Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 18. október 2006
Miðvikudaginn 18. október 2006 var tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 10/2006
Fljótsdalshérað
gegn
Eigendum Egilsstaða II, Egilsstöðum
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Björn Þorri Viktorsson, löggiltur fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni dags. 4. maí 2006 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 16. maí 2006 fór Fljótsdalshérað, kt. 510169-6119, Lyngási 12, Egilsstöðum (eignarnemi), þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á spildu úr landi Egilsstaða II, Egilsstöðum. Eignarnámsþolar eru eigendur jarðarinnar þau Jón Pétursson, kt. 230630-5859, Litluskógum 7, Egilsstöðum, Margrét Pétursdóttir, kt. 140837-2029, Egilsstöðum II, Egilsstöðum og Áslaug Pétursdóttir, kt. 080344-2529, Hrauntungu 115, Kópavogi.
Hin eignarnumda landspilda liggur sunnan núverandi þéttbýlis að Egilsstöðum og er ætluð til íbúðabyggðar samkvæmt gildandi aðalskipulagi sveitarfélagsins 2002 til 2017. Við fyrstu fyrirtöku máls þessa hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 16. maí 2006 kom fram að samkomulag væri milli aðila málsins um að eignarnámið myndi að lágmarki ná til 24,62 ha. spildu, en að hámarki 52,4 ha. spildu.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 16. maí 2006. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Aðilar létu bóka að samkomulag væri um að eignarnámið næði að lágmarki til 24,62 ha. spildu en að hámarki 52,4 ha. spildu. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu og framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 26. maí 2006.
Föstudaginn 26. maí 2006 var gengið á vettvang og aðstæður skoðaðar. Eignarnemi fékk viðbótarfrest til framlagningar gagna.
Föstudaginn 16. júní 2006 var málið tekið fyrir. Þá höfðu nefndinni borist gögn frá eignarnema til framlagningar sem lögð voru fram. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar gagna af hálfu eignarnámsþola.
Miðvikudaginn 12. júlí 2006 var málið tekið fyrir. Gögn sem borist höfðu frá eignarnámsþola voru lögð fram. Málinu var að því búnu frestað til munnlegs flutnings fyrir matsnefndinni.
Þriðjudaginn 3. október 2006 var málið tekið fyrir. Málið var þá munnlega flutt fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því búnu.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er litið svo á að hæfilegt verð fyrir 24,62 ha. spildu sé kr. 1.800.000- pr. ha. Eignarnemi kveður tilboð hafa gengið milli aðila um spilduna síðla árs 2001 og í upphafi árs 2002 og að nýju síðari hluta árs 2005. Í þeim tilboðum bauð eignarnemi hæst kr. 1.800.000 pr. ha. fyrir 19 ha. spildu, en sölutilboð eignarnámsþola nam kr. 5.000.000- pr. ha.
Eignarnemi kveður megin hluta þess lands sem meta eigi vera ætlað til íbúðabyggðar skv. skipulagi. Samtals sé gert ráð fyrir 178 íbúðir verði byggðar á því svæði sem nú er til mats og munu þær skiptast í íbúðir í rað-, par- og fjölbýlishúsum.
Eignarnemi kveður raunhæft að 60% svæðisins byggist upp á næstu þremur árum en restin á næstu 7 árum þar á eftir. Kveður eignarnemi lóðarleigu verða 0,75% af fasteignamati og telur óraunhæft að hækka þá leigu m.a. vegna samkeppni frá nágrannasveitarfélögum um íbúa.
Til stuðnings kröfum sínum bendir eignarnemi á ýmsar lóða- og landasölur sem átt hafa sér stað í nágrenninu á síðustu árum. Niðurstaða þeirrar samantektar er að uppreiknað söluverð pr. ha. hefur numið frá kr. 58.000- pr. ha. upp í kr. 522.000- allt eftir stærð, legu og gæðum lands.
Eignarnemi telur að miða eigi við markaðsverð landsins þegar það er metið, því aðrir mælikvarðar, s.s. notagildismælikvarðinn eða enduröflunarkostnaður, komi ekki til greina. Eignarnemi telur að ekki sé hægt á nokkurn hátt að yfirfæra hækkun sem orðið hefur á fasteignaverði á Reykjavíkursvæðinu yfir á Egilsstaði, jafnvel þó verð hafi vissulega hækkað þar nokkuð sl. misseri. Telur eignarnemi að líta verði til núverandi notkunar landsins við matið, en ekki væntanlegrar notkunar þess.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að bætur fyrir 24,62 ha. lands verði ákvarðaðar kr. 800 pr. ferm. eða samtals kr. 196.960.000,-, en fyrir 52,4 ha. lands kr. 700 pr. ha. eða samtals kr. 366.800.000,-. Þá er krafist kostnaðar vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni.
Eignarnámsþolar benda á að hið eignarnumda land sé fyrirhugað byggingarland. Þar sé birkiskógur hvarvetna í framrás og vistkerfið einstakt á landsvísu. Telja eignarnámsþolar að taka beri tillit til skógarins við matið.
Eignarnámsþolar mótmæla sérstaklega að tekið verði tillit til lóða- og landasölu sem eignarnemi gerir grein fyrir í greinargerð sinni og lýst hefur verið. Telja þeir að land sem þar var til umfjöllunar allt annars eðlis en það land sem nú eigi að meta, sem sé einstakt. Telja eignarnámsþolar að líta verði út fyrir svæðið til að finna sambærilegt land og því verði að skoða t.a.m. úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta frá öðrum svæðum sem geti talist sambærileg. Í þessu sambandi vísa eignarnámsþolar til nokkurra nánar tilgreindra úrskurða nefndarinnar máli sínu til stuðnings.
Eignarnámsþolar benda á að hækkun fasteignaverðs á Austurlandi hafi verið mest á landinu árið 2004 eða 34,8%.
Eignarnámsþolar vísa til nokkurra tilgreindra úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta kröfum sínum til stuðnings, en skv. þeim úrskurðum var úrskurðað verð pr. ferm. á bilinu kr. 755- til kr. 3.605-. Þeir úrskurðir vörðuðu lönd og lóðir á ýmsum stöðum á landinu s.s. í Reykjavík, Akranesi og Reykjanesbæ.
Eignarnámsþolar mótmæla sérstaklega þeirri kröfu eignarnema að litið verði til núverandi notkunar hins eignarnumda lands við matið. Telja eignarnámsþolar að miða eigi við væntanleg not þess, enda telja þeir það vera í samræmi við fyrri úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta.
VI. Niðurstaða:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Stærð og lega hins eignarnumda lands er ágreiningslaus með aðilum. Fallist er á það með eignarnámsþolum að miða skuli verðmæti landsins við framtíðarnotkun þess, enda liggur fyrir að landið verður nýtt til nýbygginga á Egilsstöðum en er nú einungis hefðbundið landbúnaðarland.
Hið eignarnumda land liggur afar vel við byggð á Egilsstöðum og er nærri því svæði sem skilgreint er sem miðbæjarsvæði Egilsstaða, án þess þó að vera innan þess reits. Landið er að mestu leyti slétt og hentugt til bygginga, þó í hluta þess sé hamrabelti sem er síður hentugt til bygginga.
Við mat á verðmæti landsins er tekið tillit til þeirra tekna sem eignarnemi getur vænst af því í framtíðinni í formi fasteignagjalda, að teknu tilliti til þeirrar óvissu sem er um sölu lóða og því að fyrirsjáanlegt er að nokkurn tíma muni taka að koma landinu öllu í fulla nýtingu. Fyrir liggur að óheimilt er að selja byggingarétt á lóðum sem úthlutað hefur verið og því ekki hægt að segja að neitt ákveðið markaðsverð sé fyrir byggingaréttinn sem slíkan á svæðinu.
Þeir 24,62 ha. lands sem ákveðið er að taka eignarnámi eru að áliti matsnefndarinnar verðmætasti hluti landsins alls. Þykir hæfilegt verð fyrir þann hluta vera kr. 4.800.000- pr. ha. eða samtals kr. 118.176.000-.
Þeir 27,78 ha. lands sem einnig er óskað eftir mati á, liggja fjær þéttbýlinu á Egilsstöðum og ólíklegt að eignarnemi byrji að hafa af því tekjur fyrr en mun seinna en af hinu landinu. Þykja hæfilegar bætur fyrir þann hluta landsins vera kr. 3.800.000,- pr. ha. eða samtals kr. 105.564.000-.
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 1.500.000,- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs málsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Fljótsdalshérað, kt. 510169-6119, Lyngási 12, Egilsstöðum, greiði eignarnámsþolum, Jóni Péturssyni, kt. 230630-5859, Litluskógum 7, Egilsstöðum, Margréti Pétursdóttur, kt. 140837-2029, Egilsstöðum II, Egilsstöðum og Áslaugu Pétursdóttur, kt. 080344-2529, Hrauntungu 115, Kópavogi, sameiginlega, kr. 118.176.000- fyrir 24,62 ha. spildu úr landi Egilsstaða II eða kr. 223.740.000,- fyrir 52,4 ha. spildu úr sömu jörð.
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 1.500.000,- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmálsins og kr. 1.800.000,- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta að máli þessu.
___________________________________
Helgi Jóhannesson
__________________________ ______________________________
Vífill Oddsson Björn Þorri Viktorsson