Mál nr. 44/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 44/2013
Viðgerðir vegna hávaðamengunar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. júní 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélag B 19-35, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. júní 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. júní 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið að B 19-35, alls 72 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar í B og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að kosta framkvæmdir til að koma í veg fyrir hávaðamengun frá lögnum hússins.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að kosta framkvæmdir til að koma í veg fyrir hávaðamengun frá lögnum hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að frá upphafi hafi verið vandamál á fyrstu hæð hússins vegna tikkhljóða í miðstöðvarlögnum sem allar séu utanáliggjandi auk hávaða í skolplögnum sem séu í vegg á milli svefnherbergis og baðherbergis. Byggingaraðili hússins hafi gert ýmsar tilraunir vegna hávaða í miðstöðvarlögnum en án árangurs. Álitsbeiðandi hafi gert kröfu um að settir yrðu plaststokkar með einangrun yfir rörin en því hafi ekki verið sinnt. Gagnaðili hafi ekki gert neitt í þessu máli á hendur byggingaraðilanum.
Varðandi hávaða frá skolplögn hafi eigendur húss nr. 19 farið fram á að gagnaðili gerði eitthvað í málinu en þau hafi verið dregin á asnaeyrunum þangað til þau hafi tekið málin í eigin hendur og látið hljóðmæla hávaðann sem hafi reynst langt yfir viðmiðunarmörkum. Í framhaldinu hafi þau látið framkvæma lagfæringu á lögninni og gert kröfu á gagnaðila um greiðslu. Það hafi endað með því að gagnaðili hafi greitt 660.540 kr. vegna viðgerðarinnar.
Í framhaldinu hafi stjórn gagnaðila auglýst eftir kvörtunum frá öðrum íbúðareigendum vegna hávaða í skolplögnum. Álitsbeiðandi hafi sent inn kvörtun vegna hávaða hjá sér en ekkert hafi gerst. Þann 29. janúar 2013 hafi álitsbeiðandi sent stjórn gagnaðila bréf og óskað skýringa. Stjórn gagnaðila hafi boðað kvartendur á fund heima hjá formanni og málið rætt og ákveðið að kanna ætti hvað væri til ráða. Ekkert hafi síðan heyrst frá stjórn gagnaðila.
Í framhaldinu hafi álitsbeiðandi sent bréf á aðalfund húsfélagsins þar sem óskað hafi verið eftir skriflegu svari um hvort gagnaðila bæri að greiða fyrir lagfæringar. Þann 30. maí 2013 hafi komið svar frá formanni gagnaðila þar sem hann segi húsfélagið ekki bera ábyrgð á einstökum málum en bendi á ráðuneytið til umsagnar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hávaðamengun frá lagnakerfi hússins hafi nokkrum sinnum komið upp en aldrei hafi komið fram beiðni um að taka það fyrir á íbúafundum. Álitsbeiðandi hafi aðeins komið með vélrituð bréf en ekki lagt þau fram til umsagnar fyrir aðalfundi.
Varðandi íbúa í B 19 hafi það verið þannig að einstakir eigendur hafi fengið verkfræðistofu til að hljóðmæla en neitað að afhenda þáverandi stjórn skýrsluna og kröfðust greiðslu fyrir hana. Þetta hafi orðið erfitt mál sem endað hafi með sátt á íbúafundi þann 10. maí 2012. Gagnaðili telji þetta ekki fordæmisgefandi þar sem þáverandi stjórn hafi ekki svarað erindi þeirra. Á þeim sama fundi hafi verið ákveðið að kanna hvernig þetta væri hjá öðrum eigendum. Viðkomandi hafi verið boðaðir á fund þann 25. febrúar 2013. Fundurinn hafi frestast um tvo daga en hafi verið haldinn þann 27. febrúar 2013 hjá formanni gagnaðila þar sem samþykkt var að eigendur myndu sjálfir kanna hvað kostaði að hljóðmæla í íbúðum og myndu svo sjálfir taka ákvörðun um hvort í þetta yrði farið. Einstakir eigendur myndu sjálfir standa straum af kostnaði og ef ljóst yrði að hávaði mældist yfir viðmiðunarmörkum þá yrði að leggja fyrir fund hvert framhaldið yrði. Þeir sem hafi átt hlut að máli hafi ætlað að vera í sambandi sín á milli og hafi það því verið álitsbeiðanda að bera sig eftir því en ekki stjórn gagnaðila.
Tilboð í hljóðmælingar hafi komið en eigendum fundist um of mikinn kostnað að ræða og því hafi verið hætt við þetta. Að mati gagnaðila geti álitsbeiðandi látið mæla hjá sér á sinn kostnað en gagnaðili geti ekki tekið ákvörðun um þetta einstaka mál og lagt kostnað á hina íbúana. Byggingaraðili hafi gert allt sem hann gat til að koma til móts við álitsbeiðanda á sínum tíma en það hafi ekki verið nægilega gott að mati álitsbeiðanda.
Gagnaðili veki athygli á því verði krafa álitsbeiðanda samþykkt þá myndi það leiða til mikilla fjárútláta fyrir gagnaðila. Gagnaðili telji að íbúafundur ætti að taka ákvörðun um þessi mál og hvort um sé að ræða kostnað sem íbúar vilji leggja í.
Ofnalagnir í húsinu séu utanáliggjandi og klæddar plastkápu. Sprungur séu komnar á sumar kápurnar. Beri gagnaðila að bera kostnað af útlitsbreytingum á hverri íbúð þá sé það eitthvað sem leggja þurfi fyrir aðalfund til samþykktar en ekki að vísa á stjórnina. Álitsbeiðandi hafi sent bréfið eftir að aðalfundur hafi verið auglýstur og því hafi ekki verið hægt að taka það til umfjöllunar. Bréfið hafi verið tekið til umfjöllunar undir liðnum önnur mál en ekki hlotið hljómgrunn. Gagnaðili hafi fengið þær upplýsingar frá pípulagningameisturum að kápan hafi einungis fagurfræðilegt gildi og því ekki húsfélagsins að standa straum af því nema samþykkt verði gerð á löglega boðuðum húsfundi.
Í athugasemdum álitsbeiðenda ítrekar álitsbeiðandi framkomnar kröfur.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvort gagnaðila beri að ráðast í viðgerðir á tilteknum lögnum vegna hávaðamengunar á kostnað allra eiganda hússins. Óumdeilt virðist að umræddar lagnir teljast til sameignar allra eiganda hússins.
Svo kostnaður vegna framkvæmda á sameign geti talist sameiginlegur verður hann að leiða af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Stjórn húsfélags er rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar og getur látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar. Það á undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla, sbr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga.
Þær framkvæmdir sem í máli þessu er deilt um hvort ráðast eigi í verða því að leiða af löglegum ákvörðunum húsfundar eða þeim ráðstöfunum sem einstökum eigendum er heimilt að gera án samráðs við aðra eigendur skv. 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Ekki er um að ræða framkvæmdir sem geta að mati kærunefndar fallið undir 37. gr. laganna. Þá verður ekki séð af gögnum málsins að um sé að ræða nauðsynlegar framkvæmdir á sameign þar sem sameign eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki fengist til samvinnu, sbr. 38. gr. laganna. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að kosta framkvæmdir til að koma í veg fyrir hávaðamengun, enda liggi ekki fyrir lögleg ákvörðun húsfundar eða þær aðstæður sem heimili einstökum eigendum að ráðast í umræddar framkvæmdir skv. 37. eða 38. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að kosta framkvæmdir til að koma í veg fyrir hávaðamengun, enda liggi ekki fyrir lögleg ákvörðun húsfundar eða þær aðstæður sem heimili einstökum eigendum að ráðast í umræddar framkvæmdir skv. 37. eða 38. gr. fjöleignarhúsalaga.
Reykjavík, 28. október 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson