Mál nr. 8/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 8/2012
Lögmæti húsfundar: Atkvæði, eignaskiptayfirlýsing, aðalfundur, kostnaðarskipting.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. mars 2012, beindi A hrl., f.h. B, C og D, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð G hrl., f.h. gagnaðila, dags. 12. apríl 2012, álitsbeiðni gagnaðila, dags. 11. apríl 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 16. maí 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. júní 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. október 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjórbýlishúsið H. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða X og Z en gagnaðilar eru eigendur íbúða Y og Æ auk þess á annar þeirra sjálfstæðan bílskúr sem stendur á lóð hússins. Ágreiningur er um hvert atkvæðisvægi hvers eiganda er á húsfundum.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt verði að þann 1. mars 2012 hafi verið haldinn lögmætur aðalfundur í húsfélaginu og að stjórnin, sem kosin var á umræddum fundi, sé löglega kjörin.
II. Að tillaga álitsbeiðenda á húsfundi þann 22. febrúar 2012 hafi verið löglega samþykkt en ella að þeir megi hefjast handa við aðgerðir samkvæmt matsgerð í krafti 38. gr. laga nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptasamningi, dags 2. september 2003, ásamt þinglýstum heimildum skiptast eignarprósentur í húsinu að H þannig að 13,68% er hlutur eiganda íbúðar Y, 18,87% er hlutur eiganda íbúðar X, 32,32% er hlutur eiganda íbúðar Z og 35,13% er hlutur eiganda íbúðar Æ. Álitsbeiðendur telji að skiptarúmmál í áðurnefndum eignaskiptasamningi eigi að ráða atkvæðavægi í húsinu. Þeir geri sér hins vegar grein fyrir því að lagnir frá sjálfstæðum bílskúr á lóð hússins, sem er í eigu sama einstaklings og íbúð Æ, séu hluti af frárennsliskerfi hússins og það veki upp spurningar um hvort annað atkvæðavægi gildi við ákvörðun um viðhald á frárennslislögnum hússins. Þeir telja hins vegar að hvað sem því líði megi ráðast í nauðsynlegar framkvæmdir samkvæmt matsgerð, enda hafi þeir sannað nauðsyn viðgerðarinnar í skilningi 38. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt mati dómkvadds matsmanns, dags. í nóvember 2011, séu frárennslislagnir upp að efri brún botnplötu ásamt regnvatnslögnum ónýtar. Nauðsynlegt sé að fara í endurbætur á skolpi og regnvatnslögnum án tafar og að ástand lagna sé það slæmt að ekki sé mögulegt að fara í viðgerðir á umræddum lögnum heldur sé nauðsynlegt að endurleggja skolp- og regnvatnslagnir út að götulögn. Þetta ástand skolplagna útskýri rottugang og maura- eða pöddugang við húsið. Matsmaður áleit kostnað rúmlega 4.600.000 kr. Niðurstaða matsmanns var sú að nauðsynlegt væri að fara í framkvæmdir án tafa þar sem skólp gæti ekki runnið óhindrað þá lagnaleið sem lögð var við byggingu fasteigna heldur safnast hluti þess undir fasteign með fyrrgreindum afleiðingum.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur telji tillögu sína á húsfundi þann 22. febrúar 2012 löglega samþykkta þar sem þær hafi samþykkt hana og myndi þannig meirihluta á húsfundi, en gagnaðilar hafi verið andvíg. Á sama hátt telji álitsbeiðendur aðalfund húsfélagsins lögmætan og þær ákvarðanir sem teknar voru á honum bindandi.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telji sig mynda meirihluta í húsfélaginu þar sem taka verði tillit til sjálfstætt standandi bílskúrs á lóðinni sem er í eigu sama eiganda og íbúðar Æ. Gagnaðilar telji að bílskúr verði með engu móti skilinn frá fasteign við útreikning á vægi eignarhluta og eignarprósentu í allri fasteigninni.
Í greinargerð gagnaðila mótmæla þau því að tillaga álitsbeiðenda, sem lögð var fram á húsfundi 22. febrúar 2012, teljist samþykkt. Hins vegar telji gagnaðilar aðra tillögu um framkvæmdir samþykkta þar sem þau hafi, í krafti meirihluta fundarins, samþykkt þá tillögu.
Gagnaðilar mótmæla því að álitsbeiðendur hafi uppfyllt skilyrði 38. gr. laga um fjöleignarhús til að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra. Ekki hafi verið sýnt fram á vanrækslu á viðhaldi skolplagnarinnar í H. Gagnaðilar segi að til hafi staðið að fara í umræddar framkvæmdir.
Gagnaðilar mótmæla því að kostnaður við mat verði gerður að sameiginlegum kostnaði þar sem gagnaðilar telja að álitsbeiðendur hafi sýnt bráðræði og fljótfærni með því að óska eftir matsgerð án atbeina húsfundar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þau líti ekki svo á að ný stjórn hafi tekið við í húsfélaginu þar sem aðalfundur hafi ekki verið löglega boðaður, þar sem einungis minnihluti, álitsbeiðendur, hafi samþykkt tillögu um aðalfund á húsfundi 22. febrúar 2012.
Þá krefjast gagnaðilar þess að viðurkennt verði að boðun aðalfundar sem þau hafi samþykkt á húsfundi 22. febrúar verði talinn löglega boðaður, að viðurkennt verði að 38. gr. laganna eigi ekki við varðandi framkvæmdir á fráveitukerfi hússins og að ef fallist verði á nauðsyn verks í samræmi við mat dómkvadds matsmanns, dags. í nóvember 2011, verði viðurkennt að stjórn húsfélagsins verði heimilt að bjóða verkið út í lokuðu útboði.
Í athugasemdum álitsbeiðenda ítreka þær kröfur sínar og rökstuðning og mótmæla málatilbúnaði gagnaðila.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að þau hafi haldið aðalfund og samþykkt þar tilboð í framkvæmdirnar.
III. Forsendur
Ljóst er að raunverulegur ágreiningur aðila málsins snýst um það hvort miða eigi eignarhlutfall eiganda íbúðar Æ einungis við þá íbúð eða hvort taka eigi inn í reikninginn sjálfstætt standandi bílskúr á lóð hússins.
Í 22. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að bílskúrar, hvort sem þeir eru innbyggðir í húsið, sambyggðir því eða standi sjálfstæðir á lóð þess, skulu jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum í húsinu. Í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 2. september 2003, segir að bílskúrinn tilheyri eign Æ og eru hlutfallstölur samkvæmt honum, þegar bílskúrnum hefur verið bætt við eign íbúðar Æ, eftirfarandi: Íbúð Y á 12,13%, íbúð X á 16,73%, íbúð Z á 28,66% og íbúð Æ á 42,48%. Samkvæmt framanrituðu er ljóst að gagnaðilar geta myndað með sér meirihluta í húsfélaginu. Af þessu leiðir að tillaga álitsbeiðenda á húsfundi 22. febrúar 2012 getur ekki talist samþykkt.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af þessu leiðir að kostnaður við mat dómkvadds matsmanns, dags. í nóvember 2011, getur ekki talist sameiginlegur kostnaður. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið fáist ekki til samvinnu um framkvæmdir á frárennslislögnum þannig að álitsbeiðendur megi ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga.
Í 2. og 3. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga eru fyrirmæli um boðun aðalfundar. Þar segir að stjórn skuli boða skriflega og með sannanlegum hætti til aðalfundar með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Af gögnum málsins má ráða að á húsfundi 22. febrúar 2012 hafi stjórn húsfélagsins samanstaðið af gagnaðilum. Því verður að telja að fundarboð annarra en þeirra geti ekki talist lögmætt og því verði að líta svo á að aðalfundur sem haldin var 1. mars 2012 hafi verið ólögmætur og auk þess þær ákvarðanir sem teknar voru á honum. Á hinn bóginn boðaði stjórn húsfélagsins til aðalfundar en sá fundur var boðaður með meira en 20 daga fyrirvara og verður því einnig að líta á það fundarboð sem ólögmætt og að aðalfundur sem haldinn var 26. apríl 2012 hafi verið ólögmætur og auk þess þær ákvarðanir sem teknar voru á þeim fundi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að aðalfundur sem haldin var 1. mars 2012 sé ólögmætur og þær ákvarðanir sem þar voru teknar. Jafnframt er það álit kærunefndar að tillaga álitsbeiðenda á húsfundi þann 22. febrúar 2012 um framkvæmdir og greiðslu kostnaðar vegna matsgerðar hafi ekki verið löglega samþykkt. Þá er það álit kærunefndar að skilyrði 38. gr. séu ekki fyrir hendi.
Það er og álit kærunefndar að aðalfundur, 26. apríl 2012, hafi ekki verið löglega boðaður og því hafi fundurinn verið ólögmætur og þær ákvarðanir sem þar voru teknar.
Reykjavík, 1. október 2012
Kristrún Heimisdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson