Mál nr. 2/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 2/2014
Rafmagnskostnaður.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. janúar 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. janúar 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 3. febrúar 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. febrúar 2013, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 21. febrúar 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 10. maí 2013, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2013 til 1. júní 2015. Ágreiningur er um greiðslu rafmagnskostnaðar.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að viðurkennt verði gagnaðila beri að greiða rafmagnskostnað líkt og samið hafi verið um í upphafi
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi krafist þess að álitsbeiðandi greiði rafmagnsreikning þó samið hafi verið í upphafi um að kostnaður vegna rafmagnsnotkunar væri innifalinn í leigugreiðslum. Áður en álitsbeiðandi hafi flutt í íbúðina hafi álitsbeiðandi spurt gagnaðila sérstaklega að því hvort rekstrarkostnaður, þ.e. hitunar- og rafmagnskostnaður, væri innifalinn í leigugreiðslum. Gagnaðili hafi svarað því að umræddur kostnaður væri innifalinn í leigunni.
Ekki hafi verið frekar rætt um framangreint fyrr en 1. október 2013 þegar fyrri leigjandi hafi haft samband við álitsbeiðanda og sent þeim reikning vegna rafmagnsnotkunar, samkvæmt beiðni gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi þá útskýrt að rafmagnskostnaður væri innifalinn í leigugreiðslum og óskað eftir því að viðkomandi hefði samband við gagnaðila svo unnt væri að flytja reikninginn yfir á gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafi einnig haft samband við gagnaðila vegna þessa og til að fá staðfestingu á því að rafmagnsreikningur væri innifalinn í leigunni, líkt og áður hafi verið samið um. Þá hafi gagnaðili aftur staðfest að rafmagnsreikningur væri innifalinn í leigunni og að reikningurinn yrði fluttur á nafn gagnaðila.
Gagnaðili hafi haft samband við álitsbeiðanda þann 22. nóvember 2013 og tilkynnt álitsbeiðanda að um misskilning hafi verið að ræða og að gagnaðili hafi viljað breyta fyrirkomulaginu þannig að álitsbeiðandi myndi greiða rafmagnsreikning. Þá hafi gagnaðili vísað til þess að hann væri í raun ekki að græða neitt á leigunni með þessu fyrirkomulagi.
Álitsbeiðandi hafi haft samband við leigjendaaðstoð D og fengið þær upplýsingar að þar sem allt framangreint væri til skriflegt og að þar sem gagnaðili hafi dregið það í sex mánuði að krefjast greiðslu rafmagnsreikninga þá hefði álitsbeiðandi lagalegan grundvöll fyrir því að neita því að reikningur yrði færður á nafn álitsbeiðanda.
Þann 20. desember 2013 hafi álitsbeiðanda borist tilkynning þess efnis að gagnaðili hafi látið flytja reikninginn á nafn álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi haft samband við umrædda rafveitu og útskýrt aðstæður. Í kjölfarið hafi reikningurinn verið færður á ný á nafn gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að öll þau samtöl sem álitsbeiðandi vísi til séu milli álitsbeiðanda og eiginkonu gagnaðila, en hún sé ekki eigandi húsnæðisins. Því hafi samtöl þeirra tveggja enga þýðingu fyrir þetta mál.
Lögum samkvæmt eigi leigjandi að standa skil á öllum rekstrarkostnaði, þ.e. kostnaði vegna hita, rafmagns og vatns. Gagnaðili fari þó einungis fram á að álitsbeiðandi borgi rafmagn.
Gagnaðili telji sig hafa verið sanngjarn varðandi leiguverð. Það sé ekki ætlun gagnaðila að græða á leigunni en hann vilji ekki tapa á henni.
Í fyrstu hafi verið misskilningur um hver ætti að greiða hvað. Fyrri leigjandi hafi gefið gagnaðila meðmæli með álitsbeiðanda sem leigjanda og hafi hún ávallt staðið skil á leigugreiðslum. Gagnaðili hafi búist við því að álitsbeiðandi myndi, eins og fyrri leigjendur, greiða sjálf fyrir rafmagn, eins og mælt er fyrir um í lögum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi mótmæli því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila. Álitsbeiðandi telji að líta beri til allra samskipta álitsbeiðanda við eiginkonu gagnaðila þar sem gagnaðili sjálfur hafi aldrei haft samband við álitsbeiðanda beint. Eiginkona gagnaðila hafi komið fram fyrir hans hönd í öllum tilfellum. Þá telur álitsbeiðandi að ágreiningur aðila sé ekki einungis sprottinn af misskilningi. Áður en álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi hann sérstaklega innt eftir því hvort rafmagnskostnaður væri innifalin í leigu. Umrætt atriði hafi verið mikilvæg forsenda í samningaviðræðum aðila og hafi verið staðfest tvívegis af gagnaðila að rafmagnskostnaður væri innifalinn í leigu. Hvað varði hagnað gagnaðila af útleigu íbúðarinnar eða hvort og þá hversu háar húsaleigubætur álitsbeiðandi fái komi þá telji álitsbeiðandi það ekki koma málinu við.
Álitsbeiðandi hafi fengið þær upplýsingar að fyrri leigjandi hafi greitt 135.000 kr. á mánuði en leigugreiðslur myndu hækka í 150.000 kr. á mánuði með öllum rekstrarkostnaði inniföldum. Íbúðin hafi ekki verið í góðu ástandi við afhendingu.
Þá rekur álitsbeiðandi einnig breytingar á hans persónulegu högum og markmið hans með leigu íbúðarinnar auk þess sem fjallað er um sölu íbúðarinnar. Ekki þykir ástæða til að fjalla frekar um það hér.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi ekki forðast að hafa samskipti við álitsbeiðanda heldur hafi honum fundist best að eiginkona hans sæi um samskiptin vegna tungumálaörðugleika.
Hvernig fyrri leigjendur hafi borgað leigu vegna húsnæðisins komi þessu máli ekki við. Það sé ákvörðun leigusala hversu há leigan sé. Vegna mikillar verðbólgu á Íslandi hafi gagnaðili neyðst til að hækka leiguna um 15.000 kr.
III. Forsendur
Deilt er um hvorum aðila beri að greiða kostnað vegna rafmagnsnotkunar. Í leigusamningi aðila, dags. 10. maí 2013, kemur fram að fjárhæð leigunnar hafi verið 150.000 kr. á mánuði og að leigjanda bæri að greiða fyrir notkun vatns, rafmagns og hita. Gagnaðili hefur í máli þessu fallist á að greiða vatns- og hitunarkostnað en krefst þess að álitsbeiðandi greiði rafmagnskostnað. Álitsbeiðandi byggir á því að við samningsgerðina hafi fulltrúi gagnaðila ítrekað samþykkt að rafmagnskostnaður væri innifalinn í leigugreiðslum.
Samkvæmt 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi greiða kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þar með talið fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld. Þá segir í 1. mgr. 2. gr. sömu laga að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Þannig er heimilt að víkja frá húsaleigulögum þegar um er að ræða leigu íbúðarhúsnæðis og frávikið sé þess eðlis að það leiði ekki til þess að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um, nema sérstaklega sé kveðið á um annað.
Í málinu liggja fyrir samtöl á samskiptasíðunni Facebook. Í samskiptum þann 28. maí 2013 spyr álitsbeiðandi hvað sé innifalið í leigugreiðslum og eiginkona gagnaðila svaraði að allt væri innifalið í leigunni. Í samskiptum frá 1. október 2013 spyr álitsbeiðandi um rafmagnsreikning sem þurfi að greiða og hvort ekki sé best að færa rafmagnið á nafn gagnaðila. Eiginkona gagnaðila svaraði því að gagnaðili hafi ætlað að borga hita og vatn en ekki rafmagn. Álitsbeiðandi hafi þá bent eiginkonu gagnaðila á samskipti frá 28. maí 2013 og þá hafi hún fallist á að gagnaðili myndi borga rafmagn. Í samskiptum þann 22. nóvember 2013 óskar eiginkona gagnaðila eftir því að rafmagnið verði fært á nafn álitsbeiðanda þar sem einhver misskilningur hafi orðið.
Óumdeilt er að álitsbeiðandi fékk íbúðina afhenta þann 1. júní 2013 og að gagnaðili krafðist þess ekki fyrr en 22. nóvember 2013 að rafmagnsreikningur yrði greiddur af álitsbeiðanda.
Aðilar undirrituðu leigusamning þann 10. maí 2013 þar sem fram kemur í stöðluðum texta undir lið 6 sem fjallar um rekstrarkostnað að leigjanda beri að greiða rafmagnskostnað. Í sérstökum dálki sem ætlaður er fyrir frávik frá þessari annars lögbundnu kostnaðarskiptingu segir ekki að leigusali hafi tekið að sér að greiða rafmagn. Jafnvel þótt gagnaðili hafi ekki krafið álitsbeiðanda um greiðslu rafmagnsreikninga fyrr en í október/nóvember 2013 hefur það eitt ekki í för með sér að gagnaðili teljist hafa samþykkt að taka að sér þennan kostnað leigjanda. Að mati nefndarinnar hefur álitsbeiðanda ekki tekist að færa sönnur fyrir því að gagnaðili hafi með þessum óformlegu samskiptum samþykkt að víkja frá gildandi leigusamningi aðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða kostnað vegna rafmagnsnotkunar.
Reykjavík, 21. febrúar 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson