Mál nr. 5/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 5/2010
Sameign allra, sameign sumra: Gangvegur aðgengi, endurbætur. Sameign allra, lóð. Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. ágúst 2010, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. september 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsettar, mótt. 20. september 2010, og athugasemdir gagnaðila, ódagsettar, mótt. 30. september 2010, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 5. nóvember 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða þríbýlishúsið X nr. 40 í R, en húsið er sambyggt X nr. 38. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 2. og 3. hæð. Ágreiningur er um sameign, lóð og bílastæði.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gangvegur á svæði 0105 sé sameign allra í X nr. 40 og að frjáls aðgangur álitsbeiðanda með lykli sé þar með viðurkenndur.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að koma gangveginum aftur í fyrra horf.
III. Að viðurkennt verði að lóðin sé sameign allra og að allar íbúðir hafi jafnan rétt að þeim bílastæðum sem eru á lóðinni, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994.
Til vara krefst álitsbeiðandi þess:
IV. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi frjálsan aðgang að rafmagnstöflu með lykli.
Í álitsbeiðni kemur fram að deilt sé um skilgreiningu á gangvegi á svæði merktu 0105 á teikningu með þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili telji gangveginn vera innifalinn í svæði 0105 og því sameign sumra í skilningi 7. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili hafi upp á sitt einsdæmi hafist handa við að rífa niður vegg og hurð milli gangvegar og stigahúss á svæði 0105. Gagnaðili hafi svo læst hurð á milli sameiginlegs rýmis 0104 og gangvegarins og þannig komið í veg fyrir frjálst aðgengi íbúa í íbúð 0101 að rafmagnskassa í gangveginum.
Álitsbeiðandi telur gagnaðila hafa brotið á sér með þessum aðgerðum. Með þessu sé rýrður eignarréttur álitsbeiðanda og skert aðgengi hennar að rafmagnstöflu sinni.
Álitsbeiðandi kveður umræddan gangveg afmarkaðan með sérstökum vegg á svæði 0105. Þetta sjáist greinilega á teikningum hússins frá 1955. Til að komast milli svæða 0105 og 0104 hafi þurft að ganga í gegnum tvennar dyr. Álitsbeiðandi hafi áður getað komist að rafmagnstöflu án þess að stíga fæti í stigahús gagnaðila. Ekkert í teikningum hússins gefi til kynna að gangvegurinn tilheyri frekar svæði 0105 en 0104.
Þá hafi fyrri íbúar alltaf gengið um gangveginn líkt og um sameign allra væri að ræða eins og eðlilegt verði að teljast vegna aðgengis að rafmagnstöflu. Þetta hafi breyst eftir að gagnaðili (B) keypti íbúð 0201. Sá gagnaðili hafi átt frumkvæði að því að tilgreindur veggur yrði tekinn niður með fyrrgreindum afleiðingum. Álitsbeiðandi telur ótækt að gagnaðili (B) geti þannig einhliða stækkað við sameign sumra. Varðandi lagarök er vísað til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994.
Álitsbeiðandi kveður aðila einnig greina á um afnotarétt af bílastæðum. Á afstöðumynd með lóðarleigusamningi séu sýnd tvö bílastæði. Gagnaðilar hafi gert tilkall til bílastæðanna, en aftan við lóðarleigusamninginn sé tilgreint að íbúðum gagnaðila, þ.e. íbúðum 0201 og 0301, fylgi bílskúrsréttindi.
Álitsbeiðandi segir eignaskiptayfirlýsinguna ekki hafa verið undirritaða af álitsbeiðanda. Á forsíðu hennar sjáist að hún hafi verið innfærð í þinglýsingabók með vísan til 2. málsl. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994. Ákvæðið feli í sér undantekningu frá þeirri kröfu að allir eigendur skrifi undir eignaskiptayfirlýsinguna, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 16. gr. sömu laga. Sú heimild sé bundin þeim skilyrðum að eignaskiptayfirlýsing hafi einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur. Álitsbeiðandi líti svo á að eignaskiptayfirlýsingin uppfylli ekki þau skilyrði hvað varðar gangveg á svæði 0105 og rétt til bílastæða á lóðinni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í skjali frá 1. október 1959 sé eignarhlutum í X lýst mjög afgerandi. Kyndiklefi 0105 sé rými sem allir eigi eignarhlut í, sameign 0101, 0201 og 0301 teljist sameign allra. Þar sé ekki minnst á að íbúð 0101 eigi eignarhlut í stigahúsi, rými 0104. Þar sé sagt að 2. og 3. hæð eigi hlutdeild í stigahúsi, þ.e. íbúðir 0201 og 0301, og sé því rými 0104 sameign sumra. Svæði sem álitsbeiðandi hafi skýrt sem gangveg sé hvergi sýnt, en það svæði sé hluti af 0104 og hafi verið notað sem geymslurými fyrir 0201 og 0301. Um þessa skilgreiningu hafi aldrei verið deilt.
Eignaskiptayfirlýsing frá júní 2004 hafi verið gerð af bróður sambýlismanns álitsbeiðanda. Þar sé kyndiklefi 0105 sameign allra en stigahús 0104 skilgreint sem sameign sumra. Álitsbeiðandi hafi engar athugasemdir gert við þá skiptingu árið 2004. Eignaskiptayfirlýsing frá júní 2004 hafi hins vegar reynst ólögleg og hafi verið gerð ógild og máð úr bókum sýslumanns vegna tilfærslna á öðrum eignarhlutum til íbúðar 0101 frá íbúðum 0201 og 0301 án nokkurra afsala. Við gerð eignaskiptayfirlýsingar sem þinglýst var í júní 2009 hafi álitsbeiðanda verið send yfirlýsingin í tvígang. Álitsbeiðandi hafi svarað því til að hún hafi viljað að ákvæði fyrri eignaskipta væru óbreytt hvað varðaði eignarhluta í bílskúrum og bílastæðum. Einnig hafi álitsbeiðandi viljað halda séreignarafnotum á tveggja metra svæði út frá húsi við suður- og austurhlið hússins, alls 60 m². Álitsbeiðandi hafi enga athugasemd gert við rými 0104 og 0105.
Gagnaðili kveður aðgengi að rafmagnstöflu ekkert hafa breyst heldur hafi línur um mörk á umgengni íbúa í 0101 verið skýrðar. Íbúar 0101 hafi aðgengi að rafmagnstöflu ef þeir þurfi, en þeir hafi hvorki frjálsan umgengnisrétt né lykil að sameign sumra því þá gætu þeir farið um alla sameign sumra. Það hafi gerst að sambýlismaður álitsbeiðanda hafi farið inn í sameign sumra óboðinn og í tvígang komið inn í íbúð 0301 án þess að hafa leyfi til þess. Eigendur 0201 og 0301 séu fjórir og allir með farsíma og því alltaf hægt að ná í einhvern. Í febrúar síðastliðnum hafi gagnaðilar endurnýjað hurð milli rýmis 0104 og 0105. Þetta hafi verið gert þar sem gamla hurðin hafi verið orðin úr sér gengin, óþétt og illa farin. Oft hafi borist slæm lykt úr niðurfalli frá rými 0105 inn í stiganginn. Þá hafi borist stæk tóbakslykt úr íbúð 0101 í gegnum kyndiklefann (rými 0105) og inn í stigahús íbúða 0201 og 0301.
Fyrr á þessu ári hafi að sögn álitsbeiðanda rafmagnið farið að slá stöðugt út og var rafmagnið sett inn af gagnaðilum jafnharðan. Það skal tekið fram að hvorki fyrr né síðar hafi rafmagn verið að slá út í X nr. 40 með þessum hætti. Sumarið 2010 hafi eigendur farið að lagfæra sameign sumra, rými merkt 0104, 0202 og 0302 en þessi rými séu stigahúsið. Þeir hafi tekið burt hlaðinn vegg í rými 0104 en hluti af því hafði verið nýttur sem geymslurými. Þar höfðu veggir ekki verið múraðir, ekki klárað að leggja í gólf og partur af útvegg óeinangraður, en þetta hafi verið lagfært.
Gagnaðilar hafna því alfarið að álitsbeiðandi hafi nokkurn rétt til að ráðskast með sameign sumra. Einnig hafna gagnaðilar því alfarið að íbúð 0101 eigi hlutdeild í rými 0104.
Í mars 2010 hafi verið framið skemmdarverk á hurð milli rýmis 0104 og 0105. Hurðin hafi verið skorðuð af með spýtu og kíttað með límkítti milli hurðar og karms. Einnig hafi verið steypt að henni við gólf. Einungis sé unnt að komast úr íbúð álitsbeiðanda í rými 0105 til að gera þetta. Hurðin sé stórskemmd eftir þennan verknað. Það hafi þurft að taka rúðu úr kyndiklefanum til að komast inn og fjarlægja kítti, steypu og skorður. Þetta hafi verið kært til lögreglu og einnig verið haft samband við Húseigendafélagið sem hafi sent áskorun um lagfæringu þann 23. mars 2010. Engin svör hafi borist frá álitsbeiðanda.
Gagnaðilar kveða lóð X nr. 40 vera sameiginlega og á mæliblöðum sýnd innkeyrsla með tveimur bílastæðum. Eins og staðan sé í dag þá eigi allar íbúðir jafnan rétt á nýtingu lóðar. Þegar eigandi íbúðar 0301 hafi flutt í X nr. 40 árið 2005 hafi verið mjög algengt að álitsbeiðandi og sambýlismaður hennar legðu bílum sínum hlið við hlið fremst í innkeyrsluna og hafi þannig meinað öðrum aðgengi að innkeyrslu. Einnig hafi þau lokað bíla frá eigendum 0201 og 0301 inni í innkeyrslunni og verið treg til að færa bíla sína svo unnt væri að komast úr innkeyrslunni. Stundum hafi þurft að beita hótunum um lögreglu og dráttarbíla. Á þessum tíma hafi álitsbeiðandi viðrað þá tillögu að gagnaðilar myndu fjarlægja steyptan vegg við norðurhluta lóðarinnar í X nr. 40 og útbúa þannig aukabílastæði sem þau gætu haft út af fyrir sig. Þessu hafi alfarið verið hafnað. Gagnaðilar hafi fengið samþykktar teikningar fyrir tvo bílskúra í X nr. 40. Gagnaðilar neita því alfarið að þeir hafi gert kröfur um einkaafnot af bílastæðum í innkeyrslu. Þvert á móti hafi gagnaðilar alltaf viðurkennt að lóðin sé sameiginleg og réttur íbúa sé jafn og hafi þeir gætt þess vel að allir geti nýtt bílastæði í innkeyrslunni.
Þess geta gagnaðilar að árið 2005 hafi álitsbeiðandi hafist handa við byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð án nokkurra leyfa. Af þessari framkvæmd hafi orðið töluvert jarðrask, uppgröftur sem varð til hafi verið settur í suðurhluta innkeyrslunnar. Þannig hafi þrengt verulega að bílastæðum í innkeyrslunni. Álitsbeiðandi hafi ekki sinnt bréfi byggingarfulltrúa um að koma hlutunum í fyrra horf og uppgröftur frá pallbyggingunni sé enn í innkeyrslunni. Gagnaðilar ítreka að það sé þeirra álit í dag og hafi verið að lóðin sé sameign allra og réttur til nýtingar jafn.
Gagnaðilar neita því alfarið að afhenda álitsbeiðenda hluta af sameign sumra. Einnig hafna þeir því alfarið að álitsbeiðandi hafi frjálsan umgengnisrétt um sameign sumra og ekki komi til greina að álitsbeiðandi hafi lykil að sameign sumra. Loks ítreka þeir að álitsbeiðandi hafi aðgengi eftir þörfum að rafmagnstöflu.
Álitsbeiðandi bendir á að í drögum að nýjum eignaskiptasamningi sem álitsbeiðandi hafi fengið sendan í apríl 2009 komi eftirfarandi fram: „Lóðin er óskipt leigulóð. Tvö bifreiðastæði framan bifreiðageymslnanna er til sérafnota fyrir íbúðir 02-01 og 03-01, viðhald og rekstur þeirra er í umsjá eiganda og bera þeir af því tilheyrandi kostnað, en íbúð 01-01 hefur umgengnisrétt um bílastæðin. Sameiginlegur rekstrarkostnaður lóðarinnar að öðru leyti greiðist að jöfnu í samræmi við 5. tölul. 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og skiptist milli eignanna þriggja í matshluta 01.“ Álitsbeiðandi hafi ekki skrifað undir þennan samning og hafi ekki einu sinni verið boðið að skrifa undir. Í honum standi að íbúð álitsbeiðanda 01-01 eigi ekki rétt á bílastæðum: „Íbúðin á ekki afnotarétt að bílastæði á lóðinni.“
Þá vísar álitsbeiðandi til þess að gagnaðili (B) hafi sagt að eigendur íbúða 0201 og 0301 hafi fengið samþykktar teikningar fyrir tvo bílskúra í X nr. 40. Þetta kveður álitsbeiðandi vera rangt. Hann hafi aldrei séð þessar umræddu teikningar né samþykkt eða skrifað undir slíkt. Enn fremur hafi álitsbeiðandi kynnt sér það hjá R að engar slíkar teikningar séu til.
Þá ítrekar álitsbeiðandi fyrri sjónarmið sín en ekki er talin ástæða til að rekja þau frekar hér.
Í athugasemdum gagnaðila lýsa þau þeirri skoðun sinni að álitsbeiðandi geri sér upp skilningsleysi á því hvernig stöðunni sé raunverulega háttað. Lóðin sé sameiginleg og jöfn nýting fyrir alla eignarhluta, til dæmis stæði í innkeyrslu. Um leið og bílskúrar hafi risið þá tilheyri stæði fyrir framan þá bílskúra sem séu í eigu 0201 og 0301. Íbúð 0101 hafi þó frjálsan umgengnisrétt um innkeyrsluna.
Loks ítreka gagnaðilar það sem fram kom í greinargerð en ekki er þörf á að rekja þau atriði frekar að svo stöddu.
III. Forsendur
Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjölbýlishúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Í 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laganna segir að þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlileg sé á hún tilheyri aðeins þeim, sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika, sé um að ræða sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.
Í yfirlýsingu eigenda X nr. 40, dags. 1. október 1959, sem var þinglýst 12. október sama ár var því lýst hvaða hlutar hússins tilheyrðu hverri íbúð. Þar kom fram að 1. hæð fylgdi hlutdeild í kyndingarklefa. Eignarhluti væri 26%. Í lýsingu 2. og 3. hæðar sagði hins vegar að þeim fylgdi hlutdeild í kyndingarklefa á fyrstu hæð og hlutdeild í stigahúsi og eignarhluti hvorrar hæðar væri 37%.
Í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 16. júní 2009, sem var móttekin til þinglýsingar 29. júní sama ár, kemur fram að hún sé gerð í samræmi við teikningar samþykktar í byggingarnefnd R 24. nóvember 1955. Þar er hverjum eignarhluta lýst. Um eign 0101, íbúð á fyrst hæð, segir meðal annars að eignin eigi hlutdeild í sameiginlegu inntaksrými, rými nr. 0105. Hlutfallstala í matshluta sé 27,66%. Í lýsingu á eignarhluta 0201, íbúð á 2. hæð, segir meðal annars að eigninni tilheyri stigahús í sameign sumra nr. 0104, 0202 og 0302 með íbúð 0301 og hlutdeild í sameign allra, rými nr. 0105. Hlutfallstala í matshluta sé 36,17% en 50% í sameign sumra. Um eignarhluta 0301, íbúð á 3. hæð, segir meðal annars að eigninni tilheyri stigahús í sameign sumra nr. 0104, 0202 og 0302 með íbúð 0201 og hlutdeild í sameign allra, rými nr. 0105. Hlutfallstala í matshluta sé 36,17% en 50% í sameign sumra.
Samkvæmt framangreindu er skýrt í þinglýstum skjölum um eignina að rými nr. 0104 sé í sameign sumra, þ.e. gagnaðila.
Á teikningu af húsinu sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar 24. nóvember 1955 má sjá að gengið er inn í húsið, norðanmegin, inn í rými sem er anddyri og stigahús í sameign sumra (0104). Á teikningunni er sýndur veggur austanmegin við útihurð og á honum dyr sem leiða inn í lítið afmarkað rými undir stiga. Þar er rafmagnstafla fyrir allar íbúðir matshlutans. Þaðan er svo innangengt áfram, um aðrar dyr, inn í hitakompu sem er í sameign allra (0105). Íbúð á 1. hæð hefur sér inngang á austurhlið hússins. Inn af anddyri íbúðarinnar er þvottahús og þaðan innangengt í sameiginlega hitakompu (0105).
Aðila greinir á um hvort svæðið þar sem rafmagnstaflan er, sem á teikningum er afmörkuð kompa, sé á svæði 0105 og því í sameign allra eða á svæði 0104 og aðeins í sameign sumra. Á teikningum af húsinu er þetta rými skilið frá anddyri með vegg en samkvæmt málavaxtalýsingu aðila hafa eigendur 2. og 3. hæðar fjarlægt þennan vegg. Anddyrið hefur þannig verið stækkað og nú er innangengt beint þaðan inn í sameiginlegu hitakompuna.
Af framangreindum þinglýstum gögnum og einkum teikningum sem fylgdu eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var 16. júní 2009 verður ráðið að umþrætt svæði sé hluti rýmis 0104. Það er því álit kærunefndar að hið umdeilda svæði sé í sameign sumra, þ.e. íbúða á 2. og 3. hæð.
Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðilum verði gert að koma umdeildu rými aftur í fyrra horf, þ.e. setja aftur upp vegg sem þar var og sýndur er á samþykktum teikningum af húsinu. Í 39. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign. Samkvæmt 2. mgr. á þetta við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Í 3. mgr. kemur fram að sé um að ræða sameign sumra en ekki allra nægiað þeir sem hlut eiga að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snertir líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði.
Samkvæmt framangreindri niðurstöðu er anddyri norðanmegin á húsinu í sameign sumra. Hagsmunir álitsbeiðanda varðandi anddyrið lúta eingöngu að aðgengi hennar að rafmagnstöflu sem þar er staðsett. Umdeildar framkvæmdir hindra ekki aðgengi hennar að rafmagnstöflunni og er það því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki átt rétt á að koma að ákvarðanatöku um þær. Því er hafnað kröfu álitsbeiðanda um að gangvegi verði komið aftur í upprunalegt horf.
Álitsbeiðandi gerir þá kröfu til vara að aðgengi hennar að rafmagnstöflunni verði tryggt með því að hún fái lykil að anddyrinu. Anddyrið er í sameign sumra og geta gagnaðilar læst íbúðum sínum og þannig hindrað aðgengi þeirra sem í anddyrið koma að séreignum. Hér vega því hagsmunir um friðhelgi einkalífs og heimilis ekki eins þungt og þegar um séreign er að ræða. Er það því álit kærunefndar að gagnaðilum beri að tryggja umferðarrétt álitsbeiðanda að rafmagnstöflunni með því að afhenda henni lykil að anddyrinu.
Álitsbeiðandi krefst þess að auki að viðurkennt verði að lóð sé sameign allra og allar íbúðir hafi jafnan rétt að bílastæðum sem á henni eru. Í eignaskiptayfirlýsingu sem var móttekin til þinglýsingar 16. júní 2009 og innfærð 29. júní sama ár segir að íbúð á 1. hæð eigi ekki afnotarétt að bílastæði á lóðinni. Engu að síður segir í greinargerð gagnaðila að allir eignarhlutar hafi nú jafnan rétt til nýtingar bílastæða á lóð. Ef byggðar verði bifreiðageymslur fyrir íbúðir á 2. og 3. hæð, eins og heimilt sé samkvæmt þinglýstum gögnum, muni þær íbúðir hafa bílastæði fyrir framan bifreiðageymslurnar.
Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 geta eigendur fjöleignarhúsa leitað til kærunefndar greini þá á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Samkvæmt framangreindu eru aðilar málsins sammála um að eigendur allir hafi jafnan rétt til nýtingar bílastæða á lóð. Er kröfu álitsbeiðanda þar að lútandi því vísað frá kærunefnd.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að svæði, sem áður var afmörkuð kompa milli anddyris norðan á húsi og hitakompu sé hluti svæðis 0104 og sé í sameign sumra.
Það er jafnframt álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda þess efnis að gagnaðilum sé skylt að koma gangvegi í upprunalegt horf.
Þá er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi umferðarrétt að rafmagnstöflu og að sá réttur verði tryggður með því að álitsbeiðanda sé fenginn lykill að hurð í anddyri.
Reykjavík, 5. nóvember 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson