Mál nr. 14/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 14/2014

Lögmæti ákvarðanatöku. Framkvæmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. febrúar 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. mars 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar þann 4. apríl 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls 68 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um framkvæmdir á þaki og austurhlið hússins. 

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fara eftir samþykktum aðalfundar þann 13. júní 2013 um framkvæmdir við húsið. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi geri þá kröfu að gagnaðili fari að samþykktum aðalfundar félagsins þann 13. júní 2013 og gangi strax til samninga við tiltekið fyrirtæki. Þá sé gerð krafa um að tiltekið fyrirtæki hafi eftirlit með verkinu í samræmi við samþykktir sama fundar. Álitsbeiðandi hafi kynnt sér að báðir aðilar séu tilbúnir til að koma að verkinu aftur.

Í greinargerð gagnaðila segir að óumdeilt sé að til skoðunar hafi verið að fara í viðhald á ytra byrði hússins að C um nokkurt skeið. Í tengslum við það hafi fundir verið haldnir í hinu sameiginlega húsfélagi þar sem rætt hafi verið um viðhaldsþörf og stefnumörkun húsfélagsins um viðgerðir og hvort ráðast skuli í útlitsbreytingar á húsinu. Ljóst sé að framkvæmdaþörf samkvæmt skýrslu sem lögð hafi verið fram á fundi 11. febrúar 2013 sé mikil eða 135.000.000 kr. Á fundum hafi verið rætt að skipta verkinu í áfanga. Einnig hafi aðilar húsfélagsins sammælst um á fundum, sbr. til dæmis umræður á fundi 11. febrúar 2013, að íbúar verði að ráða við framkvæmdirnar fjárhagslega. Á framangreindum húsfélagsfundi hafi verið tekin ákvörðun um að afla tilboðs í verkið. Tilboð hafi verið lögð fram á húsfélagsfundi þann 13. júní 2013.

Fram kemur að gagnaðili telji samþykkt húsfélagsfundar frá 13. júní 2013 ekki bindandi. Strax í kjölfar þess fundar hafi nýkjörin stjórn farið að huga að framkvæmdum vegna þeirra ákvarðana sem teknar hafi verið á fundinum. Fljótlega hafi fyrirsvarsmenn gagnaðila efast um að rétt hafi verið staðið að þessari ákvarðanatöku og hvort unnt væri að fylgja henni eftir með samningi við þann verktaka sem hafi gert tilboð í verkið. Eftir nánari skoðun hafi gagnaðili komist að niðurstöðu um að samþykki húsfélagsfundar þann 13. júní 2013 hafi ekki verið bindandi og að húsfundurinn hafi ekki verið bær um að taka ákvörðun um að ráðast í þær framkvæmdir sem álitsbeiðandi byggi á að tekin hafi verið ákvörðun um. Um sé að ræða verulegar endurbætur og breytingar sem séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Gagnaðili telur ákvörðun af þessu tagi falla undir 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og bendir á að um sé að ræða hluta af stærri framkvæmdum og áætlaður heildarkostnaður samkvæmt þeirri áætlun sé 135.000.000 kr. Til ákvörðunar af þessu tagi þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Í C séu 68 eignarhlutar, samkvæmt fundargerð frá 13. júní 2013 hafi verið mætt á fundinn fyrir 41 af þeim eignarhlutum. Um tillöguna hafi verið greidd atkvæði og samkvæmt fundargerð hafi 25 aðilar greitt atkvæði með tillögunni en sex á móti. Að vandlega athuguðu máli hafi stjórnin komist að niðurstöðu um ekki hafi náðst samþykki 2/3 hluta eigenda á fundinum, hvorki miðað við eigendafjölda né eignarhluta enda hafi tilskilinn meirihluti ekki greitt atkvæði með tillögunni. Í ljósi ógildra umboða hafi fundurinn ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús, um helmings fundarsókn. Þá beri að geta þess að umrætt tilboð hafi runnið út tveimur dögum fyrir húsfélagsfund, sbr. gr. 0.4.4 í tilboðinu en gildistími tilboðsins hafi þar verið tilgreindur fjórar vikur frá opnun tilboða. Tilboðin hafi verið opnuð þann 14. maí 2013 og umrætt tilboð því runnið út 11. júní sama ár. Auk þess hafi gætt verulegrar óánægju með umfang framkvæmda hjá íbúum hússins í kjölfar fundarins og hafi stjórnin tekið ákvörðun um að taka umfang framkvæmda til nánari skoðunar.

Gagnaðili vísar til nýrrar ákvörðunar frá 10. september 2013 og segir að auk framangreinds hafi stjórn gagnaðila haft áhyggjur af því að umfang framkvæmdanna sé slíkt að það teygi sig inn á séreignarhluta einstakra íbúa. Samkvæmt tilboði sem hafi verið borið undir húsfélagsfundinn þann 13. júní 2013 hafi stærsti einstaki verkliður framkvæmdanna verið vegna svalalokana eða 26.947.512 kr. Umræddar svalalokanir séu frá árunum 2005–2006 og ljóst að endurnýjunar sé ekki þörf á öllum svölum. Þá hafi vaknað spurningar um hvort svo umfangsmiklar framkvæmdir á svölum hafi snúið að einhverju leyti að séreignarhlutum hússins, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, og er vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 24/1997. Þá hafi fjölmargir íbúar hússins komið að máli við fyrirsvarsmenn gagnaðila og margir talið að mikið vanti upp á að umfang framkvæmdanna hafi verið kynnt með fullnægjandi hætti. Það hafi verið eindregin ósk fjölmargra íbúa að málið yrði tekið til endurskoðunar.

Með hliðsjón af framangreindu og áskorunum íbúa hússins hafi stjórn gagnaðila tekið ákvörðun um að boða til fundar í þeim tilgangi að ræða nauðsyn og umfang framkvæmda á austurgafli hússins. Boðað hafi verið til fundar þann 11. júlí 2013. Á fundinum hafi verið lagður fram undirskriftalisti 36 eigenda og gerð krafa um að hætt yrði við framkvæmdir við svalalokanir. Þá hafi verið óskað eftir að aðeins yrði farið í nauðsynlegar framkvæmdir, svo sem viðgerð á þaki og gluggum. Í ljósi efasemda um lögmæti ákvarðanatöku og óvissu um gildi tilboða sem borin hafi verið undir aðalfundinn hafi fundurinn tekið ákvörðun um að fresta framkvæmdum og afla nýrra tilboða í verkið. Í kjölfar þess fundar hafi verið ráðist í útboð á nýjan leik fyrir nauðsynlegar framkvæmdir á austurgafli hússins. Þegar tilboð hafi borist hafi legið ljóst fyrir að hægt yrði að ráðast í fullnægjandi framkvæmdir með mun minni tilkostnaði. Því hafi verið boðað til fundar þann 10. september 2013 þar sem samþykkt var með 20 atkvæðum gegn þremur að taka nýju tilboði í framkvæmdirnar en hið nýja tilboð hafi hljóðað upp á 12.974.800 kr. Á fundinum hafi verið 27 eigendur. Þá hafi verið samþykkt með 23 samhljóða atkvæðum að stjórn húsfélagsins myndi annast eftirlit með viðhaldi hússins. Með framangreindri ákvörðun, sem tekin hafi verið á löglega boðuðum húsfélagsfundi 10. september 2013 með tilskildum fjölda atkvæða, hafi ákvörðun húsfundar 13. júní 2013 sama ár formlega verið felld úr gildi enda hafi stjórninni borið að boða til húsfundar og bregðast við kröfum 36 íbúa um breytingu á fyrri ákvörðun, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús.

Stjórn gagnaðila telji að hún hafi sinnt frumskyldu sinni sem sé að tryggja að fullnægjandi viðhald á ytra byrði fasteignarinnar og koma í veg fyrir mögulega skaðabótaábyrgð húsfélagsins vegna þessa, sbr. 50. gr. laga um fjöleignarhús, og bregðast við kröfu íbúa hússins um að funda um málefni húsfélagsins. Þá hafi stjórn gagnaðila talið það skyldu sína að skuldbinda gagnaðila ekki án þess að skýr vilji hans hafi komið fram á húsfundi og ljóst sé að gagnaðili greiði aðeins þann hluta kostnaðar sem eðlilegt sé samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Greint er frá því að það sé ætlun stjórnar gagnaðila að leita álits á því hvort framkvæmdir á svölum kunni að teljast til viðhalds á séreign einhverra íbúa hússins.

Að lokum telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að afla álits kærunefndar á þeim kröfum sem settar hafi verið fram. Nauðsynlegt viðhald á ytra byrði hússins standi nú yfir á grundvelli ákvörðunar húsfundar 10. september 2013 og hafi verið haldinn fundur 27. febrúar 2014 um framhald framkvæmda. Álitsbeiðandi hafi ekki óskað eftir því gagnaðila að framkvæmdum verði hætt eins og henni sé heimilt skv. 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé gagnaðila ómögulegt að verða við kröfum álitsbeiðanda þar sem búið sé að framkvæma hluta af því verki sem krafist sé að gengið verði til samninga við tiltekið fyrirtæki um.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að gott hafi verið að fá það fram frá gagnaðila að ljóst hafi verið að framkvæmdaþörf við húsið sé mikil samkvæmt skýrslu sem lögð hafi verið fram á fundi 11. febrúar 2013. Það hafi ekki verið viðurkennt af gagnaðila áður. Álitsbeiðandi segir að um sé að ræða uppsafnaða viðhaldsþörf vegna vanrækslu til margra ára og vegna mótbáru sumra eigenda þegar viðhald hafi verið nefnt, sem og vegna þess að ekki hafi verið lögbær aðili til að ákvarða viðhald á húsfundi fyrr en við stofnun þessa félags sem nú fari með þessi mál.

Álitsbeiðandi greinir frá því að það sé ekki rétt sem fram komi í greinargerð gagnaðila að rætt hafi verið um að skipta verkinu í áfanga heldur á fundi þann 13. júní 2013 hafi verið samþykkt tilboð í það sem hafi átt að vera fyrri hluti verksins og verkloka að vænta á yfirstandandi ári. Á þeim fundi hafi verið mættir 41 af 68 íbúðareigendum eða 60,3%, þar sem álitsbeiðandi telji að lágmark sé 50%. Alls 25 eigendur eða 86% þeirra sem hafi greitt atkvæði hafi samþykkt tilboðið, þar sem álitsbeiðandi telji að lágmark sé 67,67%. Sex hafi verið á móti eða 19,41%. Þessi samþykkt hafi ekki verið dregin til baka heldur ákveðið að fara aðra leið á fundi 10. september þar sem lágmarksfjöldi hafi ekki mætt til að taka ákvörðun. Samþykkt tilboðsins á fundi þann 13. júní 2013 hafi ekki verið dregin til baka með lögbundnum hætti.

Álitsbeiðandi vefengir lögmæti ákvarðana sem stjórnin hafi tekið á grundvelli undirskriftalista sem hafi verið lagður fram á húsfélagsfundi 11. júlí 2013 og þannig með áróðri og fortölum knúið fram eitthvað sem hafi kallast niðurstaða með atkvæðasöfnun og söfnun umboða frá eigendum sem ekki hafi verið á þeim fundi. Lesa megi af þeim undirskriftalista sem dæmi að bæði hjón hafi skrifað undir listann. Enginn samþykkt hafi falið í sér að hætt yrði við fyrri áform um heildarviðgerð hússins og hvergi hafi komið fram í fundargerð frá 10. september 2013 að samþykktum frá fundi þann 13. júní 2013 verði frestað eins og segi í bréfi húsfélagsstjórnar enda hafi engar tillögur þar að lútandi verið í fundarboði.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hún sé sammála því að íbúar verði að ráða við framkvæmdirnar fjárhagslega. Viðskiptabankar láni íbúðareigendum 80% af heildarkostnaði við svona verk til allt að 40 ára, 20% greiði íbúðareigandi á verktíma. Álitsbeiðandi hafi þegar greitt til gagnaðila fyrir þau smáverk sem framkvæmd hafi verið um helming þess og nú hafi verið stefnt til frekari smáverka um allt að sömu fjárhæð. Álitsbeiðandi hafi upplýsingar um að þessi smáverkabúskapur geti ekki leitt til annars en hækkun á heildarverði verksins og augljóst sé að verklok geti dregist um mörg ár, og þess vegna ekki fáanlegt langtímalán fyrir 80% heildarverksins fyrr en eftir mörg ár. 

Um svalalokanir segir álitsbeiðandi að til þeirra hafi á sínum tíma mörgum höndum verið kastað og verklagið þannig að svalaveggir séu hvorki einangraðir né skilið á milli tréverks svalanna og steinsins sem geri það að verkum að þar liggi ætíð vatn á milli sem hafi haldið fúa í tréverki og molnun steinsins. Þarna sé kominn myglusveppur sem líklegur sé til að verða íbúum til heilsutjóns. Þegar kannað hafi verið á árinu 2011 meðal eigenda í C hafi komið í ljós að leki væri inn á svalir 18 íbúða af 34 auk vatnsskemmda í svalalofti á nokkrum stöðum þar sem lekið hafi inn um samskeyti ofannefndra svalalokana.

Að lokum tekur álitsbeiðandi fram að hún hafi kynnt sér hæfi þess verktaka sem vinni nú þessi skyndiverk og að hún myndi ekki gera athugasemdir við að hann myndi vinna allt verkið á þolanlegum tíma þannig að langtímalán fáist á allt verkið sem álitsbeiðandi telur að muni þjóna hagsmunum eigendanna best.

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins er ljóst að rætt hefur verið um viðhaldsþörf hússins á húsfundum. Á húsfundi þann 11. febrúar 2013 var fjallað um forgangsröðun viðhalds og lagði stjórn húsfélagsins til að í fyrstu myndi fara fram útboð á viðgerðum á þaki og austurhlið hússins og að útboðið myndi taka mið af viðhaldsþörf samkvæmt fyrirliggjandi ástandsskýrslu. Á fundinum var sú tillaga stjórnar afgreidd með viðauka um að óskað yrði eftir tilboði í viðgerð á þaki og á austurgafli bæði samkvæmt ástandsskýrslu og einnig tilboði í brýnar viðgerðir á austurgafli. Tillögunni var vísað til stjórnar til útfærslu. Sama fyrirtæki og hafði gert fyrrnefnda ástandsskýrslu annaðist í framhaldinu útboðsgögn fyrir stjórn húsfélagsins. Óskað var eftir tilboðum í viðgerðir og endurnýjun utanhúss á C í lokuðu útboði. Í útboðsgögnum kemur fram að um sé að ræða lagfæringar á þaki og austurhlið hússins og að í verkinu felist viðgerðir á þaki, gluggum og útveggjum og endurmálun sem og endurnýjun á svalalokunum. Í útboðsgögnum kemur fram að áætlað sé að það fyrirtæki sem útbjó útboðsgögnin komi til með að vera eftirlitsaðili með verkinu. Þrjú gild tilboð bárust í verkið. Á aðalfundi húsfélagsins þann 13. júní 2013 voru greidd atkvæði um framkvæmdirnar og eftirlit með þeim.

Í máli þessu er ágreiningur um lögmæti ákvarðana á nefndum aðalfundi. Í 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er að finna reglur um töku ákvarðana. Kærunefnd telur að í máli þessu sé um að ræða framkvæmdir sem falli undir 9. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna en þar undir falla endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en nauðsynlegt viðhald. Samkvæmt ákvæðinu er þörf fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta vegna slíkra framkvæmda. Í 42. gr. sömu laga er fjallað um kröfur um fundarsókn. Þar segir í 2. mgr. að sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. verði a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meiri hluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Samkvæmt gögnum málsins var mætt fyrir 41 eignarhluta af 68 á aðalfundinn og því ljóst að mætt var fyrir meira en helming fjölda íbúða. Þá er einnig ljóst af fyrirliggjandi mætingarlista frá fundinum að mætt var fyrir meira en helming eignarhluta. Að því virtu telur kærunefnd að uppfyllt séu skilyrði um fundarsókn. Greidd voru atkvæði um tillögu stjórnar samkvæmt fundarboði um að gengið yrði að tilboði lægstbjóðanda í framkvæmdir við þak og austurhlið hússins. Með tillögunni greiddu 25 atkvæði en sex á móti. Þá voru greidd atkvæði um að tiltekið fyrirtæki myndi hafa eftirlit með framkvæmdunum í samráði við stjórn húsfélagsins og voru 31 atkvæði samþykkt því en eitt á móti. Með hliðsjón af framangreindu og gögnum málsins telur kærunefnd að ákvarðanataka á fundinum hafi verið lögmæt. Samkvæmt gögnum málsins er ljóst að ekki hefur þó verið gengið að tilboði lægstbjóðanda.

Krafa álitsbeiðanda í máli þessu er að viðurkennt verði að gagnaðila beri að framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar voru á nefndum aðalfundi og byggir álitsbeiðandi á því að þær ákvarðanir hafi ekki verið felldar úr gildi með lögbundnum hætti. Af gögnum málsins verður ráðið að húsfundur var haldinn þann 11. júlí 2013 þar sem engin ákvörðun var tekin í málinu en lagður fram undirskriftalisti 36 íbúa, en nokkur nöfn bættust við listann á fundinum, með kröfum um að fallið yrði frá áformum um framkvæmdir við svalalokanir og að áætluðum eftirlitsaðila með framkvæmdunum yrði sagt upp störfum fyrir húsfélagið. Einnig var krafa um að einungis yrði farið í nauðsynlegar framkvæmdir, svo sem viðgerð á þaki og gluggum. Stjórn húsfélagsins óskaði eftir tilboðum samkvæmt niðurstöðu þess fundar og í framhaldi af því var haldinn húsfundur þann 10. september 2013. Samkvæmt fundargerð þess fundar höfðu borist fjögur tilboð í það verk, sem skemmra gengur en verkið sem samþykkt var á aðalfundi að ganga í, og var samþykkt á fundinum að stjórnin skyldi ganga að hagstæðasta tilboðinu. Á fundinum var einnig samþykkt að stjórn húsfélagsins myndi annast eftirlit með framkvæmdunum.

Kærunefnd telur að þótt ákvörðun á aðalfundinum hafi verið lögmæt sé gagnaðila engu að síður heimilt að taka ákvörðun um að falla frá þeirri ákvörðun sé það gert í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laganna skal boða fund tryggilega og í fundarboði skal greina þau mál sem tekin verða fyrir á fundinum og meginefni tillagna. Í gögnum málsins liggur ekki fyrir fundarboð fyrir fundinn þann 11. júlí 2013 en í fundargerð kemur fram að nefndur undirskriftalisti hafi verið lagður fyrir fundinn sem tilmæli til stjórnar undir liðnum önnur mál. Ekki verður ráðið að fram hafi farið atkvæðagreiðsla um þennan dagskrárlið á fundinum en í 41. gr. laga um fjöleignarhús er gert ráð fyrir atkvæðagreiðslu við töku ákvarðana. Kærunefnd telur því að hvorki hafi verið tekin lögleg ákvörðun um að falla frá ákvörðunum aðalfundar um framkvæmdir við húsið né að dregið yrði úr umfangi framkvæmdanna. Ljóst er að framkvæmdir eru þegar hafnar við húsið í samræmi við ákvarðanir sem teknar voru á húsfundi þann 10. september 2013 en um er ræða minni framkvæmdir en ákveðnar voru á nefndum aðalfundi. Eins og áður greinir er það álit kærunefndar að þörf er fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda vegna umræddra framkvæmda hússins og telur kærunefnd það einnig gilda um ákvarðanatöku um framkvæmdir á húsfundi þann 13. september 2013. Samkvæmt fundargerð var mætt fyrir 27 eignarhluta af 68 á fundinn þann 10. september 2013 og bættist eitt atkvæði við eftir dagskrárlið tvö. Með hliðsjón af því telur kærunefnd ljóst að fundarsókn hafi ekki verið í samræmi við 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús og ekki verður ráðið af gögnum málsins að farið hafi verið eftir 3. mgr. sömu greinar þar sem fjallað er um mögulegt úrræði í tilvikum þar sem fundarsókn er ekki nægileg. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að ekki hafi verið tekin lögleg ákvörðun um framkvæmdirnar og eftirlit með þeim á húsfundi þann 13. september 2013.

Með hliðsjón af öllu framangreindu er það álit kærunefndar að ákvarðanataka á aðalfundi húsfélagsins hafi verið lögmæt. Kærunefnd telur þó að gagnaðili hafi engu að síður heimild til að falla frá fyrri ákvörðunum sínum með nýrri ákvörðun sé það gert á löglega boðuðum húsfundi og í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Að því virtu sem að framan hefur verið rakið er það hins vegar álit kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um að falla frá ákvörðunum aðalfundar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið rétt staðið að ákvörðun um afturköllun á fyrri og gildri samþykkt um framkvæmdir á aðalfundi. 

Reykjavík, 10. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson