Mál nr. 2/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 2/2011

Ótímabundinn leigusamningur: Riftun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. janúar 2011, beindi C f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hf., hér eftir nefndir gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hdl. f.h. gagnaðila, dags. 21. janúar 2011, athugasemdir f.h. álitsbeiðanda, dags. 2. febrúar 2011, og athugasemdir f.h. gagnaðila, dags. 9. febrúar 2011, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 17. mars 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. mars 2004, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 55 í R. Í upphafi var um tímabundinn leigusamning að ræða frá 15. mars 2004 til 30. september 2004 en hefur frá 1. október 2004 verið ótímabundinn. Ágreiningur er um riftun leigusamnings.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að riftun gagnaðila á leigusamningi sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi fengið bréf frá gagnaðila, dags. 21. desember 2010, þar sem honum hafi verið tilkynnt um riftun húsaleigusamnings við gagnaðila og gert að rýma íbúðina fyrir 15. janúar 2011. Í bréfinu segi að riftunin sé vegna húsreglnabrota, sbr. gr. 13.2 í leigusamningi. Í aðvörunarbréfum gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 14. maí 2010 og 16. ágúst 2010, komi ekki fram hverju hafi verið ábótavant í íbúðinni og í umgengni álitsbeiðanda. Ekki sé tilgreint hvaða húsreglur álitsbeiðanda sé gert að hafa brotið eða hvernig hann hefði getað bætt fyrir það. Nokkrum mánuðum eftir að heilbrigðiseftirlit R hafi skoðað íbúð álitsbeiðanda, eða 19. nóvember 2010, hafi í bréfi, dags. 23. nóvember 2010, verið gefin upp hver ástæðan hafi verið. Álitsbeiðanda hafi ekki verið gefinn kostur á að bregðast við niðurstöðu heilbrigðiseftirlitsins. Mánuði síðar hafi hann síðan fengið bréf með riftun. Álitsbeiðandi hafi eftir skoðun heilbrigðiseftirlitsins tekið íbúðina í gegn og sé hún að hans sögn í ágætu ástandi. Ekki hafi verið tekið tillit til þessa. Gagnaðili hafi krafið álitsbeiðanda um húsaleigu fyrir allan janúarmánuð, sem hann hafi greitt, og megi því gera ráð fyrir að hann hafi íbúðina áfram í leigu eftir 15. janúar sl. Óskar álitsbeiðandi eftir frestun réttaráhrifa riftunarákvörðunarinnar á meðan málið sé í vinnslu hjá kærunefndinni.

Í greinargerð gagnaðila er kröfu álitsbeiðanda hafnað og á því byggt að riftun gagnaðila hafi verið lögmæt. Rekur gagnaðili það að þegar á árinu 2007 hafi tekið að berast kvartanir frá íbúum í húsinu vegna umgengni álitsbeiðanda í sameign þess og umgangs ógæfufólks í tengslum við hann. Í kjölfar kvartana hafi álitsbeiðanda verið send aðvörun, dags. 23. júlí 2007, vegna húsfélagabrota hans skv. gr. 13.2 í leigusamningi, en í tilvitnaðri grein segi að leigutaka sem gerist brotlegur við húsaleigulög, svo sem vegna vanskila á húsaleigu eða ítrekaðra húsreglnabrota, verði send skrifleg aðvörun. Verði aðvörun ekki tekin til greina sendi leigusali lokaviðvörun um rýmingu íbúðarinnar. Fram hafi komið að aðvörunin væri vegna óreglu og ónæðis þannig að nágrönnum hefði ekki orðið svefnsamt.

Gagnaðila hafi engar nýjar kvartanir borist fyrr en í desember 2009. Þá hafi nágranni borið fram kvörtun og kveðið ófremdarástand ríkja vegna búsetu álitsbeiðanda í húsinu. Mikill lýður fylgi honum og fólk sé hrætt að fara í geymslur sínar. Lögregla hafi margoft verið kölluð til. Álitsbeiðandi hafi tæmt úr slökkvitæki í sameign hússins og mikil óþrif séu í íbúð hans. Í kjölfarið hafi fjölmargar kvartanir fylgt vegna óreglufólks í íbúð álitsbeiðanda og sameign, vegna óþrifa í íbúðinni og óþefs sem leggi frá henni. Gagnaðili hafi ítrekað haft samband við álitsbeiðanda vegna þessara kvartana til þess að reyna að fá aðgang að íbúð hans en með takmörkuðum árangri. Álitsbeiðanda hafi meðal annars verið sent bréf, dags. 24. febrúar 2010, þar sem gagnaðili hafi farið fram á að gera úttekt á íbúðinni skv. 41. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi hafi ekki sinnt beiðninni og erindið því verið ítrekað með bréfi og skeyti, dags. 15. mars 2010. Honum hafi þá verið tilkynnt að veitti hann ekki aðgengi að íbúðinni innan tveggja vikna yrði litið svo á að um brot á leigusamningi væri að ræða skv. 41. gr. húsaleigulaga og hefði gagnaðili þá heimild til að rifta leigusamningi, sbr. 61. gr. laganna.

Álitsbeiðandi hafi loks hleypt starfsmönnum gagnaðila inn í íbúðina 22. mars 2010. Ástand íbúðarinnar hafi þá verið þannig að hún hafði greinilega ekki verið þrifin svo vikum eða mánuðum skipti og legið undir skemmdum af þeim sökum. Álitsbeiðandi hafi verið hvattur til þess að bæta úr umgengninni og honum boðin aðstoð til þess að koma heimilinu í horf.

Hinn 14. maí 2010 hafi enn á ný verið kvartað undan umgengni álitsbeiðanda. Hann hafi tekið hurð sína af hjörum og hafi ólykt lagt frá íbúðinni. Þá hafi verið kvartað undan gestum hans sem séu „neyslufólk“. Starfsmenn gagnaðila hafi farið í vitjun til álitsbeiðanda, en hann hafi ekki verið heima. Þar sem hurðin hafi verið af hjörum hafi sést inn í íbúðina og greinilegt að ástand hennar hafi verið mun verra en við síðustu vitjun. Í kjölfarið hafi álitsbeiðanda verið send aðvörun skv. gr. 13.2 í leigusamningi, dags. 14. maí 2010. Þar komi skýrt fram að hún sé vegna húsreglnabrota álitsbeiðanda, svo sem óreglu og ónæðis auk slæmrar umgengni um hið leigða húsnæði.

Hinn 16. ágúst 2010 hafi enn borist kvörtun vegna álitsbeiðanda. Kvartað hafi verið yfir því að ekkert lát hefði verið á ónæði frá honum og umgengni slæm. Lögregla hafi meðal annars verið kölluð til hans. Álitsbeiðanda hafi þá verið send lokaaðvörun til þess að bæta umgengni og fara eftir húsreglum ella yrði húsaleigusamningi við hann rift.

Hinn 5. nóvember 2010 hafi svo borist skrifleg kvörtun frá stjórn húsfélagsins vegna álitsbeiðanda þar sem óskað var eftir brottflutningi hans. Enn hafi verið kvartað yfir ónæði, óþef og slæmri umgengni, bæði í íbúðinni sjálfri og á sameign. Starfsmenn gagnaðila hafi í kjölfarið farið í vitjun til álitsbeiðanda og hafi fulltrúi frá heilbrigðiseftirliti R verið kallaður til með samþykki hans. Niðurstöður húsnæðisskoðunarinnar komi fram í bréfi heilbrigðiseftirlitsins, dags. 23. nóvember 2010, og að mati þess hafi heilsuspillandi aðstæður verið á staðnum vegna vanþrifa og íbúðin legið undir skemmdum vegna þessa. Nauðsynlegt væri að fjarlægja sorp og þrífa húsnæði til þess að koma í veg fyrir að íbúar yrðu fyrir ónæði vegna þessa. Að fenginni þessari niðurstöðu hafi fulltrúar gagnaðila farið enn á ný í vitjun til álitsbeiðanda, þann 7. desember 2010, og í ljós komið að ástandið í íbúðinni hefði ekki skánað.

Vegna þessara ítrekuðu brota álitsbeiðanda á húsreglum, ákvæðum leigusamnings, einkum gr. 13.2, ákvæðum laga, sér í lagi 30. gr. húsaleigulaga, sé gagnaðila nauðugur sá kostur að rifta leigusamningi við álitsbeiðanda sem hafi ekki sinnt ítrekuðum kröfum gagnaðila um úrbætur á umgengni. Hann hafi ítrekað vanrækt, þrátt fyrir áminningar gagnaðila, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði sem og skyldur sínar samkvæmt leigusamningi og húsaleigulögum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu geti ekki annað en talist eðlileg og nauðsynleg. Riftun gagnaðila á leigusamningnum við álitsbeiðanda byggi þannig einkum á 7., 8. og 10. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Við aðdraganda riftunarinnar hafi í einu og öllu verið farið að lögum og gerðum samningum og þolinmæði gagnaðila og tillitssemi gagnvart álitsbeiðanda raunar langt umfram það sem eðlilegt megi teljast við aðstæður sem þessar.

Sú staðreynd að álitsbeiðandi hafi greitt leigu út janúarmánuð hafi enga þýðingu í máli þessu, enda sé riftun leigusamningsins ekki reist á þeim grunni að leiga hafi ekki verið greidd.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er áréttað að riftunin hafi ekki farið fram með réttum hætti, sbr. 61. gr. húsaleigulaga. Í aðvörunum til álitsbeiðanda komi ekki fram hverju sé ábótavant í íbúðinni og umgengni hans eða hvernig hann geti bætt fyrir það. Gagnaðili hafi ekki sent bréf til álitsbeiðanda í kjölfar úttektar heilbrigðiseftirlits R og gefið honum kost á að bæta úr vanköntum. Þess í stað hafi álitsbeiðanda verið sent bréf um riftun, dags. 21. desember 2010, eða fjórum mánuðum eftir að lokaaðvörun hafi verið send til hans. Gagnaðili hafi ekki neytt réttar síns innan tveggja mánaða frá því honum var kunnugt um vanefndir álitsbeiðanda til að rifta leigusamningnum á grundvelli þess sem aflaga fór og hafi ekki gefið álitsbeiðanda kost á að bæta úr því.

Athugasemdir og ávirðingar sem gagnaðili hafi tiltekið í greinargerð sinni séu ósannaðar. Engar myndir af íbúðinni séu tilgreindar sem sönnunargögn um slæma umgengni eða aðrar ástæður sem geti gefið gagnaðila rétt til að rifta leigusamningi. Engin lögregluskýrsla fylgi eða sé tilgreind þótt í greinargerðinni sé því haldið fram að lögreglan hafi margoft verið kölluð til.

Álitsbeiðandi hafi tekið sig á eftir að hann fékk riftunina og meðal annars bætt umgengni sína, þrifið íbúðina, losað sig við drasl, sé hættur í neyslu áfengis og vímuefna og hafi eftir fremsta megni haldið óreiðufólki, sem sótt hafi til hans, frá íbúð sinni. Myndir sem teknar hafi verið í íbúð álitsbeiðanda í vitjun 2. febrúar 2011 sýni að íbúðin sé í allt öðru og betra ástandi en lýsingar í greinargerð gagnaðila frá 21. janúar 2011 segi til um. Fulltrúi álitsbeiðanda geti staðfest eftir vitjunina að íbúð álitsbeiðanda sé ágætlega þrifin og óþef leggi ekki frá íbúðinni. Engan óþrifnað eða drasl hafi verið að finna í íbúðinni, á ganginum eða í kringum íbúðina og liggi hún ekki undir skemmdum sökum óþrifnaðar, eins og sagt hafi verið í greinargerð gagnaðila. Fyrir hönd álitsbeiðanda sé þess óskað að gagnaðili kalli á ný til fulltrúa frá heilbrigðiseftirliti R til að gera nýja skoðun á leiguhúsnæði álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila er því alfarið hafnað að riftun á leigusamningi við álitsbeiðanda hafi ekki farið fram með réttum hætti. Sú stranga bókstafstúlkun sem fram komi í athugasemdum álitsbeiðanda standist ekki skoðun. Skýrt sé kveðið upp úr um það í dómi Hæstaréttar í máli nr. 49/2006 að 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga áskilji ekki að leigusali verði að lýsa yfir riftun innan tveggja mánaða frá þeirri skriflegu lokaaðvörun sem honum beri að senda samkvæmt leigusamningi til þess að til riftunar geti komið. Miða verði við að tveggja mánaða fresturinn byrji að líða við það tímamark þegar síðast hafi verið brotið gegn 30. gr. laganna. Í málinu liggi fyrir gögn þar sem skýrt komi fram að álitsbeiðandi hafi brotið innan tveggja mánaða frestsins freklega gegn þessari lagagrein, sem áskilji meðal annars að álitsbeiðandi skuli ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Þá skuli hann fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafi af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Tilkynning gagnaðila um riftun var birt álitsbeiðanda 21. desember 2010. Einungis mánuði fyrr eða 23. nóvember 2010 hafi heilbrigðiseftirlit R staðfest slæma umgengni og vanþrif í íbúðinni. Hinn 7. desember 2010 hafi tveir starfsmenn gagnaðila farið á vettvang og hafði ástandið ekki skánað. Hinn 5. nóvember 2010 eða tæpum tveimur mánuðum fyrir riftun hafi nágrannar lagt fram skriflega kvörtun og farið fram á brottflutnings álitsbeiðanda vegna óláta og „ruslahaugalyktar“. Þá hafi ekkert annað komið fram en sýnt hafi verið fram á að nægilegt tilefni hafi verið fyrir þeim aðvörunum sem álitsbeiðanda hafi verið sendar 14. maí og 16. ágúst 2010. Því hafi ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Til viðbótar leggi gagnaðili fram upplýsingar úr dagbók lögreglu sem tengist búsetunni. Breyti fullyrðingar álitsbeiðanda um bætta umgengni engu þar um.

III. Forsendur

Í máli þessu er ágreiningur um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi við álitsbeiðanda. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að riftun hafi ekki farið fram með réttum hætti, sbr. 61. gr. laganna, en gagnaðili telur sig hafa staðið að riftuninni samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994, einkum 7., 8. og 10. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna.

Um heimild leigusala til riftunar er fjallað í 61. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt 7. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna er leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem leigjandi ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu leigusala um úrbætur, sbr. 18. gr. Þá er leigusala heimilt skv. 8. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna að rifta leigusamningi ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr., eða ef leigjandi vanrækir að öðru leyti skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans á húsnæðinu telst eðlileg og nauðsynleg, sbr. 10. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna. Nú neytir leigusali ekki réttar sinn til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að honum var kunnugt um vanefndir leigjanda eða leigjandi hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigusala til riftunar þá niður, sbr. 2. mgr. 61. gr. laganna.

Í húsaleigusamningi aðila, dags. 15. mars 2004, segir orðrétt í grein 13.2: „Leigutaka sem gerist brotlegur við húsaleigulög s.s. vegna vanskila á húsaleigu eða ítrekaðra húsreglnabrota verður send skrifleg aðvörun. Ef aðvörun verður ekki tekin til greina sendir leigusali lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar.“ Í aðvörun gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 14. maí 2010, kemur fram að gagnaðila hafi að undanförnu borist kvartanir vegna húsreglnabrota álitsbeiðanda. Um sé að ræða svo sem óreglu og ónæði auk slæmrar umgengni um hið leigða. Er tekið fram að um sé að ræða skriflega aðvörun samkvæmt grein 13.2 í húsaleigusamningi. Í lokaaðvörun gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 16. ágúst 2010, kemur fram að með símskeyti 14. maí sl. hafi álitsbeiðanda verið send skrifleg aðvörun vegna húsreglnabrota, sbr. gr. 13.2 húsaleigusamningsins. Þar sem ofangreint atriði hafa ekki verið bætt sé álitsbeiðanda send lokaaðvörun til þess að bæta umgengni og fara eftir húsreglunum. Að öðrum kosti verði húsaleigusamningi rift og málið sent lögfræðingi til rýmingar á íbúðinni með aðstoð dómstóla. Af gögnum málsins verður ekki séð að álitsbeiðandi hafi mótmælt efni þessara aðvarana.

Að beiðni gagnaðila skoðaði heilbrigðiseftirlit R íbúðina 19. nóvember 2010. Í bréfi heilbrigðiseftirlitsins til gagnaðila, dags. 23. nóvember 2010, segir um niðurstöður húsnæðisskoðunar: „Við eftirlitið var staðfest slæm umgengni og vanþrif í íbúðinni. Að mati heilbrigðiseftirlitsins eru heilsuspillandi aðstæður á staðnum vegna vanþrifa og liggur íbúðin undir skemmdum vegna þessa. Nauðsynlegt er að fjarlægja sorp og þrífa húsnæði til að koma í veg fyrir að íbúar verði fyrir ónæði af völdum þessa.“ Gagnaðili lýsti yfir riftun á leigusamningnum með bréfi, dags. 21. desember 2010, þar sem aðvörunum, dags. 14. maí 2010 og 16. ágúst 2010, hafi ekki verið sinnt. Var skorað á álitsbeiðanda að rýma húsnæðið 15. janúar 2011.

Kærunefnd telur að 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga verði ekki skýrð svo að gagnaðili verði að lýsa riftun innan tveggja mánaða frá skriflegri lokaaðvörun heldur verði að miðað við að fresturinn byrji að líða við það tímamark þegar síðast var brotið gegn ákvæði 30. gr. húsaleigulaga. Í gögnum málsins liggja fyrir fjöldi staðfestinga um slæma umgengni og vanþrif í húsnæðinu. Þá liggur fyrir staðfesting heilbrigðiseftirlits R, dags. 23. nóvember 2010, vegna skoðunar sem heilbrigðiseftirlitið framkvæmdi 19. nóvember 2010, um slæmt ástand íbúðarinnar. Er það álit kæruefndar að gagnaðili hafi sýnt nægilega fram á að skilyrði riftunar hafi verið fyrir hendi. Af þeim sökum telur kærunefnd að gagnaðila hafi verið heimilt að rifta samningnum svo og hann gerði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Reykjavík, 17. mars 2011

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson