Mál nr. 65/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 65/2013

Sérmerking bílastæða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. september 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila D, dags. 4. október 2013, greinargerð gagnaðila E, dags. 3. október 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. október 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. janúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið F 2, alls sex eignarhlutar. Aðilar eru allir eigendur einnar íbúðar hver. Ágreiningur er um hvort heimilt sé að sérmerkja bílastæði. 

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að fjarlægja sérmerkingar á sameiginlegu og óskiptu bílastæði F 2 og 4 með vísan til fjöleignarhúsalaga.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé á óskiptri lóð fyrir F 2 og 4. Á aðalfundi húsfélags F 2 fyrir árið 2006, sem haldinn hafi verið þann 7. maí 2007, hafi nokkrir eigenda óskað eftir því að fá að sérmerkja bílastæði á sameiginlegu bílastæði F 2 og 4. Á fundinum hafi einn eigandi lagt fram ljósrit af bílastæðinu og komið með tillögu að merkingum. Álitsbeiðandi sem hafi verið gjaldkeri húsfélagsins hafi talið vafa leika á að sérmerkja mætti sameiginlega bílastæðið án samráðs við eigendur allra íbúða í báðum húsunum. Álitsbeiðanda hafi verið falið að leita álits íbúðaeigenda að F 4. Í framhaldinu hafi hann haft samband við tvo íbúðareigendur að F 4 óformlega. Þeir hafi talið af og frá að samþykkja slíkar merkingar en ef menn vildu halda þessu til streitu þá yrði að boða til sameiginlegs fundar.

Næst hafi það gerst í máli þessu að einn eigenda hússins hafi þann 13. júlí 2007 keypt tólf skilti, tvö fyrir hverja íbúð, og krafið húsfélagið að F 2 um greiðslu kaupverðsins. Því næst hafi viðkomandi í samvinnu við annan eigandi hafist handa við að merkja stæðin.

Eftir kvartanir frá álitsbeiðanda um hættulega geymslu bifreiða íbúðareigenda F 2 og gesta þeirra utan merktra stæða og í framhaldi af mörgum kvörtunum frá öðrum íbúðareigendum til álitsbeiðanda um notkun á merktum einkastæðum hafi álitsbeiðandi fjarlægt merkingar sem hafi verið settar til merkingar um afnotarétt íbúðar hans. Á aðalfundi húsfélagsins fyrir árið 2010, sem haldinn hafi verið þann 23. nóvember 2011, hafi álitsbeiðandi gert þá kröfu að öll skilti um séreign bílastæða yrðu fjarlægt þar sem ekki hafi verið fyrir hendi eignarréttur samkvæmt þinglýstum eignaskiptayfirlýsingum. Ákveðið var að umræðum yrði frestað þegar fyrirséð var að ekki fengist niðurstaða í málið.

Í apríl 2013 hafi komið kröfur frá húsfélaginu að F 4 um að sérmerkingar á sameiginlegu bílastæði yrðu fjarlægðar. Andmæli hafi borist frá umboðsmanni gagnaðila E. Í framhaldi hafi formaður húsfélagsins að F 2 boðað til fundar með eigendum íbúða að F 2 þann 30. apríl 2013 þar sem átt hafi að reyna að ná sátt um málið. Á fundinn hafi álitsbeiðandi, gagnaðili E og fulltrúi gagnaðila D mætt. Gagnaðili C og gagnaðili E hafi boðað forföll. Eigendur íbúðar 01-03 hafi verið búsett í G en hafi komið að boðum um að þau myndu fjarlæga skilti merkt 103.

Málið hafi ekki verið tekið upp aftur og ekki hafi tekist að halda nýjan sáttafund. Ekki hafi tekist sátt um að boða til aðalfundar húsfélagsins að F 2 fyrir árin 2011 og 2012. Eigendur íbúðar 01-03 hafi fjarlægt skilti merkt 103 í september 2013.

Í greinargerð gagnaðila D kemur fram að gagnaðili D gerir þær kröfur að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað. Ágreiningur snúist í stuttu máli um merkingar á bílastæðum sem álitsbeiðandi vilji meina að séu í andstöðu við ákvæði laga um fjöleignarhús. Gagnaðili telji að horfa verði á málið út frá lóðaleigusamningi við Reykjavíkurborg, sem þinglýstur hafi verið þann 9. mars 1998, og sé enn í gildi. Í honum komi skýrlega fram að kvaðir séu um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð auk bílskúra skv. uppdrætti, sbr. 1. tölul. samningsins.

Þetta komi jafnframt fram í teikningum sem meðfylgjandi séu eignaskiptayfirlýsingu, þ.e. að kvöð sé á lóðinni um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð. Ekki sé fyrir hendi eignarheimild um bílastæðin, enda væri það í ósamræmi við lóðaleigusamning. Á þessum grundvelli bendi undirritaður á að kæruefnið eins og það sé sett fram byggi á misskilningi, þ.e. að ekki sé um að ræða sameign heldur sameiginleg afnot leiguréttinda sem kvaðbundnar séu um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð.

Í fyrsta lagi bendi gagnaðili á að stæðin hafi verið merkt á þessa leið um langa hríð og séu það raunar einnig á nærliggjandi bílastæðum. Lóðaleigusamningur beri það með sér að hver íbúð eigi tvö stæði og verði að teljast óeðlilegt að íbúðareigandi geti ekki nýtt sér þau réttindi sem kvaðbundin séu í þeim samning, með ómerktum stæðum. Í öðru lagi bendi gagnaðili á að sú ein leið sé fær, til að nýta sér þau réttindi sem um ræði í lóðarleigusamningi, að stæðin séu sérmerkt. Gagnaðili hafi allt frá kaupum á íbúð sinni haft réttmætar væntingar til þess að stæðin fylgi íbúð hans, en séu ekki til afnota fyrir aðra eins og kröfur gagnaðila bendi til að vilji sé fyrir. Í þriðja lagi bendi gagnaðili á að sérmerkt bílastæði hafi verið ein af forsendum fyrir kaupum hans á íbúð sinni, enda ekki öðru til að dreifa en lóðaleigusamningi og teikningum frá Reykjavíkurborg þar sem það komi fram. Vilji hann jafnframt benda á að aðrir þeir sem hafi keypt sér fasteign á þessum stað hljóti að hafa réttmætar væntingar til þess einnig, burtséð frá því hvernig stæðin séu svo merkt.

Gagnaðili geti fallist á að útfærsla á merkingum stæðanna sé mál húsfundar og þá einvörðungu sameiginlegs og löglegs húsfundar allra atkvæðisbærra íbúða húsa nr. 2 og 4. Því til stuðnings vísi gagnaðili til bréfaskrifta sem finna megi í gögnum málsins þar sem því sé lýst að ákvarðanataka um merkingar þurfi að fara fram á löglega boðuðum húsfundi allra íbúa húsa nr. 2 og 4. Gagnaðili geri þau sjónarmið sem þar komi fram að sínum, að því leyti sem við eigi um kröfur hans.

Í greinargerð gagnaðila E kemur fram að fallist sé á lýsingu ágreiningsefnis og málsatvika sem fram hafi komið í álitsbeiðni utan nokkurra atriða. Gagnaðili mótmæli framlagningu fundargerðar frá 2007 þar sem hún sé óundirrituð og komi fyrst fyrir sjónir gagnaðila nú.

Gagnaðili hafi ekki verið eigandi í húsinu þegar sérmerking bílastæða hafi farið fram heldur hafi hann fest kaup á íbúð sinni árið 2009. Við kaup hans á íbúðini hafi ekkert legið fyrir um að ágreiningur væri uppi þessa efnis, merkingar hafi verið á öllum bifreiðastæðum F 2 og við skoðun íbúðar hafi ekkert annað komið fram en að merkingar væru réttmætar og hafi verið á því byggt vð söluna af báðum aðilum. Á fyrsta húsfundi gagnaðila hafi ekkert komið fram um nokkurn ágreining, ekki fyrr en á húsfundi í lok árs 2011. Hafi virst sem svo að ágreiningur um bifreiðastæðin hafi einkum snúið að því að til deilna hafi komið milli álitsbeiðanda og íbúa í íbúð 201. Ákveðið hafi verið að fresta umræðum svo unnt væri að reyna að finna lausn á vandanum. Á þeim fundi hafi ekki komið fram neinar upplýsingar um að íbúar í F 4 hafi á einhverjum tímapunkti gert athugasemdir við fyrirkomulag á bílastæðum. Í bréfi frá formanni húsfélagsins í F 2 séu kynntar ástæður þess að formaður hafi átt erfitt með að sinna verkefnum húsfélagsins af fullum þunga og því beint til álitsbeiðanda að sem stjórnarmaður hafi hann forgöngu um frekari fundahöld til að ráða álitaefninu til lykta. Hann hafi ekki brugðist við tilmælum þessum og því hafi ekki enn reynt á það að ákvörðun verði tekin í húsfélaginu um málið.

Þá segir álitsbeiðandi að ekki hafi tekist að halda nýjan sáttafund né boða til aðalfundar. Gagnaðili hafi ekki orðið vör við að nokkrar tilraunir hafi verið gerðar til að halda slíkan fund eða að álitsbeiðandi hafi nýtt sér úrræði fjöleignarhúsalaga og boðað til fundar í húsfélagin en eins og fram komi í erindi hans sé hann stjórnarmaður félagsins.

Þá mótmæli gagnaðili framlagningu mynda af afstöðu bifreiða á bílastæði þar sem myndirnar hafi ekki þýðingu fyrir úrlausn málsins. Þá mótmæli gagnaðili einnig framlangingu fundargerð aðalfundar frá 7. maí 2007 en skjalið sé óundirritað og ekki í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús og því verði ekki byggt á því í málinu.

Þá skori gagnaðili á álitsbeiðanda að leggja fram endurrit fundargerða húsfunda frá árinu 2007 til 2011 en fulltrúi gagnaðila hafi verið viðstöd einn slíkan fund árið 2010. Mikilvægt sé að öll gögn liggi fyrir hjá kærunefnd enda megi líklega sjá af þeim fundargerðum að engar athugasemdir hafi verið gerðar vegna málsins á því tímabili.

Gagnaðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá þar sem ekki hafi verið gengið til kosninga um ágreiningsefni málsins, og hafi álitsbeiðandi raunar sem stjórnarmaður látið undir höfuð leggjast að reyna að leysa úr ágreiningi þessum á vettvangi húsfundar jafnvel þó svo erindi hafi verið beint sérstaklega til hans um það efni og að hann hafi haft til þess alla möguleika sem stjórnarmaður. Þá hafi álitsbeiðandi samþykkt á fundi að boða til sameiginlegs húsfundar með F 2 og 4 til að ljúka málinu en áður en til þess hafi komið hafi hann beint álitsbeiðni sinni til kærunefndar.

Gagnaðili krefst þess til vara að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað. Byggi gagnaðili á því að um séreignarhluta eða sérafnotahluta sé að ræða og eigi sú túlkun sér næga stoð í þinglýstum heimildum, sbr. 4. gr., 5. tölul. 8. gr. og 33. gr. fjöleignarhúsalaga, en í lóðarleigusamningi vegna eignarinnar komi fram í 1. gr. að á lóðinni séu kvaðir um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð auk bílskúra og hafi kvöð þeirri ekki verið aflétt. Þessar kvaðar sé einnig getið í lóðaruppdrætti sem sé fylgiskjal með þinglýstri heimild. Með vísan til þess hafi gagnaðili talið ljóst að með hliðsjón af því að merkingar hafi verið til staðar, ekki hafi verið gerðar athugasemdir við þær um árabil, og að á eigninni hafi verið þinglýstar heimildir þar sem fram hafi komið að hverri íbúð skyldu fylgja tvö stæði, að í kaupum hans á fasteigninni væru ótvírætt innifalin kaup á tveimur stæðum, sbr. merkingar þar um. Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga teljist séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur sé húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Með vísan til 4. gr., þinglýst lóðaleigusamnings frá 1998, sanngirnissjónarmiða og eðlis máls verði að telja að um séreign eða sérafnotahluta í skilningi 4. gr. sé að ræða og þegar af þeirri ástæðu séu merkingar þessar lögmætar. Þar sem að skipting komi fram í þinglýstu skjali hafi ekki verið þörf á samþykki skv. 2. mgr. 33. gr. laganna, þ.s. að ekki hafi verið um óskipt bílastæði að ræða frá upphafi.

Varakröfu sína byggi gagnaðili einnig á því að þó svo að ekki yrði fallist á að um séreign sé að ræða í skilningi 4. gr. laganna þá sé engu að síður um lögmætar merkingar að ræða, enda hafi fullnægjandi samþykki verið veitt fyrir breytingu á hagnýtingu sameignar í skilningi 34. gr. laganna. Gögn málsins bendi til þess að samkomulag hafi verið um framkvæmd við merkingar. Markmið þessara breytinga hafi verið lögmætt og í samræmi við 4. tölul. 13. gr. og 19. gr. laganna, þ.e. að setja ákveðnar húsfélagsreglur um hagnýtingu bílastæða, til að tryggja sem best og jöfnust réttindi allra íbúa hússins. Ekki hafi verið um ráðstöfun bifreiðastæða sem séreignar að ræða í skilningi laga heldur hafi í ákvörðun húsfélagsins falist viss tilhögun á nýtingu sameignarinnar sem í bílastæðum felast. Þá hafi samráð verið haft við íbúa F 4 og samþykki einhverra ef ekki allra þeirra íbúa verið veitt fyrir framkvæmdinni og síðar samþykki í verki þar sem ekki hafi verið gerðar athugasemdir við breytt afnot í fjölda ára.

Þá byggi gagnaðili jafnframt á því að álitsbeiðandi hafi með tómlæti sínu fyrirgert rétti sínum til þess að krefjast þess að merkingarnar verði fjarlægðar. Af álitsbeiðni megi ráða að álitsbeiðandi hafi verið ósáttur við merkingarnar allt frá upphafi, þ.e. frá vori 2007, og þá hafi honum borist kvartanir íbúa F 4 vegna málsins. Þrátt fyrir þetta hafi álitsbeiðandi kosið að aðhafast ekkert í málinu allt fram til loka árs 2011, en þá hafi andmæli álitsbeiðanda komið mjög óskýrt fram.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús séu bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Í 2. mgr. sömu greinar segi að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Í lóðaleigusamningi frá 9. mars 1998 sé ekki að finna ákvæði um að tiltekin sérmerkt bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Að mati álitsbeiðanda verði ekki séð að áritun um að tvö bílastæði fylgi hverri íbúð á lóðateikningu jafngildi þinglýstum rétti til tveggja ákveðinna bílastæða, helguð til einkanota með sérmerkingum. Öllu heldur endurspegli þessi áritun á teikningu þá kröfu lóðaleigjanda að næg bílastæði verði til samræmis við gildandi reglugerðir.

Áður framlögð fundargerð aðalfundar frá 7. maí 2007 hafi virst vera eina heimildin um samráð um merkingu hluta bílastæða á sameiginlegu bílastæði F 2-4. Fundargerðin hafi verið lögð fram af álitsbeiðanda annars vegar á aðalfundi húsfélagsins þann 23. nóvember 2011 og hins vegar á sáttafundi sem haldinn hafi verið þann 30. apríl 2013.

Ekki verði séð að væntingar gagnaðila við kaup á íbúðum með merktum bílastæðum leysi þá nú undan óheimilli helgun á óskiptri sameign, jafnvel þó að getið hafi verið um slík þinglýst sérmerkt einkastæði í kaupsamningum þeirra. Að mati álitsbeiðanda sé hér um að ræða einkarréttarlegan ágreining við fyrri eigendur sem eigi ekkert erindi í mál þetta.

Í greinargerð gagnaðila E sé vísað til þess að álitsbeiðandi hafi verið beðinn um að sinna frekari fundarhöldum til að ráða álitaefninu til lykta. Í bréfinu sem um ræði, sem hafi verið ódagsett og sett í póstlúgu álitsbeiðanda að öllum líkindum þann 23. september 2013, hafi einungis verið óskað eftir að boðað yrði til aðalfundar.

Ekki verði fallist á með gagnaðila E að álitsbeiðanda hafi borið að leita sátt um mál þetta á aðalfundum húsfélagsins á árunum 2008-2013 og að álitsbeiðandi hafi með tómlæti fyrirgert rétti til beiðni um álit hjá kærunefnd húsamála. Þá sé ágreiningur álitsbeiðanda ekki við stjórn eða stjórnun húsfélagsins heldur við tilgreinda fjóra gagnaðila.

Álitsbeiðandi geti ekki samþykkt fullyrðingu gagnaðila E um að tilraunir til sátta hafi ekki verið reyndar og vísar álitsbeiðandi í þessu sambandi til álitsbeiðni. Álitsbeiðandi hafi talið ljóst þann 16. september 2013 að tilefnislaust væri að halda sáttafund að nýju þar sem einn eða fleiri eigendur íbúðanna myndu hvort sem er ekki fallast á að fjarlægja merkingarnar. Í þessu sambandi hafi álitsbeiðanda virst ljóst af greinargerðum gagnaðila E og gagnaðila D að þeir muni ekki fallast á að fjarlægja sérmerkingar sínar og frekari tilraunir til sátt af þeirri ástæðu einni tilefnislausar og til þess eitt fallnar að draga mál þetta á langinn.

Varakrafa gagnaðila E hafi virst fyrst og fremst byggjast á því að hefðin fyrir sérmerktum 8 bílastæðum af 26 hjá eigendum fjögurra íbúða af tólf frá miðju ári 2007 hafi skapað honum rétt til framtíðar. Af ákvæðum 2. málsl. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignahús hafi álitsbeiðanada virst ljóst að varakrafan eigi enga lagastoð.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sem sett er með stoð í 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Tilgangur umrædds ákvæðis er að tryggja að um mál sem koma fyrir nefndina sé raunverulegur ágreiningur innan húsfélagsins. Í málinu hefur einn gagnaðila krafist þess að málinu verði vísað frá þar sem ekki hafi verið fjallað um ágreining aðila á húsfundi. Þar sem fyrir liggur ágreiningur sem báðir aðilar hafa tjáð sig um þykir nefndinni rétt að taka málið til efnismeðferðar.

Deilt er um hvort gagnaðilum beri að fjarlægja sérmerkingar af sameiginlegu bílastæði. Byggir álitsbeiðandi á því að um sé að ræða sameiginlegt og óskipt bílastæði allra eigenda F 2-4. Gagnaðilar byggja á því að raunverulega séu bílastæði séreignarhlutar eða sérafnotahlutar eigenda þar sem fram komi í lóðarleigusamningi vegna hússins að kvaðir séu á lóðinni um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð auk bílskúra.

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26 frá 1994 er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Séreign samkvæmt 4. gr. er afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega.

Samkvæmt 33. gr. þeirra laga eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Óskiptum bílastæðum verður ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.

Í lóðarleigusamningi, þinglýstum þann 10. mars 1998, segir í 1. gr. að á lóðinni séu kvaðir um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð auk bílskúra skv. viðfestum uppdrætti. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir F 2-4, mótt. til þinglýsingar þann 10. júní 1998, er hvergi fjallað um bílastæði á lóð. Að mati kærunefndar er ekki unnt að leiða af orðalagi lóðarleigusamnings um fjölda bílastæða að téð bílastæði séu í séreign eða teljist til sérafnotahluta íbúðareigenda. Það er því álit kærunefndar að bílastæði á lóð F 2-4 séu sameign allra eigenda.

Þá byggir annar gagnaðila auk þess á því að fullnægjandi samþykki hafi verið veitt fyrir breytingu á hagnýtingu sameignar. Gögn málsins bendi til þess að samkomulag hafi verið um framkvæmdir við merkingar.

Samkvæmt 3. tölulið. 12. gr. fjöleignarhúsalaga er réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda ein helstu réttindi eiganda. Þá er í 34. og 35. gr. laganna ákvæði um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á henni. Í 4. mgr. 35. gr. segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Því er ljóst að til þess að merkja bílastæði á lóð hússins sem einkastæði sem fylgi tiltekinni íbúð þarf samþykki allra eigenda bílastæðisins.

Í gögnum málsins liggur fyrir bréf húsfélags F 4, dags. 4. apríl 2013, þar sem fram kemur að aldrei hafi verið haft samráð við eigendur F 4 vegna sérmerkinga bílastæða. Þá liggur einnig fyrir yfirlýsing, ódagsett, þáverandi formanns húsfélags F 4 að ekki hafi verið gefið samþykki fyrir sérmerkingu bílastæða, og ekki leitað eftir áliti eða samþykki frá eigendum F 4. Það er því ljóst að mati kærunefndar að ekki hafi verið til staðar samþykki allra eigenda bílastæðisins til sérmerkinga einstakra stæða. Þar sem lögmætt samþykki allra eigenda lá ekki fyrir þegar ráðist var í merkingu stæðanna ber að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að merkingar verði fjarlægðar.

Loks byggir annar gagnaðila á því að eigendur bílastæðisins hafi með tómlæti sínu fyrirgert rétti sínum til að krefjast þess að merkingar stæðanna verði fjarlægðar. Auk þess sem líta beri til réttmætra væntinga gagnaðila E við kaup hans á eignarhluta sínum.

Í 36. gr. fjöleignarhúsalaga segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Af framangreindu er ljóst, að mati kærunefndar, að þó svo að langt sé um liðið frá því að bílastæði hafi verið merkt þá geti gagnaðili ekki byggt einkanot sín á tilteknum hlutum sameignar, þ.e. sérmerktum bílastæðum, á því einu að bílastæðin hafi verið merkt í langan tíma. Kjósi eigendur lóðarinnar að hafa þann háttinn á að bílastæði verði sérmerkt íbúðum ber að gera það á löglega boðuðum fundi þar sem öllum eigendum er gefið færi á að taka þátt í ákvörðuninni. Þá er einnig ljóst, með vísan til þess sem áður segir, að samþykki allra eigenda þarf svo heimilt sé að merkja stæðin einstökum íbúðum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að fjarlægja sérmerkingar á bílastæði.

Reykjavík, 6. janúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson