Mál nr. 12/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 12/2012
Endurgreiðsla tryggingar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. mars 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. maí 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsett, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 17. febrúar 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að D, í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2010.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu að fjárhæð 75.000 kr. auk vaxta.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi flutt inn í umrædda íbúð í febrúar 2010 og hafi þá tekið við íbúðinni af móður sinni. Þegar álitsbeiðandi flutti inn hafi hún borgað fyrsta mánuðinn, 75.000 kr., auk eins mánaðar leigu í tryggingu, 75.000 kr., sem hafi átt að ganga upp í síðasta mánuðinn sem álitsbeiðandi væri með íbúðina á leigu.
Í ágúst hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila til að spyrjast fyrir um hvort mögulegt væri að frænka hennar mætti taka við leigunni. Álitsbeiðandi hafi hringt í gagnaðila B, sem hún hafði alltaf verið í sambandi við, og hafi hann spurt hvenær frænkan myndi vilja flytja inn. Álitsbeiðandi hafi sagt að hún vildi gjarnan flytja inn sem fyrst, þ.e. 1. september ef það væri möguleiki. Gagnaðili hafi sagt að það væri ekkert mál og þau myndu þá bara skrifa nýjan samning.
Frænka álitsbeiðanda hafi flutt inn 1. september og um þau mánaðamót hafi hún borgað fyrsta mánuðinn í leigu auk eins mánaðar í tryggingu. Gagnaðili B og frænka álitsbeiðanda hafi hist til að skrifa undir samninginn og hafi gagnaðili svo tekið samninginn, þar sem hann hafi þurft að láta hinn gagnaðilann, C, skrifa undir því hún væri skráð fyrir íbúðinni. Um miðjan september hafi álitsbeiðandi hringt í gagnaðila til að spyrja hvort hún ætti ekki að fá trygginguna til baka, þar sem álitsbeiðandi hafi þá verið búin að borga ágústmánuð í tvígang. Gagnaðili hafi neitað að greiða trygginguna til baka þar sem álitsbeiðandi hafi ákveðið að fara svona snemma út úr íbúðinni. Á sama tíma hafi frænka álitsbeiðanda beðið um leigusamninginn til baka til þess að geta fengið húsaleigubætur. Gagnaðilar hafi neitað að láta hana hafa samninginn því álitsbeiðandi væri með leiðindi. Gagnaðilar hafi þá tjáð frænku álitsbeiðanda að hún þyrfti að flytja út úr íbúðinni og að þau ætli að halda áfram að rukka álitsbeiðanda um leigu því hún hafi ekki sagt upp skriflega og frænkan sé ekki með neinn samning í höndunum.
Álitsbeiðandi hafi bent gagnaðilum á að með því að taka á móti leigu frá frænku sinni þá jafngilti það leigusamningi og þannig væri ólöglegt að leigja sömu íbúðina tvisvar. Því gæti leigusamningur álitsbeiðanda og gagnaðila ekki lengur verið í gildi. Gagnaðili hafi svarað að svo væri ekki og hafi ekki viljað kannast við þessa greiðslu frá frænku álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi því spurt hvort henni væri þá heimilt að flytja aftur inn í íbúðina en gagnaðili hafi harðneitað því. Hafi gagnaðilar ætlað að reyna láta frænku álitsbeiðanda fara úr íbúðinni eftir einn mánuð en hún hafi verið hörð á því að vera þá tvo mánuði sem hún hafi verið búin að greiða. Hafi íbúðin farið í útleigu nokkrum dögum eftir að frænkan flutti út.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í leigusamningi aðila sé kveðið á um þriggja mánaða uppsagnarfrest í stað sex mánaða og skuli uppsögn vera skrifleg og móttekin með undirskrift og miðast við mánaðamót. Trygging fyrir leigu á íbúðinni samsvari eins mánaðar leigu að fjárhæð 75.000 kr. og sé þessi trygging einnig síðasti mánuðurinn, þ.e. þegar leigjandi segi upp á réttan hátt og yfirgefi húsnæðið þá eigi aðilar að standa á sléttu fyrir utan þær skemmdir sem kunna að hafa orðið á húsnæðinu meðan á leigutíma hafi staðið. Álitsbeiðanda hafi verið gert það ljóst í upphafi að þegar hún færi inn í íbúðina þá myndi hún greiða fyrsta og síðasta mánuðinn, það væri svo undir henni sjálfri komið hvenær hún flytti út eftir að hafa sagt upp íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi ekki sagt upp íbúðinni á réttan hátt, hún hafi sagt íbúðinni upp símleiðis um miðjan ágúst en hafi viljað yfirgefa íbúðina í byrjun september. Gagnaðili bendir á að ástæðan fyrir því að leigusalar vilji eiga inni einn mánuð fyrirfram hjá leigjanda sé til þess að koma í veg fyrir að fólk fari út fyrirvaralaust.
Álitsbeiðandi hafi sjálf leigt umrædda íbúð óumbeðin og afhent frænku sinni án þess að ræða við gagnaðila um hvenær nýi leigjandinn kæmi inn í íbúðina. Gagnaðilar hafi viljað hafa þann háttinn á að velja sjálf leigjendur sína og sjá þá áður en þeir flytja inn til þess að geta metið fólkið sjálf. Þar sem álitsbeiðandi hafi verið að reyna að losna undan uppsagnarfresti hafi hún tekið það algjörlega upp hjá sjálfri sér að útvega gagnaðila nýjan leigjanda. Gagnaðilar benda á að þeir hafi ekki kært sig um þennan ráðahag. Einn mánuður í tryggingu hafi ekki verið há trygging þar sem það sé einnig síðasti mánuðurinn, og vilji leigjandi fara fyrr út þá sé það hans mál.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að rök gagnaðila um að þau vilji hitta alla sína leigjendur sé ekki rétt því gagnaðilar hafi hvorki hitt álitsbeiðanda né móðir hennar áður en þær fluttu inn. Álitsbeiðandi hafi heldur ekki ákveðið sjálf að finna nýja leigjendur að íbúðinni því álitsbeiðandi hafi rætt það við gagnaðila. Gagnaðilar hafi spurt hvenær nýju leigjendurnir myndu vilja flytja inn og álitsbeiðandi hafi sagt að það yrði örugglega sem fyrst. Gagnaðilar hafi þá sagt að þeir myndu hitta á nýju leigjendurna og skrifa nýjan samning sem þau gerðu.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 17. febrúar 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2010. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 75.000 kr. á mánuði og fjárhæð tryggingar 75.000 kr. Í leigusamningnum kemur fram að leigusali áskilji sér þriggja mánaða gagnkvæman uppsagnarfrest og skuli uppsögn vera skriflega móttekin og miðist við mánaðarmót.
Álitsbeiðandi reisir málatilbúnað sinn á því að gagnaðili hafi samþykkt munnlega uppsögn álitsbeiðanda og að nýr leigjandi, þ.e. frænka álitsbeiðanda, myndi taka við íbúðinni 1. september. Hafi álitsbeiðandi greitt leigu fyrir ágúst og eigi því að fá endurgreidda trygginguna. Nýr leigjandi hafi flutt inn 1. september og greitt leigu fyrir september, auk tryggingar. Hafi gagnaðilar reynt að koma nýjum leigjandi út úr íbúðinni eftir septembermánuð en hann hafi verið harður á því að vera í íbúðinni í tvo mánuði sem greitt hafi verið fyrir, þ.e. með leigugreiðslu septembermánuðar og tryggingunni. Hafi íbúðin farið í útleigu nokkrum dögum síðar. Gagnaðilar byggja á því að þeir hafi ekki samþykkt hinn nýja leigjanda, þ.e. frænku álitsbeiðanda.
Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Niðurstaða málsins veltur því á sönnun á fullyrðingum aðila sem hér hefur verið rakið í helstu atriðum. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni.
Fyrir liggur að frænka álitsbeiðanda var í húsnæðinu í september og október og greiddi leigu fyrir þann tíma. Virðist því sem gagnaðilar líti svo á að tryggingin sem álitsbeiðandi lagði fram í upphafi leigutímans hafi farið upp í leigu nóvembermánuðar. Því hafi gagnaðilar fengið greidda leigu út uppsagnarfrestinn sem kveðið er á um í leigusamningnum. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda trygginguna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu að fjárhæð kr. 75.000 kr. auk vaxta.
Reykjavík, 24. ágúst 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson