Mál nr. 17/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 17/2013

Sameign sumra eða séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. mars 2013, beindi A, f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélags að C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. mars 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. maí 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. september 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 13 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi tveggja eignarhluta í risi. Ágreiningur er um hvort tiltekið rými á þriðju hæð hússins teljist til séreignar álitsbeiðanda eða sameignar sumra.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að rými á þriðju hæð þar sem hringstigi hefur verið staðsettur teljist til séreignar álitsbeiðanda.   

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur hafi verið um eignarhald á rými á þriðju hæð þar sem sérinngangur sé upp norðurhluta riss hússins. Vegna breyttrar notkunar að sinni hafi álitsbeiðandi fjarlægt hringstiga sem hafi verið í rýminu. Rýmið sé nú notað sem geymsla á meðan stiginn sé ekki til staðar. Krafa álitsbeiðanda sé að umrætt rými skilgreinist ekki sem sameign sumra. Rýmið hafi ávallt tilheyrt sérinngangi upp í norðurhluta riss hússins og sé lokað með B30 hurð. Engin skilgreining sé á notkun rýmisins í þinglýstum eignaskiptasamningi. Nú hafi komið fram krafa frá stjórn gagnaðila að álitsbeiðandi, sem telji sig eiga umrætt rými, greiði leigu vegna afnota af því þar sem það sé nú notað sem geymsla.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsið sem um ræði sé nyrðra húsið á lóð D, iðulega kallað „E“. Það hafi verið byggt af nokkrum verkfræðistofum og skráð byggingarár sé 1983. Árið 1993 hafi verið gerður nýr eignaskiptasamningur þar sem rishæð hafi verið skipt í þrjá séreignarhluta, en fram til þess tíma hafði fjórða hæðin talist til sameignar sumra. Umrætt rými á þriðju hæð hafi ekki verið látið fylgja neinni af séreignunum þremur eins og fram kemur í eignaskiptasamningi. Rýmið hafi því áfram verið í sameign sumra. Séreignirnar á rishæð hafi fljótlega verið seldar og í lok árs 2003 hafi eignarhlutar X og Z verið komnir í eigu aðila sem hafi tengst B.

Ágreiningsmálið sé áðurnefnt rými á þriðju hæð sem liggi á milli eignarhluta Y og Æ og sé í sameign sumra. Arkitektar hafi hugsað rýmið sem flóttaleið frá rishæð en það hafi aldrei verið notað sem slíkt. Fyrir 1993 hafi verið rafeindaverkstæði í þeim hluta rishæðar sem nú séu eignarhlutar X og Z og á þeim tíma hafi gat í gólfi rishæðar verið lokað með trévirki og rýmið á þriðju hæð nýtt undir ljósritunarvél sem rekin hafi verið sameiginlega af verkfræðistofum í húsinu. Stuttu eftir gerð eignaskiptayfirlýsingar 1993 hafi rafeindaverkstæðið farið úr húsinu en F., sem hafi verið til húsa í eignarhluta Y, tekið eignarhluta X og Z á leigu. F hafi opnað gatið í gólf rishæðar, keypt hringstiga úr stáli og opnað milli kompu og eignarhluta Y til að tengja starfsemi sína milli hæða. Þegar álitsbeiðandi hafi komið í húsið þá hafi þeir steypt í gatið á gólf rishæðar, slegið eign sinni á rýmið á þriðju hæð, fjarlægt stiga og notað rýmið sem geymslu, meðal annars fyrir kæliskáp og kælikistu. Þau rök álitsbeiðanda fyrir eignarhaldi á rýminu að hann sætti sig ekki við að aðrir eigendur hafi aðgang að séreign í risi séu léttvæg að mati gagnaðila. Hvort sem gatinu sé lokað með föstu trévirki, járnbentri steypu eins og nú sé eða með opnanlegum hlera sé flóttaleið virk. Að mati gagnaðila sé rökstuðningur álitsbeiðanda rangur þar sem rýmið hafi aldrei verið notað sem sérinngangur fyrir rishæð.

Gagnaðili líti svo á að um sé að ræða ágreiningsmál sem geti þó vart talist til mikils álitamáls. Í eignaskiptasamningi og á teikningum sem honum hafi fylgi séu eignarhlutar merktir númerum. Hver hlutur hafi upphaflega verið merktur með lit. Litun hafi aðgreint umþrætt rými frá eignarhlutum Y og Æ og því sé rýmið hluti af Ö eins og ætlunin hafi verið við gerð eignaskiptasamnings. Hafi þeir sem staðið hafi að gerð eignaskiptasamningsins ekki talið rýmið hluta af sameign, þá hefði það fengið eigið rýmisnúmer. Á þessum tíma hafi verið litið á rýmið sem umferðarsvæði í sameign, þ.e. hluta af gangi Ö.

Kröfum álitsbeiðanda sé hafnað. Gagnaðili hafi gert kröfu um að álitsbeiðandi greiddi leigu fyrir afnot af rýminu og fyrir það rafmagn sem kælitæki hans noti í sameign.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi ítreki framkomin sjónarmið. Þá sjái álitsbeiðandi ekki hvernig rýmið geti talist til sameignar sumra. Sé rýmið sameign á annað borð ætti það að vera sameign allra.

III. Forsendur

Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Sameign er skv. 6. gr. laganna allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim, sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga.

Í máli þessu liggur fyrir eignaskiptasamningur um umrætt hús, þinglýstur 18. október 1993. Í honum kemur hvergi fram að umrætt rými á þriðju hæð hússins teljist til séreignar eignarhluta á rishæð. Þá liggja ekki fyrir í málinu önnur gögn sem bendi til að umrætt rými fylgi séreignarhluta álitsbeiðanda sérstaklega. Loks er til þess að líta að álitsbeiðandi getur ekki hafa öðlast sérstakan rétt til rýmisins á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að rými á þriðju hæð þar sem hringstigi hefur verið staðsettur teljist ekki til séreignar álitsbeiðanda.

Reykjavík, 30. september 2013

Þorsteinn Magnússon

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson