Mál nr. 36/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 36/2012
Ótímabundinn leigusamningur: Endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 23. júlí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B fasteignafélag, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. ágúst 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. nóvember 2012, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 14. desember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 14. júlí 2011, tók álitsbeiðandi á leigu bílskúr innréttaðan sem íbúð í eigu gagnaðila að C frá 1. ágúst 2011. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr. sem hún lagði fram við upphaf leigutímans.
Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi lagt fram tryggingu að fjárhæð 140.000 kr. í upphafi leigutímans. Álitsbeiðandi hafi skilað lyklum á réttum tíma og hafi gagnaðili þá átt að greiða trygginguna til baka. Það hafi þó ekki verið gert. Álitsbeiðandi segir það hafa verið erfitt að ná á gagnaðila og hafi fyrirsvarsmenn fyrirtækisins bent hvor á annan.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þann 15. mars 2012 hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt um fyrirhugaða hækkun á húsaleigu sem tæki gildi þann 1. ágúst 2012. Þegar gagnaðili hafi haft samband við álitsbeiðanda í maí 2012 til að athuga viðbrögð við áætlaðri hækkun þá hafi álitsbeiðandi sagst ekki hafa áhuga á að leigja íbúðina lengur en til 31. júlí 2012. Álitsbeiðandi hafi hins vegar haft samband við gagnaðila um miðjan júní og látið vita að hún hafi tæmt íbúðina og óskað eftir því að hitta gagnaðila samstundis á leigustað svo hún gæti afhent lyklana að íbúðinni. Þegar fyrirsvarsmenn gagnaðila hafi komið á staðinn til að ræða við álitsbeiðanda og taka við lyklum þá hafi hún neitað að afhenda lyklana fyrr en trygging hafi verið afhent og ætlast til að það myndi gerast samstundis. Á það hafi ekki verið fallist þar sem það hafi átt eftir að taka út íbúðina auk þess hafi gagnaðili séð fyrir sér að hann yrði af leigutekjum þar sem fyrirvari um skil á íbúðinni hafi verið enginn. Þar sem álitsbeiðandi hafi greitt leiguna fyrir júnímánuð hafi gagnaðili hins vegar boðið álitsbeiðanda að fá helming tryggingarinnar strax ef hún myndi skila lyklum svo hægt væri að leigja íbúðina á ný. Gagnaðilar hafi talið sig geta leigt hana tiltölulega fljótt og þá myndi álitsbeiðandi fá afganginn af tryggingunni til baka. Þessu hafi álitsbeiðandi harðneitað og sagst ekki ætla að afhenda lyklana fyrr en hún fengi trygginguna endurgreidda til fulls. Þannig hafi málið staðið þar til um miðjan júlí, að því er gagnaðila minni, en þá hafi álitsbeiðandi sent smáskilaboð um að hún hafi skilið lykilinn eftir á jörðinni fyrir utan íbúðina og að gagnaðilar skuli eiga trygginguna. Gagnaðilar hafi þá sótt lykilinn, farið yfir íbúðina og lagað það sem þurfti að laga og að því loknu auglýst hana til leigu. Í dag sé hún enn óútleigð.
Gagnaðilar kveðast ekki alveg skilja málið. Þeir hafi boðist til að vinna með álitsbeiðanda um skil á íbúðinni og tryggingu þótt fyrirvari hafi verið enginn. Álitsbeiðandi hafi brugðist hin versta við, hafnað því og krafist þess að fá trygginguna endurgreidda samstundis gegn því að lyklar yrðu afhentir.
Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hún því sem ósönnu sem fram komi af hálfu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi skilað lyklinum gegn því að gagnaðilar hafi lofað að endurgreiða trygginguna. Þegar aðilar málsins hafi hist við hið leigða húsnæði hafi gagnaðilar viljað fá lykilinn en neitað að afhenda trygginguna. Álitsbeiðandi hafi skilað lyklum húsnæðisins og tekur fram að hún hafi ekki litið svo á að hún gæti skilyrðislaust gengið að tryggingarfénu. Álitsbeiðandi segir að áður en hún hafi farið úr húsnæðinu þann 31. maí 2012 hafi hún fengið þau skilaboð frá gagnaðilum að hún fengi endurgreidda trygginguna. Hún hafi þó greitt leigu fyrir júnímánuð þar sem álitsbeiðandi hafi ekki lokið flutningum úr húsnæðinu fyrr en 3. júní. Álitsbeiðandi tekur einnig fram að hún hafi gert við vask og sturtuklefa, þar sem gagnaðilar hafi ekki brugðist við vegna bilana. Auk þess hafi hún greitt fyrir viðgerðarkostnað á eldavél en hún hafi verið biluð við upphaf leigutíma. Álitsbeiðandi segir að hún hafi gengið vel um húsnæðið og skilað því í góðu ástandi. Nú séu komnir nýir leigjendur sem greiði 95.000 kr. á mánuði. Álitsbeiðandi segir að hún hafi fengið senda reikninga vegna leigu þangað til í ágúst 2012. Álitsbeiðandi líti svo á að gagnaðilar hafi komið fram á mjög ósanngjarnan hátt og að hún vilji bara fá peningana sína til baka.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 14. júlí 2011, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2011. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 70.000 kr. á mánuði og lagði álitsbeiðandi fram tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr. Í leigusamningnum kemur fram að leigan skuli vera óbreytt út leigutímann. Með bréfi, dags. 15. mars 2012, var álitsbeiðanda tilkynnt að leigan myndi hækka frá 1. ágúst 2012 í 95.000 kr. á mánuði. Kærunefnd telur að af gögnum málsins megi ráða að samkomulag hafi verið með aðilum um að álitsbeiðandi myndi hætta að leigja íbúðina en ágreiningur er hvort leigulok yrðu í lok júní eða júlí 2012. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi leitt í ljós að gagnaðili hafi fallist á að leigusamningi lyki í júní 2012. Með vísan til þess telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að greiða leigu fyrir júlímánuð 2012.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að álitsbeiðandi hafi ekki greitt leigu fyrir júlímánuð 2012. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að ráðstafa 70.000 kr. upp í vangoldna húsaleigu fyrir júlímánuð. Hins vegar ber gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda 70.000 kr. auk verðbóta.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 70.000 kr. auk verðbóta.
Reykjavík, 14. desember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson