Mál nr. 3/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 3/2011
Ákvörðunartaka: Merking og auglýsingaskilti.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. desember 2010, mótt. 11. janúar 2011, beindi Z hrl., f.h. húsfélagsins A í Reykjavík, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Gagnaðili óskaði eftir fresti til að koma greinargerð á framfæri sem var veittur til 7. febrúar 2011.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. janúar 2011, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. febrúar 2011, og athugasemdir gagnaðila, dags. 7. mars 2011, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 10. júní 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða atvinnuhúsnæðið X nr. 46 í R sem byggt var árið 1992, alls tíu eignarhluta á þremur hæðum. Ágreiningur er um ákvarðanatöku vegna merkingar og auglýsingaskilti utanhúss.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að samþykki 2/3 eigenda X nr. 46 þurfi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss, þ.m.t. á norðausturvegg hússins.
Til vara gerir álitsbeiðandi þá kröfu að viðurkennt verði að samþykki einfalds meirihluta (meira en 50%) eigenda X nr. 46 þurfi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss, þ.m.t. á norðausturvegg hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að 16. desember 1993 hafi þáverandi eigendur hússins gert með sér samning um rekstur eignarinnar og skiptingu kostnaðar. Í 10. gr. samningsins segi: „Samþykki 8 af 12 atkvæðum þarf til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss. Stærð staðsetning og gerð hvers skiltis, sem eigandi eða leigjandi hyggst setja upp skal bera undir stjórn húsfélagsins hverju sinni. Við ákvörðun um uppsetningu skiltis ber að taka tillit til reglna sem borgarráð Reykjavíkur hefur sett um gerð og staðsetningu skilta. Hverskyns auglýsingar á lóð eru óheimilar nema þær sem eigendur kunna að setja upp og veita öðrum aðgang að.“ Þetta ákvæði samningsins sé í samræmi við ákvæði eldri fjöleignarhúsalaga frá 1976 og nú 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga um að 2/3 hluta eigenda þurfi að samþykkja uppsetningu merkinga og auglýsingaskilta. Í 8. gr. samningsins kemur fram að reglur yrðu settar um afnot og umgengni af sameigninni og að stjórn húsfélagsins skyldi gera tillögu að slíkum reglum og leggja þær fyrir félagsfund. Þá sé tilgreint í 11. gr. samningsins að eigendur skuldbindi sig til að selja eignarhluta sinn aðeins með því skilyrði að nýr eigandi gerist aðili að samningnum og takist á hendur þær skyldur sem í honum í felist. Skuldbindi eigendur sig til að tilkynna leigjendum sínum um efni samningsins.
Á húsfundi 12. maí 1995 hafi verið tekið fyrir mál varðandi merkingar innanhúss og utan. Fastri skipan hafi þá verið komið á til að jafna ágreining eigenda í húsinu og skapa festu. Fundinn sátu eigendur í húsinu og þá hafi legið fyrir álit Húseigendafélagsins, dags. 19. apríl 1995, þar sem niðurstaðan var sú að eigendur í húsinu hafi samþykkt ákveðnar reglur varðandi auglýsingar utanhúss og yrðu eigendur á hverjum tíma að hlíta þeim. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að tillaga stjórnar um auglýsingar var samþykkt með níu atkvæðum gegn einu. Y ehf. hafi greitt atkvæði gegn tillögunni en félagið hafi lýst sig síðar samþykka núverandi skipan, sbr. staðfestingu í tölvupósti 10. ágúst 2010. Samstaða hafi ríkt um langan tíma um þessa skipan mála í húsinu þar til nú.
Með bréfi, dags. 10. maí 2010, hafi einn eigenda í húsinu beint erindi til kærunefndar húsamála þar sem hann hafi gert kröfu um að staðfest yrði að allir eigendur X nr. 46 hafi jafnan rétt til að auglýsa á austurvegg hússins. Húsfélagið hafi gert aðallega kröfu um að þeirri kröfu yrði hafnað með vísan til reglugerðar um skiltamál frá 12. maí 1995 en til vara, yrði krafa álitsbeiðanda (í máli nr. 16/2010) tekin til greina, að viðurkennt yrði að samþykki 2/3 hluta eigenda X nr. 46 þyrfti til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utan húss, þ.m.t. á norðausturvegg hússins. Það hafi verið álit kærunefndar húsamála í máli nr. 16/2010 að allir eigendur X nr. 46 hefðu jafnan rétt til að auglýsa á norðausturvegg hússins. Kærunefndin fjallaði í málinu hins vegar ekkert um varakröfu húsfélagsins um að samþykki 2/3 hluta eigenda þyrfti til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss yrði þetta niðurstaða nefndarinnar.
Álitsbeiðandi bendir á að reglugerð húsfélagsins sem sett var árið 1995 varðandi merkingar utanhúss hafi verið afrakstur ítarlegra viðræðna eigenda eignarhluta í húsinu. Kærunefnd húsamála hafi komist að þeirri niðurstöðu að sú reglugerð væri ekki bindandi þrátt fyrir að hún hafi verið samþykkt með níu atkvæðum gegn einu á húsfundi og fyrir liggi síðara samþykki þess sem hafi lýst sig mótfallinn reglugerðinni á húsfundinum.
Eftir þessa niðurstöðu kærunefndar hafi álitsbeiðandi reynt að ná samkomulagi milli eigenda eignarhluta í húsinu varðandi skiltamál en án árangurs. Það sé skilningur álitsbeiðanda að jafn réttur allra eigenda í húsinu til að setja upp skilti og auglýsingar á ytra byrði hússins þýði ekki að einstakir eigendur geti upp á sitt einsdæmi, án samþykkis 2/3 hluta eigenda í húsinu, sett upp auglýsingaskilti. Jafn réttur allra þýði ekki að hægt sé að hrúga upp skiltum og auglýsingu á sameign húss án þess að fyrir liggi samþykki meirihluta eigenda í húsinu. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, bjóði að niðurrif skilta sem og uppsetning nýrra skilta þurfi að bera undir lögmætan húsfund og taka ákvörðun um það þar. Allir eigendur í húsinu eigi rétt á að koma að ákvörðunartöku um hagnýtingu húseignarinnar, sbr. 19., 30. og 31. gr. laga nr. 26/1994. Sú meginregla gildi samkvæmt lögunum að sameiginlegar ákvarðanir þurfi að taka á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Einstakir eigendur geti ekki á eigin spýtur framkvæmt breytingar á sameign eða helgað sér einkanota tiltekna hluta hennar, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandi hafi í gegnum tíðina leitast við að sætta andstæð sjónarmið eigenda í húsinu varðandi uppsetningu skilta utanhúss. Þar sem niðurstaða kærunefndar húsamála hafi verið sú að reglur þær um uppsetningu skilta utanhúss sem eigendur í húsinu höfðu komið sér saman um árið 1995 væru ekki bindandi þar sem ekki hafi legið fyrir samþykki allra eigenda í húsinu hafi álitsbeiðandi árangurslaust reynt að ná samkomulagi milli eigenda. Telur álitsbeiðandi skynsamlegast að fara því eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús um þetta sem og samning eigenda í húsinu frá 16. desember 1993 og haga í framtíðinni skipan mála þannig að ákvarðanir um uppsetningu eða niðurrif skilta utanhúss verði teknar fyrir á húsfélagsfundi með öllum eigendum. Liggi fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir uppsetningu nýrra skilta, breytingu eða niðurrif, í samræmi við samning eigenda í húsinu frá 16. desember 1993 og ákvæði fjöleignarhúsalaga verði einstökum eigendum eignarhluta í húsinu heimilt að setja upp skilti. Eigendur í húsinu séu í sjálfu sér ekki mótfallnir breytingu á því skipulagi sem hefur gilt í um 15 ár en líta þá svo á að alltaf þurfi að koma til samþykki 2/3 hluta eigenda í húsinu varðandi uppsetningu nýrra skilta í samræmi við samning eigenda frá 16. desember 1993.
Telji kærunefndin samning eigenda hússins frá 18. desember 1993 ekki vera bindandi sé gerð krafa um að viðurkennt verði að samþykki einfalds meirihluta þurfi fyrir uppsetningu nýrra skilta.
Álitsbeiðandi vísar til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 15/2004, 49/2006 og 31/2007.
Í greinargerð gagnaðila er á það bent að eigendur séreigna, sem séu við norðausturgafl hafi síðan 1993 haldið því fram að þeir einir eigi auglýsingaréttinn á gaflinum. Fram komi í fundargerð frá 16. febrúar 1995 að óvissa hafi hjá hinum eigendunum um lögmæti þess. Stjórnir húsfélagsins hafi aldrei leitað álits né lagt fram lög um fjöleignarhús. Þessari óvissu hafi verið svarað með niðurstöðu kærunefndar í máli 16/2010.
Gagnaðili greinir frá því að eftir að niðurstaða kærunefndar hafi legið fyrir hafi hann, ásamt umboðsmanni eiganda annars eignarhluta í húsinu, reynt að fá fund með álitsbeiðanda. Það hafi ekki gengið og hafi formaðurinn sagt að málið væri hjá lögmanni húsfélagsins, sem reyndar sé lögmaður stærsta eigandans í húsinu. Aðstæður í húsinu hafi breyst þannig að nú séu aðeins sjö eignahlutar í stað tólf og O ehf. sé með rúmlega 48% eignarhlut. Rangt sé að reynt hafi verið að ná samkomulagi milli eigenda eignarhluta. Álitsbeiðandi hafi ekki leitast við að sætta andstæð sjónarmið eigenda og ekki séu til neinar fundargerðir sem sýni slíkt. Meðan mál nr. 16/2010 var í gangi hjá kærunefnd hafi O ehf. leigt húsnæði sitt á jarðhæð í vesturenda og hafi verið sett upp auglýsingaskilti allt í kringum húsið, loftstokkar á vesturvegg frá jarðhæð, upp eftir öllu húsinu og viðbygging við vegginn. Ekki hafi legið fyrir fundargerð um samþykkt álitsbeiðanda fyrir þessum framkvæmdum. Liggi ljóst fyrir að auglýsingamáttur á norðausturgafli sé mjög verðmætur.
Gagnaðili telur mikilvægt í ljósi nýrra upplýsinga að álitsbeiðandi geri skýrar reglugerðir um afnot af sameign hvað varði auglýsingar utanhúss. Það sé ekkert sjálfgefið að neðsta hæðin geti sett ljósaskilti allt um kringum húsið. Það sé því ljóst að öll skiltin séu ólöglega sett upp, bæði í útliti og fjölda. Það sé hvorki löglegt né lýðræðislegt að meirihluti í fjöleignarhúsi geti rýrt verðmæti séreignahluta með því að taka eignarnámi hluta af sameign.
Gagnaðili krefst þess að málin skulu rædd innan húsfélags og að meirihlutareglan, hver sem hún sé, eða verði, gildi ekki um auglýsingar utanhúss heldur þurfi samþykki allra eigenda séreignahluta.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kveður hann það vera óumdeilt að allt ytra byrði hússins og þak sé sameign allra. Eins og framlagðar ljósmyndir af ytra byrði hússins sýni hafi þau skilti sem búið sé að setja upp verið sett upp með skipulegum hætti þannig að skilti benda á staðsetningu fyrirtækis í húsinu. Eignarhlutar í húsinu séu í dag tíu og jafnskiptum kostnaði sem falli á húsfélagið sé skipt miðað við þann fjölda, sbr. kostnaðaryfirlit fyrir desember 2010.
Rétt sé að taka fram að eigandi jarðhæðar, O ehf., hafi látið teikna staðsetningu og útlit S-skilta á aðaluppdrátt sem allir eigendur í húsinu hafi samþykkt. T sem sé leigjandi í vesturenda á 1. hæð hafi sett upp auglýsingaskilti sem séu staðsett á suðvesturgafli og hafi engir eigendur í húsinu gert athugasemdir við það enda venja að veitingastaðir á jarðhæð hafi skilti á þeim veggjum sem benda á staðsetningu staðarins. Varðandi auglýsingamátt norðausturgafls hússins þá sé hér um huglægt mat að ræða og séu fullyrðingar gagnaðila um þetta ekki studdar neinum gögnum.
Álitsbeiðandi bendir á að ágreiningur sé til staðar milli eigenda í húsinu um skiltamál og einnig liggi fyrir það álit kærunefndar húsamála að reglur þær um uppsetningu skilta utanhúss sem eigendur í húsinu höfðu komið sér saman um árið 1995 séu ekki bindandi. Í ljósi þess telur álitsbeiðandi skynsamlegast að eftirleiðis verði farið eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga varðandi uppsetningu skilta. Ákvarðanir um slíkt verði teknar af öllum eigendum á húsfundi og ef samþykki tilskilins meirihluta næst fyrir því verði þau sett upp.
Í athugasemdum gagnaðila er á það bent að O ehf. eigi 48% í húsinu. Þá telur gagnaðili farið með ósannindi þegar fullyrt sé af hálfu álitsbeiðanda að ekki hafi verið mótmælt skiltum T ásamt öðrum. Ekki hafi verið búið að samþykkja þessa framkvæmd og hafi gagnaðili og annar eigandi í húsinu neitað að samþykkja hana. Eigandi T hafi sagt honum að hann sé á dagsektum þar til gagnaðili og hinn eigandinn samþykkja þessar framkvæmdir hans. Það sýni yfirganginn hjá O ehf. að hleypa leigjanda sínum í slíka framkvæmd án þess að leita samþykkis stjórnar eða bæjaryfirvalda.
Hvað varði skilti á jarðhæð, þá minnist gagnaðili þess að eigandi O ehf. hafi á sínum tíma óskað eftir því að hann fengi að merkja veitingastaðinn með skiltum á þeim hliðum sem inngangurinn sé í veitingastaðinn og hafi gagnaðili samþykkt það á sínum tíma, enda talið það eðlilegt. Þó svo gagnaðili hafi ekki verið samþykkur því að hann notaði allar hliðar í húsinu.
Draga megi þá ályktun að án gagnaðila og hins eigandans hafi verið haldinn fundur í húsfélaginu X nr. 46 og eftirfarandi ákvörðun tekin og samþykkt, sbr. athugasemdir af hálfu álitsbeiðanda: „Í ljósi þess telur húsfélagið skynsamlegast að eftirleiðis verði farið eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga varðandi uppsetningu skilta. Ákvarðanir um slíkt verði teknar af öllum eigendum í húsinu á húsfundi og ef samþykki tilskilins meirihluta næst fyrir því verði þau sett upp.“ Þannig geti meirihlutinn áfram kúgað minnihlutann og hunsað með því hina gullnu jafnræðisreglu, gagnvart sumum eigendum að X nr. 46, um hver megi ekki setja upp skilti á norðausturgafli hússins.
III. Forsendur
Í málinu er deilt um hve margir eigendur þurfi að samþykkja að settar verði upp merkingar og auglýsingaskilti utan á húsið. Í áliti kærunefndar húsamála nr. 16/2010 vegna sama húsfélags var deilt um það hvort eigendur hefðu jafnan rétt til að auglýsa á austurvegg hússins. Í því máli komst kærunefndin að þeirri niðurstöðu að allir eigendur X nr. 46 hafi jafnan rétt til að auglýsa á norðausturvegg hússins og að samþykki allra þurfi til að ákveða frávik frá jöfnum rétti til að auglýsa á veggnum.
Við mat á því hve mikinn meirihluta þurfi til samþykktar á því að settar verði upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss verður að líta til þess að um atvinnuhúsnæði er að ræða. Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta þurfi á löglega boðuðum húsfundi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss, þ.m.t. á norðausturvegg hússins. Í því felst hins vegar ekki heimild til að mismuna eigendum þannig að 2/3 hlutar eigenda geti ákveðið frávik frá jöfnum rétti allra eigenda í húsinu að setja upp merkingar og auglýsingaskilti heldur hafi allir eigendur hússins sama rétt til að setja upp merkingar og skilti enda hafi húsfélagið samþykkt með tilskildum meirihluta að merkingar á húsinu verði leyfðar. Einstökum eigendum verður því ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignarinnar og þar með uppsetningu á merkjum og skiltum umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Að öðru leyti er vísað til forsenda kærunefndar húsamála í málinu nr. 16/2010.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hlutaeigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, nægi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utanhúss, þ.m.t. á norðausturvegg hússins, enda hafi allir eigendur jafnan rétt til þess.
Reykjavík, 10. júní 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson