Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 2. júlí 1984
Ár 1984, mánudaginn 2. júlí var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Guðrún Bergþórsdóttir
gegn
Borgarneshreppi
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 30. mars 1983 hefur Kristinn Sigurjónsson hrl., snúið sér til Matsnefndar eignarnámsbóta f.h. Guðrúnar Bergþórsdóttur, Egilsgötu 12 Borgarnesi með svofellda matsbeiðni:
"Ég leyfi mér fyrir hönd Guðrúnar Bergþórsdóttur, Egilsgötu 12,, Borgarnesi, að fara þess á leit við Matsnefndina að skoða og segja til um og meta til fjár lagfæringar á lóð nefndrar Guðrúnar, svo og að meta bætur fyrir land, sem tekið hefur verið undir gangstétt og fleira úr landi hennar Egilsgötu 12, Borgarnesi.
Á sínum tíma þurfti Hótel Borgarnes h.f., að fá land undir viðbyggingu úr lóð nefndrar Guðrúnar og fékk hreppsnefndin Guðrúnu til þess að samþykkja það, en að sjálfsögðu gegn bótum og lagfæringu á því raski sem yrði á lóðinni, eða réttara sagt gegn fullum bótum. Rifnar hafa verið niður girðingar og land tekið undir hótelið og bílastæði. Alls er landið að stærð 340 m², sem sveitarfélagið hefur tekið af umbjóðanda sínum. Engar lagfæringar hafa átt sér stað, eða bótagreiðslur farið fram. Oddviti sveitarfélagsins, Gísli Kjartansson, dómarafulltrúi á sýsluskrifstofunni í Borgarnesi, heldur því, fram, að eigi eigi að bæta landi, sem sveitarfélagið hefur tekið undir Hótel Borgarnes. Kristján Fjeldsted bóndi í Ferjukoti, hefur rætt við tvo oddvita um lagfæringar og bætur, og hafa þeir báðir lofað því, en ekkert orðið úr efndum. Af þeim sökum er þessi beiðni fram komin. Greindur oddviti hefur íjað að því, að Hótel Borgarnes myndi setja upp nýja girðingu. Óskað er eftir því, að mat fari fram svo fljótt sem verða má, og undirrituðum verði tilkynnt þar um, svo og Gísla Kjartanssyni oddvita, til heimilis að Austurholti 7, Borgarnesi. Með beiðni þessari fylgir lóðarleigusamningur frá 2. janúar 1942 ásamt teikningu."
Mál þetta var tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 1. júlí 1983. F.h. Borgarneshrepps mætti þá í málinu Gísli Kjartansson oddviti og lagði fram bréf til nefndarinnar þar sem segir m.a. á þessa leið:
"Í lóðarleigusamningi v/Egilsgötu 12, dags. 2. janúar 1942 segir í 6. gr. "Hvenær sem hreppsnefnd telur þörf fyrir lóðina undir opinber mannvirki, opin svæði og annað sem skipulagsuppdráttur gerir ráð fyrir og til sérstaks atvinnureksturs er leigutaka þá skylt að láta leigurétt sinn og lóðina af hendi að nokkru eða öllu leyti. Fyrir byggingar og önnur mannvirki skal greiða leigutaka eftir mati. Fyrir leigurétt skal ekkert endurgjald greiða."
Matsgerð vegna mannvirkja á lóðinni fór fram og er dags. 26. okt. 1982 og segir í henni, að eigi beri að bæta land sem tekið var af lóð Egilsgötu 12 vegna stækkunar Hótels Borgarness.
Með hliðsjón af framangreindu er það krafa Borgarneshrepps, að Matsnefndin vísi máli þessu frá sér þar sem engin efnisrök mæla með því að matsgerð verði látin fara fram. Lóðarleigusamningur tekur þar af öll tvímæli en þess skal getið að lóðarspildan sem um er að ræða var tekin undir sérstakan atvinnurekstur eða undir viðbyggingu Hótels Borgarness og er ca. 340 m² að stærð."
Matsgerð sú, sem oddviti Borgarneshrepps vísar til er svohljóðandi:
"Matsgerð fór fram á lóðinni Egilsgötu 12, miðvikudaginn 20. október 1982 klukkan 13:00 að viðstöddum málsaðiljum, þeim Kristjáni Fjeldsted, Ferjukoti, Borgarhreppi, Kristni Sigurjónssyni, hrl., Reykjavík, Húnboga Þorsteinssyni formanni hótelstjórnar Hótel Borgarness og Gísla Kjartanssyni, oddvita Borgarneshrepps.
Lögð voru fram eftirtalin gögn:
1. Lóðarleigusamnngur dags. 2. jan. 1942 (Fskj. B).
2. Uppdráttur af lóð og nágrenni Egilsgötu 12. (Fskj. B).
3. Greinargerð frá Hótel Borgarnesi og Borgarneshreppi dags. 20-10-82(Fskj. C.)
4. Lóðarsamningur er gilti fyrir 2. jan. 1942.
Kristján Fjeldsted og Kristinn Sigurjónsson báru fram munnlega kröfu um bætur fyrir land, sem tekið var af lóðinni Egilsgötu 12, nýja og varanlega mannhelda girðingu á lóðamörkum við Hótel Borgarnes, svo og frágang á kanti við bílastæði hótelsins.
NIÐURSTÖÐUR MATSGERÐAR.
A. Bætur vegna lands.
Eigi ber að bæta land sem tekið er af lóð Egilsgötu 12 vegna stækkunar Hótels Borgarness, en alls munu hafa verið tekin 340 m².
B. Bætur vegna veggs.
Ljóst er að fjarlægður hefur verið steinveggur meðfram Borgarbraut, 4.5 m. að lengd, og á lóðarhafi rétt á bótum fyrir hann kr. 4.000.00.
C. Endurbætur girðinga.
Fjarlægð hefur verið girðing á lóðarmörkum við Hótel Borgarnes, alls 30 m. á lengd.
Á lóðarhafi kröfu á því að girðingin verði endurreist, enda hefur ágangur á lóðina aukist við stækkun hótelsins. Við mat á kostnaði girðingarinnar er miðað við 1,2 m. háa girðingu úr tré. Kostnaður við girðingu sundurliðaður,
Efni kr. 7.100,00
Vinna kr. 6.000,00
Girðingarkostnaður samtals kr. 13.100,00
D. Frágangur við sprengdan kant á lóðarmörkum að bílastæðum Hótels Borgarness.
Þar teljum við að þurfi að snyrta og ganga frá kanti t.d. með snidduhleðslu. Metum við efni og vinnu á kr. 2.400.00.
ÚRSKURÐARORÐ:
Samkvæmt mati okkar er eftirlifandi kostnaður við endurbætur:
A. Vegna hluta lóðar 0.00 kr.
B. Vegna niðurrifs steinveggs 4.000.00 -
C. Vegna nýrra girðinga 13.100 -
D. Vegna frágangs milli H.B. og
Egilsgötu 12. 2.400.00 -
Endurbætur samtals: 19.500.00 kr.
Því teljum við endurbætur hæfilega metnar á
samtals 19.500.00 krónur."
Að svo vöxnu máli var meðferð málsins frestað hjá Matsnefndinni um óákveðinn tíma en hinn 23. maí 1984 sendi umboðsmaður matsbeiðanda Matsnefndinni svofellt bréf:
"Í beinu framhaldi af samtali við yður, hr. hæstaréttarlögmaður, leyfi ég mér að ítreka beiðni mína frá 30. mars 1983 um mat á lóðinni Egilsgötu 12, Borgarnesi.
Matsbeiðni mín frá 30. mars 1983 fjallar aðallega um það, að metið verði land að stærð 340 fermetrar, sem sveitarfélagið hefur tekið af umbjóðanda mínum. Í millitíðinni hefur sveitarfélagið reist girðingu. Nú þegar liggur fyrir matsgerð á lagfæringum á lóðinni. En það vantar að láta meta til fjár ofangreinda 340 fermetra. Er nú ítrekað að þessi lóðarskiki verði metinn, svo fljótt sem verða má. Ef Matsnefnd eignarnámsbóta telur, að ekki eigi að meta þessa 340 fermetra til fjár, er óskað eftir því, að Matsnefndin láti frá sér skriflega yfirlýsingu þar að lútandi, svo hægt sé að höfða mál á hendur sveitarfélaginu. Ég vænti þess að matsgerð þessi fari nú hið bráðasta fram, og mér verði tilkynnt um það skriflega með fyrirvara."
Fundur í Matsnefnd eignarnámsbóta var síðan haldinn á lóðinni Egilsgötu 12 í Borgarnesi 26. júní 1984. Var það þá ítrekað af umboðsmanni matsbeiðanda, að beiðni hans til Matsnefndarinnar yrði skoðuð þannig, að eingöngu væri um að ræða mat á því landi, sem hinir dómkvöddu matsmenn höfðu látið ómetið.
Fór síðan fram vettvangsganga og var landið og allar aðstæður á staðnum skoðað rækilega. Viðstaddir skoðunina voru Gísli Kjartansson, oddviti og Kristinn Sigurjónsson, hrl.
Sátt var reynd en árangurslaust, og málið tekið til úrskurðar.
Eins og áður segir, segir í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna á þessa leið:
"Eigi ber að bæta land sem tekið er af lóð Egilsgötu 12 vegna stækkunar Hótels Borgarness, en alls munu hafa verið teknir 340 m²."
Án þess að sérstakur rökstuðningur komi fram fyrir skoðun hinna dómkvöddu matsmanna mun þessi niðurstaða þeirra, að því er varðar lóðina, byggjast á 6. gr. lóðarleigusamnings dags. 2. jan. 1942.
Í 6. gr. lóðarleigusamningsins er rætt um opinber mannvirki, opin svæði og annað sem skipulaguppdráttur gerir ráð fyrir og "sérstakan atvinnurekstur", og að þá skuli leigutaka skylt að láta leigurétt sinn og lóðina af hendi án endurgjalds.
Borgarneshreppur hefur krafist frávísunar málsins frá Matsnefndinni en ekki eru efni til að taka þá kröfu til greina, enda hefur krafa matsbeiðanda stoð í 6. gr. laga nr. 11/1973.
Matsnefnd eignarnámsbóta lítur svo á, að með hinum tilvitnuðu orðum í 6. gr. leigusamningsins sé átt við málefni sem beint eru á vegum leigusala, þ.e. Borgarneshrepps, og samskonar eða svipaðar framkvæmdir og um ræðir á undan í 6. greininni enda orðin "sérstaks atvinnureksturs" eðlilegast skilin í beinu framhaldi af því, sem á undan er upp talið, og telur Matsnefndin það ekki við hæfi, né lagarök fyrir því, að samningurinn heimili leigusala að svipta leigutaka leiguréttinum til hagsbóta fyrir þriðja mann, t.d. hótelrekstur í þessu tilviki, og skiptir þá ekki máli í því sambandi, þótt Borgarneshreppur sé minnihlutaeigandi í því hlutafélagi sem annast hótelreksturinn.
Matsnefnd eignarnámsbóta hefur undir höndum miklar upplýsingar um sölur og möt á lóðum og löndum og öðrum fasteignum víðsvegar um Íslands, m.a. um söluverð lóða á Akranesi, en ekki hefur nefndin fengið sérstakar upplýsingar um sölur fasteigna í Borgarnesi en lóð sú, sem hér um ræðir við Egilsgötu 12 er byggingarlóð á einum besta stað í kauptúninu og mjög miðsvæðis, en samgöngur við Borgarnes hafa batnað mikið undanfarið og kauptúnið er vel í sveit sett í blómlegu héraði.
Hins vegar er lóð sú, sem um ræðir í málinu leigulóð til langs tíma með hagstæðum leigukjörum.
Samkvæmt framlögðum lóðarleigusamningi hefur flatarmál lóðarinnar verið 1152 m². Nú hafa verið teknir af lóðinni til annarra nota 340 m², sem jafngildir um 33.88% af upprunalegri lóðarstærð. Eftir standa því 812 m².
Vettvangsganga leiddi í ljós, að land það sem tekið hefur verið, var aðallega fast berg með þunnu graslagi, ónýtanlegt sem land til ræktunar nema með verulega auknum aðflutningi á yfirborðsjarðvegi.
Með vísan til þess, sem að framan er rakið og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 telur Matsnefndin bætur fyrir umrædda 340 m² lands hæfilega metnar á kr. 22.780.00, og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir samkvæmt 11. gr. laga nr. 11/1973, að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 6.000.00 í málskostnað. Þá er rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 8.000.00.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Björn Bjarnarson, ráðunautur og Óli Valur Hansson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Verðmæti lóðarspildu 340 m² að stærð, sem eignarnemi, Borgarneshreppur, hefur tekið af lóð Egilsgötu 12, eign Guðrúnar Bergþórsdóttur, telst hæfilega metið á kr. 22.780.
Eignarnemi Borgarneshreppur, greiði eignarnámsþola kr. 6.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 8.000.-.