Matsnefnd eignarnámsbóta - úrskurðir

18.11.1994

Föstudaginn 18. nóvember 1994 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 8/1994

Súðavíkurhreppur
gegn
Guðrúnu Friðriksdóttur
Daðínu Friðriksdóttur og
Selmu Friðriksdóttur

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipa þeir Helgi Jóhannesson, formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:

Með matsbeiðni dags. 8. ágúst 1994 sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 22. ágúst 1994, óskaði Súðavíkurhreppur (eignarnemi) eftir því við matsnefndina að hún ákvarðaði hæfilegar bætur til landeigenda vegna eignarnáms eignarnema á 4.710 m² landspildu í Súðavík. Umrædd landspilda er í eigu þeirra Guðrúnar Friðriksdóttur, kt. 020942-7469, Háholti 7, Garðabæ, Daðínu Friðriksdóttur, kt. 250740-3959, Daltúni 25, Kópavogi og Selmu Friðriksdóttur, kt. 090851-3069, Reynigrund 11, Kópavogi (eignarnámsþolar).

Ástæða fyrir matsbeiðninni er eignarnám eignarnema á umræddri landspildu, en samkvæmt aðalskipulagi Súðavíkur, sem staðfest var þann 24. apríl 1994, fellur spildan innan hins skipulagða svæðis og er gert ráð fyrir að um spilduna verði lögð gata og að hún verði tekin undir byggingarlóðir.

Hin eignarnumda landspilda er hluti af jörðinni Súðavík. Heildarspilda eignarnámsþola er talin vera u.þ.b. 29.115 m² að stærð, en eignarnámið tekur einungis til þess hluta spildunnar sem fellur innan skipulags á svæðinu.

Samningar hafa ekki tekist með eignarnema og eignarnámsþolum um bætur fyrir hina eignarnumdu landspildu og var málinu því vísað til Matsnefndar eignarnámsbóta.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 22. ágúst 1994 og lagði eignarnemi fram matsbeiðni ásamt fleiri gögnum, en af hálfu eignarnámsþola var lagt fram eitt skjal. Á fundinum lýstu aðilar sig samþykka því að mál þetta væri rekið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Jafnframt samþykktu eignarnámsþolar að eignarnemi hefji framkvæmdir á hinni eignarnumdu lóð, þrátt fyrir að niðurstaða matsnefndar um verðmæti hennar lægi ekki fyrir, enda lagði eignarnemi fram ábyrgðaryfirlýsingu Sparisjóðs Súðavíkur sem eignarnámsþolar samþykktu sem nægilega tryggingu fyrir bótum sbr. 14. gr. laga nr. 11/1973. Af hálfu matsnefndarinnar var afrit af nefndri ábyrgðaryfirlýsingu lagt fram í málinu. Sættir voru reyndar án árangurs, en samþykkt var að fresta málinu til framlagningar gagna og frekari sáttaumleitana til 31. ágúst 1994.

Miðvikudaginn 31. ágúst 1994 var málið tekið fyrir og sættir reyndar án árangurs. Samþykkt var að fresta málinu til vettvangsgöngu til 13. september 1994.

Þriðjudaginn 13. september 1994 var málið tekið fyrir. Flogið var vestur á Ísafjörð og ekið þaðan til Súðavíkur og aðstæður á vettvangi skoðaðar. Auk matsnefndar og lögmanna aðila mættu við fyrirtökuna þau Sigríður Hrönn Elíasdóttir sveitastjóri og Fjalar Gunnarsson oddviti. Sættir voru reyndar án árangurs, en samþykkt að fresta málinu til frekari sáttaumleitana til 29. september 1994.

Fimmtudaginn 29. september 1994 var málið tekið fyrir. Á fundinum lagði eignarnemi fram ýmis skjöl og að því búnu var samþykkt að fresta málinu til framlagningar greinargerða af hálfu aðila til 12. október 1994.

Miðvikudaginn 12. október 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila voru lagðar fram greinargerðir auk fleiri gagna. Að því búnu var málinu frestað til munnlegs flutnings til 8. nóvember 1994.

Þriðjudaginn 8. nóvember 1994 var málið tekið fyrir. Sættir voru reyndar án árangurs, en að því búnu var málið flutt munnlega og að því loknu tekið til úrskurðar.

IV. Sjónarmið eignarnema:

Af hálfu eignarnema er þess krafist að honum verði eingöngu gert að greiða eignarnámsþolum kr. 350.000- í eignarnámsbætur vegna hinnar eignarnumdu lóðar. Komist matsnefndin að þeirri niðurstöðu að 12. gr. laga nr. 11/1973 eigi við í máli þessu og að taka beri alla spilduna, samtals 29.115 m², eignarnámi er þess krafist að eignarnema verði eingöngu gert að greiða eignarnámsþolum kr. 400.000- í heildarbætur fyrir hið eignarnumda. Þá krefst eignarnemi þess að við ákvörðun kostnaðar eignarnámsþola af eignarnámsmáli þessu verði tekið tillit til tilboðs eignarnema til eignarnámsþola í hina eignarnumdu spildu sem liggur frammi í málinu á skjali nr. 4.

Af hálfu eignarnema er því haldið fram að við mat á hinni eignarnumdu landspildu þurfi að taka tillit til þess að á henni eru engin mannvirki, hvorki íbúðarhús, útihús né önnur gæði. Eignarnemi kveður hina eignarnumdu spildu hafa að mestu leyti verið mói, eða bithagi áður en framkvæmdir hófust á spildunni.

Eignarnemi bendir á að fasteignamat heildarlóðarinnar sé 319.000-, en það sé miðað við að lóðin sé öll 3,6 hektarar. Eignarnemi telur að tilgreining fasteignamats á lóðinni, hvað stærð varði sé rangt, en samkvæmt matinu sé verð pr. m² kr. 8,86. Til samanburðar bendir eignarnemi á að fasteignamat Aðalgötu 26, Súðavík, sem er 2,5 ha. spilda sé kr. 263.000-, eða kr. 10,52 pr. m². Eignarnemi bendir á að fasteignamat lóðarinnar hafi aldrei verið kært til hækkunar af hálfu eignarnámsþola.

Þá byggir eignarnemi á því að við mat á verðmæti lands í Súðavík skuli hafa til hliðsjónar verð lóða og landa sem seld hafa verið á svæðinu undanfarin ár. Eignarnemi hefur lagt fram yfirlit yfir sölur þessar og framreiknað miðað við breytingar á lánskjaravísitölu. Á yfirlitinu kemur fram að í apríl 1992 voru 1,3 ha. lands keyptir af Gísla Sigurbjörnssyni á kr. 20.000-. Sé sú tala framreiknuð með fyrrgreindum hætti er um að ræða kr. 200.477- sölu eða kr. 14,90 pr. m².

Á nefndu yfirliti kemur einnig fram sala Edwards M Scott frá því í maí 1986 á 991 m² lands, en framreiknað verð þeirrar landspildu er kr. 212,9 pr. m². Eignarnemi telur nauðsynlegt að hafa í huga við athugun á þessari sölu, að um var að ræða sölu á eignarlandi og mannvirkjum, en á lóðinni voru fjárhús, hlaða og hjallur. Eignarnemi telur ekki tækt að leggja slíka sölu til grundvallar, enda samningsatriði milli kaupanda og seljanda hversu hátt mannvirki á lóð eru metin. Þá bendir eignarnemi á að um var að ræða litla lóð sem geti valdið því að verð pr. m² sé hærra en þegar um stærri lóðasölur er að ræða.

Eignarnemi vísar til þess að með kaupsamningi dags. 30. desember 1993 hafi eignarnemi keypt jörðina Eyrardal í Súðavíkurhreppi. Heildarkaupverð eignarinnar var kr. 12.000.000- en heildarfasteignamat eignarinnar kr. 4.350.000- þar af var mat nýlegs íbúðarhúss u.þ.b. 85% af heildarmatinu. Eignarnemi kveður jörðina ekki hafa verið mælda sérstaklega upp í nútíma mælingu, en hún sé talin hundruð hektara að stærð. Þá telur eignarnemi að hafa beri í huga að jörðin liggur alveg við byggð Súðavíkur, og sé framtíðarbyggingarland hreppsins. Kaupverð lands, þ.m.t. ræktaðs lands, í samningnum var kr. 979.311- og telur eignarnemi að af því verði megi ráða að verð á landinu er mjög lágt pr. m² og gildi þá einu hvort kaupverð íbúðarhúss sé talið að einhverju leyti lægra eða hærra í umræddum samningi, kaupverð landsins sé ávallt mun lægra en krafa eignarnema í máli þessu.

Verði eignarnema gert að taka alla spilduna eignarnámi tekur hann fram að land það sem er utan hinnar eignarnumdu spildu sé samkvæmt skipulagi ofan svokallaðrar hættumatslínu hvað snjóflóðahættu varðar og það takmarki mjög verðmæti og nýtanleika þess lands.

Eignarnemi heldur því að lokum fram að við mat á bótum fyrir hið eignarnumda land skuli taka tillit til þeirrar staðreyndar, sem hann telur vera "notorisk facta" sem þarfnist ekki sérstakrar sönnunar við, að mikillar fólksfækkunar hafi gætt á Vestfjörðum undanfarna áratugi. Verð á landi að sama skapi farið lækkandi og sé því á engan hátt samanburðarhæft við land t.d. á svæðum þar sem aðgengi er betra og nýtingarmöguleikar meiri.

V. Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola eru þær kröfur gerðar að eignarnema verði gert að taka eignarnámi alla landspildu eignarnámsþola í Súðavíkurkauptúni frá fjöru til fjalls, alls 29.115 m² með vísan til 12. gr. laga nr. 11/1973. Þá er sú krafa gerð að heildarbætur fyrir lóðina nemi ekki lægri fjárhæð en kr. 1.364.595- auk kostnaðar eignarnámsþola við matsmálið sjálft.

Af hálfu eignarnámsþola er þess jafnframt krafist að við matið verði litið til réttinda þeirra til fjörunnar framundan hinni eignarnumdu lóð og þar með rétt til netlaga, en landið lá eitt sinn að sjó, en Vegagerð ríkisins fékk heimild til að leggja veg yfir neðsta hluta þess. Eignarnámsþolar telja að þær framkvæmdir hafi ekki leitt til þess að þeir misstu rétt sinn til netlaga.

Eignarnámsþolar benda á að við mat á verðmæti hins eignarnumda lands beri að taka tillit til þess að um er að ræða landspildu í hjarta kauptúnsins, nálægt sjó, og þar sé að finna síðustu lausu byggingalóðirnar í kauptúninu. Eignarnámsþolar telja því landspilduna afar verðmæta.

Eignarnámsþolar kveða eignarnema hafa hafið framkvæmdir á lóðinni löngu áður en eignarnemi hafði til þess nokkra heimild og hafi með því brotið gegn stjórnskipunarlögum, þ.e. ekki virt friðhelgi eignarréttarins skv. 67. gr. stjórnarskrárinnar. Eignarnámsþolar telja rangt að verðlauna eignarnema fyrir það brot með smánarbótum fyrir hið eignarnumda land.

Eignarnámsþolar benda á að verði ekki öll landspildan tekin eignarnámi verði það land sem er ofan hinnar eignarnumdu spildu afar verðlítið fyrir eignarnámsþola og til lítilla nota fyrir þá. Því beri að gera þá kröfu til eignarnema að öll landspildan verði tekin eignarnámi. Eignarnámsþolar benda á að eignarnemi geti nýtt landið ofan hinnar eignarnumdu spildu til beitar. Jafnframt sé þar tilvalinn staður til skíðaiðkana fyrir hreppsbúa, en eignarnámsþolar hafi leyft uppsetningu skíðalyftu þar fyrir nokkrum árum.

Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að land Gísla Sigurbjörnssonar sem selt var í apríl 1982 sé ekki sambærilegt við neðri hluta lands eignarnámsþola, en sé hins vegar sambærilegt við efri hluta landsins. Telja eignarnámsþolar að við samanburð á verðlagningu lands Gísla og hins eignarnunda lands skuli tekið tillit til þessa.

Eignarnámsþolar telja land það er eignarnemi keypti af Edward M. Scott í maí 1986 sé lakara land en það sem hér er til umfjöllunar. Á landi Edwards sé ekkert byggt og þar sé mjög vindasamt. Hins vegar sé mjög veðursælt í víkinni þar sem land eignarnámsþola liggi. Eignarnámsþolar telja eðlilegt að taka mið af verði pr. m² í landi Edwards við mat á því landi er mál þetta varði eða kr. 212 pr. m². Af hálfu eignarnámsþola er því mótmælt að hús þau er voru á landi Edward M. Scott hafi haft nokkur áhrif á verð þess lands, enda hafi þau verið ónýt og þess vegna rifin og felld úr tryggingu strax eftir kaupin.

Eignarnámsþolar benda á að eignarnemi hafi ekki gefið þeim tækifæri til að koma eign sinni í verð með frjálsri sölu þar sem hann hafi hafið þar framkvæmdir án nokkurs fyrirvara, úthlutað lóðum og síðan tekið landið eignarnámi um leið og eignarnámsþolar vildu ekki samþykkja tilboð þeirra. Vegna þessa eigi eignarnemi að bera hallann af sönnunarskorti varðandi verðviðmiðun á landinu.

Eignarnámsþolar hafna því alfarið að litið sé til verðs jarðarinnar Eyrardalur við mat á verðmæti þess lands sem hér er til umfjöllunar. Benda eignarnámsþolar á að þar hafi verið um að ræða sölu á stórri jörð, utan byggðarinnar á Súðavík, en hér sé um að ræða lóð í hjarta kauptúnsins.

Þá er því haldið fram af eignarnámsþolum að ekki sé um mikla fólksfækkun að ræða í þéttbýli á Vestfjörðum og því geti það ekki haft áhrif til lækkunar á verði þeirrar lóðar sem beðið hefur verið um mat á.

IV. Álit matsnefndar:

Af hálfu matsnefndarinnar er fallist á að skilyrði til eignarnámsins séu fyrir hendi með vísan til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Þá liggja frammi í málinu uppdrættir af landspildunni. Hið eignarnumda land er neðsti hluti af landræmu sem liggur frá þjóðveginum, næst sjónum, upp í fjallshlíðina fyrir ofan Súðavíkurkauptún. Sá hluti landspildunnar sem tekinn hefur verið eignarnámi er talinn 4.710 m² að stærð og er nokkuð sléttur, en hallar neðst í átt til sjávar. Neðarlega á spildunni er hús sem ekki er þó tekið eignarnámi. Næst þjóðveginum stendur timburskúr, en til stendur að rífa hann og er landið undir skúrnum, u.þ.b. 155 m², hluti af því landi sem hér er til umfjöllunar. Landspildan ofan við hið eignarnumda svæði er í eigu sömu aðila og er talin 24.405 m² að stærð. Þar er landið að mestu leyti snarbrött fjallshlíð, og telst ofan við svokallaða hættulínu vegna snjóflóða og því ekki heimilt að reisa þar mannvirki.

Með tilliti til aðstæðna á vettvangi, legu lóðarinnar og afstöðu hinnar eignarnumdu spildu til heildarlóðarinnar, þykir matsnefndinni ljóst að sá hluti lóðarinnar sem eftir er, verður ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign. Er því fallist á þá kröfu eignarnámsþola að eignarnámið nái til lóðarinnar allrar og þeirra réttinda sem henni kunna að fylgja.

Varðandi mat á bótum vegna eignarnáms skal fyrst og fremst leitast taka mið af markaðsverði hins eignarnumda. Litlar upplýsingar liggja fyrir í málinu um lóðasölur innan Súðavíkurkauptúns síðustu árin. Þó hafa verið lagðar fram upplýsingar um kaup eignarnema á 13.448 m² lands af Gísla Sigurbjörnssyni í apríl 1982 og upplýsingar um kaup eignarnema á 991 m² lóð ásamt útihúsum af Edward M. Scott í maí 1986. Þá liggur frammi í málinu kaupsamningur vegna jarðarinnar Eyrardals frá því í desember 1993.

Verðlagning lands er mjög mismunandi í þessum kaupsamningum, enda löndin ólík að stærð og staðsetningu. Fallast ber á það með eignarnema að ekki sé tækt að miða fermetraverð lands á svæðinu við heildarverð sem greitt var til Edward M. Scott í maí 1986, enda var þar einnig um að ræða kaup á húsakosti þeim sem á lóðinni var. Ógerlegt er að áætla nú hve mikil áhrif sá húsakostur hefur haft á verðlagningu hins selda.

Ljóst er að sá hluti lóðar þeirrar sem hér er til umfjöllunar sem telst ofan svokallaðrar hættulínu er mun verðminni en sá hluti lóðarinnar sem er neðan þeirrar línu. Nýtingarmöguleikar ofan línunnar eru mjög takmarkaðir og er tekið tillit til þessa við matið.

Sá hluti lóðarinnar sem er neðan hættulínunnar er hins vegar í hjarta Súðavíkurkauptúns. Mikil eftirspurn er eftir lóðum á því svæði, sem sést á því að framkvæmdir við byggingu íbúðarhúsa og gatnaframkvæmdir eru þar þegar hafnar. Landið liggur á góðum stað í bænum, hentar vel undir íbúðabyggð og er í raun eitt af fáum óbyggðum svæðum í kauptúninu, án þess að vera í útjaðri byggðarinnar.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið þykja bætur fyrir hina eignarnumdu lóð hæfilega metnar kr. 650.000-. Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 120.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 280.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Eignarnemi, Súðavíkurhreppur, greiði eignarnámsþolum, Guðrúnu Friðriksdóttur, kt. 020942-7469, Háholti 7, Garðabæ, Daðínu Friðriksdóttur, kt. 250740-3959, Daltúni 25, Kópavogi og Selmu Friðriksdóttur, kt. 090851-3069, Reynigrund 11, Kópavogi sameiginlega kr. 650.000- í bætur fyrir hina eignarnumdu lóð og kr. 120.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði eignarnemi kr. 280.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

___________________________________
Helgi Jóhannesson, formaður

____________________________      _______________________________
Ragnar Ingimarsson, verkfr.         Kristinn Gylfi Jónsson, vskfr. og bóndi