Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurðir 8. september 1978
Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Hafnarfjarðarbær
gegn
Ragnhildi Steindórsdóttur,
Þórarni Steindórssyni,
db. Þorsteins Gíslasonar,
Arnþrúði Steindórsdóttur og
börnum Bjargar Steindórsdóttur
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.
Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.
Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.
Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.
Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.
Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.
Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.
Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.
II.
Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþolana db. Þorsteins Gíslasonar og Þórarinn Steindórsson Ingvar Björnsson, héraðsdómslögmaður. Gerir hann í málinu eftirfarandi kröfur: Að eignarnema verði gert að greiða áðurgreindum eignarnámsþolum 40% af kr. 56.305.000.-, þ.e. kr. 22.914.000.- í bætur fyrir 40% af 11457 m² erfðafestulands, kr. 276.000.- sem bætur fyrir 40% húsa þeirra alls 115 rúmm., sem á landinu eru og kr. 1.300.000.- í bætur fyrir 40% af ræktun og girðingum eða alls kr. 24.490.000.- auk 2,5% dráttarvaxta fyrir hvern byrjaðan mánuð frá uppsögu úrskurðar til greiðsludags og málskostnað að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í. Er krafa þessi byggð á því að áðurgreindir eignarnámsþolar séu eigendur að 40% eigna þeirra, sem hér um ræðir.
Rökstuðningur lögmanns eignarnámsþola er sá, að erfðafestusamningurinn er um ræðir í málinu mskj. nr. 9 sé óuppsegjanlegur. Samkvæmt 1. gr. samningsins sé gert ráð fyrir því að á landinu verði reist hús og önnur mannvirki og erfðafestuhafa sé heimil veðsetning þeirra mannvirkja en vilji hann selja erfðafesturétt sinn eigi bæjarstjórn forkaupsrétt. Þá bendir hann á að engin ákvæði séu í samningnum um það, að bæjarstjórnin geti leyst til sín erfðafesturéttinn og þau mannvirki, sem á landinu kunna að vera. Í 2. gr. samningsins sé svo kveðið á að hús og önnur mannvirki á landinu séu að veði fyrir lóðargjaldinu. Ennfremur segi í 3. gr. að séu hús flutt af landinu eða falli þau niður á einhvern hátt þá falli samningurinn úr gildi án uppsagnar. Samkvæmt þessu sé ljóst að leigusali gerir ráð fyrir byggingu húsa og annarra mannvirkja á landinu og slíkri byggingu séu engin takmörk sett.
Samkvæmt þessu telur eignarnámsþoli orðalagið í upphafi samningsins ".... leigð á erfðafestulóð til ræktunar ...." vera villandi þegar talað sé um ræktun eingöngu í samningnum en síðan gert ráð fyrir húsum og öðrum mannvirkjum. Gefi þetta vísbendingu um að lóðin hafi ekki eingöngu verið leigð til ræktunar. Samkvæmt þessu er því haldið fram að túlka beri samninginn þannig að erfðafestuhafa hafi verið fullkomlega heimilt að byggja hver þau hús á landinu, er hann óskaði.
Samkvæmt því sem að framan er rakið er það skilningur eignarnámþola að nánast verði að líta á erfðafestulandið sem eignarland í öllum atriðum öðrum en því að greiða þurfi ákveðna leigu fyrir landið.
Með hliðsjón af framangreindum rökstuðningi hefur lögmaður eignarnámsþola gefið margvíslegar upplýsingar um verð á byggingarlóðum á höfuðborgarsvæðinu. Þykir ekki ástæða til hér, að geta þeirra upplýsinga frekar.
III.
Land það sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 38 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 9751 m².
Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.
Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.
Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.
Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.
Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram:
Landið ræktað, sem tún og garðar. Ræktun sæmilega viðhaldið. Landið girt en girðingar í misjöfnu ástandi vegna skorts á viðhaldi. Á landinu er steypt jarðhús 12 m², að rými 25 rúmm., ennfremur skúr 32 m2, 90 rúmm. Skúrinn er á steyptum sökklum með steyptu gólfi. Veggir og þak úr aspestplötum á timburgrind. Þakið járnklætt. Einföld hurð á gafli.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.
Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er, notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.
Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.
Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.
Bætur ákvarðast þannig:
Fyrir afnotamissi landsins ..................................... kr. 2.901.000.-
" ræktun "............................................. " 146.000.-
" girðingar ...................................................... " 60.000.-
" jarðhús ......................................................... " 150.000.-
" skúr .............................................................. " 360.000.-
Bætur alls kr. 2.617.000.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum, Ragnhildi Steindórsdóttur, Þórarni Steindórssyni, db. Þorsteins Gíslasonar, Arnþrúði Steindórsdóttur og börnum Bjargar Steindórsdóttur kr. 2.617.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Hafnarfjarðarbær
gegn
Db. Ásgeirs Stefánssonar
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.
Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.
Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.
Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.
Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.
Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.
Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.
Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.
II.
Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Hrafnkell Ásgeirsson, hrl. Gerir hann þær kröfur að eignarnámsþola verði úrskurðaðar eignarnámsbætur að upphæð kr. 2.086.260.-, auk 13% ársvaxta frá úrskurðardegi til greiðsludags og málskostnaðar að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í. Fari matið fram eftir 1. júlí 1977 er þess krafist, að eignarnámsfjárhæðin hækki, sem nemur hækkun á byggingarvísitölu, en krafan í málinu sé miðuð við byggingarvísitölu 135 stig.
Eignarréttur eignarnámsþola í máli þessu er sagður byggjast upphaflega á lóðarsamningi dags. 12. des. 1938 til handa Emil Jónssyni. Emil Jónsson seldi Ásgeiri G. Stefánssyni lóðarréttindin fyrir mörgum árum og er talið óumdeilt hver eigandi þeirra sé nú. Bent er á að fasteignamat lóðarinnar á árinu 1977 sé kr. 1.836.000.-. Samkvæmt 17. gr. laga nr. 4 frá 1976 skuli skráð markaðsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næst á undan matsgerð. Í nóvembermánuði 1976 hafi vísitala byggingarkostnaðar verið 119 stig. Sé fasteignamatsfjárhæðin miðuð við þá vísitölu, en með því að umreikna upphæðina til vísitölu byggingarkostnaðar í júní 1977 komi út eignarnámskrafan kr. 2.086.260.-.
Lögmaður eignarnámsþola heldur því fram að fráleitt sé að miða við lægri fjárhæð en fasteignamat er á hverjum tíma enda segi í lögum nr. 94 frá 1976, að fasteignir skuli vera metnar í samræmi við gangverð á hverjum tíma. Sérstakir matsmenn hafi metið eignina á þessu gangverði skv. lögum um fasteignamat og sé því fráleitt að fara niður fyrir þá upphæð. Fasteignamat sé notað af opinberum aðilum sem grundvöllur skattlagningar, bæði til greiðslu fasteignaskatta og greiðslu eignaskatta. Þá bendir lögmaðurinn á mskj. nr. 3 og segir að í því sé í 2. 3. og 4. grein gert ráð fyrir hugsanlegum byggingum á lóðinni. Komið hafi til greina að byggja íbúðarhús á þessari lóð og beri þá að hafa í huga hvert söluverð eignarinnar myndi vera. Í máli þessu sé gerð lægri krafa en ef um eignarlóð væri að ræða, enda séu lóðir t.d. á Seltjarnarnesi undir einbýlishús seldar á ca. kr. 5.000.000.-.
Þá bendir lögmaðurinn á að lóðin hafi verið girt en girðingar verið teknar niður af bæjaryfirvöldum fyrir nokkrum árum án samþykkis lóðarhafa. Verðmæti girðinganna beri því einnig að hafa í huga við matið. Þá beri einnig að líta á að góð ræktun sé í landinu.
III.
Land það sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 1 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 3774 m².
Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.
Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.
Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.
Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.
Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram.:
Landið er tún í góðri rækt, ógirt.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.
Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er, notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.
Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.
Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.
Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:
Bætur fyrir afnotamissi landsins ........................... kr. 736.000.-
Bætur fyrir ræktun ................................................ " 57.000.-
Bætur alls kr. 793.000.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola db. Ásgeirs Stefánssonar kr. 793.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Hafnarfjarðarbær
gegn
Vali Ásmundssyni
Stefáni Ásmundssyni og
Gunnari Ásmundssyni
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.
Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.
Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.
Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.
Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.
Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.
Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.
Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.
II.
Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Jónas A. Aðalsteinsson hrl. Gerir hann þær kröfur í málinu, að eignarnámsþola verði úrskurðaðar bætur fyrir missi hins eignarnumda réttar yfir 3780 m² landi við Kvíholt ekki lægri en kr. 7.670.000.- auk hæstu lögleyfðra vaxta frá 28.9.1976 til greiðsludags og alls matskostnaðar þar á meðal málsvarnarlaun að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í.
Eignarnámsþolar eru sagðir eiga land þetta að 1/3 hluta hver í óskiptri sameign skv. þinglesinni skiptagerð dags. 4. júní 1970. Þeir leiði rétt sinn frá samningi Jóns Bergþórssonar við bæjarstjórn Hafnarfjarðar dags. 5. maí 1928. Lögmaður eignarnámsþola segir að á ljósriti því af samningi sem lagt er fram sem skjal nr. 6 þá virðist 1. gr. samningsins yfirstrikuð, hún sé það ekki á hinu þinglesna eintaki og kveðst lögmaðurinn miða greinargerð sína við það að grein þessi hafi gildi skv. efni sínu. Í greininni segi að lóðin sé leigð til þess að byggja á henni hús og mannvirki, svo og til ræktunar og yfir höfuð til hverra verklegra og vanalegra afnota er ekki komi í bága við fyrirskipanir vega og byggingarnefndar og fyrirmæli lögreglu og heilbrigðisnefndar.
Ekki eru sagðar kvaðir á framsali þessa réttar en forkaupsréttur bæjarstjórnar skv. 2. gr. samningsins. Lóð þessi er sögð hafa verið skert við nám lands undir Reykjanesbraut og sé stærð landsins nú 3780 m². Land þetta er sagt girt og það hafi til þessa verið nýtt til ræktunar en við skipulagningu landsins og aðliggjandi lóða hafi eignarnámsþolar hugsað sér að nota hana til bygginga í samræmi við fyrirhugað skipulag. Fasteignamat lóðarinnar 31. des. 1976 er sagt kr. 283.000.-. Nú muni mat þetta hafa verið u.þ.b. sexfaldað og sé það því nú ca. kr. 1.698.000.- eða kr. 449.21 pr. m².
Hafi í mati þessu hvorki verið tekið tillit til hækkunar verðmætis lóðarinnar vegna betri vegasambands né hitaveituframkvæmda. Lóðin er sögð vel í sveit sett og verði að meta hana sem byggingalóð undir hús.
Lögmaður eignarnámsþola kveður það skoðun sína að matsverð lóðarinnar nú eigi ekki að nema lægri fjárhæð en kr. 1500.- pr. m² eða kr. 5.670.000- fyrir lóðina alla. Auk þessi beri eignarnámsþolum greiðsla fyrir ræktun og girðingar. Óskað er hækkunar á bótum vegna girðinganna af þeirri ástæðu að eignarnemi eigi ógoldnar bætur fyrir skemmdir á girðingunum eftir notkun hluta landsins undir álfabrennu en við það hafi orðið skemmdir á girðingunum. Áætlar eignarnámsþoli bætur fyrir þetta tjón ekki lægri en kr. 2.000.000.-.
Að lokum telja eignarnámsþolar að ekki sé um neinn þann mun á erfðafesturétti þeirra til lóðarinnar og eignarrétti sem eigi að skipta máli við þetta mat.
III.
Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 2 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 3780 m².
Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.
Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.
Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.
Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.
Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram:
Landið ræktað sem tún og matjurtargarður. Landið er girt en girðingin er gömul og hefur ekki verið nægjanlega við haldið, er því léleg.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.
Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.
Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.
Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.
Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:
Bætur fyrir afnotamissi landsins ........................... kr. 737.000.-
Bætur fyrir ræktun ................................................ " 57.000.-
Bætur fyrir girðingar ............................................. " 15.000.-
Bætur alls kr. 809.000.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Vali Ásmundssyni, Stefáni Ásmundssyni og Gunnari Ásmundssyni kr. 809.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Hafnarfjarðarbær
gegn
Guðbjörgu Friðfinnsdóttur
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.
Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.
Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.
Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á leigulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.
Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.
Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.
Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.
Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. samningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.
II.
Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Ingvar Björnsson hdl. Gerir hann eftirfarandi kröfur í málinu: Að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola kr. 69.145.000.- í bætur fyrir land hans auk kr. 360.000.- í bætur fyrir girðingar og ræktun og matjurtargarð, eða samtals kr. 69.505.000.- með 2,5% dráttarvöxtum fyrir hvern byrjaðan mánuð frá uppsögn úrskurðar til greiðsludags og málskostnaðar að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í.
Málavexti kveður lögmaðurinn þá að með bréfi 26. mars 1918 hafi Þorsteini Jónssyni verið byggður svonefndur Leirdalur úr jörðinni Ás í Garðahreppi og sé Leirdalur talin ca. 4 1/3 dagslátta, en eignarnemi telji land þetta vera 13829 m². Land þetta er sagt liggja á fögrum útsýnisstað í Hafnarfirði þar sem víðsýnt sé til allra átta. Samkvæmt skipulagstillögu þeirri sem talin er nr. 12 og lögð hefur verið fyrir skipulagsnefnd Hafnarfjarðar sé gert ráð fyrir byggingu íbúðarhúsa á landi eignarnámsþola. Segir lögmaðurinn að þótt skipulagstillaga þessi hafi ekki verið endanlega samþykkt af skipulagsyfirvöldum þá sé hún grundvallarástæða þess að beiðst hafi verið eignarnáms á landi eignarnámsþola.
Rökstuðningur lögmanns eignarnámsþola í máli þessu er sá að byggingarbréfið mskj. nr. 9, sem eignarnámsþoli byggi eignarrétt sinn á, sé að öllu leyti í samræmi við byggingarbréf er tíðkast hafi á þeim tíma, er það var útgefið. Sé það nánast eins og erfðafestusamningur. Bréfinu sé ekki afmarkaður neinn ákveðinn tími og að því leyti sem erfðafestusamningur. Ekki sé hægt að segja byggingarbréfshafa upp leigu á landinu en skv. 4. gr. bréfsins geti byggingarbréfshafi sagt upp leigu sinni á landinu. Skv. 1. gr. samningsins sé landið leigt til ræktunar og byggingar þurrabúðar.
Er því haldið fram að þegar bréfið hafi verið gert hafi þurrabúð verið ein tegund búskaparmáta, þ.e. þurrabúð hafi verið nokkurs konar býli, en sérstök fyrir þorp og kaupstaði, hafi t.d. ekki átt afrekstrarland og hafi það m.a. skilið milli þurrabúðar og hjáleigna til sveita.
Skv. framangreindu heldur lögmaður eignarnámsþola því fram að líta beri á byggingarbréfið að öllu leyti sem erfðafestusamning, haldinn engum takmörkunum gagnvart byggingarbréfshafa. Einu skilyrðin sem hann þurfi að uppfylla sé að greiða afgjald landsins kr. 36.- á ári á réttum gjalddaga. Er mótmælt algjörlega kröfu eignarnema um bætur sem fram komi í greinargerð hans. Er krafa eignarnámsþola í máli þessu á því byggð að land þeirra verði metið sem byggingaland og þá höfð hliðsjón af verði fyrir byggingarlóðir á Stór-Reykjavíkursvæðinu.
III.
Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 34 á framlögðum uppdrætti. Er hér um leiguland að ræða að stærð 13829 m².
Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.
Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.
Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.
Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.
Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram.: Af landinu eru 12400 m² vel ræktað tún og 1200 m² matjurtargarður, óræktað er því 229 m². Landið girt góðri girðingu.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.
Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem leigusamningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.
Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.
Matsnefndin fellst á það sjónarmið eignarnámsþola, að landið verði metið sem erfðafestuland.
Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.
Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:
Bætur fyrir afnotamissi landsins ........................... kr. 2.873.000.-
Bætur fyrir ræktun ................................................ " 204.000.-
Bætur fyrir girðingar ............................................. " 171.000.-
Bætur alls kr. 3.248.000.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 75.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola, Guðbjörgu Friðfinnsdóttur kr. 3.248.000.- og kr. 75.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Hafnarfjarðarbær
gegn
Sigríði Ólafsdóttir og
Guðnýju Ólafsdóttur
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.
Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.
Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.
Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.
Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.
Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.
Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.
Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.
II.
Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Skúli Th. Fjeldsted hdl. Gerir hann þær kröfur, að bætur fyrir land eignarnámsþola verði metnar svo sem landinu mætti skipta í byggingarlóðir, og verði þá miðað gangverð byggingalóða á Stór-Reykjavíkursvæðinu. Þá krefst hann þess að bætt verði sérstaklega túnrækt og girðingar. Þá krefst hann málskostnaðar skv. gjaldskrá L.M.F.Í.
Lögmaður eignarnámsþola heldur því fram að bætur í máli þessu beri að miða við gangverð byggingalóða. Land eignarnámsþola sé á skipulagsskyldu svæði. Ávallt hafi verið gert ráð fyrir íbúðarbyggð á svæðinu og íbúðabyggð þegar hafin á grundvelli samþykktra uppdrátta á þessu svæði.
Með hliðsjón af framangreindum rökum hefur lögmaður eignarnámsþola veitt fjölmargar upplýsingar um gangverð á byggingarlóðum á Stór-Reykjavíkursvæðinu. Segir hann útsýni úr Hvömmum í Hafnarfirði vera mun fegurra en á Seltjarnarnesi og landið í Hvömmunum nálægt hjarta bæjarins og höfninni.
III.
Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 45 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 13405 m².
Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.
Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.
Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.
Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.
Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram: Landið vel ræktað, tún ógirt en metist sem girt væri skv. ósk eignarnema, þar sem hann hefur fjarlægt girðingarnar.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.
Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.
Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.
Matsnefndin fellst á það sjónarmið eignarnámsþola, að landið verði metið sem erfðafestuland.
Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.
Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:
Bætur fyrir afnotamissi landsins ........................... kr. 2.832.000.-
Bætur fyrir ræktun ................................................ " 201.000.-
Bætur fyrir girðingar ............................................. " 150.000.-
Bætur samtals " 3.183.000.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Sigríði Ólafsdóttur og Guðnýju Ólafsdóttur kr. 3.183.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Hafnarfjarðarbær
gegn
Málfríði Gísladóttur
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.
Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.
Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.
Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.
Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.
Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.
Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.
Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.
II.
Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 39 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 15019 m².
Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.
Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.
Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.
Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.
Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram.: Landið hefur verið ræktað sem tún en ræktunarástand þess er miður gott vegna lélegs viðhalds. Landið ógirt.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.
Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Matsnefndin telur rétt að meta land þetta sem erfðafestuland.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem samningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.
Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.
Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.
Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:
Bætur fyrir afnotamissi landsins .......................... kr. 2.685.000.-
Bætur fyrir ræktun ................................................ " 155.000.-
Bætur alls kr 2.840.000.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Málfríði Gísladóttur kr. 2.840.000.-.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.