Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 20. september 1978

Ár 1978, miðvikudaginn 20. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Jóni Bergssyni,
                  Kelduhvammi 27, Hafnarfirði
                  Erni Bergssyni,
                  Lindarhvammi 24, Hafnarfirði og
                  Ólafi Bergssyni,
                  Lindarhvammi 26, Hafnarfirði

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á eignarlandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.

Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Við ákvörðun eignarnámsbóta telur eignarnemi, að taka megi mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir í því sambandi á mat dags. 2. maí 1975, vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík en niðurstaða þess mats hafi verið kr. 181.- pr. m².

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Skúli Th. Fjeldsted, lögmaður. Gerir hann þær kröfur í málinu að bætur fyrir land umbjóðenda hans verði metnar á grundvelli skipulagsuppdráttarins á mskj. nr. 24 en til vara að bætur verði metnar á grundvelli skipulagsuppdráttar á mskj. nr. 29 en til þrautavara að bætur verði metnar svo sem landinu mætti skipta í byggingalóðir og að í öllum tilvikum verði miðað við gangverð byggingarlóða á Stór-Reykjavíkursvæðinu. Þá krefst hann í öllum tilvikum að bætt verði sérstaklega ræktun og mannvirki. Svo krefst hann málskostnaðar skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Lögmaður eignarnámsþola tekur fram að land umbj. hans sé á skipulagsskyldu svæði. Ávallt hafi verið gert ráð fyrir íbúðabyggð og íbúðabyggð sé þegar hafin á grundvelli samþykktra uppdrátta m.a. á landi umbj. hans. Segir hann að eftir eðlilegum gangi mála hefði staðfest heildarskipulag átt að liggja fyrir, fyrir mörgum árum.

Lögmaðurinn bendir á að land umbj. hans sé hluti af stærra svæði, sem í heild sé sérstaklega vel fallið til íbúðabyggðar. Hvammasvæðið sé umlokið íbúðabyggð og á því hafi þegar verið byggt töluvert af íbúðarhúsum m.a. á landi umbj. hans.

Lögmaðurinn hefur sett fram í málinu nokkrar upplýsingar um gangverð lóða á norðanverðu Seltjarnarnesi en þar segir hann að nú séu seldar lóðir á kr. 2.500.000.- og yfirtaki kaupendur þá áfallna vexti af gatnagerðargjöldum ca. kr. 160.000.-. Leggur hann fram í málinu tvo kaupsamninga um lóðir að stærð 842 ferm og er verð fyrir fermetra lóðar kr. 3.159.-. Lóðir þessar eru sagðar á jafnsléttu og þar sé gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð. Segir lögmaðurinn að á sunnanverðu Seltjarnarnesi í landi Melshúsa hafi að undanförnu verið seldar lóðir 750-1000 m² á kr. 3.500.000. til kr. 4.700.000.-. Ýmsar fleiri upplýsingar um verð á lóðum á Seltjarnarnesi koma fram í málflutningi lögmanns eignarnámsþola.

III.

Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 31 á framlögðum uppdrætti. Er hér um eignarland að ræða, að stærð 29043 m².

Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.

Matsmenn hafa gengið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins. Um ræktun landsins skal þetta tekið fram:

Af landinu telst óræktað land 14743 m² en ræktað land 14300 m², ýmist sem tún eða garðar, og trjárækt.

Í túninu er víða áberandi mosagróður, sem bendir til þess að það hafi verið í áburðarsvelti um árabil.

Samfelldur trjágróður (skjólbelti) er á 90 metra kafla á mörkum í suðurs og suðaustur hluta landsins. Aðalgróðurinn hér er birki gróðursett í 2 röðum, auk þess er ein röð af þingvíði næst girðingunni meðfram Smárahvammi. Hæð birkisins er breytileg frá 180-300 cm. Nokkur grenitré (um 18) eru í austurhluta skjólbeltisins en þau eru mjög rytjuleg vegna skorts á vaxtarrými. Þá eru þarna ennfremur aðþrengdar reynihríslur 27 stk. ilmreynir og 7 stk. gráreynir. Trjágróður þessi er metinn í einu lagi sem skjólbelti en ekki sem einstök tré.

Ofan traðar þeirrar sem er frá Smárahvammi að jarðhýsi því, sem á landinu er, er tvöföld röð rifsrunna um 33 talsins aðskilin af röð sólberjarunna um 15 stk.

Á hæðardraginu fyrir ofan jarðhúsið er birki og reynikjarr og við jarðhús reynitré. Auk þessa er hrísla og hrísla fleiri tegunda á víð og dreif um landið og 5 sólberjaplöntur eru fyrir neðan garða neðan jarðhúss. Gróður þessi er frekar lélegur. Óræktaða landið sem liggur að klausturlandinu er yfirleitt stórgrýtt en hinn hluti landsins er ekki eins grýttur. Girðingar eru lélegar og víða að falli komnar. Jarðhúsið er hlaðið úr stórgrýti en framhlið þess er steypt, er hún margsprungin og að falli komin. Loft hússins er borið uppi af gömlum toghlerum. Húsið er hlaðið grónum jarðefnum, eins og gerist um jarðhús. Stærð hússins talin vera um 20 m², að rými 40 rúmm.
Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið. En rétt þykir með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna að miða við, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, svo sem líklegt er að orðið hefði, ef ekki hefði komið til eignarnáms.

Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður að taka tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms.

Þá ber að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum. Hins vegar er ekkert upplýst um hvenær land þetta verður tilbúið til nýtingar, en undanfarið hefir verið að byggjast umhverfis það. Tekið er tillit til staðgreiðslu fyrir landið.

Fasteignamatsverð á landi þessu er nú kr. 10.112.000.-.

Um landstærðina og legu landsins er ekki ágreiningur.

Eignarnámsþoli er ágreiningslaust eigandi að landi því sem meta á.

Talsvert miklar upplýsingar liggja fyrir hjá matsmönnum um lóðasölur og möt á lóðum í Hafnarfirði og á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ekki hafi komið fram í málinu sérstakar upplýsingar um verðmismun á lóðunum á Hvammasvæðinu eftir því, hvernig löndin liggja við vindátt, sól, útsýni eða öðru þess háttar. Hafnarfjörður er vaxandi bær og stóriðnaðarsvæði í námunda, og veruleg aukning hefur orðið á fólksfjölda í kaupstaðnum á undanförnum árum.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefir verið að framan, ýmsum mælitölum á verðbreytingum, og öðru, sem máli skiptir að áliti matsmanna, ákvarðast bætur þannig:

1.   Grunnverð landsins 29043 m2 ...........................   kr.   40.660.200.-
2.   Ræktun miðað við ástand hennar..........................   "   110.000.-
3.   Skjólbeltið 90 m. á 13.000.- .................................   "   1.170.000.-
4.   Trjágróður á hæðardragi .......................................   "   35.000.-
5.   Dreifður trjágróður ................................................   "   25.000.-
6.   Rifsrunnar 33 stk, á 1500 kr. ................................   "   49.500.-
7.   Sólberjarunnar 20 stk. á 1000 kr. ..........................   "   20.000.-
8.   Girðingar ...............................................................   "   20.000.-
9.   Jarðhús ..................................................................   "   40.000.-
         kr   42.129.700.-

Matsverð samtals kr. 42.129.700 og er þá miðað við staðgreiðslu. Hér er um mjög stórt land að ræða og líkur til þess að það fullnýtist seinna en smærri spildur og er tekið tillit til þess við matið.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973 kr. 300.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 420.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Jóni Bergssyni, Erni Bergssyni og Ólafi Bergssyni kr. 42.129.700.- og kr. 300.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 420.000.-.