Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurðir 23. júní 1978

Ár 1978, föstudaginn 23. júní var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Hafnarfjarðabær
                  gegn
                  Garðari Þorsteinssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á eignarlandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu sjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.

Eignarnemi bendi á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Við ákvörðun eignarnámsbóta telur eignarnemi, að taka megi mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir í því sambandi á mat dags. 2. maí 1975, vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík en niðurstaða þess mats hafi verið kr. 181.- pr. m².

II.

Fyrir hönd eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Guðjón Steingrímsson, hrl., Hann gerir þær kröfur í málinu að eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola fyrir eignarlóð hans 2800 m² verði ákvarðaðar kr. 2.500.- pr. m² eða samtals kr. 7.000.000.-. Hann gerir kröfu um málskostnað skv. gjaldskrá L.M.F.Í. Þá krefst hann sérstaklega bóta vegna ræktunar og annarra framkvæmda á lóð eignarnámsþola.

Eignarnámsþoli keypti lóð þessa með afsali dags. 1.12.1952, hann lét girða lóðina og kveðst hafa ræktað hana og lagt í mikinn kostnað við að gera trjágarð á henni.

Eignarnámsþoli mótmælir því að fasteignamat lóðarinnar verði lagt til grundvallar eignarnámsmati á henni. Hann kveðst eiga að fá bætur sem miðaðar séu við gangverð lóðarinnar og raunverulegt verðmæti hennar á þeim tíma þegar eignarnámið fari fram.

Eignarnámsþoli segir að lóð þessi sé á mjög góðum stað í bænum og að sem byggingarstaður sé varla völ á betri lóð í bæjarlandinu. Lóðin liggi hátt með miklu útsýni yfir bæinn og út á sjóinn. Eignarnámsþoli kveðst hafa hagnýtt lóð þessa hingað til sem ræktunarlóð fyrir skrúðgarð, en samt haft það sjónarmið í huga þegar hann keypti lóðina að þetta yrði framtíðar byggingarlóð. Hann kveður nú svo komið að bærinn sé búinn að láta skipuleggja allt svæðið undir byggingarlóðir og þá sé sanngjarnt að hann njóti þeirra verðhækkana, sem skipulagið hafi í för með sér.

Eignarnámsþoli kveður lítið hafa verið lóðarsölur í Hafnarfirði að undanförnu og því sé erfitt að finna lóðarsölur sem hægt sé að miða við þegar verð sé ákvarðað fyrir lóð þessa. Eignarlóðir séu mjög fáar í Hafnarfirði og gangi lóðir því lítt kaupum og sölum þar. Hann telur það einnig skipta máli til hækkunar á verði lóðarinnar að lítið framboð sé á lóðum til sölu í Hafnarfirði.

Þá hefur lögmaður eignarnámsþola aflað gagna um lóðarsölur í nágrannabæjum Hafnarfjarðar. Vísar hann m.a. til vottorðs bæjarfógetans í Seltjarnarnesskaupstað en þar komi fram að byggingarlóð við Sólbraut hafi verið seld á nauðungaruppboði fyrir kr. 1.6 milljónir eða kr. 2.564.- pr. m². Þetta hafi skeð í desember 1975. Þá bendir lögmaður eignarnámsþola á upplýsingar um sölur á fleiri lóðum í Seltjarnarkaupstað þar sem hann telur að lóðir hafi verið seldar á allt upp í kr. 6.000.- pr. m² miðað við hækkun á byggingarvísitölu síðan sölur fóru fram.

Einnig bendir lögmaður eignarnámsþola á vottorð varðandi sölu á lóðinni nr. 47 við Kópavogsbraut, en sú lóð hafi verið seld fyrir kr. 2.402.- pr. m² á árinu 1977. Með vísan til þessara gagna telur lögmaður eignarnámsþola að kröfur hans í málinu séu síst of háar enda hafi hann tekið tillit til þeirra sjónarmiða, sem koma fram í lögum nr. 19/1964, 29. gr., 4. mgr.

III.

Land það sem um ræðir í þessu máli er nr. 12 á framlögðum uppdrætti. Er hér um eignarland að ræða, að stærð 2800 m².

Eignarnámsheimild eignarnema á landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan.

Matsmenn hafa gengið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins. Um ræktun landsins skal þetta tekið fram:

Landið er grjóthreinsað að mestu. Það hefur verið stórgrýtt, sem sést á grjóti því, sem hlaðið hefur verið meðfram lækjarfarvegi, sem er neðarlega í landinu og liggur þvert gegnum það. Einstaka stór björg eru þó eftir í landinu. Landið er allt gróið grasi, trjágróðri og lúpínugróður er á dreif í landinu. Kartöflugarður um 180 m² er ofan lækjarins.

Talning var gerð á fjölda þeirra trjáa, sem á landinu voru. Gróðurinn er nokkuð misvaxinn og bar á toppkali í einstaka tré. Talning sýndi um 70 birkitré, 70 bergfurur, 40 grenitré, 7 reynitré, 6 stk. af viðju og ösp, 5 lerki, minna var af öðrum tegundum nema hvað samfellt skjólbelti í einfaldri röð af gljávíði var á 22 m. kafla í efri hluta landsins.

Landið er afgirt en girðingin víða úr sér gengin og hlið ónýtt.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið. En rétt þykir með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna að miða við, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, svo sem líklegt er að orðið hefði, ef ekki hefði komið til eignarnáms.
Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður að taka tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms. Þá ber að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum. Hins vegar er ekkert upplýst um, hvenær land þetta verður tilbúið til nýtingar, en undanfarið hefir verið að byggjast umhverfis það. Tekið er tillit til staðgreiðslu fyrir landið.

Fasteignamatsverð á landi þessu er nú kr. 976.000.-.

Um landstærðina og legu landsins er ekki ágreiningur.

Eignarnámsþoli er ágreiningslaust eigandi að landi því, sem meta á.

Talsvert miklar upplýsingar liggja fyrir hjá matsmönnum um lóðarsölur og möt á lóðum á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ekki hafa komið fram í málinu sérstakar upplýsingar um verðmismun á lóðum á Hvammasvæðinu eftir því, hvernig löndin liggja við vindátt, sól, útsýni eða öðru þess háttar.

Hafnarfjörður er vaxandi bær og stóriðnaðarsvæði í námunda og veruleg aukning hefur orðið á fólksfjölda í kaupstaðnum á undanförnum árum.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefir verið að framan, ýmsum mælitölum á verðbreytingum, og öðru sem máli skiptir að áliti matsmanna, ákvarðast bætur þannig:

Grunnverð lands 2800 m² á 1660.- kr. =   kr.   4.480.000.-
Bergfura .........................................................................   "   350.000.-
Grenitré ..........................................................................   "   400.00.-
Birkitré ...........................................................................   "   105.000.-
Reynitré ..........................................................................   "   4.000.-
Viðja og Ösp ..................................................................   "   3.000.-
Lerki ...............................................................................   "   10.000.-
Skjólbelti úr gljávíði og fl. .............................................   "   330.000.-
Ræktun og grjóthreinsun landsins ..................................   "   200.000.-
Girðingar ........................................................................   "   18.000.-
   "   5.900.000.-

Matsverð samtals kr. 5.900.000.- og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 100.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 130.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Garðari Þorsteinssyni kr. 5.900.000.- og kr. 100.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 130.000.-.