Hoppa yfir valmynd
23. júní 1978 Dómsmálaráðuneytið

Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 23. júní 1978.

Ár 1978, föstudaginn 23. júní, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Axel Kristjánssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á eignarlandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Við ákvörðun eignarnámsbóta telur eignarnemi, að taka megi mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir í því sambandi á mat dags. 2. maí 1975, vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík en niðurstaða þess mats hafi verið kr. 181.- pr. m².

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Jón Finnsson hrl. Kröfur hans í málinu eru þær, að eignarnámsþola verði metið fullt verð fyrir landspildur þær sem eignarnemi krefjist eignarnáms á og að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola allan kostnað vegna reksturs málsins.

Eignarnámsþoli mótmælir algjörlega, sem alltof lágum, hugmyndum eignarnema um verð fyrir land þetta og telur þær hugmyndir ekki vera í samræmi við grundvallarreglur 67. gr. stjórnarskrárinnar um fullt verð.

Eignarnámsþoli segir að í Hafnarfirði sé orðinn skortur á byggingarlóðum. Norðurbærinn sé að verða fullbyggður og ekki um annað byggingarland eftir að ræða nema Hvammasvæðið og holtin í suðurhluta bæjarins, sem ekki séu líkt því eins eftirsóknarverð fyrir byggingu íbúðarhúsa eins og Hvammasvæðið, sem sé á einum fegursta stað í bænum.

Eignarnámsþoli segir að undanfarið hafi lóðarverð verið fremur lágt í Hafnarfirði miðað við það sem gerist í nágrannabæjum Hafnarfjarðar. Ekki hafi verið mikið um lóðarsölur á frjálsum markaði fram til þessa og verði því að líta út fyrir Hafnarfjörð til þess að fá samanburð á lóðarverði þar sem sambærilegar aðstæður séu fyrir hendi og nú séu í Hafnarfirði. Í þessu sambandi vitnar eignarnámsþoli til mats nefndarinnar á lóðinni Suðurgötu 11 í Hafnarfirði og einnig vísar eignarnámsþoli til gangverðs á lóðum á Seltjarnarnesi og lóðum í Skildinganesi en hann segir að lóðir á Seltjarnarnesi hafi verið seldar á kr. 2.500.- til kr. 3000.- hver fermetri miðað við staðgreiðsluverð, en lóðir á Skildinganesi hafi verið ennþá dýrari eða allt upp í kr. 6000.- pr. ferm auk gatnagerðargjalds.

Eignarnámsþoli segir að land það, sem eignarnámi sé tekið skiptist þannig að 2812 m² séu úr ræktunarlandi, sem upphaflega hafi verið leigt Þorleifi Jónssyni og fleirum á erfðafestu með samningi dags. 24. mars 1928. Eignarnámsþoli hafi keypt land þetta 1955 fyrir kr. 7000.- Lóð þessi sé girt og ræktuð.
Með samningi dags. 3.11.1958 hafi eignarnámsþoli fengið skipt út úr gömlu ræktunarlóðinni 2488 m² lóð til byggingar íbúðarhúss. Hafi sú lóð verið leigð til erfðafestu frá 1.11.1951, með rétti til að selja og veðsetja réttindin, en að áskildum forkaupsrétti bæjarsjóðs. Eignarlandið sem krafist sé mats á 192.2 m² séu úr eignarlandi eignarnámsþola. Spilda þessi sé hluti af eignarlandi samtals 541.2 m², þannig að eftir verði 349 m² og segir eignarþoli að með því að skerða eignarlóð með þessum hætti megi ætla að við það ónýttist lóð sem ella hefði verið unnt að byggja á.

III.

Land það sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 36 á framlögðum uppdrætti. Er hér um land að ræða, að stærð sem hér segir:

Eignarland 192,2 m², byggingarlóð 2488 m², ræktunarlóð 2812 m².

Eignarnámsheimild eignarnema á landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan.

Matsmenn hafa gengið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins. Um lýsingu landsins skal þetta tekið fram:

1.   Eignarlandið er vaxið þróttmiklum skipulega gróðursettum og vel hirtum trjágróðri, en uppistaða hans er skv. talningu sem gerð hefur verið, víðir 64 stk. og birki 32 stk. Landið girt gamalli girðingu meðfram Lindarhvammi og er lengd girðingar um 50 m.

2.   Byggingarlóðin er ýmist ræktuð sem grasflöt eða með trjágróðri skipulega fyrir komið. Trjágróðurinn er þróttmikill, vel hirtur, það sama má segja um grasflötina. Samkvæmt talningu eru 23 grenitré á landinu frá 0,5 m.-6 m. á hæð.

3.   Ræktunarlóðin er ýmist ræktuð sem grasflöt, matjurtargarður eða með trjágróðri. Landið skipulega nýtt og viðhald gróðurs gott. Samkvæmt talningu eru á landi þessu 189 birkitré frá 0.5-4.00 m. á hæð, 38 grenitré og er hæð þeirra frá 0,25-8.00 m., víðir 12 stk. frá 1.00-1,75 m. á hæð, ösp 11 stk. frá 0,75-1,75 m. á hæð, reynitré 11 stk. frá 1,25-2,25 m. á hæð og 2 stk. fura 0,50 m. á hæð.

Landið er girt vandaðri girðingu að neðan 83 m. að lengd og eldri girðingu fyrir endanum 84 m. að lengd.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið. En rétt þykir með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna að miða við, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, svo sem líklegt er að orðið hefði, ef ekki hefði komið til eignarnáms.

Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður að taka tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms. Þá ber að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum. Hins vegar er ekkert upplýst um, hvenær land þetta verður tilbúið til nýtingar, en undanfarið hefir verið að byggjast umhverfis það. Tekið er tillit til staðgreiðslu fyrir landið.

Fasteignamatsverð á öllu landi eignarnámsþola er kr. 7.054.000.-.

Um landstærðina og legu landsins er ekki ágreiningur.

Eignarnámsþoli er ágreiningslaust eigandi að landi því, sem meta á.

Talsvert miklar upplýsingar liggja fyrir hjá matsmönnum um lóðarsölur og möt á lóðum á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ekki hafa komið fram í málinu sérstakar upplýsingar um verðmismun á lóðum á Hvammasvæðinu eftir því, hvernig löndin liggja við vindátt, sól, útsýni eða öðru þess háttar.

Hafnarfjörður er vaxandi bær og stóriðnaðarsvæði í námunda, og veruleg aukning hefur orðið á fólksfjölda í kaupstaðnum á undanförnum árum.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefir verið að framan, ýmsum mælitölum á verðbreytingum, og öðru sem máli skiptir á áliti matsmanna, ákvarðast bætur þannig:

1.   Eignarland
   Grunnverð lands 192,2 m² á 2400.- kr. =   kr.   461.280.-
   Víðirunnar..............................................................   "   19.000.-
   Birkitré ..................................................................   "   126.000.-
   Girðing ..................................................................   "   1.720.-
   "   608.000.-

2.   Byggingarlóð
   Grunnverð lands 2488 m2 á kr. 2400.- =   kr.   5.971.200.-
   Grasiræktað land ...................................................   "   40.000.-
   Grenitré .................................................................   "   318.800.-
      "   6.330.000.-

3.   Ræktunarlóðin
   Bætur fyrir afnotamissi landsins 2812 m²   kr.   731.120.-
   Birkitré ..................................................................   "   367.000.-
   Grenitré .................................................................   "   366.000.-
   Víðir ......................................................................   "   8.000.-
   Ösp ........................................................................   "   12.000.-
   Reynir og fura .......................................................   "   26.000.-
   Girðingar ...............................................................   "   50.000.-
      "   1.560.120.-

Matsverð samtals kr. 8.498.120.- og er þá miðað við staðgreiðslu.

Tekið er tillit til ákvæða í samningum, er varða hinar einstöku lóðir.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 200.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 200.000.-

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Axel Kristjánssyni, kr. 8.498.120.- og kr. 200.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 200.000.-.

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum