Mál nr. 58/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 58/2012

Ótímabundinn leigusamningur. Endurgreiðsla fyrirframgreiddrar leigu. Uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. október 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. nóvember 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 13. nóvember 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 29. nóvember 2012, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. febrúar 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 27. júlí 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2010. Ágreiningur er um endurgreiðslu á fyrirframgreiddri húsaleigu.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda húsaleigu sem álitsbeiðandi greiddi fyrirfram við upphaf leigutímans að fjárhæð 100.000 kr.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda 25.000 kr. til viðbótar vegna þess álags og fjártjóns sem hann hafi valdið álitsbeiðanda af óskiljanlegum ástæðum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð af gagnaðila frá 1. september 2010 til 20. ágúst 2012. Í ágúst 2012 hafi álitsbeiðandi flutt frá Íslandi til að stunda framhaldsnám við háskóla í D. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki fengið staðfestingu frá skólanum varðandi námið hafi hann hikað við að tilkynna gagnaðila um uppsögn á leigusamningnum. Í lok júlí 2012 hafi álitsbeiðandi sagt upp leigusamningnum og tilkynnt gagnaðila að hann myndi yfirgefa landið í lok ágúst 2012 og óskað eftir að hætta að greiða leiguna frá september 2012. Álitsbeiðandi hafi beðist afsökunar á því að hafa ekki sagt samningnum upp með sex mánaða fyrirvara, en hafi boðist til að hjálpa eins mikið og hægt væri við að finna nýjan leigjanda frá 1. september 2012. Gagnaðili hafi þá sagt álitsbeiðanda að hann hygðist frekar selja íbúðina en leigja hana út og því hafi álitsbeiðandi aðstoðað við að finna kaupanda að íbúðinni. Gagnaðili hafi þó sagt álitsbeiðanda að yrði íbúðin ekki seld fyrir september þá myndi hann halda áfram að leigja hana út og því þyrfti álitsbeiðandi ekki að hafa áhyggjur varðandi samninginn og þyrfti ekki að greiða leigu áfram. Til öryggis hafi álitsbeiðandi viljað hafa þetta samkomulag skriflegt. Þeir hafi því skrifað undir yfirlýsingu sem hafi kveðið á um að hvorugur aðilinn myndi gera kröfur á hinn vegna hins leigða húsnæðis. Álitsbeiðandi hafi litið svo á að yfirlýsingin ætti ekki að taka til fyrirframgreiddrar leigu sem álitsbeiðandi hafi greitt við upphaf leigutímans og ætti gagnaðili að endurgreiða þá fjárhæð.

Rétt áður en álitsbeiðandi hafi flutt úr landi hafi gagnaðili tilkynnt honum að gagnaðili hygðist ekki endurgreiða fjárhæðina vegna hins skamma uppsagnarfrests sem álitsbeiðandi hafi veitt gagnaðila. Álitsbeiðandi sé afar ósáttur með þá ákvörðun sem hann telji óskiljanlega og ósanngjarna. Gagnaðili hafi síðan þá neitað að greiða álitsbeiðanda fjárhæðina til baka. Álitsbeiðandi segist skilja að gagnaðili hafi mátt halda peningunum eftir hafi enginn leigjandi komið í íbúðina en álitsbeiðandi telji það víst að nýr leigjandi hafi komið 3. september. Því hafi gagnaðili ekki orðið fyrir neinu fjártjóni af völdum álitsbeiðanda og því enginn ástæða til að halda peningunum eftir.

Álitsbeiðandi krefjist því þess að gagnaðili endurgreiði sér fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 100.000 kr. og jafnvel aukagreiðslu að minnsta kosti 25.000 kr. vegna álags, vesens og fjártjóns sem hann hafi valdið álitsbeiðanda af óskiljanlegum ástæðum. Gagnaðili hafi valdið álitsbeiðanda fjártjóni þar sem hann hafi gert ráð fyrir að geta ráðstafað umræddri greiðslu í leigu og annað sem hafi misfarist sökum háttsemi gagnaðila. Gagnaðili hafi ekki orðið fyrir neinu fjártjóni vegna háttsemi álitsbeiðanda þar sem nýr leigjandi sé í íbúðinni. Auk þess telji álitsbeiðandi að gagnaðili hafi hækkað leiguna síðan nýr leigjandi tók við og sé þannig í raun að græða á því að álitsbeiðandi hafi flutt út.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í yfirlýsingu vegna uppsagnar leigusamningsins komi fram að gagnaðili og álitsbeiðandi geri ekki kröfur hvor á annan, þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi ekki sagt upp samningnum fyrr en í lok júlí og farið úr íbúðinni í lok ágúst. Yfirlýsingin feli í sér að gagnaðili geri ekki kröfu um leigugreiðslur út uppsagnarfrestinn, eða næstu fjóra mánuði, samtals 420.000 kr., hvort sem hann fengi leigjanda eða ekki og álitsbeiðandi geri ekki kröfu á endurgreiðslu tryggingarfjár að fjárhæð 100.000 kr.

Yfirlýsingin hafi verið gerð að frumkvæði álitsbeiðanda þar sem hann hafi vilja vera viss um að þurfa ekki að greiða leigu út uppsagnartímann. Áhætta gagnaðila hafi því verið talsverð, bæði vegna leigugreiðslna á uppsagnartíma og einnig vegna áhættu á skemmdum á íbúðinni og/eða sameign við brottflutninginn. Álitsbeiðanda hafi því mátt vera ljóst að yfirlýsingin tæki til tryggingarfjár sem og leigugreiðslna.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að umrædd yfirlýsing hafi aðallega verið gerð vegna þess að gagnaðili hafi ekki verið viss um hvort hann hafi ætlað að halda áfram að reyna að selja íbúðina. Hann hafi ætlað að taka ákvörðun um það í lok ágúst, þ.e. viku eftir að álitsbeiðandi hafi verið farinn út.

Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda í síma, áður en talað hafi verið um hina fyrirframgreiddu leigu, að álitsbeiðandi þyrfti ekki að hafa áhyggjur af því að þurfa að greiða leigu áfram því hann hafi ætlað að reyna að selja íbúðina, en ef það gengi ekki upp mynda hann einfaldlega halda áfram að leigja íbúðina. Álitsbeiðandi segir báða aðila hafa vitað að ekkert mál yrði að leigja út íbúðina. Yfirlýsingunni hafi einungis verið ætlað að staðfesta framangreint símtal.

Síðar þegar álitsbeiðandi hafi spurt um hina fyrirframgreiddu leigu og hvernig og hvenær gagnaðili hafi ætlað að endurgreiða hana hafi gagnaðili fyrst sagt að það yrði ekki mikið mál en hann hafi ætlað að hafa samband við álitsbeiðanda um það síðar. Daginn áður en álitsbeiðandi fór hafi gagnaðili sagt álitsbeiðanda að hann hafi ekki ætlað að endurgreiða fjárhæðina vegna hins skamma uppsagnarfrests.

Þar sem gagnaðili hafi fundið nýjan leigjanda frá byrjun septembermánaðar hafi hann ekki orðið fyrir neinu fjártjóni vegna háttsemi álitsbeiðanda og því sé það álitsbeiðanda óskiljanlegt að gagnaðili fái að eiga pening sem honum hafi verið greiddur sem fyrirframgreiðsla.

Álitsbeiðandi gerir athugasemd við það að gagnaðili nefni umrætt fé tryggingarfé. Sú fjárhæð sem um ræðir sé fyrirframgreidd leiga en ekki tryggingarfé. Tryggingarfé hafi verið veitt í formi bankaábyrgðar að fjárhæð 300.000 kr. Hefði álitsbeiðandi skemmt eitthvað í íbúðinni hefði gagnaðili getað notað þá ábyrgð til að bæta það tjón. Gagnaðili hafi haft greiðan aðgang að íbúðinni í ágúst 2012 til að gera íbúðarmat og sýna hana. Álitsbeiðanda hafi sýnst hann vera ánægður með stöðu íbúðarinnar og hafi aldrei rætt nokkuð um skemmdir sem hann hafi tekið eftir sem hefðu getað verið af sökum álitsbeiðanda. Íbúðin hafi verið í góðu lagi. Þann 20. ágúst 2012 hafi álitsbeiðandi yfirgefið hið leigða húsnæði en þá hafi gagnaðili fengið gott tækifæri til að skoða það enn ítarlegar. Síðan þá sé annar leigjandi kominn í húsnæðið og því telji álitsbeiðandi sína ábyrgð varðandi einhverja tryggingu vera löngu liðna.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að yfirlýsing, dags. 20. ágúst 2012, hafi verið gerð svo álitsbeiðandi gæti verið viss um að þurfa ekki að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn, þrátt fyrir að hafa sagt samningnum upp með mjög skömmum fyrirvara. Með því að undirrita yfirlýsinguna hafi álitsbeiðandi afsalað sér öllum sínum rétti ef einhver hafi verið á endurgreiðslu frá gagnaðila. Þess í stað hafi hann fengið fullvissu um að þurfa ekki að greiða leigugreiðslu út uppsagnarfrestinn. Gagnaðili hafi því tekið umtalsverða áhættu þegar hann hafi fallist á að undirrita yfirlýsinguna.

Gagnaðili hafi fengið mjög skamman tíma til að finna tryggan leigjanda og viðunandi leigu vegna skamms fyrirvara á uppsögn leigusamningsins. Gagnaðili hafi ávallt verið meðvitaður um að það taki bæði tíma og vinnu að finna leigjanda.

Varðandi símtal milli aðila vegna fyrirframgreiddrar leigu hafi gagnaðili sagt álitsbeiðanda að hann þyrfti að hugsa málið og myndi hafa samband við álitsbeiðanda innan skamms tíma sem og hann gerði. Gagnaðili hafi aldrei sagt við álitsbeiðanda að hann þyrfti ekki að hafa neinar áhyggjur af því að þurfa að greiða leigu út uppsagnartíma eða að uppsögn á leigusamningnum með svo skömmum fyrirvara hafi ekki verið neitt mál.

Í yfirlýsingunni komi skýrt fram að aðilar geri ekki kröfur á hvorn annan. Því sé krafa álitsbeiðanda um endurgreiðslu frá gagnaðila óréttmæt og eigi ekki rétt á sér.

III. Forsendur

Í máli þessu liggur fyrir ótímabundinn húsaleigusamningur, dags. 27. júlí 2010, með upphafi leigutíma frá 1. september 2010. Í leigusamningnum kemur fram að fjárhæð leigunnar sé 100.000 kr. á mánuði og að samið sé um eins mánaðar fyrirframgreiðslu í upphafi leigutíma 100.000 kr.

Samkvæmt 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings um íbúðarhúsnæði sex mánuðir. Í 1. mgr. 57. gr. laganna segir að uppsagnarfrestur hefjist fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing vegna uppsagnar leigusamnings, dags. 20. ágúst 2012, sem báðir aðilar hafa undirritað. Þar kemur fram að álitsbeiðandi hafi sagt upp leigunni í lok júlí 2012. Uppsagnarfrestur leigusamningsins sé sex mánuðir en álitsbeiðandi flytji út 20. ágúst 2012. Þá segir orðrétt: „Með því að undirrita þessa yfirlýsingu, gera undirritaðir ekki kröfur á hvorn annan að því gefnu að íbúðin á C sé óskemmd.“ Ágreiningur er milli aðila hvort fyrirframgreiðslan eigi að falla undir samkomulagið eða ekki.

Það er álit kærunefndar að með yfirlýsingu þessari hafi aðilar samið um að leigusamningi þeirra væri lokið um leið og álitsbeiðandi flytti út úr íbúðinni 20. ágúst 2012 eða sama dag og þeir undirrita hana. Sá fyrirvari var gerður í samkomulagi aðila að gagnaðili áskildi sér rétt vegna mögulegra skemmda á íbúðinni. Orðalag yfirlýsingarinnar verður hins vegar ekki skilið á annan veg en þann að allar fjárkröfur um leigugreiðslur á grundvelli leigusamningsins mætast. Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu á fyrirframgreiddri leigu að fjárhæð 100.000 kr.

Þá er kröfu álitsbeiðanda að gagnaðili beri að greiða honum 25.000 kr. til viðbótar hafnað.  

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu á fyrirframgreiddri leigu að fjárhæð 100.000 kr. og að gagnaðila beri að greiða honum 25.000 kr. til viðbótar.  

Reykjavík, 28. febrúar 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson