Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 28. ágúst 2008

Fimmtudaginn 28. ágúst 2008 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2008

Borgarbyggð

gegn

Ingimundi Einari Grétarssyni

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.  Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Gústaf Vífilsson, verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II.  Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni dags. 10. apríl 2008 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 23. apríl 2008 fór Borgarbyggð, kt. 510694-2289, Borgarbraut 14, Borgarnesi (eignarnemi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á 526,5 ferm. leigulóðarspildu úr lóðinni Brákarbraut 11, Borgarnesi. Eignarnámsþoli er Ingimundur Einar Grétarsson, kt. 080659-2619.

Engar byggingar eða önnur mannvirki hvíla á hinni eignarnumdu lóðarspildu.

III.  Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir miðvikudaginn 23. apríl 2008. Þá lagði eignarnemi fram matsbeiðni og fleiri gögn. Málinu var að þú búnu frestað til vettvangsgöngu til 8. maí 2008.

Fimmtudaginn 8. maí 2008 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður kannaðar eftir að sættir höfðu verið reyndar með aðilum án árangurs. Eignarnemi ítrekaði kröfu sína um að fá umráð hins eignarnumda þó mati væri ekki lokið. Af hálfu eignarnámsþola kom fram að hann teldi að samningar hefðu tekist vegna eignarnámsins og hvatti eignarnema til að standa við gerða samninga.

Föstudaginn 30. maí 2008 tók Matsnefnd eignarnámsbóta ákvörðun um að heimila eignarnema umráð hins eignarnumda þó mati væri ekki lokið með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973. Þessi ákvörðun var kynnt aðilum málsins með bréfi dags. sama dag.

Fimmtudaginn 5. júní 2008 var málið tekið fyrir. Matsnefndinni höfðu þá borist gögn frá eignarnema til framlagningar. Lögð var fram greinargerð eignarnema ásamt fylgiskjölum og málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola.

Miðvikudaginn 2. júlí 2008 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum. Matsnefndin taldi ekki þörf á munnlegum flutningi málsins fyrir nefndinni og var málið því tekið til úrskurðar að framlagningunni lokinni.

IV.  Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi bendir á að um sé að ræða leigulóð og samkvæmt 5. gr. leigulóðarsamningsins sem um hana gildi sé sveitarstjórn heimilt hvenær sem er að taka alla lóðina eða hluta hennar ef talin er þörf á undir opinber mannvirki, opin svæði eða annað sem skipulag geri ráð fyrir. Fyrir leiguréttinn í slíkum tilvikum greiðist ekkert endurgjald. Eignarnemi telur þrátt fyrir þetta þá beri að greiða eignarnámsþola bætur vegna hinna eignarnumdu lóðaréttinda, en bendir m.a. á í því sambandi að eignarnámsþoli hafi ekki nýtt þennan hluta lóðarinnar um árabil. Þar hafi áður staðið verslunarhúsnæði þar sem atvinnustarfsemi hafi farið fram með tilheyrandi ónæði. Núgildandi skipulag geri ráð fyrir bifreiðastæðum á lóðinni og því verði örugglega minni umferð og ónæði á svæðinu en verið hefur.

Eignarnemi telur ekki við fordæmi í Borgarnesi um verðmæti leigulóðaréttinda að styðjast. Hann bendir á að í málum frá árslokum 2005 og ársbyrjun 2006 varðandi eignarnám á leigulóðaréttindum í Kópavogi hafi Matsnefnd eignarnámsbóta talið hæfilegar bætur kr. 4000. pr. ferm. Eignarnemi telur lóðaverð í Borgarnesi mun lægra og bendir í þessu sambandi á að á þeim tíma hafi einbýlishúsalóðir á höfuðborgarsvæðinu verið seldar á 15.000.000 til 20.000.000 en til samanburðar hafi einbýlishúsalóðir í Borgarnesi þá selst á um 2.000.000 eða 10-15% af verðinu á höfuðborgarsvæðinu.

Með vísan til þessa telur eignarnemi hæfilegt að miða lóðaverð í Borgarnesi við 50% af því sem það taldist í Kópavogi í framangreindum málum eða um 2.000 pr. ferm. Þá hafi verðhækkanir frá þeim tíma numið um 30% sem þýði að sanngjarnt sé að reikna með kr. 2.600 pr. ferm., þó aldrei meira en kr. 3.000 pr. ferm. Þannig telur eignarnemi hæfilegar bætur vera kr. 1.400.000 til kr. 1.600.000.

Eignarnemi bendir á að hann hafi gert sitt ítrasta til að freista þess að ná sáttum í málinu en án árangurs.

V.  Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola er litið svo á að samkomulag hafi í raun tekist með aðilum um bætur fyrir hin eignarnumdu lóðaréttindi. Eignarnemi hafi hins vegar ekki staðið við það samkomulag og því muni eignarnámsþoli þingfesta mál þann 2. september n.k. þar sem krafist verði efnda á því samkomulagi.

Hvað mat á verðmæti lóðarinnar viðkemur bendir eignarnámsþoli á að lóðaréttindin tilheyri gömlu virðulegu húsi í bænum. Með því að þrengja þannig að húsinu rýrni eignin öll í verði og taka beri tillit til þess við matið.

Eignarnámsþoli kveður samkomulag hafa náðst milli aðila um lóðaskerðinguna sumarið 2007 en eignarnemi hafi kosið að standa ekki við það samkomulag. Eignarnámsþoli kveður kostnaðarmat eignarnámsþola vegna þess samkomulags vera kr. 8.624.000. Eignarnámsþoli telur bætur í máli þessu aldrei geta orðið lægri en þessi fjárhæð að viðbættum verðlagshækkunum sem orðið hafa frá þeim tíma.

Eignarnámsþoli kveður eignarnema hafa gert sér tilboð upp á kr. 5.500.000 í lóðaréttindin, því hafi verið hafnað af eignarnámsþola enda taldi hann að samkomulagið frá 2007 væri enn í gildi.

Bent er á af hálfu eignarnámsþola að samkvæmt fram lagðri matsgerð Soffíu Magnúsdóttur, lögg. fasteignasala sem gerð var þann 27. mars 2006 telji hún lóðaskerðinguna rýra verðmæti eignarinnar um kr. 4.000.000. Eignarnámsþoli bendir að miðað við 25% verðhækkun sem orðið hefur á eignum á svæðinu síðan það mat var gert ættu bætur nú að nema kr. 5.500.000.

Eignarnámsþoli bendir á að í Reykjavík sé sá háttur hafður á að fasteignareigendur þurfi að greiða ákveðið verð fyrir hvert stæði. Þannig þurfi fasteignareigendur að greiða kr. 1.636.322 fyrir hvert stæði í gamla miðbænum og kr. 476.021 í iðnaðarhverfum skv. gjaldskrá Reykjavíkurborgar. Eignarnámsþoli kveður 17 stæði eiga að vera á hinni umræddu lóðarspildu hans í Borgarnesi. Telur hann sanngjarnt að miða við 70-75% verð eins og það er í Reykjavík í þessu sambandi og þannig ætti verðmæti lóðaréttindanna allra að nema kr. 818.161 fyrir hvert stæði eða samtals kr. 13.908.737 miðað við 50% af verðinu í Reykjavík en kr. 20.863.105 sé miðað við 75% af verðinu í Reykjavík.

VI.  Álit matsnefndar:

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.  Matsnefndin telur sig óbundna af þeim tilboðum sem gengi hafa á milli aðila í aðdraganda máls þessa og mun leggja verðmat á hin eignarnumdu lóðaréttindi út frá almennum mælikvörðum, óháð forsögu málsins að þessu leyti.

Fyrir liggur að um leigulóð er að ræða. Í 5. gr. lóðaleigusamnings sem um lóðina gildir er svohljóðandi ákvæði:

„Hvenær sem bæjarstjórn telur þörf fyrir lóðina undir opinber mannvirki, opin svæði og annað, sem skipulagsuppdráttur gerir ráð fyrir, svo og til sérstaks atvinnureksturs, er leigutaka þá skylt að láta leigurétt sinn og lóðina af hendi, að nokkru leyti eða öllu leyti. Fyrir byggingar og önnur mannvirki á lóðinni, skal greiða leigutaka eftir mati, nema öðruvísi semjist. Fyrir leiguréttinn greiðist ekkert endurgjald. Slík afhending á lóðinni, eða hluta af henni, skal þó í engu skerða rétt veðhafa.“

Þrátt fyrir að eignarnemi hafi samþykkt að eignarnámsþola beri bætur fyrir hina eignarnumdu spildu, óháð framangreindu ákvæði, er ljóst að tilvist þess rýrir verðmæti spildunnar verulega miðað við það sem væri ef um eignarlóð væri að ræða eða lóð þar sem slíkt ákvæði væri ekki til staðar. Með hliðsjón af þessu eru fordæmi sem nefnd voru um verðmæti lands í Kópavogsbæ ekki sambærileg. Á móti kemur hins vegar að lóðin liggur í hjarta bæjarfélagsins og er því mjög vel staðsett þar. Þá er lóðin slétt og hentar vel til þeirra nota sem fyrirhuguð eru án verulegs tilflutnings efnis eða landmótunar.

Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að eignarnámið og hin fyrirhugaða notkun lóðarinnar muni rýra verðmæti fasteignarinnar allrar.

Með hliðsjón af því sem að framan greinir þykja hæfilegar bætur fyrir hin eignarnumdu lóðaréttindi vera kr. 1.500 pr. ferm. eða samtals kr. 789.750. Að auki skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 650.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna matsmáls þessa og kr. 813.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Borgarbyggð, kt. 510694-2289, Borgarbraut 14, Borgarnesi, greiði eignarnámsþola, Einari Grétarssyni, kt. 080659-2619 kr. 789.750 í eignarnámsbætur og kr. 650.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs málsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

Þá skal eignarnemi greiða kr. 813.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

_________________________________

Helgi Jóhannesson, hrl.

______________________________                        ___________________________

Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali                   Gústaf Vífilsson, verkfr.