Hoppa yfir valmynd
30. september 1996 Dómsmálaráðuneytið

Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 30. september 1996

Mánudaginn 30. september 1996 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, tekið fyrir matsmálið nr. 4/1996

Sigríður Ingólfsdóttir,
Haraldur Jóhann Ingólfsson og
Ingólfur Sveinsson
gegn
Sauðárkróksbæ

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Stefán Tryggvason, bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni dags. 19. júní 1996, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 11. júlí 1996, óskuðu þau Sigríður Ingólfsdóttir, kt. 260160-4519, Bárustíg 16, Sauðárkróki, Haraldur Jóhann Ingólfsson, kt. 290767-4829, Lágmúla Skefilsstaðahreppi, Skagafirði og Ingólfur Sveinsson, kt. 091237-3509, Lágmúla, Skefilsstaðahreppi, Skagafirði (eignarnámsþolar) eftir því að matsnefndin mæti hæfilegar bætur fyrir hesthús og hlöðu, sem stendur neðan Freyjugötu við Sauðárkrók, sem tekið hefur verið eignarnámi af Sauðárkróksbæ (eignarnema), vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi á svæðinu.

Nánar tiltekið er um að ræða steinsteypt hesthús og sambyggða hlöðu ásamt tilheyrandi leigulóð. Heildarflatarmál hesthússins ásamt hlöðunni er 59,5 m² og er hið eignarnumda samtals 230,2m³. Stærð og staðsetning hins eignarnumda er ágreiningslaus með aðilum. Þá er eignarnámsheimild eignarnema einnig ágreiningslaus.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir á Sauðárkróki fimmtudaginn 11. júlí 1996. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgigögnum. Þá var gengið á vettvang og aðstæður skoðaðar. Sættir voru reyndar, en án árangurs. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu aðila til 30. ágúst 1996.

Föstudaginn 30. ágúst 1996 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum, en óskað var eftir viðbótarfresti af hálfu eignarnámsþola til framlagningar greinargerðar. Málinu frestað til 6. september 1996.

Föstudaginn 6. september 1996 var málið enn tekið fyrir. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Að því búnu var málinu frestað til munnlegs flutnings til 20. september 1996.

Föstudaginn 27. september 1996 var málið tekið fyrir, en samkomulag hafði orðið með aðilum um að fresta málflutningi sem vera átti þann 20. september 1996 til 27. september 1996. Sættir voru reyndar, en án árangurs. Að því búnu var málið munnlega flutt. Aðilar reifuðu kröfur sínar og sjónarmið og var málið að því búnu tekið til úrskurðar.

IV. Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að Matsnefnd eignarnámsbóta úrskurði þeim fullt verð fyrir hið eignarnumda og að eignarnema verði gert að greiða fulla lögmannsþóknun, að mati nefndarinnar, vegna reksturs málsins.

Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að fullar bætur í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar hljóti að vera þannig hugsaðar, að gera eigi eignarnámsþola eins setta eða sem líkast setta og ef eignarnámið hefði aldrei farið fram. Þannig eigi eignarnámsþoli að geta komið sér upp sambærilegri aðstöðu og tekin var eignarnámi, sé það hægt, fyrir bæturnar. Eignarnámsþolar benda á að eignarrétturinn sé friðhelgur samkvæmt stjórnarskránni og leiki vafi á hvað sé rétt fjárhæð bóta, sé betra að bætur til þeirra sem sviptir eru eign sinni séu of háar frekar en of lágar.

Eignarnámsþolar segjast hafa þurft að flytja sig um set með hesta sína vegna eignarnámsins og þar sem ekki voru aðrir kostir fyrir hendi, urðu þeir að byggja sér nýtt hesthús. Af hálfu eignarnámsþola hefur verið lagt fram skjal er sýnir áætlaðan byggingarkostnað þess hesthúss nú. Samkvæmt því mati er byggingakostnaður talinn vera kr. 2.891.000-. Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að þeim verði bætt það tjón, auk tjóns vegna aðstöðumissis og kostnaðar af rekstri málsins. Eignarnámsþolar benda á að byggingakostnaður húss sem er jafn stórt og það sem tekið hefur verið eignarnámi nemi nú kr. 3.335.850- og er þá einungis gert ráð fyrir timburhúsi.

Eignarnámsþolar gera einnig kröfu að þeim verði bætt það óhagræði sem felst í staðsetningu nýja hesthússins, en það er 2,4 km. frá bænum, meðan hið eignarnumda hesthús var innan bæjarmarka og því mjög þægilegt og aðgengilegt að sinna hestum í því.

Eignarnámsþolar telja markaðsverð á básum í hesthúsum nú vera u.þ.b. 250.000- fyrir hvern bás, en hesthús það sem hér er til umfjöllunar er talið 10 bása hús. Eignarnámsþolar benda á að húsið sé steinsteypt og í alla staði vel byggt.

Eignarnámsþolar mótmæla að markaðsverð þeirra húsa, sem eignarnemi hefur verið að kaupa upp á svæðinu, verði haft til hliðsjónar við ákvörðun bóta í máli þessu. Eignarnemar telja að það verð endurspegli á engan hátt verðmæti húsanna, enda hafi eignarnemi sjálfur í flestum tilfellum stungið upp á verðinu og sumir hesthúsaeigendur hafi meira að segja gefið bænum húsin sín. Þá geti markaðsverð hesthúsa á svæði, þar sem hestahald er nú bannað, á engan hátt talist raunhæfur viðmiðunargrundvöllur, enda sé nú einungis einn raunhæfur kaupandi, eignarnemi sjálfur.

V. Sjónarmið eignarnema:

Kröfur eignarnema eru þær að við mat á hinni eignarnumdu eign verði tekið mið af markaðsverði sambærilegra eigna á svæðinu sem eignarnemi hefur leyst til sín á undanförnum árum. Þá er einnig gerð sú krafa að matsnefndin ákvarði eignarnámsþolum mjög hóflega fjárhæð vegna kostnaðar við málið, þar sem eignarnemi hafi þegar boðið bætur fyrir hið eignarnumda sem séu hærri en markaðsverð svipaðra eigna á svæðinu.

Eignarnemi kveður ákvörðun hafa verið tekna um það þegar á árinu 1975 að reyna að útrýma öllu búfjárhaldi á sjálfri bæjarlóð Sauðárkróksbæjar, þar sem ekki var lengur talið viðunandi að hafa skepnuhald í miðjum bænum og að rollur og hross gengju laus um götur bæjarins. Í framhaldi af því voru á árinu 1976 fengnir matsmenn til að meta til peningaverðs gripahús, fjárhús og hesthús á gripahúsasvæðinu neðan Freyjugötu. Eignarnemi kveður bæjarstjórnarmenn og flesta bæjarbúa hafa verið á þeirri skoðun að verð það, sem matsmennirnir komust að, væri of hátt og með öllu væri óásættanlegt að ganga til samninga við eigendur gripahúsa á grundvelli þess. Af þessum sökum lagðist málið í dvala um nokkurt skeið.

Á árinu 1995 voru dómkvaddir menn til að meta eign þá sem hér er til umfjöllunar. Matsmennirnir skiluðu sinni niðurstöðu í matsmálinu nr. M-3/1995. Matsgjörð þessi hefur verið lögð fram í máli þessu.

Þó að ekki hafi strax verið hafist handa um framkvæmdir á því svæði sem hið eignarnumda hesthús stendur á, lá það fyrir þegar árið 1975, að skipulag myndi ekki leyfa gripahald á svæðinu, enda ljóst af samþykktu deiliskipulagi að þar yrði íbúabyggð í framtíðinni. Eignarnemi kveður það því ekki hafa komið neinum á óvart að frá og með 1. október 1993 var allt búfjárhald í bænum bannað og því ljóst að þeir kofar, sem þá voru eftir og notaðir höfðu verið til skepnuhalds, yrðu að fara.

Eignarnemi kveður samninga við gripahúsaeigendur um kaup á eignunum hafa gengið vel og samningar tekist um ásættanlegt verð eignanna og það verð sé í raun mjög í samræmi við það verð sem matsmennirnir frá 1976 höfðu komist að. Eignarnemi mótmælir að eigendur húsa á svæðinu hafi verið þvingaðir til að selja honum eignir sínar og kveður suma meira að segja hafa gefið bænum hús sín.

Eignarnemi hefur lagt fram yfirlit yfir kaupverð eigna á svæðinu ásamt afritum af nokkrum kaupsamningum. Eignarnemi kveður gögn þessi sýna raunverulegt markaðsverð eigna á svæðinu og við það verð beri að miða í máli þessu. Eignarnemi telur kröfur eignarnámsþola ekki vera í neinu samhengi við verð þessara eigna. Bendir eignarnemi á að hesthús það sem var sambyggt húsi eignarnámsþola, hafi verið selt á kr. 360.000- sem framreiknað til dagsins í dag er 430.756-, en það hús hafi verið nokkuð stærra en hús eignarnámsþola.

Þá bendir eignarnemi á að það hús sem keypt hafi verið fyrir hæsta verðið á svæðinu, hafi verið keypt fyrir kr. 850.230- (framreiknað verð), en það hús hafi verið töluvert stærra og miklu betur byggt hús en hús eignarnámsþola og því eðlilegt að greiða hærra verð fyrir það en önnur hús á svæðinu.

Þá bendir eignarnemi á að eignarnámsþolar hafi keypt hús sitt árið 1984 á kr. 70.000-, sem framreiknað sé kr. 279.867-, og því sé ljóst að krafa eignarnámsþola sé krafa um hagnað sem engin lagastoð sé fyrir að þeir eigi að fá greiddan og aldrei hefði fengist við sölu á almennum markaði. Þá kveður eignarnemi eignarnámsþola hafa vitað að húsið yrði fyrr eða síðar að víkja vegna skipulags á svæðinu og m.a. þess vegna hafi eignarnámsþolar hætt öllu viðhaldi á húsinu fyrir allmörgum árum. Eignarnemi telur að kaupverð hússins á sínum tíma hljóti að endurspegla raunverulegt markaðsverð, enda hafi húsið þá verið selt á opnum markaði með vitund um að það yrði fyrr eða síðar að víkja.

Eignarnemi bendir á að eignarnámsþolar hafi ekki atvinnu af hrossarækt. Einungis sé um áhugamál að ræða hjá þeim og þess vegna sé því alfarið mótmælt að þeir geti átt rétt á enduröflunarverði eignarinnar, eins og matsgjörð í málinu M-3/1995 sem lögð hefur verið fram í málinu virðist gera ráð fyrir.

Eignarnemi kveðst ítrekað hafa boðið matsþolum kr. 750.000- í bætur fyrir eignina, en það verð sé þó umtalsvert hærra en markaðsverð eigna á svæðinu. Bæturnar hafi verið boðnar ríflegar í því skyni að leysa málið.

VI. Álit matsnefndar:

Svo sem fram hefur komið, er stærð og lega eignarnámsandlagsins ágreiningslaus með aðilum. Ekki er heldur ágreiningur um eignarnámsheimildina. Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér ástand hinnar eignarnumdu eignar auk þess að hafa kynnt sér framlögð gögn og hlýtt á munnlegan flutning málsins. Þá hefur matsnefndin sjálfstætt kynnt sér verð á hesthúsum.

Við ákvörðun eignarnámsbóta er meginreglan sú að styðjast við markaðsverð eða hugsanlegt söluverð þess sem tekið hefur verið eignarnámi, sé þess kostur. Reynist sú leið af einhverjum ástæðum ekki fær, er hugsanlegt að nota aðrar aðferðir, t.a.m. að taka mið af kostnaði eignarnámsþola við að koma sér upp sambærilegri eign eða meta notagildi þess eignarnumda fyrir eignarnámsþola til peningaverðs.

Í máli þessu hefur eignarnemi m.a. lagt fram afrit af kaupsamningum vegna kaupa hans á gripahúsum á því svæði sem hús eignarnámsþola stendur á. Fallist er á það með eignarnámsþolum, að hæpið sé að líta á verð í samningum þessum sem raunverulegt markaðsverð eigna á svæðinu, eins og á stendur í máli þessu, enda er kaupandinn í öllum tilvikum eignarnemi sjálfur og óljóst hvernig verðlagningu eignanna var háttað. Þannig gáfu t.d. sumir eigendur húsanna eignarnema þau.

Þá liggja ekki fyrir, nema að takmörkuðu leyti, upplýsingar um stærð og ástand þeirra húsa sem eignarnemi hefur keypt á svæðinu og því ekki hægt að gera raunhæfan samanburð á þeim eignum og þeirri eign sem hér er til umfjöllunar.

Að áliti matsnefndarinnar er raunhæft básaverð í hesthúsahverfi Sauðárkróksbæjar nú kr. 250.000-. Miðað við stærð hins eignarnumda húss þykir óvarlegt að telja það stærra en fyrir 8 hross að staðaldri, jafnvel þó ágreiningslaust sé að stundum hafi þar verið hýst 10 hross. Kostnaður eignarnámsþola við að koma sér upp nýrri aðstöðu fyrir 8 hross áætlast því samkvæmt framangreindu kr. 2.000.000-. Frá þeirri fjárhæð þykir rétt að draga fjárhæð er nemur sliti á hinu eignarnumda húsi. Með hliðsjón af ástandi þess og aldri þykir hæfilegt að miða við 55% afskrift í þessu tilliti. Því ákvarðast eignarnámsþolum kr. 900.000- í bætur fyrir hið eignarnumda hesthús.

Ekki er fallist á það með eignarnámsþolum að greiða beri þeim sérstakar bætur vegna óhagræðis sem fylgir því að hin nýja hesthúsabyggð er dálítið utan bæjarmarkanna, enda er vegalengdin í hesthúsin ekki löng og önnur aðstaða þar mun betri en var á gamla staðnum.

Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþolum kr. 192.000- auk virðisaukaskatts, þ.m.t. akstur og útlagður kostnaður, í málskostnað og kr. 445.265- í ríkissjóð í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Eignarnemi, Sauðárkróksbær, kt. 560269-7579, Faxatorgi 1, Sauðárkróki, greiði eignarnámsþolum, Sigríði Ingólfsdóttur, kt. 260160-4519, Bárustíg 16, Sauðárkróki, Haraldi Jóhanni Ingólfssyni, kt. 290767-4829, Lágmúla, Skefilsstaðahreppi, Skagafirði og Ingólfi Sveinssyni, kt. 091237-3509, Lágmúla, Skefilsstaðahreppi, Skagafirði, sameiginlega, kr. 900.000- í bætur fyrir hið eignarnumda hesthús. Þá greiði eignarnemi eignarnámsþolum kr. 192.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 445.265- í ríkissjóð vegna kostnaðar við störf Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

_____________________________________
Helgi Jóhannesson hrl.

_____________________________      ________________________________
Vífill Oddsson, verkfræðingur      Stefán Tryggvason, bóndi

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum