Hoppa yfir valmynd
26. október 2009 Dómsmálaráðuneytið

Matsmál nr. 12/2008, úrskurður 26. október 2009

Mánudaginn 26. október var tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 12/2008.

Vegagerðin

gegn

Bleiksstöðun ehf.

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

ú r s k u r ð u r :

 

I.  Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

 

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Dr. Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Björn Þorri Viktorsson, hrl. og lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

 

II.  Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:

 

Með matsbeiðni dags. 23. desember 2008 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 12. janúar 2009 fór eignarnemi, Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5 og 7, Reykjavík, þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á 4,428 ha. landspildu úr landi Blikastaða í Reykjavík. Eigandi Blikastaða (eignarnámsþoli) er Bleiksstaðir ehf., kt. 421007-2760.

 

Tilefni eignarnámsins var breikkun Hringvegar úr tveimur akreinum í fjórar á vegkaflanaum milli Reykjavíkur og Mosfellsbæjar. Hið eignarnumda svæði er í raun viðbót við vegsvæði sem eignarnemi hafði tekið eignarnámi í mars 1976, en þörf var á meira landi vegna breikkunar vegarins. Framkvæmdir við vegbreikkunina voru boðnar út á árinu 2004 og að mestu framkvæmdar á árunum 2005-2006. Eignarnemi hefur því haft afnot af spildunni síðan þá.

 

Eignarnámsheimildina er að finna í vegalögum nr. 80/2007.

 

III.  Málsmeðferð:

 

Málið var fyrst tekið fyrir mánudaginn 12. janúar 2009. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema.

 

Fimmtudaginn 23. apríl 2009 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var eignarnámsþola að því búnu gefinn frestur til framlagningar greinargerðar og annarra gagna.

 

Fimmtudaginn 11. júní 2009 var málið tekið fyrir. Eignarnámsþoli lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess fyrir matsnefndinni.

 

Þriðjudaginn 29. september 2009 var málið tekið fyrir og flutt munnlega fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því loknu.

 

 

IV.  Sjónarmið eignarnema:

 

Um tilefni eignarnámsins vísast til þess sem fram kemur í kafla II. hér að framan. Eignarnemi kveður fyrri eigendur landsins hafa áformað nýtingu þess undir íbúðarbyggð. Ekkert deiliskipulag hafi hins vegar legið fyrir heldur höfðu landeigendur látið gera s.k. rammaskipulag, en slíkt skipulag hafi ekkert lögformlegt gildi. Þá hafi ekki legið fyrir samkomulag við Mosfellsbæ um uppbyggingu þjónustu, s.s. skóla o.þ.h. Eignarnemi kveðst allt að einu hafa breytt nokkuð hönnun vegarins í landi Blikastaða með því að draga svo sem frekast var kostur úr breidd mannvirkisins. Þessi breyting hafi haft nokkurn kostnaðarauka í för með sér fyrir eignarnema.

 

Eignarnemi kveður fyrirhugaða nýtingu eignarnámsþola á landinu undir íbúðabyggð vera óraunhæfa. Í fyrsta lagi sé ástand þannig á byggingamarkaði í dag að engin eftirspurn er eftir nýju húsnæði og muni ekki verða um langa framtíð. Þá liggi heldur ekki fyrir að bygging íbúðabyggðar á svæðinu hefði verið heimil vegna nálægðar við veginn.

 

Eignarnemi gerir þá kröfu að bætur til eignarnámsþola nemi aldrei hærri fjárhæð en það fjárhagslega tjón sem eignarnámsþoli verði fyrir. Telur eignarnemi að líta skuli til markaðsverðs í því sambandi. Þá telur eignarnemi að draga beri frá þá verðmætahækkun sem verði á öðru landi eignarnámsþola vegna framkvæmdarinnar.

 

Eignarnemi kveður að miða skuli bætur í máli þessu við þann tíma sem hann fékk umráð hins eignarnumda, enda hafi hann ekki getað horfið frá eignarnáminu eftir að landið var afhent og framkvæmdir hófust á því. Fellst eignarnemi á að óeðlilegt væri þegar svo hagar til að mat er framkvæmt nokkru eftir að umráðataka landsins á sér stað, eins og í þessu máli, að eignarnámsþoli væri látinn bera áhættuna á verðlækkun lands frá umráðatöku til mats. Á sama hátt telur eignarnemi eignarnámsþola ekki eiga að geta hagnast á verðhækkunum sem verða á landinu eftir að umráðatakan hefur átt sér stað. Telur eignarnemi að sú verðhækkunarbóla sem varð á fasteignamarkaði eftir að hann fékk umráð landsins eigi engin áhrif að hafa í þessu sambandi, enda sé þar að auki ljóst að sú verðhækkun hafi að mestu eða öllu leyti gengið til baka.

 

Eignarnemi telur að líta eigi til almennra verðlagshækkana frá þeim tíma þegar umráðatakan átti sér stað þegar matsfjárhæð er fundin nú. Í því sambandi telur eignarnemi rétt að líta til vísitölu neysluverðs fremur en annarra verðhækkunarmælikvarða.

 

Eignarnemi bendir á að við matið skuli litið til legu hinnar eignarnumdu spildu. Skv. 32. gr. vegalaga nr. 80/2007 sé óheimilt að reisa hvers kyns mannvirki innan 30 metra frá miðlínu stofnvega. Hringvegurinn í landi Blikastaða sé stofnvegur og hafi þessi regla gilt um veghelgunarsvæðið allt frá lagningu steypts vegar og raunar frá árinu 1964 varðandi eldri veg sem lá á svipuðum stað. Kveður eignarnemi það vera viðurkennda framkvæmd við skipulagsgerð að ráðstafa ekki veghelgunarsvæði stofnbrauta í þéttbýli undir byggingarland.

 

Eignarnemi byggir á því að tvöföldun vegarins á þessu svæði hafi verið forsenda fyrir frekari uppbyggingu á svæðinu. Því sé raunhæft byggingarland í landi Blikastaða óskert af framkvæmdum eignarnema og hafi engin áhrif á aðra hluta lands eignarnámsþola. Telur eignarnemi hið eignarnumda land því vera mun verðminna en almennt byggingarland á svæðinu einmitt vegna nálægðar þess við veginn.

 

Eignarnemi bendir á að 1,89 ha. af hinu eignarnumda landi hafi í raun verið í hans umráðum frá eignarnáminu árið 1976 og innan girðingar sem markaði vegsvæðið án þess að eigendur jarðarinnar hafi gert við það athugasemdir. Telur eignarnemi að þetta hljóti að hafa áhrif á verðmæti landsins þar sem hann hafi í raun hefðað rétt til notkunar þessa hluta landsins, þó eignarnarmi hafi ákveðið að láta ekki reyna á hefðina með dómsmáli af ýmsum ástæðum.

 

Eignarnemi vísar til nokkurra úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta, einkum í málinu nr. 5/1007, 1/2007 og 8/2006 auk þess sem vísað er til samninga um lönd sem eignarnemi telur sambærileg því sem hér er til umfjöllunar.

 

 

V.  Sjónarmið eignarnámsþola:

 

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að honum verði ákvarðaðar bætur að fjárhæð kr. 355.037.000 auk hæstu útlánsvaxta banka og sparisjóða á verðtryggðar fjárhæðir frá 1. apríl 2006 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

 

Eignarnámsþoli kveður að rammaskipulag um íbúðabyggð á svæðinu hafi verið forsenda þess að hann keypti landið. Telur eignarnámsþoli að líta verði til þess rammaskipulags sem fyrirhugaða framtíðarnýtingu landsins við matið nú.

 

Eignarnámsþoli vísar til þess að skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar beri honum að fá fullar bætur fyrir hið eignarnumda land. Við mat á því beri að líta til þeirrar matsaðferðar sem sé hagkvæmust fyrir eignarnámsþolann. Taka beri tillit til rammaskipulagsins sem fyrr var nefnt auk þess að hér sé um eignarland að ræða, en ekki leigu- eða erfðafestuland.

 

Eignarnámsþoli telur að miða verði matið nú við landverð eins og það var á þeim tíma þegar hann keypti landið, þ.e. í árslok 2007 og ársbyrjun 2008 og líta beri til verða á landi sem tekin voru eignarnámi á þeim tíma í Norðlingaholti við Suðurlandsveg og í landi Vatnsenda í Kópavogi. Telur eignarnámsþoli landið að Blikastöðum og í Norðlingaholti að miklu leyti sambærileg t.a.m. vegna nálægt við þjóðbraut, en Blikastaðalandið hafi þó þann kost fram yfir hitt landið að það tengir saman byggð í Reykjavík og Mosfellsbæ. Eignarnemi vísar í þessu sambandi sérstaklega til niðurstaðna Matsnefndar eignarnámsbóta í málunum nr. 9/2005, Reykjavíkurborg gegn Kjartani Gunnarssyni, auk málanna nr. 7, 12, 13, 18 og 19 frá árinu 2005 auk máls nr. 13/2003.

 

Eignarnámsþoli mótmælir því að það skipti einhverju máli við matið nú þó eignarnemi hafi haft 1,89 ha. af hinu eignarnumda landi til ráðstöfunar. Meta beri allt landið sem eign eignarnámsþola.

 

Eignarnámsþoli mótmælir því sjónarmiði eignarnema að breikkun vegarins hafi engin áhrif á möguleika til uppbyggingar á svæðinu.

 

Eignarnámsþoli kveður kröfufjárhæðina í málinu þannig fundna að hann verðbætir fermetraverð í málinu nr. 9/2005, sem var kr. 5.500 frá mars 2006 til maí 2009 miðað við byggingarvísitölu. Fermetraverðið ætti því að vera kr. 8.018 nú. Að auki bendir eignarnámsþoli á að úrskurðaðar bætur í málunum 7, 12, 13, 18, 19 frá árinu 2005 og í málinu nr. 13/2003 hafi numið kr. 3.800 til kr. 4.000 pr. ferm., en í þeim tilfellum hafi verið um leigulóðir að ræða sem hljóti að skipta verulegu við matið.

 

 

VI.  Álit matsnefndar:

 

Stærð og lega hinnar eignarnumdu spildu er ágreiningslaus. Að áliti matsnefndarinnar eiga sömu sjónarmið að gilda um allt hið eignarnumda land við matið, óháð því hvort eignarnemi kunni að hafa haft afnot af hluta þeirrar spildu allt frá árinu 1976 eins og haldið hefur verið fram.

 

Fyrir liggur að eignarnemi hefur haft umráð hins eignarnumda síðan í október 2004. Matsverð fyrir hið eignarnumda á því að miðast við markaðsverð á þeim tíma enda myndi það hafa ráðið ef aðilar hefðu náð samkomulagi um bætur þá. Þá ber að taka tillit til þess tíma sem liðinn er og eignarnámsþoli hefur haft landið. Samkvæmt viðurkenndum sjónarmiðum í eignarétti skulu verðlækkanir, sem kunna að verða á eignarnumdu landi frá umráðatöku til greiðslu bóta, vera á áhættu eignarnema. Hins vegar myndi eignarnámsþoli eiga að njóta verðhækkana í slíkum tilfellum.

 

Ljóst er að fasteignarverð á höfuðborgarsvæðinu hefur bæði risið hátt og fallið mikið á þeim tíma sem liðinn er frá eignarnáminu. Nú má í raun segja að enginn virkur markaður sé með land til nýbygginga á svæðinu og fjöldi ný- og hálfbyggðra húsa er til sölu. Markaðsástandið er því að áliti matsnefndarinnar mun lakara nú en það var í október 2004 þegar eignarnemi fékk umráð hins eignarnumda lands. Við matið nú verður því að líta til markaðsverðs á þeim tíma að teknu tilliti til þess tíma sem liðinn er frá umráðatökunni.

 

Hið eignarnumda land liggur allt að mjög fjölförnum vegi. Landið er að auki í nokkrum halla, a.m.k. að hluta til. Fallist er á það með eignarnema að landið hafi af þessum sökum aldrei verið ákjósanlegt byggingarland svo sem eignarnámsþoli hefur haldið fram auk þess sem verulegar takmarkanir eru á að nýta landið til slíkra hluta vegna ákvæða í vegalögum. Ekki er því fallist á það með eignarnámsþola að miða skuli verðmæti landsins við fyrsta flokks byggingarland s.s. var til mats í málinu nr. 9/2005 og vísað hefur verið til.

 

Með hliðsjón af því sem að framan segir og þess tíma sem liðinn er frá því landið var tekið eignarnámi þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda land í máli þessu vera kr. 110.700.000. Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 2.500.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmálsins og kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta.

 

 

 

 

 

 

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

 

Eignarnemi, Vegagerðin, greiði eignarnámsþola, Bleiksstöðum ehf. kr. 110.700.000 í eignarnámsbætur og kr. 2.500.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

 

Þá skal eignarnemi greiða kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

 

 

____________________________________

Helgi Jóhannesson

 

____________________________                          ___________________________

Ragnar Ingimarsson                                                  Björn Þorri Viktorsson



Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum