Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 4. maí 1981

Ár 1981, mánudaginn 4. maí var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Bæjarstjórn Neskaupstaðar
                  gegn
                  Ástu Rögnvaldsdóttur,
                  Níelsi Ingvarssyni og fl.

og í því kveðinn upp svohljóðandi úrskurður:

I.

Málavextir eru þeir, að með lögum nr. 84, 24. desember 1975 var bæjarstjórn Neskaupstaðar heimilað að taka eignarnámi þann hluta jarðarinnar Nes í Norðfirði með hjáleigunum Bakka og Naustahvammi, sem ekki er þegar í eigu kaupstaðarins. Um framkvæmd eignarnámsins skyldi fara eftir ákvæðum laga nr. 11/1973.

Í greinargerð fyrir frumvarpi að lögum þessum segir á þá leið, að frumvarpið sé flutt að beiðni bæjarstjórnarinnar í Neskaupstað. Jörðin Nes í Norðfirði með hjáleigunum Bakka og Naustahvammi sé talin 30 hundruð að dýrleika (3540 álnir), þar af eigi kaupstaðurinn 27½ hundrað en 2½ hundrað séu í eigu einstaklinga. Einn einstaklingur, sem ekki eigi heima í kaupstaðnum eigi 100 en 1½ hundrað sé í eigu 9 einstaklinga, sem hafi eignast eign þessa fyrir erfð. Af þeim séu 4 búsettir í Neskaupstað. Kaupstaðurinn sé allur byggður á þessu landi. Landið sé í óskiptri sameign og skipti eigendur arði árlega. Bæjarstjórnin kveðst hafa gert ítrekaðar en árangurslausar tilraunir til þess að fá landið keypt með frjálsum samningum. Bæjarstjórnin kvað sér mikla nauðsyn á að fá full og óskoruð umráð yfir landinu. Af þeim sökum sé leitað lagaheimildar til eignarnáms.

Í samþykkt bæjarstjórnar Neskaupstaðar 28. desember 1978 segir á þessa leið: "Bæjarstjórn Neskaupstaðar samþykkir að beita lögum nr. 84 frá 24. des. 1975 um eignarnámsheimild fyrir Neskaupstað á hluta jarðarinnar Nes í Norðfirði með hjáleigunum Bakka og Naustahvammi og fer þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta að hún meti upp téða landareign.

Felur Bæjarstjórn Ragnari Ólafssyni, hrl. að annast málið fyrir bæjarins hönd."

Með bréfi dags. 14. mars 1978 hafði Rögnvaldur Þorkelsson verkfræðingur eiginmaður Ástu Rögnvaldsdóttur leitað til Matsnefndar eignarnámsbóta og óskað þess að Matsnefndin meti þeim bætur fyrir "nefnt eignarnám" en þau telji að kaupstaðurinn hafi þá þegar tekið umráð eignarinnar sbr. lög nr. 11/1973. Um ástæður fyrir beiðni sinni taka þau fram, að framkvæmdarstjóri Neseignarinnar, sem jafnframt sé bæjarstjóri Neskaupstaðar, hafi engan aðalfund haldið og engin reikningsskil gert fyrir árið 1975 og 76 fyrr en árið 1978. Þá hafi bæjarstjórn Neskaupstaðar leyft byggingar sem samræmist ekki samþykktum skipulagsuppdrætti frá 19.maí 1959, án þess að tilkynna löglegum eigendum um þær ráðstafanir. Þá hafi bæjarstjórn Neskaupstaðar falið arkitektum að gera breytingartillögur á skipulagi bæjarins og skipuleggja hluta af bæjarlandinu (Neseigninni), sem ekki sé á skipulagsuppdrætti frá 19. maí 1959.

Óskuðu matsbeiðendur þess, að við matið yrði tekið tillit til þess að nýja höfnin sé í landi Naustahvamms og þar séu fyrirhuguð atvinnu og verslunarfyrirtæki í tengslum við höfnina. Þá megi nefna það, að í landi Bakka sé skipulagt svæði og séu þar flestar þær óbyggðu lóðir, sem eftir séu skv. skipulagsuppdrætti.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 9. júní 1978. Hinn 21. mars 1979 skrifar Ragnar Ólafsson hrl. Matsnefndinni og tekur fram, að bæjarstjórn Neskaupstaðar hafi samþykkt á fundi sínum 28. desember 1978 að taka eignarnámi þá hluta jarðarinnar Nes í Norðfirði með hjáleigunum Bakka og Naustahvammi, sem ekki séu þegar í eigu Neskaupstaðar. Eigendur þessara jarðeigna séu eftirtaldir aðilar:

   Bæjarsjóður Neskaupstaðar ...........................................   á   3.127   álnir
   Hafnarsjóður Neskaupstaðar .........................................   "   118   "
   Ásta Rögnvaldsdóttir Reykjavík ...................................   "   118   "
   Erfingjar Ingvars Pálmasonar .......................................eiga   177   "
      Samtals   3.540   álnir

Lögmaðurinn tekur fram, að Hafnarsjóður Neskaupstaðar sé einkaeign Neskaupstaðar og sé því ekki ætlast til að hlutur hans sé tekinn eignarnámi. Samkvæmt því eigi bærinn og bæjarfyrirtækið 3245 álnir eða um 91.67% eignarinnar. Ásta Rögnvaldsdóttir og erfingjar Ingvars Pálmasonar eigi samtals 295 álnir eða 8,33% eignarinnar og séu það þeir hlutir sem komi til eignarnáms.

Matsbeiðni bæjarstjórnar Neskaupstaðar var fyrst tekin fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 27. apríl 1979.

II.

Lögmaður eignarnema Ragnar Ólafsson, hrl. hefur með matsbeiðni sinni lagt fram svohljóðandi greinargerð:

"Ég mæti í máli þessu fyrir hönd eignarnema bæjarstjórnar Neskaupstaðar. Samkvæmt lögum nr. 84 frá 24. des. 1975, er bæjarstjórn Neskaupstaðar heimilt að taka eignarnámi þann hluta jarðarinnar Nes í Norðfirði með hjáleigunum Bakka og Naustahvammi, sem ekki voru þegar í eigu kaupstaðarins. Skyldi fara um eignarnámið eftir ákvæðum laga um eignarnám nr. 11 frá 6. apríl 1973.

14. mars 1978 skrifar Rögnvaldur Þorkelsson, sem er giftur Ástu Rögnvaldsdóttur einum eiganda Neseignarinnar, Matsnefnd eignarnámsbóta, og fer fram á að eignarhluti konu hans sé metinn og ber fyrir sig að bæjarstjórn Neskaupstaðar hafi tekið umráð eignarinnar í sínar hendur og hafi hún því heimild til að fara fram á að bæjarstjórnin taki eignarhlutann eignarnámi. Þessi krafa er væntanlega byggð á ákvæðum 6. gr. laga um framkvæmd eignarnáms. Bæjarstjórnin neitar því alfarið að hún hafi tekið umráð eignarhlutans í sínar hendur umfram það sem henni er heimilt samkvæmt samningum sem eigendur Neseignarinnar hafa gert með sér sbr. reglugerð fyrir eigendur Ness í Norðfirði, Bakka og Naustahvamms, 6. mars 1956 með áorðnum breytingum. Mér virðist því ekki grundvöllur fyrir því að Ásta Rögnvaldsdóttir geti krafist fyrirtöku eignarmats skv. 6. gr. laga nr. 11/1973.

Hins vegar óskar bæjarstjórn Neskaupstaðar að eignarhlutar eigenda Neskaupstaðar verði metnir til eignarmats, sbr. samþykkt hennar 28. des. 1978 og ætti það að koma út á eitt.

Land það sem hér er um að ræða er jörðin Nes í Norðfirði ásamt hjáleigunum Bakka og Naustahvammi. Til þess að unnt sé að meta jarðeignina þarf að fá stærð eignarinnar sundurliðaða í :

1.   Byggt land, ásamt lóðarsamningum um leigðar lóðir, svo að unnt sé að meta arðsemi hins byggða lands.

2.   Óbyggt en byggilegt land ásamt áætlunum hvenær líklegt er að það verði byggt.

3.   Óbyggilegt land og lýsingu á hvort unnt sé að hafa nokkrar nytjar af því.

4.   Fjörur.

Ég hefi gert ráðstafanir til þess að fá þessi gögn. En búast má við að það taki nokkurn tíma. Til dæmis má búast við að ekki sé unnt að gera þær mælingar sem kunna að þurfa, fyrr en snjóa leysir. Ennfremur þarf að útvega fasteignamat, en það hefur eitthvað ruglast hjá fasteignaMatsnefnd og þarf að athugast. Fleiri gögn þarf vafalaust einnig að útvega. Ég legg því til að gefin verði einhver frestur til að útvega þessi gögn."

Í framhaldsgreinargerð sinni í málinu hefur lögmaður eignarnema tekið fram, að eins og ljóst sé af framlögðum skjölum sé samkomulag um eignarhlutföll eigenda. Ennfremur sé samkomulag um að leggja til grundvallar stærð landsins og stærð einstakra hluta þess eins og þeir séu reiknaðir í stærðarmælingu lands á Neskaupstað af kortum, mskj. nr. 29.

Um matssjónarmið sín á hinum einstöku hlutum landsins tekur lögmaður eignarnema fram.

Svokallað byggðarsvæði, þar sem um íbúðarbyggð sé að ræða sé stærð landsins 90,16 ha. Þegar búið sé að leigja byggingalóðir sé aðal viðmiðunin við matið hve langur tími sé eftir af leigutímanum og hve hátt leigugjaldið sé, þ.e. að hve mikinn arð landeigandi getur vonast eftir að fá af landinu. En ekki sé um að ræða hve mikið mætti fá fyrir landið í leigu eða sölu, ef það væri óleigt. Einnig verði að hafa í huga að erfitt sé að losna við leiguliða leigulóða, þótt leigutíminn sé liðinn.

Við hliðsjón á mati óbyggðs byggingarlands, sem ekki hafi verið leigt beri hins vegar að taka tillit til ásigkomulags landsins, legu þess, nýtingu þess áður en til mats hafi komið og horfur á nýtingu þess ef eigi hefði komið til eignarnáms.
Í þessu sambandi bendir lögmaðurinn á yfirmatsgerð dags. 2. janúar 1968 í málinu: Keflavíkurbær gegn Keflavík h.f. Þegar þessi atriði séu virt sé ljóst að þau hljóti að hafa lækkandi áhrif á mat þess svæðis, sem hér um ræðir. Þá beri einnig við matið að taka til greina ákvæði 30. greinar skipulagslaga.

Þá ræðir lögmaðurinn um land frá íbúðarsvæðinu upp að 100 m. hæð yfir sjó en stærð þess landsvæðis sé 80,35 ha. Segir lögmaðurinn að þetta sé grýtt land en gróið á blettum. Það sé ekki byggingarland en megi nýta það til beitar. Þar sem um griparækt sé ekki að ræða í Neskaupstað og geti raunar aldrei orðið sé ekki hægt að telja land þetta verðmætt.

Land frá 100 m. yfir sjó að 200 m. yfir sjó sé 82,50 ha. Um land þetta kveður lögmaðurinn sama að segja og landspilduna á undan, nema þetta landsvæði sé því verðminna sem það sé ofar í fjallinu og efst orðið verðlaust með öllu.

Land frá 200 m. yfir sjó upp í eggjar kveður lögmaðurinn 237.75 ha. að stærð. Kveður hann land þetta óbyggilegt með öllu, gróðurlaust og með öllu verðlaust.

Þar næst ræðir lögmaður eignarnema um svokallað flóðasvæði. Land frá sjó upp að 15 m. yfir sjó kveður hann að stærð 14,45 ha. Á þessu landi séu ekki leyfðar byggingar vegna snjóflóðahættu og geri það landið því mjög lítils virði.

Land frá 15 m. yfir sjó uppí 100 m. yfir sjó sé að stærð 60,90 ha. Um þetta svæði megi segja það sama og svæðið á undan. Þó mætti ef til vill nota þetta svæði til beitar.

Landsvæði frá 100 m. yfir sjó uppí 200 m. yfir sjó segir hann 45.10 ha. að stærð. Landsvæði þetta telur lögmaðurinn það ofarlega í fjallinu, að það sé mjög verðlítið og verðlaust efst.

Landsvæði frá 200 m. yfir sjó og upp í eggjar sé að stærð 179.90 ha. Þetta landsvæði telur lögmaður eignarnema með öllu verðlaust land.

Í Neskaupstað er landsvæði sem nefnt er Fólkvangur og er að stærð 278 ha. Þetta er friðlýst land og verður það hvorki nýtt til byggðar né búskapar. Lögmaður eignarnema telur landsvæði þetta því verðlaust.

Landsvæði sem í málinu hefur verið nefnt strandlengja telur lögmaður eignarnema að eigi að sleppa enda skipti blettir þeir sem þar um ræðir engu máli.

Netlög eru talin að stærð 99,4 ha. Lögmaður eignarnema kveður netlög yfirleitt ekki metin til verðmæta við mat jarða. Í þessu tilfelli er hér um ræðir telur hann ekki unnt að sjá að veiðiréttur innan netlaga skipti nokkru máli. Ef meta ætti hagkvæmni til uppfyllingar innan netlaga þyrfti að mæla sjávardýpt og styrkleika botnsins. Kostnað við slíkt telur lögmaðurinn ósamrýmanlegan við það verðmæti sem hér gæti verið að ræða.

Lögmaður eignarnema segir að almennt um Neskaupstað megi segja, að kaupstaðurinn liggi vel við fiskimiðum út af austurlandi. Það dugnaðarfólk sem búið hafi í þessum kaupstað og búi þar enn hafi sýnt af sér mikinn dugnað við að nýta þessi fiskimið. Lögmaðurinn telur að Neskaupstaður muni ekki verða miðstöð fyrir Austurland, hvorki í skólamálum, flugmálum, né öðru. Ef til stóriðju kæmi á Austurlandi yrði hún trúlega ekki staðsett á Norðfirði. Fjörðurinn nægi ekki fyrir stórskipahöfn og undirlendi sé of lítið fyrir byggð sem fylgja myndi stóriðju. Framtíð Neskaupstaðar muni byggjast á fiskveiðum og verkun eins og nú. Verðmæti landsins hljóti því að metast í samræmi við það.

Hvað byggð snerti í kaupstaðnum þurfi einnig að taka tillit til þess, að byggð á svo bröttu svæði sem hér um ræðir verði alltaf erfið, jafnvel þó að ekki sé tekið tillit til snjóflóðahættu. Það megi því búast við, að byggðin leiti innar með firðinum, þar sem sléttlendi sé meira og flóðahætta minni. Sjáist þess þegar merki að þungamiðja kaupstaðarins hafi færst innar en áður var.

III.

Jóhann H. Níelsson, hæstaréttarlögmaður hefur flutt mál þetta f.h. eftirtaldra eignarnámsþola:

   Ástu Fjeldsted
   db. Björns Ingvarssonar
   Fanneyjar Ingvarsdóttur
   Guðlaugar Ingvarsdóttur
   Ingvars Ólafssonar, erfingja Guðrúnar Ingvarsdóttur
   Lúðvíks Ingvarssonar
   Níelsar Ingvarssonar
   Sigurjóns Ingvarssonar
   Önnu Ingvarsdóttur.

Lögmaðurinn kveður ofangreinda umbj. sína eiga samtals 1/20 hluta eigna þeirra er um ræðir í máli þessu. Upphaflega hafi jörðin Nes ásamt hjáleigunum Bakka og Naustahvammi verið talin 30 hundruð að fornu mati, 3600 álnir. Af ástæðum sem skýring hafi ekki fengist á teljist þessar jarðir nú 29,5 hundruð eða 3.540 álnir hafi svo verið a.m.k. frá því Neseignin var stofnuð 8. des. 1914.

Samkvæmt því eigi umbjóðendur lögmannsins 177 álnir, Ásta Rögnvaldsdóttir eigi 118 álnir, Hafnarsjóður Neskaupstaðar 118 álnir og bæjarsjóður Neskaupstaðar 3127 álnir, eða samtals 3540 álnir. Um þessa skiptingu kveður lögmaðurinn ekki ágreining. Landið kveður hann allt í óskiptri sameign og frá 8. desember 1914 hafi verið í gildi samningur um skiptingu nytja og tekna af eigninni.

Eignarnámsheimildin í málinu er ekki sögð véfengd. Lögmaðurinn kveður aðila málsins sammála um að leggja til grundvallar skiptingu mælingar verkfræðiskrifstofu Sigurðar Thoroddsen eins og þær séu settar fram í ódagsettu bréfi undirrituðu af Níelsi Indriðasyni. Samkvæmt þeirri mælingu sé heildarstærð landsins 1069,61 ha. og stærð netlaga 99,4 ha. Landið er talið afmarkast að vestan af Naustalæk og ráði hann stefnu uppeftir utanvert við svokallaða Fremri-Sultarbotna. Að norðan ráði fjallseggjar allt að Flesjartanga en þaðan strandlengjan að sunnan allt að Naustalæk.

Lögmaður eignarnámsþolanna telur byggðarsvæðið að stærð 90,16 ha., verðmætasta hluta hins eignarnumda lands. Sé þar um að ræða landið frá Fólkvangi að flóðasvæðinu, en neðan við snjóflóðavarnir sem lagt sé til að verði gerðar. Langmesti hluti kaupstaðarins standi á þessu landi en auk þess sé meiri hluta af þeirri byggð sem fyrirhuguð sé á næstu áratugum ætlað að standa á þessu landi.

Lögmaður eignarnámsþolanna fellst á þá almennu reglu og viðteknu skýringar á 30. gr. skipulagslaga, að landeigendum beri að láta endurgjaldslaust af hendi land til almenningsþarfa, sem svari til 1/3 hluta af heildarflatarmáli þeirra lóða, sem teknar séu eignarnámi.

Að frádregnum þessum 1/3 hluta krefst lögmaðurinn þess, að hinir 2/3 hlutar þessa landsvæðis verði bættir að fullu sem byggingarlóðir. Lögmaðurinn segir að lóðir séu eftirsóttar í Neskaupstað og byggð fari þar vaxandi og í því efni vísar hann til áætlana sem gerðar hafa verið um þróun byggðar í Neskaupstað eftir Ormar Þór og Örn Hall. Hann bendir á að strandlengjan fyrir þessu landi sé 3380 m. löng og sé víða hægt að fylla upp og mynda dýrmætar lóðir í sjó fram, enda hafi þetta verið gert á nokkrum stöðum nú þegar.

Lögmaður eignarnámsþolanna tekur fram, að í Neskaupstað sé og hafi verið öflugt atvinnulíf og megi rekja það til legu bæjarins, sem liggi mjög vel við fiskimiðum fyrir Austurlandi en auk þess sé hafnaraðstaða góð og bærinn í tengslum við blómlega sveitabyggð.

Telur lögmaðurinn að landgæði og lega bæjarins jafnist á við það sem best gerist í sjávarbæjum landsins. Þegar þetta land sé metið til fjár telur lögmaðurinn rétt að hafa hliðsjón af og samanburð við mat á eignum svokallaðs Bræðings h.f. í Skerjafirði í Reykjavík frá 27. júní 1978, en verð þess lands sem var 5 ha. framreiknað til verðlags í dag sé ekki undir gkr. 500 milljónum.

Samkvæmt því telur lögmaðurinn að verð á íbúðarbyggðinni í Neskaupstað myndi vera um 6 milljarðar gamallra króna miðað við verðlag í dag.

Þá hefur Jóhann H. Níelsson, hrl. tekið fram eftirfarandi í greinargerð sinni:

"A-2.   Land frá íbúðarsvæðinu upp að 100 m. hæð yfir sjó.

   Stærð landsins er 80.35 ha.
   Land það sem hér um ræðir er allt vel gróið og kjörið til ræktunar, hvort sem um er að ræða skógrækt, grasrækt eða garðrækt. Auk þess er þetta land að sjálfsögðu kjörið útivistarsvæði, og í góðum tengslum við byggðina. Það er krafa mín að þetta land verði metið sem ræktunarland að hluta og ræktað land að hluta.

A-3.   Landið frá 100 m. yfir sjó að 200 m. yfir sjó.
   Stærð landsins er 82.5 ha.
   Hér er um að ræða gróið land. Kjörið til útivistar og skógræktar. Í tengslum við byggðina er þetta land mikils virði.

A-4.   Landið frá 200 m. yfir sjó upp í eggjar.
   Stærð 237.75 ha.
   Hér er um verðlítið fjalllendi að ræða og eru ekki gerðar verulegar kröfur um bætur fyrir það.

B.   Flóðasvæði.

B-1.   Frá sjó upp að 15 m. yfir sjó. Stærð landsins er 14.45 ha.

   Um flóðasvæðið er það almennt að segja að vegna flóðahættu hefur verið lagt til að leyfa ekki íbúðabyggð þar. Þrátt fyrir þessa flóðahættu er þetta land nýtilegt á ýmsa lund. T.d. er landið að sjálfsögðu notað til umferðar. Þá er að sumri til a.m.k. hægt að nota það sem geymslusvæði. Ekki sýnist mér heldur neitt því til fyrirstöðu að reist verði geymslumannvirki á þessi svæði, enda yrðu þau hönnuð með tilliti til aðstæðna. Ekki vil ég draga úr þeirri hættu sem stafar af snjóflóðum á þessu svæði, hitt er annað mál að hluti þessa lands er ekki í verulegri hættu og með aukinni þekkingu og vörnum verður ugglaust leyft að reisa mannvirki á hluta þessa lands. Ég tel því fjarri lagi að þetta land sé verðlaust. Stór hluti þessa lands er ræktaður og hefur verið nytjaður sem tún, að minnsta kosti í eina öld og er svo enn.

Svæði B-2 frá 15 metrum yfir sjó að 100 metrum yfir sjó.

   Stærð landsins er 60,90 ha.
   Sömu eða svipuð rök eiga við um þetta land og land B-1, nema hvað nokkuð grjótnám er á þessu svæði.

Svæði B-3, frá 100 m. yfir sjó að 200 m. yfir sjó.

   Landið er mikið gróið og fyrir utan flóðahættu eiga sömu rök hér við og um annað land í sömu hæð. Á þessu svæði hefur verið tekið grjót til mannvirkjagerðar.

Svæði B-4, frá 200 m. yfir sjó upp í eggjar.

   Stærð 179,9 ha.
   Hér er um að ræða verðlítið fjalllendi, en þó gróið neðst.

Svæði C. Fólkvangur.

   Stærð 278 ha.
   Þetta land var í heild tekið undir Fólkvang 1972. Mestur hluti landsins er fjalllendi og illt yfirferðar en þó er svæðið austan Stóralækjar allt gróið. Þar sem heitir Hagi, Neðri og Efri Hálsar og Viðarhjalli. Eins og nöfnin benda til, voru þetta beitilönd, meðan skepnuhald var leyft. Fjarri lagi er að land þetta sé verðlaust, og tel ég að þann hluta Fólkvangsins sem gróinn er beri að meta sem ræktanlegt land. Gæti þar verið um að ræða 50 ha.

Svæði E. Netlög.

   Alls eru stærð netlaga tæpir 100 ha. Þó netlögin séu ekki nýtt nú felast í þeim verðmæti á ýmsan hátt, t.d. er efnistaka möguleg í þeim, veiðiréttur fylgir að sjálfsögðu, og fyrr á árum veiddist bæði síld og ufsi í miklu magni innan netlaga. Utar með landinu eru víða Kúskeljamið, þannig er ljóst að mikil verðmæti eru innan þeirra. Eins og áður var getið undir lið A-1, eru möguleikar á uppfyllingu í sjó fram víða fyrir hendi. Sérstaklega er bent á þetta á svæðinu í kringum höfnina, en þar hefur þegar verið fyllt upp fyrir olíumannvirkjum, en innsiglingin í höfnina er einmitt í netlögum Neseignarinnar.

Fasteignamat.

   Í fasteignamati frá 1/12 1979 eru 559 lóðir og lönd metnar á kr. 632.644.-, en framreiknað til verðlags í dag gerir það um einn milljarð króna. Hér er einungis um að ræða þær lóðir og lönd, sem metin eru til fasteignamats. Hins vegar tekur fasteignamatið ekki til fjölmargra lóða undir opinberum byggingum, og er auðvelt að sjá að lóðin undir ráðhúsi bæjarins er ekki á þessu mati, né lönd Hafnarsjóðs og fjölmargar aðrar lóðir undir opinberum byggingum. Þá eru allar óbyggðar lóðir ómetnar, og er þar um að ræða að minnsta kosti eins stórt svæði og það sem byggt er.

Greiðslur.

   Þess er krafist að matsverðið verði miðað við staðgreiðsluverð á matsdegi."

IV.

F.h. Ástu Rögnvaldsdóttur hefur flutt mál þetta eiginmaður hennar Rögnvaldur Þorkelsson, verkfræðingur. Skrifaði hann Matsnefnd eignarnámsbóta bréf dags. 14. mars 1978 og óskaði eftir, að mál þetta yrði tekið fyrir í Matsnefndinni. Tekur hann fram í beiðni sinni, að eiginkona hans Ásta Rögnvaldsdóttir sé eigandi að 1/30 hluta af kaupstaðarlóðinni. Óskaði hann eftir því að Matsnefndin meti henni bætur fyrir nefnt eignarnám, en hann kvaðst telja að kaupstaðurinn hefði þá þegar tekið umráð eignarinnar og vísaði hann þar til laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Þá óskaði matsbeiðandinn þess, að við matið yrði tekið tillit til þess að nýja höfnin sé í landi Naustahvamms og þar séu fyrirhuguð atvinnu og verslunarfyrirtæki í tengslum við höfnina. Þá segir hann að í landi Bakka sé skipulagt svæði og þar séu flestar þær óbyggðu lóðir sem eftir séu, skv. skipulagsuppdrætti.

Þessi matsbeiðni var fyrst tekin fyrir í Matsnefndinni 9. júní 1978. Hinn 9. ágúst 1978 var mál þetta síðan tekið fyrir í Neskaupstað. Við þá fyrirtekt málsins mætti f.h. eignarnema Logi Kristjánsson, bæjarstjóri. Þá var þennan sama dag gengið á vettvang og farið um land kaupstaðarins og allar aðstæður skoðaðar. Umboðsmenn aðila ræddu um leið við matsmenn og veittu upplýsingar um þau atriði er þeir töldu máli skipta og bent var á.

Við fyrri fyrirtekt málsins í Neskaupstað var viðstaddur matsmaðurinn Ögmundur Jónsson, verkfræðingur. Vegna andláts hans í millitíðinni var þann 16. október 1979 aftur haldinn fundur í Matsnefndinni í Neskaupstað. Voru þar viðstaddir matsmennirnir Egill Sigurgeirsson, Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur. F.h. eignarnema voru mættir Logi Kristjánsson, bæjarstjóri og Ragnar Ólafsson, hæstaréttarlögmaður. F.h. Ástu Rögnvaldsdóttur var mættur Rögnvaldur Þorkelsson, verkfræðingur en fyrir aðra eignarnámsþola Jóhann H. Níelsson, hæstaréttarlögmaður.

Fór nú fram vettvangsganga að nýju í góðu og björtu veðri. Var farið út að Fólkvangi og síðan inn eftir kaupstaðnum og landið og allar aðstæður vandlega skoðaðar.

Við munnlegan málflutning í málinu sem fram fór 18. mars 1981 flutti Rögnvaldur Þorkelsson málið f.h. Ástu Rögnvaldsdóttur. Hann ítrekaði þar kröfur sínar í málinu, málsástæður og matssjónarmið og krafðist auk þess málskostnaðar sér til handa í málinu. Hann kvaðst einnig fallast á málavaxtalýsingar og sjónarmið þau sem fram hefðu komið hjá Jóhanni H. Níelssyni, hrl. Rögnvaldur Þorkelsson kvaðst hafa farið 2 ferðir austur í Neskaupstað, aðra í eigin bíl en hina í flugvél.

Þá taldi Rögnvaldur að íþróttamannvirki gætu verið á hinu svokallaða flóðasvæði og einnig mætti nota það til útivistar á sumrin. Þá mætti rækta skóg á öllu því svæði, sem væri fyrir ofan bæinn svo og líka á Fólkvanginum.

V.

Matsnefndin hefur farið tvisvar á vettvang, eins og áður hefur verið rakið, og skoðað land það, er eignarnámið nær til og allar aðstæður á staðnum. Rétt er að taka fram, að nýja hafnarsvæðið liggur fyrir utan landsvæði það, sem eignarnám þetta tekur til.

Munnlegur málflutningur fór fram í málinu 18. mars 1981 og leitað var um sættir með aðilum en árangurslaust.

Eignarnámsheimildin í málinu er ekki véfengd.

Kröfur aðila og matssjónarmið hafa nokkuð verið rakin hér að framan.

Viðfangsefni Matsnefndar í þessu máli er að meta til verðs land kaupstaðarins Neskaupstaðar, eins og því hefir verið lýst hér að framan og er ekki ágreiningur í málinu um stærð þessa lands, og samkomulag er um að skipta því í stærðarhluta eins og áður er rakið.
Hafa bæði Rögnvaldur Þorkelsson verkfræðingur og Verkfræðistofa Sigurðar Thoroddsen framkvæmt mælingar á landinu og er nánast óverulegur munur á mælingum þeirra, og nær samkomulagið í málinu til þess að leggja til grundvallar mælingar Verkfræðistofu Sig. Thoroddsen.

Mál þetta hefur verið flutt mjög rækilega fyrir nefndinni og nefndin kynnt sér eftir föngum þau atriði er áhrif hafa á matið. Þá hefur nefndin undir höndum talsvert miklar upplýsingar um sölur og möt á löndum og lóðum víðsvegar um landið. Matsnefndin hefur einnig fengið aðalskipulag Neskaupstaðar 1979-1999.

Með hliðsjón af því, sem að framan er rakið og öðru því sem máli skiptir, að áliti Matsnefndar, var samkomulag um að meta land þetta, sem hér segir:

A-1. Byggðarsvæðið.

Svæði þetta takmarkast að utanverðu af Stóralæk, að innanverðu af Flóðasvæðinu og liggur fyrir neðan fyrirhugaðar snjóflóðavarnir en strandlínan takmarkar byggingarsvæðið meðfram sjó. Aðalskipulag hefur farið fram á landinu sbr. "Neskaupstaður aðalskipulag 1979-1999."

Land þetta er talið nauðsynlegt að reyna að verja fyrir snjóflóðum með uppsetningu varnarvirkja af ýmsu tagi í hlíðunum fyrir ofan núverandi og fyrirhugaða byggð. Matsnefnd hefur kynnt sér nokkuð snjóflóðahættuna á þessu svæði en hún er talin mest og hættulegust í landi Naustahvamms sbr. snjóflóðin 1885 og 1974.

Þá hefur nokkuð borið á aurrennsli úr fjallinu og hlíðum þess niður í byggðina, sem hefur valdið skemmdum á eignum manna.

Talið er nauðsynlegt að gera ráð fyrir sterkari frágangi norðurveggja efstu bygginga á landinu af áðurnefndum ástæðum.

Svæði það, sem hér um ræðir, er þegar komið undir byggð að verulegu leyti. Stærð þess er 90.16 ha. Í aðalskipulagi er talið að á svokölluðu Bakkasvæði (20 ha.) svo og með þéttingu byggðar megi koma fyrir 344 íbúðum til viðbótar, og muni það nægja til aldamóta. Árið 1976 voru 440 íbúðir í kaupstaðnum. Í júní 1980 voru 65 íbúðir taldar vera í byggingu.

Ekki hefir verið um að ræða sölur á lóðum eða lendum í Neskaupstað í mjög langan tíma, og því ekki hægt að tala um "gangverð" á lóðum. Samkvæmt fasteignamati lóða í kaupstaðnum á þessu ári virðist fermeterinn verðlagður á um 20 kr. til jafnaðar. Hér getur þó varla verið um staðgreiðsluverð að ræða, þar sem alla viðmiðun vantar. Matsmenn líta á fasteignamatið í þessu tilviki fyrst og fremst sem viðmiðun fyrir ríki og bæ til ákvörðunar eignaskatta og fasteignagjalda.

Á árunum 1975 og 1977 fóru fram eignarnámsmöt á samtals 7 lóðum í Eskifjarðarkaupstað. Framreiknað var á þeim er 7.70 á fermeter eða 77.000.- á ha. Í verðlagningu þessari er búið að taka tillit til 30. greinar skipulagslaga, eftir því sem við hefur átt.
Matsskjal nr. 36 er kaupsamningur vegna kaupa bæjarsjóðs Eskifjarðar á jörðinni Eskifirði, sem er inn af firðinum. Samningurinn er dagsettur 15.10.1979. Land jarðarinnar er samtals 43 km². Það er að langmestu leyti fjalllendi. Söluverð var 850.000.- kr. (Nýkr.) Gert hefir verið skipulag af þeim hluta jarðarinnar, sem hentar undir byggð, en það eru 66 ha. Verð á hektara nýtilegs byggingarlands er því 12.900.- kr. Hér ber þess að gæta, að innifalið í framangreindu verði er íbúðarhús (380 m3, byggt 1917), peningshús og ræktað land 14.3 ha. Greiðsluskilmálar eru mjög hagstæðir fyrir kaupanda. Útborgun var aðeins kr. 200.000.- og afgangurinn greiðist á 6 árum vaxtalaust. Þetta mótsvarar um 450.000 kr. staðgreiðslu en það gerir um 6.800.- kr. á hektara, og er þá mannvirkjum og ræktun svo og fjalllendi sleppt.

Taka verður tillit til þess, að þegar sala fór fram hafði landið ekki verið skipulagt. Líkur eru á því að ef um mat hefði verið að ræða og skipulag legið fyrir eins og í Neskaupstað, þá hefði andvirði jarðarinnar orðið mun hærra.

Samkvæmt upplýsingum kunnugs manns í Neskaupstað er fasteignaverð þar eitthvað hærra en á Eskifirði. Munurinn mun þó ekki mikill og fer minnkandi.

Ekki er hægt að nota framangreint matsverð lóða á Eskifirði sem beina viðmiðun við ákvörðun lóðaverðs í Neskaupstað og valda því aðallega þrjá eftirfarandi ástæður:

1)   Lóðirnar á Eskifirði voru notaðar strax, en í aðalskipulaginu er gert ráð fyrir að óbyggðar lóðir á Neskaupstað dugi til aldamóta.

2)   Afrakstur, þ.e. leigugjöld af lóðum í Neskaupstað eru lág. Byggðar lóðir eru flestar bundnar með leigusamningum til 50 ára. Lausleg athugun sýnir að leigusamningar um 40% byggðs lands falla úr gildi fyrir aldamót, en 60% eftir þann tíma. Lengstu samningarnir eru (sbr. aðalskipulag) til ársins 2028. Árið 1979 voru samanlögð leigugjöld fyrir lóðir Gkr. 2.966.168.-, og árið 1980 Gkr. 6.177.408.-.

3)   Leggja verður í verulegan kostnað í Neskaupstað vegna hættu á aur og snjóskriðum.

Rétt þykir með vísan til allra aðstæðna og legu landsins, að miða við það, að framtíðarnýting óbyggðs lands verði sú, að á því verði reist hús og verður sú nýting landsins lögð til grundvallar matsbótum.

Með hliðsjón af framansögðu og öðrum ástæðum og sjónarmiðum sem áhrif eiga að hafa á eignarnámsbætur þykja þær hæfilega ákveðnar kr. 5.900.000.- fyrir svæði A.1, og er þá búið að taka tillit til 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Fjörur eru hér meðtaldar og sá réttur sem fylgir netlögum landsins.

A-2.
Svæði þetta takmarkast af Stóralæk að utan, 100 m. hæðarlínu að ofan, Flóðasvæðinu að innan og byggðarsvæði (A-1) að neðan.
Landið er vel gróið bæði hálf og heilgrasagróðri, jarðvegsgott, en er sundurskorið af grunnum lækjardrögum. Í búrekstri myndi land þetta teljast sæmilegt til gott beitiland, en þar sem búfjárhald hefur að mestu verið aflagt í Neskaupstað og fjallið hefur verið friðað fyrir fé verður það ekki nýtt sem slíkt í framtíðinni.

Land þetta má hins vegar nýta sem garðlönd fyrir kaupstaðarbúa en til þess að svo megi verða þarfa að skipuleggja landið, ræsa það og gera vegi að því og um það. Þá er nauðsynlegt að auka trjágróður í landi þessu til verndar byggingarlandinu.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 48.200.-.

A-3.
Svæðið er með sömu út og innmerkjum og svæði A-2 og liggur á milli 100 og 200 m. hæðarlínu.

Land þetta er gróið hálfgrasa og heilgrasagróðri. Landið gæti nýtst byggðinni sem útivistarsvæði og til skógræktar og draga myndi úr snjóflóðum og aurskriði ef skógur kæmist þarna upp.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 24.800.-.

A-4.
Fjalllendi með sömu út og innmerkjum og A-3 og nær frá því upp í fjallseggjar.

Lítt eða ógróið land en gott útivistarsvæði fyrir þá sem við fjallgöngur fást.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 200.-.

B-1.
Svæðið nær frá byggðarmörkum inn að Naustahvammsmörkum (Naustalæk) frá sjó að 15 m hæðarlínu.

Svæði þetta er á mesta snjóflóðasvæðinu og er byggingarbann á því. Mestu snjóflóðin féllu á þessu svæði árin 1885 og 1974, en auk þess hafa mörg minni snjóflóð fallið hér, sem ekki hafa valdið fjörtjóni. Um svæði þetta liggur vegurinn til Neskaupstaðar. Nokkuð land hefur verið ræktað hér og gæti land þetta nýtst hestamönnum en hestahald er í kaupstaðnum og fer vaxandi. Fjara og netlög fylgja landinu.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 26.010.-.

B-2.
Liggur ofan svæðis B-1 og nær upp í 100 m. hæðarlínu.

Landið er gróið, sjá B-1.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 27.405.-.

B-3.
Liggur fyrir ofan svæði B-2 og nær upp í 200 m. hæðarlínu. Landið er gróið og grýttara en í B-2 og gróðurinn gisnari.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 11.275.-.

B-4.
Fjalllendi, áþekkt svæði A-4.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 110.-.

C. Fólkvangurinn hefur verið friðlýstur með auglýsingu 29. nóvember 1972.

Matsmenn álíta að svæði þetta hafi verðgildi fyrir kaupstaðinn og beri því að meta það sem slíkt til verðs.

Land þetta telst hæfilega metið á kr. 12.700.-.

Samkvæmt framagreindu verður heildarmat landsins kr. 6.050.700.- og er þá miðað við staðgreiðslu.

Eignarhlutar aðila málsins verða sem hér segir:

   Bæjarsjóður Neskaupstaðar .........................................   kr.   5.344.785.-
   Hafnarsjóður Neskaupstaðar ......................................   "   201.690.-
   Ásta Rögnvaldsdóttir ...................................................   "   201.690.-
   Aðrir aðilar ..................................................................   "   302.535.-
      Samtals   kr.   6.050.700.-

Rétt þykir samkvæmt 11. grein laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþolanum Ástu Rögnvaldsdóttur kr. 7.500.00 í málskostnað og öðrum eignarnámsþolum samtals kr. 7.500.00 í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 200.000.00.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Neskaupstaður, greiði eignarnámsþolanum Ástu Rögnvaldsdóttur kr. 201.690.00 og kr. 7.500.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði eftirtöldum eignarnámsþolum fébætur sem hér segir:

   Ástu Fjeldsted .............................................................   kr.   33.615.00
   Db. Björns Ingvarssonar .............................................   "   33.615.00
   Fannýju Ingvarsdóttur .................................................   "   33.615.00
   Guðlaugu Ingvarsdóttur ...............................................   "   33.615.00
   Ingvari Ólafssyni .........................................................   "   33.615.00
   Lúðvíki Ingvarssyni .....................................................   "   33.615.00
   Níelsi Ingvarssyni ........................................................   "   33.615.00
   Sigurjóni Ingvarssyni ..................................................   "   33.615.00
   Önnu Ingvarsdóttur .....................................................   "   33.615.00

og kr. 7.500.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 20.000.00.