Hoppa yfir valmynd
28. október 1983 Dómsmálaráðuneytið

Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður

Ár 1983, föstudaginn 28. október var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Ísafjarðarbær
                  gegn
                  Frímúrarastúkunni Njálu
                  Ísafirði,

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 23. júní 1983 hefur Árni Guðjónsson, hrl. f.h. Ísafjarðarbæjar farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metnar verði hæfilegar bætur fyrir eignarlóðina nr. 3 við Hafnarstræti á Ísafirði, sem sé eign Frímúrarastúkunnar Njálu.

Lóð þessi er talin vera 21 m. með Hafnarstræti, 17 m. djúp og 23 m. Poll-megin og eru mörk lóðarinnar ágreiningslaus, svo og stærð hennar 374 m².

Þinglesinn eigandi þessarar lóðar er Frímúrarastúkan Njála á Ísafirði og í fyrirsvari fyrir stúkuna þegar málið var fyrst tekið fyrir á Ísafirði 29. júní s.l. mættu þeir Jóhann T. Bjarnason, Guðmundur Guðmundsson og Jónatan Einarsson, en við flutningi málsins af hálfu eignarnámsþola hefur tekið Jón Tómasson, hrl. og hefur hann lagt fram greinargerð í málinu.

Þegar mál þetta var tekið fyrir á Ísafirði 29. júní s.l. var gerð svofelld bókun: "Var nú gengið á vettvang og lóðin skoðuð. Leitað var um sættir með aðilum og varð sú niðurstaða, að eignarnámsþolar samþykktu að eignarnemi fengi umráð nefndrar lóðar frá 1. júlí 1983 í samræmi við ákvæði 14. gr. laga nr. 11/1973."

Eignarnemi heldur því fram í málinu, að honum sé nauðsyn að taka spildu þessa eignarnámi vegna skipulags og framkvæmda en skv. aðalskipulagi Ísafjarðar, sem staðfest hafi verið af Félagsmálaráðuneytinu 20. sept. 1982, sé gert ráð fyrir að á lóðinni nr. 3 við Hafnarstræti verði byggð opinber bygging, stjórnsýslumiðstöð.

Um heimild sína til eignarnámsins vísar eignarnemi til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, en uppdrættir hafa verið lagðir fram í málinu, sem sýna skilmerkilega afstöðu þessarar lóðar til annarra lóða svo og legu hennar.

Eignarnemi fór þess á leit í matsbeiðni sinni, samkvæmt heimild í 14. gr. laga nr. 11/1973, að honum verði heimilað að taka umráð þessarar lóðar, til þess að geta ráðist í væntanlegar framkvæmdir þótt mati væri ekki lokið fyrr en síðar. Varð um þetta samkomulag í málinu strax að lokinni vettvangsgöngu.

Ágreiningur í þessu máli er eingöngu um fjárhæð eignarnámsbóta og hafa lögmenn beggja aðila lagt fram greinargerðir í málinu um það efni. Eignarnemi bendir á, að fasteignamat lóðar þessarar hafi hinn 1. desember 1982 verið kr. 46.000.-. Ef reiknað væri með 45-50% hækkun yfir árið væri hækkunin nú ca. 25% og fasteignamatsverðið því ca. kr. 57.500.00 eða kr. 153.75 pr. m². Telur hann þetta einu opinberu viðmiðunartöluna sem tiltæk sé.

Þá bendir lögmaður eignarnema á sölu eignanna nr. 1 við Hafnarstræti og nr. 16 við Aðalstræti á Ísafirði. Kaupverð eignarinnar nr. 16 við Aðalstræti hafi verið kr. 1.950.000.00. Fasteignamat þeirrar eignar hafi verið kr. 414.000.00 en fasteignamat lóðarinnar, sem var eignarlóð 591 m² að stærð, hafi verið kr. 25.000.00. Brunabótamat húsanna við söluna hafi verið kr. 1.409.000.00, en sé í júlí 1983 kr. 2.581.000.00.

Bendir lögmaðurinn á þá staðreynd, að lóð þessi sé aðliggjandi núverandi Póst- og símastöðvarhúsi á Ísafirði, þ.e. Aðalstræti 18, og því sé ómetanlegt hagræði fyrir Póst- og símamálastofnunina að eiga stækkunarmöguleika á símstöð þeirri sem fyrir sé.

II.

Lögmaður eignarnámsþola bendir á í málinu, að Ísafjarðarbær hafi nokkra sérstöðu meðal hinna stærri kaupstaða landsins að því leyti, að eðlilegt og nauðsynlegt vaxtarrými fyrir miðbæjarstarfsemi sé afar takmörkuð. Sé þetta m.a. tekið fram í greinargerð eða lýsingu, sem fylgt hafi aðalskipulagi Ísafjarðarkaupstaðar, sem staðfest hafi verið á árinu 1982, en þar segi m.a.: "Landþrengsli hafi lengi staðið eðlilegum vexti Ísafjarðar fyrir þrifum. Tanginn má heita fullbyggður og lítið er eftir af byggilegum svæðum í hlíðinni fyrir ofan." Einnig segi í lýsingunni: "Atvinnufyrirtæki eru aftur á móti flest best komin á Eyrinni, þar sem bærinn byggir afkomu sína fyrst og fremst á útgerð. Þá er óheppilegt að dreifa þjónustu og miðbæjarstarfsemi um of og æskilegt að aukning tengist því sem fyrir er." Einnig segi í greinargerðinni að könnun hafi "leitt í ljós verulega þörf fyrir verslunar og skrifstofuhúsnæði" og að "þessi mikla húsnæðisþörf miðbæjar atvinnugreina rúmast ekki á núverandi miðbæjarsvæði." Ítrekað sé að "landþrengsli hafi átt drjúgan þátt í því að uppbygging hefur ekki orðið meiri en raun ber vitni. Mestur hluti miðbæjarins er frá 1930-1940."

Lögmaður eignarnámsþola segir, að lóðin í Hafnarstræti 3 sé í hjarta bæjarins og sé hluti af nær eina óbyggða landinu í þeim miðbæjarkjarna, sem aðalskipulagið ætli fyrir þjónustu- og verslunarstarfsemi. Skv. fyrirliggjandi tillögu að deiliskipulagi sé fyrirhugað að reisa á lóðinni og aðliggjandi landi stjórnsýsluhús fyrir helstu stofnanir ríkisins og bæjarfélagsins og ýmsa aðra þjónustuaðila. Nær öll lóðin Hafnarstræti 3 fari undir umrætt hús og sé eignarhald á lóðinni nauðsynleg og óhjákvæmileg forsenda fyrir því að húsið verði byggt.

Bendir lögmaðurinn á, að á mskj. nr. 15 komi fram lýsing á þessari fyrirhugaðri byggingu og staðsetningu hennar. Bendir hann sérstaklega á kaflann um staðsetningu lóðarinnar en þar segi: "Hafnarstræti er ein helsta verslunargatan og í sambyggðri húsalengju handan götunnar eru verslanir á götuhæð allra húsanna. Sunnan við lóð væntanlegs stjórnsýsluhúss er nýleg bygging 1. áfanga Hótels Ísafjarðar. Síðari áfangi byggist í áttina að stjórnsýsluhúsi og til sjávar. Götur umlykja lóðina á þrjá vegu og auk þess er umferðarkvöð á lóðarmörkum stjórnsýsluhúss og hótels. Útsýnið verður mikið út yfir pollinn og höfnina til suðurs og vesturs og engin byggð verður þeim megin við húsið."

Þá bendir lögmaðurinn á, að Hafnarstræti sé í dag helsta tengigatan að og frá höfninni, en deiliskipulagstillagan geri ráð fyrir nýrri götu sunnan við lóð stjórnsýsluhússins og verði þá Hafnarstræti gert að göngugötu á þessum kafla. Þá sé æskilegt talið, að lögun hússins falli að torgmyndun við Silfurtorg og að því er varðar nýtingu lóðarinnar nr. 3 við Hafnarstræti megi benda á, að ekki sé nauðsynlegt að taka tillit til byggingar á lóðinni nr. 5 við götuna sem eigi að fjarlægja.

Bent er á að í kaflanum um byggingarskilmála komi m.a. fram, að nýting lóðar verði allt að 1.2 ofan kjallara og gert sé ráð fyrir að húsið verði fjórar hæðir og að auki kjallari undir þeim hluta hússins, sem stendur við Hafnarstræti. Heildargólfflötur hússins er áætlaður 4000 m².

III.

Matsnefndin hefur farið á vettvang eins og áður segir ásamt umboðsmönnum aðila. Skoðuð var lóð sú sem um ræðir í málinu svo og var næsta nágrenni lóðarinnar skoðað.

Sátt var reynd í málinu og varð að lokinni vettvangsskoðun sátt um það, að eignarnámsþolar afhentu þá þegar umráð lóðarinnar skv. 14. gr. laga nr. 11/1973. Hins vegar hefur ekki tekist sátt um fjárhæð eignarnámsbótanna.

Munnlegur málflutningur í máli þessu fór fram 30. sept. 1983. Eignarnámsheimild eignarnema er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og er það ágreiningslaust.

Talsvert miklar upplýsingar hafa komið fram í máli þessu um sölur fasteigna á Ísafirði. Bendir lögmaður eignarnema m.a. á kaupsamning dags. 12. ágúst 1983 um eignarlóðina við syðra horn Brunngötu nær Aðalstræti. Er þetta eignarlóð talin ca. 115 m² að stærð og er söluverð hennar tæpar kr. 700.- pr. m². Að vísu sé í samningnum um lóð þessa sá fyrirvari, að reynist tilkomandi matsverð pr. m² á "Fellslóð" hærra en verðið skv. samningi um þessa lóð, þá greiðist sú viðbótarfjárhæð sem þurfi til þess að verðið pr. m² sé hið sama. Fellslóð er lóð sú sem meta á í því máli sem hér liggur fyrir.

Telur lögmaður eignarnema, að mjög svipað hagi til um þessa lóð og Fellslóðina. Báðar lóðirnar séu mjög litlar og ekki til mikils gagns einar út af fyrir sig. Þá bendir hann og á fasteignamat Fellslóðarinnar, sem sé eina opinbera viðmiðunin á verði eignarinnar. Þá telur lögmaður eignarnema að verðið á fasteigninni nr. 16 við Aðalstræti sé á engan hátt sambærilegt við verðmæti Fellslóðarinnar. Bendir hann á í því sambandi hið mikla hagræði Póst- og símamálastofnunarinnar á að eiga stækkunarmöguleika á símstöð þeirri sem fyrir sé.

Lögmaður eignarnema telur að í máli þessu eigi að meta tjón eignarnámsþola, en ekki það hagræði, sem eignarnemi kynni að fá við hagnýtingu lóðarinnar. Augljóst sé, að eignarnámsþoli geti ekki reist nema litla byggingu á lóðinni og nýting hans á henni sé því mjög lítil.

Lögmaður eignarnámsþola telur lóðina nr. 3 við Hafnarstræti vera mjög verðmikla og raunar nauðsynlega og óhjákvæmilega forsendu fyrir því að eignarnemi geti reist í miðbæjarkjarna Ísafjarðar þá stjórnsýslustöð sem fyrirhuguð sé.

Lögmaðurinn bendir á fyrirliggjandi upplýsingar um sölu fasteignarinnar að Austurvegi 1, Ísafirði. Grunnflötur hússins sé um 96 m², en lóðarstærð 116 m². Heildarverð eignarinnar hafi verið kr. 650.000.00 en brunabótamat miðað við 15. okt. 1980 kr. 523.000.00. Telur lögmaðurinn að raunverulega hafi verið greitt fyrir lóð þessarar fasteignar kr. 127.000.00 eða kr. 1.095.00 pr. m². Ef reiknuð væri hækkun á verðinu skv. byggingarvísitölu væri samsvarandi verð fyrir lóðina í júní 1983 kr. 3.329.00 pr. m².

Þá bendir lögmaður eignarnámsþola á, að í lok júlí 1981 hafi eignarnemi keypt hluta fasteignar Hafnarstrætis 1. Kaupverðið hafi verið kr. 650.000.00. Um hafi verið að ræða helming af tveggja hæða húsi úr timbri en eignalóð undir hinum keypta húshluta hafi verið um 250 m², þ.e. 240 m² sérlóð og hlutdeild í göngustíg.

Telur lögmaður eignarnámsþola, að lóðarverð hafi verið um kr. 600.00 pr. m² er kaupin gerðust og með samsvarandi framreikningi og að framan hafi verð lóðarinnar í júní 1983 verið kr. 1.680.00 pr. m².

Telur lögmaðurinn að miðað við lýsingu á húsnæðinu megi ætla að í reynd hafi verðmæti lóðarinnar verið allmiklu hærra við kaupin eða kr. 1400.00 til kr. 1600.00 pr. m², sem í júní 1983 hafi samsvarað kr. 3920.00 til 4480.00 pr. m².

Þá bendir lögmaðurinn á, að 25. júní 1982 hafi Póst- og símamálastofnunin keypt fasteignina Aðalstræti 16 á Ísafirði. Kaupverð hafi verið kr. 1.950.000.00. Lóðarstærð sé 591 m² og á henni standi íbúðar og verslunarhús úr járnvörðu timbri byggt 1880 og geymsluhús einnig úr járnvörðu timbri byggt 1945. Þegar kaupin hafi verið gerð hafi brunabótamat húsanna verið kr. 1.409.000.00 en fasteignamat þeirra kr. 389.000.00. Sé brunabótamatið lagt til grundvallar komi fram, að fyrir lóðina hafi verið greiddar kr. 541.000.00 eða kr. 915.00 pr. m², sem í júní 1983 samsvari kr. 1647 pr. m².

Matsnefndin hefur kynnt sér upplýsingar um sölu lóða og fasteigna á Ísafirði, sem liggja fyrir í þessu máli. Þá hafa matsmenn haft í huga staðsetningu Fellslóðarinnar og nýtingarkosti, svo og annarra lóða sem seldar hafa verið í nágrenninu og hvernig þær hafa verið hagnýttar.

Matsnefndin hefur framreiknað áætlað verð lóða þeirra sem upplýsingar liggja fyrir um bæði miðað við framfærsluvísitölu, byggingarvísitölu og lánskjaravísitölu, svo og miðað við verðrýrnun peninga á þessum tíma.

Sú verðþróun, sem varð bæði árið fyrir og eftir sölu var höfð í huga og tillit tekið til sveiflukennds ástands í verðþróun síðustu ára.

Ekki þykir rétt að fara hér eftir slíkum vísitöluútreikningi en hliðsjón er höfð af þessum atriðum, sem og verðrýrnun peninga, núverandi ástandi fasteignarmarkaðar á Ísafirði, svo og annarra atriða sem Matsnefndin telur máli skipta.

Til aukningar landrýmis í miðbænum eru nú einkum hugsanlegar landfyllingar til þess að viðhalda núverandi miðbæ og skapa honum vaxtarmöguleika.

Samkvæmt upplýsingum, sem Matsnefndin hefur aflað sér frá Fasteignamati ríkisins hækkaði lóðamat verslunar- og skrifstofuhúsnæðis á Ísafirði um 39,3% á tímabilinu 1. des. 1981 til 1. des. 1982, eða um 3,27% á mánuði til jafnaðar. Hækkunin frá 25. júní til 1. des. 1982 er því sem næst 16,4%.

Ekki liggja ennþá fyrir tölur um fasteignamat það, sem tekur gildi 1. des. n.k. en samkvæmt upplýsingum Fasteignamats ríkisins má búast við að hækkunin á Ísafirði verði um 50% á milli ára eða sem næst 4% á mánuði til jafnaðar. Hækkunin frá 1. des. 1982 til 1. nóv. 1983 yrði því 44% og hefur Matsnefndin með hliðsjón af framangreindum upplýsingum reiknað út áætlað staðgreiðsluverð m.a. lóðarinnar nr. 16 við Aðalstræti.

Eins og fram hefur komið hafa verið miklar verðsveiflur á undanförnum árum á fasteignum og lóðum á Ísafirði, og greinilegt er að verð á þessum hlutum hefur ekki alfarið verið í takt við verðþróun almennt. Við yfirferð á ýmsum fasteignum í nágrenninu, hefur nefndin komist að því, að staðgreiðsla lóða á svæðinu sé á bilinu kr. 900.00-kr. 1200.00 pr. fermeter.

Að fengnum þessum niðurstöðum er lóðin nr. 3 við Hafnarstræti hæfilega metin á kr. 1200.00 pr. m² eða öll lóðin á kr. 448.800.00, og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir samkvæmt 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 10.000.00 fyrir lögfræðilega aðstoð við matsmálið.

Þá er rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs, með vísan til 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 35.000.00.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson hrl. formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Guðmundur Gunnarsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Ísafjarðarbær, greiði eignarnámsþola Frímúrarastúkunni Njálu, Ísafirði kr. 448.800.00 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 35.000.00.

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum