verið skilað urðu gagnaðilar þess áskynja að brotnað hefði upp úr helluborði eldhússins. Gagnaðilar hafi tilkynnt álitsbeiðanda um þetta með tölvupósti þann 19. mars 2014. Um ljótt brot hafi verið að ræða sem sé mikið lýti og beinlínis stafi af því hætta og því sé nauðsynlegt að skipta um. Engin önnur leið sé að gera við brotið önnur en að skipta um glerið í heild sinni. Gagnaðilar hafi fengið tilboð um sambærilegt helluborð á 50.000 kr. en ljóst sé að slík helluborð séu töluvert dýrari. Vísað sé til þess að samkvæmt 8. gr. leigusamnings og 18. gr. húsaleigulaga skuli leigutaki bæta allt tjón sem verði á íbúðinni og fylgifé þess. Eins og fram komi í tölvupósti frá 3. apríl 2014 til álitsbeiðanda hafi gagnaðilar lýst yfir skuldajöfnuði vegna þeirra verðbóta sem álitsbeiðandi hafi gert tilkall til og þeirrar kröfu sem hún eigi vegna tjóns á helluborðinu. Gagnaðilar telji í raun að álitsbeiðandi skuldi sér bætur vegna skemmda, eins og fram komi í tölvupóstinum. Lýsingu álitsbeiðanda um að helluborðið hafi verið brotið við afhendingu sé harðlega mótmælt. Í fyrsta lagi hafi verið um nýlega íbúð að ræða við afhendingu þar sem helluborðið hafði aldrei verið notað og í öðru lagi hafi álitsbeiðandi ekki gert neinar athugasemdir við ástand íbúðarinnar við afhendingu, og verði því að ganga út frá því að ekki hafi verið neinar slíkar sjáanlegar skemmdir að ræða.

Að lokum segir að með vísan til alls framangreinds og gagna málsins í heild sé öllum kröfum álitsbeiðanda hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að heimilistækin hafi verið ný þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn. Spurning sé hvort myndirnar sem teknar hafi verið af heimilistækjunum séu fyrir og eftir myndir þar sem heimilistækin hafi verið í sama ástandi þegar álitsbeiðandi tók við íbúðinni og þegar íbúðinni var skilað.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hafa talað við málarann í síma, að minnsta kosti fyrir málun. Kærasti hennar hafi verið vitni að samtalinu sem hafi farið fram í gegnum síma hans. Hægt sé að leita til málarans um það og samkvæmt málara hafi gagnaðilar haft samband við hann eftir að vinnu hans lauk til að tilkynna honum að gagnaðilar myndu ekki borga reikninginn. Álitsbeiðandi hafi fengið annan málara til að mála íbúðina því ef það myndi lenda á henni að borga fyrir málunina þrátt fyrir að í húsaleigulögum segi að leigjandi eigi ekki að greiða fyrir viðhald húsnæðisins, þá hafi álitsbeiðandi viljað reyna fá vinnuna eins ódýrt og hægt var. Gagnaðilar hafi því hagnast á þeirri vinnu sem álitsbeiðandi hafi staðið í við að leita að málara.

Álitsbeiðandi bendir á að þegar hún hafi skrifað undir leigusamninginn hafi hún lesið hann á þann hátt að þetta væri klausa í samningnum um að það ætti að mála ef skemmdir væru á vegg eða ef neglt hefði verið í vegginn. Svo hafi ekki verið, enginn nagli hafi verið negldur, engar skemmdir heldur aðeins eðlilegt slit og nuddför eftir húsgögn. Veggir hafi alls ekki verið illa farnir að mati álitsbeiðanda og málara sem hafi verið hissa á að álitsbeiðandi hafi þurft að láta mála íbúðina.

Greint sé frá því að annar gagnaðila hafi sagt að álitsbeiðandi hafi skoðað íbúðina hátt og lágt fyrir undirritun samnings. Það sé ekki rétt. Álitsbeiðandi hafi þurft að finna íbúð á stuttum tíma og komið í smástund til að kíkja á íbúðina. Annars hafi samningar farið fram í gegnum síma, samningar hafi verið gerðir þann 20. september og álitsbeiðandi hafi greitt leigu fyrir restina af mánuðinum þrátt fyrir að vera í annarri íbúð til 1. október. Álitsbeiðandi hafi því ekki haft tíma til að skoða íbúðina fyrr en flutningar hafi farið fram.

Þá hafi aldrei verið talað um að draga málninguna frá tryggingunni. Álitsbeiðandi hafi haft áhyggjur af því að það yrði gert og því haft samband við tiltekin samtök um það þar sem álitsbeiðandi hafi talið það ólögmætt.

Að lokum fjallar álitsbeiðandi um að gagnaðilar haft sagt að álitsbeiðanda hafi legið á að fá trygginguna til baka. Það sé rétt. Álitsbeiðandi hafi flutt út fyrir lok samningstíma og hafi þá verið búin að fá aðra íbúð mánuði fyrir lok leigutíma. Leigutíminn hafi verið til 30. mars og hafi álitsbeiðandi greitt fulla húsaleigu fyrir þann mánuð eins og samningur hafi gert ráð fyrir. Þegar álitsbeiðandi hafi skrifað undir húsaleigusamning um nýju íbúðina þann 1. mars hafi þurft að ganga frá bankaábyrgð/tryggingu og því hafi legið á að fá trygginguna til baka enda engin ástæða fyrir gagnaðila að halda henni eftir. Álitsbeiðandi hafi verið flutt úr íbúðinni og annar gagnaðila fluttur inn.

III. Forsendur

Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Leiguíbúðin var máluð við lok leigutíma og telur álitsbeiðandi að gagnaðilum beri að greiða fyrir málunina. Þá lagði álitsbeiðandi fram tryggingu að fjárhæð 450.000 kr. inn á bankareikning gagnaðila við upphaf leigutíma og hefur sú fjárhæð komið til endurgreiðslu. Álitsbeiðandi telur hins vegar að endurgreiðslan hafi átt að vera auk verðbóta.

Um viðhald leiguhúsnæðis er kveðið á um í 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og segir þar í 4. mgr. að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili. Í 13. gr. leigusamnings aðila er fjallað um skil á leiguhúsnæðinu. Þar segir að veggir skulu vera hreinir eða málaðir og engin för eftir nagla eða skemmdir á málningu. Einnig segir að leigjandi beri kostnað við málningu og að hann skuli hafa samráð við leigusala telji hann þörf á málningu og skuli málningarvinna öll vera unnin í samráði við leigusala og af fagmönnum. Í 2. gr. húsaleigulaga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Ekki verður ráðið að lögin hafi að geyma frávik frá fyrrnefnda lagaákvæðinu án þess að til komi lækkun á leigugjaldi, sbr. 22. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur að þar sem ekkert kemur fram í leigusamningi eða gögnum málsins um lækkun leigugjalds vegna málningarvinnu sé ákvæði leigusamnings aðila um skyldu álitsbeiðanda til greiðslu kostnaðar vegna málningarvinnu ekki í samræmi við nefnt lagaákvæði. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur kærunefnd að gagnaðilum beri að greiða kostnað vegna málunar leiguhúsnæðisins, sbr. 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

Í 7. gr. leigusamnings aðila er fjallað um tryggingu þar sem segir að leigusali leggi tryggingu að fjárhæð 450.000 kr. inn á bankabók gagnaðila og að við lok leigutíma verði tryggingin gerð upp og lögð inn á tiltekinn reikning. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal tryggingarfé í vörslu leigusala vera verðtryggt og er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Einnig segir í ákvæðinu að leigusali skuli að leigutíma loknum segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hafi uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar.

Gagnaðilar hafa endurgreitt álitsbeiðanda tryggingarféð án verðbóta og fara fram á að viðurkennt verði að þeim hafi verið heimilt að halda verðbótunum eftir til að standa straum af kostnaði vegna tjóns sem hafi orðið á helluborði í hinu leigða húsnæði á leigutímanum. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Ljóst er að aðilum greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt fór hvorki fram á íbúðinni við upphaf né lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir hinum meintu skemmdum á húsnæðinu og því ekki unnt að fallast á að gagnaðilar hafi heimild til að halda eftir hluta af tryggingarfénu á þeirri forsendu sem þeir krefjast. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að gagnaðilum hafi borið að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð auk verðbóta, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða fyrir málun íbúðarinnar.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi borið að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð ásamt verðbótum.

Reykjavík, 26. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson