Mál nr. 28/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 28/2012
Ákvörðunartaka. Breyting á húsnæði. Kostnaðarhlutdeild.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. júní 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. júlí 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. ágúst 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. nóvember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðili er eigandi kjallaraíbúðar. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að hefja framkvæmdir við breytingar á húsinu og hver skuli bera kostnað við frágang vegna framkvæmdanna.
Nefndin telur að kröfur álitsbeiðanda séu að:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðili beri einn kostnað vegna breytinga á húsnæðinu og frágangs vegna þeirra framkvæmda þar sem ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku.
II. Að viðurkennt verði að setja skuli frádráttarmæli á lögn að skúr svo sjá megi hversu mikið heitt vatn renni til hans frekar en áætluð verði notkun út frá rúmmáli einu.
Í álitsbeiðni kemur fram efri hæðir hússins hafi haft umgangsrétt að þvottahúsi í kjallara hússins og hafi þá gengið um hluta sem tilheyri kjallaraíbúðinni. Gagnaðili hafði haft hug á að breyta þessu fyrirkomulagi þannig að dyr yrðu settar á útvegg og aðgengi lokað að innan. Þegar gagnaðili hafi kynnt þessar fyrirætlanir hafi það verið með þeim orðum að hann bæri allan kostnað. Hann hafi kannast við þessi orð sín á húsfundi síðar en eigandi miðhæðar sem hafi verið vitni að því sé ný látinn. Álitsbeiðandi hafi ekki mótmælt framkvæmdunum en hafi sett niður á blað þau skilyrði sem hann hafi kynnt gagnaðila. Gagnaðili hafi fengið blaðið en segist ekki muna eftir því í dag.
Kjallaraíbúð hafi verið ósamþykkt og ekki hafi verið gerður eignaskiptasamningur fyrir húsið en ófullkomin drög liggi fyrir. Húsið hafi verið teiknað upp vegna skiptasamnings en þar hafi umrædd breyting verið færð inn. Álitsbeiðandi hafi skrifað upp á teikninguna í trausti þess að farið yrði að skilmálum þeim er hann hafi sett en hafði ekki talið sig vera að samþykkja framkvæmdirnar.
Sumarið 2010 hafi breytingarnar verið framkvæmdar að hluta, þ.e. að op hafi verið sagað út og hurð sett í auk þess sem steinum hafði verið hlaðið upp í eldri dyr. Öðrum frágangi sé ólokið. Gagnaðili telji sig nú ekki þurfa að bera kostnað af frekari frágangi en hann felist m.a. í glerjun hurðar og smá glugga honum til hliðar og flutning ljósrofa að nýju hurðinni. Þá hafi gagnaðili hafi sagst ætla að ljúka múrverki við gamla opið en það sé enn ólokið.
Álitsbeiðandi líti svo á að gagnaðili hafi hafið framkvæmdirnar í leyfisleysi þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi skrifað upp á teikningarnar. Álitsbeiðandi spyrji hvort og þá hvernig hann geti gert gagnaðila að standa við orð sín og uppfylla þau skilyrði sem álitsbeiðandi hafi sett.
Jafnframt segir í álitsbeiðni að einungis einn rennslismælir sé á hitalögn hússins. Ofn í bílskúr miðhæðar hafi áður verð tengdur affalsvatni hússins. Síðar hafi hann verið tengdur inn á ofnakerfið og því bæst við ofnakerfi hússins. Þetta hafi verið gert að álitsbeiðanda forspurðum. Bílskúrinn sé óeinangraður og standi frítt við húsið. Starfsmaður Orkuveitunar hafi tjáð álitsbeiðanda er hann leitaði til Orkuveitunnar að svonefndur frádráttarmælir væri hið eðlilega í svona tilvikum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að breytingarnar á hurð í þvottahúsið eigi sér þó nokkuð langan aðdraganda eða allt til ársins 2006. Eigandi miðhæðar hússins á þeim tíma hafði farið í mál við þann sem hún hafði keypt íbúðina af 2003. Vegna málsins hafi verið gerður eignaskiptasamningur og fyrst þurft hafi að teikna upp húsið þá hafi verið ákveðið að gera breytingu á aðgengi í þvottahúsið með samþykki allra eigenda í húsinu. Teikningarnar hafi svo verið samþykktar af Hafnarfjarðarbæ í júní 2006. Í framhaldinu hafi D verið fenginn til að gera nýjan eignaskiptasamning sem hafi verið tilbúin í mars 2008. Eigandi miðhæðar hafi látist í janúar 2008 og íbúðin seld í maí 2009. Gagnaðili hafi látið hinn nýja eiganda miðhæðar vita af eignaskiptasamningnum og beðið hann um að hafa samninginn til hliðsjónar þegar hann skrifaði undir afsalið. Þá hafi komið í ljós að samningurinn hafi enn verið hjá umræddum D þar sem reikningurinn hafi ekki verið greiddur. Reikningurinn hafi þá verið greiddur og gagnaðili hafi látið álitsbeiðanda auk eiganda miðhæðar fá samninginn en hvorugur hafi viljað skrifa undir hann.
Eigandi miðhæðar hafi verið farinn að ítreka beiðnir um breytingar á aðgengi að þvottahúsi svo hann þyrfti ekki að ganga um kjallaraíbúð. Breytingarnar hafi hafist síðla sumars 2010 og gagnaðili telur sig ekki hafa verið í leyfisleysi þar sem eigandi miðhæðar hafi verið með í ráðum og álitsbeiðandi hafi vitað hvað væri í gangi og hefði því getað mótmælt þegar framkvæmdir hófust. Gagnaðili hafði verið búinn að fá loforð um ódýra hurð en það loforð hafi brugðist og því hafi hann þurft að borga 195.000 kr. fyrir hurð, 35.000 kr. fyrir sögun á hurðargati auk ýmsan annan kostnað sem fallið hafi til. Gagnaðila finnist nú ekki rétt að hann beri einn kostnað vegna þessu. Gagnaðili bendir á að undarlegt sé að hægt sé að rukka sameiginlegan kostnað eftir hinum nýja eignaskiptasamningi en að öðru leyti skuli sá gamli gilda. Til dæmis hafi álitsbeiðandi farið í framkvæmdir sem hafi verið án samþykkis gagnaðila sem gagnaðili hafi svo þurft að greiða. Því virðist þetta vera á einn veg þannig að gagnaðili eigi að taka þátt í framkvæmdum álitsbeiðenda en ekki öfugt.
Varðandi hitann í bílskúrnum sé það gagnaðila óviðkomandi þar sem hiti sé greiddur eftir eignarhluta.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að álitsbeiðandi telji sig muna að eigandi miðhæðar hafi sagt á húsfundi að breytingarnar á aðgengi að þvottahúsi væru að ósk gagnaðila og því sé það hans að greiða og ganga frá. Ástæða þess að álitsbeiðandi hafi ekki mótmælt þegar hann hafi orðið þess var að framkvæmdir væru hafnar hafi verið sú að hann hafi gengið út frá því að farið yrði eftir þeim skilyrðum sem hann hafi sett gagnaðila.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að hann líti á þá eignaskiptayfirlýsingu sem Hafnarfjarðarbær hafi samþykkt 4. mars 2008 sem drög því yfirlýsingin hafi ekki verið undirrituð af neinum eigenda hússins. Hvað álitsbeiðanda varði þá séu nokkrar rangfærslur í yfirlýsingunni sem hann hafði kynnt öðrum eigendum á húsfundi. Því spyrji álitsbeiðandi hvort stimpill frá Hafnarfjarðarbæ með orðinu „samþykkt“ geri eignaskiptasamning gildan þótt enginn eigandi hafi skrifað undir.
III. Forsendur
Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Í 56. gr. laganna segir að allir eigendur húss séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Hlutverk og tilgangur húsfélags er skv. 57. gr. laganna að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar og er valdsvið þess bundið við sameignina.
Í 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga segir að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum ef í henni felist yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiði af fyrirmælum laganna, sbr. ákvæði A-liðar 41. gr. Hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi sé nægilegt að hún sé undirrituð af stjórn húsfélags þegar eignarhlutar eru sex eða fleiri en ella af meiri hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Ljóst er að ekki þarf undirskrift allra eigenda þar sem ekki felst í eignaskiptayfirlýsingunni yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir en leiði af fyrirmælum fjöleignarhúsalaga, sbr. ákvæði A-liðar 41. gr. þeirra. Þar sem eignarhlutar eru færri en sex verða, skv. 2. mgr. 16. gr., meiri hluti eigenda, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur, að undirrita samninginn. Ljóst er að enginn eiganda hefur undirritað eignaskiptayfirlýsingu hússins. Þegar af þeirri ástæði er ljóst að hún hefur ekkert gildi að lögum.
Ljóst er af gögnum málsins að aðilar hafi rætt með óformlegum hætti um breytingar á þvottahúsi en til formlegrar ákvarðanatöku á húsfundi hefur ekki komið. Gagnaðili virðist allt að einu hafa hafið framkvæmdir í þvottahúsi og samkvæmt gögnum málsins eru þær langt komnar. Kostnaður við slíkar framkvæmdir er í eðli sínu sameiginlegur kostnaður, sbr. 6. tl. 1. mgr. 8. gr., sbr. 1. tl. 1. mgr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga. Allt að einu virðast aðilar málsins hafa sammælst um það í upphafi að gagnaðili bæri einn umræddan kostnað. Ekkert formlegt samkomulag liggur þó fyrir þess efnis og vafasamt að það stæðist ófrjávíkjanlega skilyrði laganna, sbr. fyrirmæli 2. gr. þeirra.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af framangreindum reglum er ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign telst sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun um að kostnaður verði sameiginlegur hefur verið tekin sameiginlega á húsfundi. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Af gögnum málsins verður ekki séð að ákvörðun um sameiginlegar framkvæmdir hafi verið tekin svo bindandi sé fyrir aðra eigendur hússins. Framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðili hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra sbr. 38. gr. sömu laga. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna umræddra framkvæmda.
Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skal rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd telur að ekki sé um raunverulegan ágreining að ræða varðandi ofn í frístandandi bílskúr heldur spurningu sem beðið er um svör við. Þegar af þeirri ástæðu er kröfulið er lýtur að ofni í bílskúr vísað frá nefndinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna breytinga á aðgengi að þvottahúsi sé ekki sameiginlegur.
Reykjavík, 20. nóvember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson