Mál nr. 42/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 42/2013

Kostnaðarskipting: Skólplögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. júní 2013, beindu húsfélag A/2 og húsfélag B/8-12, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélag C/4, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. júlí 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 15. júlí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fjöleignarhúsanna að A/2-6, B/8-12 og C/2-6. Álitsbeiðendur eru húsfélög A/2 og B/8-12 og gagnaðili er húsfélag C/4. Ágreiningur er um hvort eigendum A/2-6 og B/8-12 beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á skólplögn á sameiginlegri lóð aðila. 

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að eigendum A/2-6 og B/8-12 beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á skólplögn á sameiginlegri lóð. 

Í álitsbeiðni kemur fram að gerð hafi verið sú krafa að álitsbeiðendur taki þátt í kostnaði vegna viðgerðar á skolplögn gagnaðila. Í október 2012 hafi uppgötvast að skolplögn við C væri stífluð. Samkvæmt myndbandsupptökum hafi verið um tvær stíflur að ræða. Önnur hafi verið staðsett í skolplögn milli C/4 og C/2 og hin hafi verið staðsett á lögn C/2 rétt við brunn. Gagnaðili hafi nú gert þá kröfu að öll húsfélög á lóðinni taki þátt í kostnaði við framkvæmdirnar vegna ofangreindra stíflna. Álitsbeiðendur hafni að öllu leyti að þeim beri að taka þátt í umræddum kostnaði.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðendur hafi virst hafna þátttökuskyldu vegna umræddra framkvæmda að öllu leyti. Álitsbeiðendur byggi á því að um sameign sumra sé að ræða þar sem skólprörin séu eingöngu nýtt af hluta eigenda, þ.e. viðkomandi húsfélagi. Ekki sé ágreiningur um það að nokkur hús og þar af leiðandi húsfélög séu á sömu lóð. Lög um fjöleignarhús gildi um slík lóðarfélög, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðendur hafi virst byggja á 76. gr. laga um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Ljóst sé að sú túlkun standist ekki skoðun. Stigagangar ráði sjálfir hvernig mála eigi stigagang og þess háttar og skipti slíkum kostnaði. Framkvæmdir við lagnir séu hins vegar sameiginlegar öllum lóðarhöfum sem að lóðarfélagi eigi að standa.

Álitsbeiðendur hafi hvorki gert athugasemdir við kostnað né heldur fundarboð og byggi því ekki á reglum um ákvarðanatöku eða fundarboðun. Ljóst sé að ekki hefði verið kostur að boða til fundar við þær aðstæður sem upp hafi komið, þ.e. þegar skólprör hafi gefið sig. Ekki hafi verið um annað að ræða en að hefja lagfæringar þegar í stað til að varna frekara tjóni. Hér megi vísa til sjónarmiða er varði neyðarrétt og óumbeðinn erindisrekstur. Gagnaðili hafni þeirri túlkun álitsbeiðenda að umræddar framkvæmdir falli undir sameign sumra.

Tilgangur laga um fjöleignarhús hafi verið að setja leikreglur varðandi skiptingu kostnaðar þegar upp komi mál af því tagi sem hér um ræði. Reglur um skiptingu kostnaðar séu því skýrar. Um sé að ræða sameiginlegan kostnað að mati gagnaðila sem skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Lagnirnar séu á sömu lóð og samtengi húseignirnar á lóðinni.

Gagnaðili krefst því þess að kærunefnd staðfesti að um sé að ræða sameiginlegan kostnað sem skipta skuli eftir hlutfallstölu eignarhluta í viðkomandi sameign, sem sé það lóðarfélag sem til staðar eigi að vera.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að gagnaðili hafi gert athugasemd við að álitsbeiðendur hafi ekki gert athugasemdir við kostnað og fundarboðun vegna umþrættrar viðgerðar. Gagnaðili hafi farið með málið eins og um hafi verið að ræða framkvæmdir fyrir gagnaðila eingöngu. Önnur húsfélög hafi ekki vitað um málið fyrr en mörgum mánuðum eftir að framkvæmdir hafi farið fram, þar af leiðandi hafi álitsbeiðendur ekki haft nein áhrif á ákvarðanatöku um kostnað og umfang. Ekki hafi verið boðað til fundar með öðrum húsfélögum fyrr en mörgum mánuðum eftir að framkvæmdum lauk. Álitsbeiðendur geri athugasemd við það.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ekki hafi verið kostur á að kalla til fundar vegna þeirra framkvæmda sem þurft hafi að fara í vegna eðlis þeirrar stíflu sem upp hafi komið. Vísað sé til sjónarmiða er varði neyðarrétt og laga um fjöleignarhús er taki á tilvikum sem því sem til umfjöllunar séu í málinu.

Varðandi kostnað sé ljóst að kostnaður hafi ekki verið hærri en við hafi mátt búast þegar tilvik af þessu tagi komi upp. Engin sönnun liggi fyrir hvað varði þann þátt, þ.e. að kostnaður hafi verið hærri en við hafi mátt búast.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hverjir beri ábyrgð á kostnaði vegna framkvæmda við skólplögn á sameiginlegri lóð B/8-12, A/2-6 og C/2-6.

Ákvæði fjöleignarhúsalaga gilda eftir því sem við getur átt um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því sé að skipta, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það er því ljóst að ákvæði fjöleignarhúsalaga gilda um ágreining aðila.

Í 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar teljist öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 5. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir á sameiginlegri lóð margra fjöleignarhúsa eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist á lóðum annars konar bygginga. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum lóðarinnar í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir á sameiginlegri lóð séu í sameign allra, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta lóðarinnar.

Í máli þessu liggur fyrir lagnateikning af framangreindri lóð frá gatnamálastjóranum í Reykjavík, þar sem merkt er inn staðsetning þeirra stíflna sem leiddu til viðgerðar á skólplögninni. Af lagnateikningunni verður einnig séð að lagnakerfi lóðarinnar er hannað sem ein heild og engin ótvíræð skipting milli hluta lóðarinnar. Það er því álit kærunefndar að allar lagnir lóðarinnar séu í sameign allra lóðarhafa og kostnaði vegna viðgerða á þeim beri almennt að skipta á alla lóðarhafa eftir hlutfallstölum.

Þá er í máli þessu deilt um hvort réttilega hafi verið staðið að ákvarðanatöku vegna umræddra framkvæmda.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi og kemur þá til skoðunar hvort umræddar framkvæmdir hafi verið þess eðlis að gagnaðila hafi verið heimilt að ráðast í framkvæmdir án samráðs við aðra eigendur með vísan til 37. eða 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Gögn málsins benda ekki til þess að aðrir eigendur hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðili hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í 37. gr. laganna er mælt fyrir um heimild til handa einstökum eiganda til að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og þoli ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Eigandi skal þó gæta þess, svo sem frekast er kostur, að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefji og þá teljist kostnaður sameiginlegur.

Samkvæmt gögnum málsins komu stíflur í ljós þann 14. október 2012 þegar skolp flæddi upp úr niðurföllum á jarðhæð og gert var við þær stíflur 14. og 15. október 2012, sbr. reikning Spíssa ehf. merktan nr. 9 og undirrituðum af starfsmanni Spíssa. Að mati kærunefndar er ljóst að um var að ræða aðstæður sem bregðast þurfti við með hraði svo unnt væri að koma í veg fyrir tjón. Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna losunar þeirrar stíflu sem greindist þann 14. október 2012 sé sameiginlegur kostnaður. Af fyrirliggjandi gögnum má sjá að aftur stíflaðist sama lögn en nú á öðrum stað þann 8. nóvember 2012 með bráðum afleiðingum.

Að mati kærunefndar verður að gera þá kröfu að sá sem nýtir sér heimild 37. gr. fjöleignarhúsalaga til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón beri að vekja athygli sameigenda eða samafnotahafa sinna á þeirri ákvörðun sinni eins fljótt og unnt er. Gagnaðila bar þannig að upplýsa aðra lóðarhafa um þá ákvörðun sína að gera við sameiginlega lögn án ástæðulauss dráttar. Það virðist hann þó ekki hafa gert. Allt að einu telur kærunefnd að þær bráðaviðgerðir sem fram fóru hafi í bæði skiptin rúmast innan heimilda gagnaðila skv. 37. gr. fjöleignarhúsalaga og því um sameiginlegan kostnað að ræða.

Samkvæmt upplýsingum frá fulltrúa gagnaðila er hluti kostnaðarins vegna hækkunar brunna sem gagnaðili hafi ákveðið að framkvæma án samráðs við aðra lóðarhafa. Samkvæmt upplýsingum frá fulltrúa gagnaðila hafi verið ákveðið að fara í þær framkvæmdir þar sem líklegt þótti að asparrætur kæmust á ný í lagnirnar og hækkun brunnanna myndi auðvelda aðgengi að þeim í framtíðinni. Að mati kærunefndar er ljóst að hækkun brunna geti ekki talist brýn ráðstöfun til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón. Það er því álit kærunefndar að öðrum lóðarhöfum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna hækkunar brunna.

Þegar til alls framangreinds er litið er það álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku um hækkun brunna og öðrum lóðarhöfum því rétt að neita greiðslu vegna þeirra, en að öðru leyti sé um sameiginlegan kostnað að ræða. Kærunefnd áréttar þó að gera verður þá kröfu að sá sem nýtir sér heimild 37. gr. fjöleignarhúsalaga til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón beri að vekja athygli sameigenda eða samafnotahafa sinna á þeirri ákvörðun sinni eins fljótt og unnt er.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku um hækkun brunna og öðrum lóðarhöfum því rétt að neita greiðslu vegna þeirra, en að öðru leyti sé um sameiginlegan kostnað að ræða vegna tveggja viðgerða á sameiginlegri lögn á lóð málsaðila.

Reykjavík, 28. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson