Mál nr. 21/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 21/2013

Kostnaðarskipting: svalagólf.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 4. apríl 2013, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. maí 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. júní 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. júní 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. september 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls 25 eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið og gagnaðili er eigandi einnar íbúðar. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á svölum annarra eigenda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaði við framkvæmdir á svölum hússins verði skipt sem um sameign sé að ræða. 

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi þann 11. apríl 2012 hafi stjórn álitsbeiðanda verið falið að leita tilboða í viðgerðir á svölum og málningu hússins. Ákvörðunin hafi byggt á því að svalir hússins hafi verið flísalagðar árið 2005 og hafi sú vinna reynst mjög gölluð þannig að flestar svalir á húsinu hafi verið illa farnar og burðarvirki þeirra talið í hættu. Í úttekt sem gerð hafi verið á ástandi svala árið 2006 af byggingatæknifræðingi sem hafi verið dómkvaddur í Héraðsdómi Reykjaness segi: „Niðurstaða matsmanns er sú að gölluð undirvinna flísalagnarinnar veldur því að vatn sígur niður í gegnum svalagólfin með hættu á ryðmyndun í járnbendingu gólfanna og frostskemmdum í steypu ásamt tilheyrandi málningarskemmdum á gólfum neðanverðum. […] Til úrbóta telji matsmaður nauðsynlegt að fjarlægja núverandi flísalögn svala og þétta yfirborð gólfsins.“ Þess megi geta að árið 1991 hafi þurft að brjóta niður margar svalir í blokkinni vegna slíkra skemmda. Með þá vitneskju og varnaðarorð matsaðila hafi verið ákveðið á löglega boðuðum húsfundi þann 25. júní 2012 að fara í þær framkvæmdir að fjarlægja flísar af svölum og flota yfirborð í varnaðarskyni. Litið hafi verið á framkvæmdirnar sem fyrirbyggjandi aðgerðir til að verja burðarvirki svalanna og því hafi kostnaði verið skipt sameiginlega. Nokkrum vikum eftir gjalddaga hafi gagnaðili óskað eftir endurgreiðslu á sínum hluta framkvæmdanna þar sem hann hafi hafnað því að láta fjarlægja flísar af svölum sínum þar sem þær hefðu ekki verið lagðar á sama tíma og af öðrum verktaka en aðrar svalir í blokkinni. Gagnaðili hafi því litið svo á að sínar svalir væru vatnsheldar. Álitsbeiðandi hafi gert gagnaðila grein fyrir afstöðu sinni í bréfi, dags. 28. nóvember 2012, þar sem áréttuð voru þau sjónarmið sem fram hafi komið um sameiginlegan kostnað. Í aðdraganda ákvörðunarinnar hafi gagnaðili ekki átt þess kost að mæta til boðaðra funda, en hann hafi verið löglega boðaður og upplýstur símleiðis til Þýskalands um málið. Þá hafi gagnaðili ekki gert athugasemdir um að litið yrði á framkvæmdirnar sem sameiginlegan kostnað.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gerð hafi verið sanngjörn krafa um endurgreiðslu kostnaðar við viðgerð á svölum þar sem gagnaðili hafi talið sig hafa ofgreitt þann hluta af kostnaði auk þess sem greitt hafi verið fyrir viðgerðina eins og um sameign væri að ræða þegar lög um fjöleignarhús mæli fyrir um að yfirborð svala sé séreign. Í þessu tilviki hafi gagnaðili verið krafinn um greiðslu fyrir vinnu sem ekki hafi verið unnin þar sem ekki hafi þurft að lagfæra sem yfirborð svalagólfs hans. Hið sama hafi einnig átt við um tvær til þrjár aðrar svalir á húsinu.

Gagnaðili bendir á mál kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 8/2001 til samanburðar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að umræddar viðgerðir sem hafi verið unnar á svölum hússins hafi byggst á því áliti sérfróðra aðila að nauðsynlegt væri að grípa til viðgerða á svölum til að verja burðarvirki þeirra vegna viðvarandi raka- og vatnssöfnunar undir flísum. Framkvæmdir hafi verið skipulagðar, ræddar og samþykktar á löglega boðuðum fundum með þeim hætti að hér yrði um sameiginlega framkvæmd að ræða, enda hafi markmiðið verið að koma í veg fyrir háan sameiginlegan kostnað ef til þess kæmi að endursteypa þyrfti svalirnar að nýju.

Á framkvæmdarstigi hafi þrír aðilar lagst gegn því að láta fjarlægja flísar af svölum sínum þótt talin hafi verið þörf á því. Álitsbeiðandi hafi metið það sem svo að ákvörðun þeirra aðila sé ekki hluti þessa máls um skiptingu kostnaðar, en snúist frekar um það með hvaða hætti sé hægt að gæta þess að aðrir íbúar verði ekki fyrir skaða síðar af þeim sökum. Þess megi geta að einungis gagnaðili hafi óskað annarrar meðferðar um skiptingu kostnaðar.

Álitsbeiðandi telji mál nr. 8/2001, sem gagnaðili hafi vísað til, ekki sambærilegt þar sem þær framkvæmdir sem hér um ræði hafi ekki falið í sér flísalögn að loknum framkvæmdum.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann að vinna og efni vegna yfirborðs svala sé séreign samkvæmt lögum um fjöleignarhús, burtséð frá því hvaða efni séu notuð við lokafrágang á yfirborði svala. Með því að skipta kostnaði eins og um sameign sé að ræða hafi gagnaðili hlotið skaða af þar sem hann sé með því að greiða kostnað fyrir aðra íbúa vegna séreigna þeirra. Ekki hafi verið gert við svalir gagnaðila.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um kostnaðarskiptingu vegna viðgerða á svalagólfum. Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur þó ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. sömu laga er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður og skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði.

Framkvæmdirnar sem um ræðir tóku til gólfflatar svalanna en skv. 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst gólfflötur svala til séreignar. Það er því álit kærunefndar að umræddar framkvæmdir hafi sannanlega farið fram á séreignarhlutum einstakra eigenda. Álitsbeiðandi byggir á því að ákveðið hafi verið að fara með kostnað vegna framkvæmda á séreign líkt og um sameiginlegan kostnað væri að ræða þar sem að farið hafi verið í téðar framkvæmdir til að koma í veg fyrir frekari skemmdir á burðarvirki svalanna. Framkvæmdirnar hafi því sem slíkar ekki einungis átt að bæta úr séreignarhlut eigenda heldur fyrst og fremst átt að koma í veg fyrir umfangsmikinn kostnað við endurnýjun svala síðar meir. Þrátt fyrir það markmið framkvæmdanna að draga úr sameiginlegum kostnaði síðar meir og vernda þannig sameignina er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt gegn andmælum gagnaðila að haga kostnaðarskiptingu vegna framkvæmdarinnar eins og um sameiginlegan kostnað væri að ræða, enda eru lög nr. 26/1994 ófrávíkjanleg skv. 1. mgr. 2. gr. laganna nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna framkvæmda á svalagólfum teljist til sameiginlegs kostnaðar. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaði við framkvæmdir á svölum hússins skuli ekki skipt eins og um sameign væri að ræða.

Reykjavík, 30. september 2013

Þorsteinn Magnússon

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson