Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 14. júlí 1997

Mánudaginn 14. júlí 1997 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, tekið fyrir matsmálið nr. 2/1997

og kveðinn upp svohljóðandi

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Dr. Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Með matsbeiðni dags. 10. apríl 1997, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 17. apríl 1997, fór Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5 og 7, Reykjavík (eignarnemi), þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta að hún mæti Barnavinafélaginu Sumargjöf, kt. 440169-0829, Fornhaga 8, Reykjavík (eignarnámsþola), bætur vegna eignarnáms á spildu úr lóð Steinahlíðar við Suðurlandsbraut, Reykjavík. Eignarnámið er til komið vegna framkvæmda við verkið "Vesturlandsvegur: Elliðaár-Skeiðavogur" og byggist á heimild í 45. gr. vegalaga nr. 45/1994.

Samkvæmt matsbeiðni var andlag eignarnámsins u.þ.b. 6.700 m² spilda af suðausturhorni lóðarinnar. Undir rekstri málsins kom í ljós að nauðsynlegt reyndist að taka stærri spildu eignarnámi og lengja svæði það sem tekið var eignarnámi meðfram Sæbraut til norðurs. Heildarstærð hinnar eignarnumdu spildu er því 9.702 m². Stærð og lega spildunnar er ágreiningslaus með aðilum.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir fimmtudaginn 17. apríl 1997. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni ásamt fleiri gögnum. Af hálfu eignarnema var gerð krafa til að fá umráð hins eignarnumda þrátt fyrir að mati væri ekki lokið. Ekki var gerð sérstök athugasemd við það af hálfu eignarnámsþola. Matsnefndin fór á vettvang og kynnti sér aðstæður og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 15. maí 1997.

Að beiðni aðila var fyrirtöku málsins þann 15. maí 1997 frestað og var málið næst tekið fyrir fimmtudaginn 29. maí 1997. Af hálfu eignarnema var lögð fram viðbótarmatsbeiðni, þar sem fram kom krafa um mat á stærra landi en gert var ráð fyrir í upphaflegri matsbeiðni. Þá voru einnig lögð fram ýmis önnur gögn af hálfu eignarnema. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerða af hálfu beggja aðila til 12. júní 1997.

Að beiðni eignarnema var málið tekið fyrir fimmtudaginn 5. júní 1997. Af hálfu eignarnema var gerð krafa til þess að fá umráð alls hins eignarnumda svæðis, þrátt fyrir að mati væri ekki lokið. Af hálfu eignarnámsþola var umráðatakan samþykkt og gekk matsnefndin ásamt aðilum að því búnu á vettvang og kynnti sér stærð og legu hins eignarnumda m.t.t. breyttrar kröfugerðar af hálfu eignarnema.

Fyrirtöku málsins þann 12. júní 1997 var frestað, og var málið næst tekið fyrir mánudaginn 23. júní 1997. Af hálfu eignarnema var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Málinu var að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess til 8. júlí 1997, en lögmanni eignarnámsþola var gefinn kostur á að skila greinargerð af sinni hálfu til matsnefndarinnar í síðasta lagi 25. júní 1997.

Þriðjudaginn 8. júlí 1997 var málið tekið fyrir. Sættir voru reyndar, án árangurs og var málið því munnlega flutt og að því loknu tekið til úrskurðar.

Eignarnemi gerir kröfu um að eignarnámsþola verði metnar hæfilegar bætur fyrir hina eignarnumdu spildu og til frádráttar frá hæfilegum bótum skuli draga þær hagsbætur sem eignarnámsþoli kunni að fá við eignarnámið með vísan til 47. gr. vegalaga nr. 45/1994 og 4. mgr. 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 með lögjöfnun.

Af hálfu eignarnema kemur fram að lóð eignarnámsþola sé erfðafestulóð, sem gefin hafi verið eignarnámsþola með gjafabréfi dags. 11. apríl 1949. Með gjafabréfinu færðu einkaerfingjar í dánarbúi Halldórs Eiríkssonar, stórkaupmanns, Barnavinafélaginu Sumargjöf, Steinahlíð að gjöf með eftirtöldum skilyrðum:

Á fundi bæjarstjórnar Reykjavíkur þann 7. apríl 1949 voru gefin fyrirheit í þá veru sem skilyrði gjafarinnar kvað á um.

Eignarnemi telur að taka beri mið af því við matið, að lóð Steinahlíðar sé kvaðabundið land samkvæmt ofangreindu gjafabréfi og vilyrði Reykjavíkurborgar. Eigendum séu settar strangar skorður við nýtingu lóðarinnar og því sé ekki unnt að miða verðmæti hins eignarnumda við verðmæti byggingalóða sem gangi kaupum og sölum á almennum markaði. Þá bendir eignarnemi á að sá hluti lóðarinnar sem tekinn hefur verið eignarnámi, sé örugglega sá verðminnsti vegna nálægðar hans við Sæbraut og hefði því þegar af þeim ástæðum aldrei getað nýst sem byggingarland. Þá telur eignarnemi, með vísan til 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, að eignarnámsþoli hefði þurft að sæta því að láta hina eignarnumdu spildu af hendi, endurgjaldslaust, hefði komið til skipulögð íbúðabyggð á svæðinu.

Eignarnemi vekur enn fremur athygli á því, að landið sé erfðafestuland sem hljóti að rýra verðmæti þess enn frekar en ef um eignarland væri að ræða.

Eignarnemi tekur fram að framkvæmdir á hinni eignarnumdu spildu miði að því að lóðin verði skermuð af frá umferð um Sæbraut með jarðvegsmön meðfram austur og suðurmörkum lóðarinnar. Sæbraut muni ekki verða færð nær barnaheimilnu, en gerð verði afrein af Sæbraut á Miklubraut fyrir umferð suður Sæbraut á leið vestur Miklubraut. Einungis lítill hluti hinnar eignarnumdu spildu muni fara undir afreinina, en henni verði að stærstum hluta varið undir jarðvegsmanir.

Eignarnemi bendir á að framkvæmdir þær sem eru tilefni eignarnámsins komi ekki til með að beina aukinni umferð að Steinahlíð og því verði ekki um aukin átroðning að ræða af völdum umferðar við lóðina frá því sem verið hefur. Eignarnemi telur að breytingar til frambúðar verði fyrst og fremst aukin vörn gegn hávaða og sjónmengun frá umferðarmannvirkjum í nágrenninu, þannig að mun vistlegra muni verða að dvelja á lóðinni á eftir. Þá opni jarðvegsmanirnar möguleika á því að gróðursetja tré í þær sem veiti enn meiri vernd gegn hávaða og sjónmengnun frá hinni miklu umferðaræð austan og sunnan lóðarinnar.

Eignarnemi bendir á að mikið framboð sé nú á lóðum á Reykjavíkursvæðinu, ekki síst ef sameiningaráform Reykjavíkur og Kjalarness verði að veruleika, og því sé landverð í lægð um þessar mundir eins og verið hefur á undanförnum árum. Eignarnemi telur m.t.t. þessa, að varhugavert sé að framreikna, miðað við vísitölu, verð á lóðum í nágrenni Steinahlíðar sem seldar voru fyrir löngu síðan, enda sé landverð almennt ekki háð breytingum á vísitölu heldur miklu frekar framboði og eftirspurn á hverjum tíma.

Við mat á verðmæti hins eignarnumda telur eignarnemi að líta beri til annarra úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta vegna lands á höfuðborgarsvæðinu og bendir sérstaklega í því sambandi á úrskurð í málinu nr. 7/1994 þar sem eignarnámsbætur fyrir 82.473 m² eignarlönd að Selásbletti 15a og 22a voru metin á kr. 17.500.000- eða um kr. 212 pr. m².

Þá bendir eignarnemi einnig á dóm Hæstaréttar frá 2. desember 1993 er varðar verðmat á landi Brekku í Grafarvogi, en skv. dómnum voru 2,28 ha. lands taldir vera kr. 8.000.000- virði eða kr. 351 pr. m².

Þá vísar eignarnemi til eftirtaldra samninga vegna lóðakaupa á stór Reykjavíkursvæðinu sem hann hefur lagt fram í málinu:

27. maí 1990 keypti Reykjavíkurborg 113.858 m² úr landi Seláss I. og II á kr. 141 pr. m².

19. ágúst 1992 keypti Vegagerðin 31.053,1 m² landspildu úr landi Arnarness á kr. 13.352.832 eða 430 pr. m².

Með samningi dags. 14. júní 1993 keypti Vegagerðin 47.582 m² landspildu úr landi Smárahvamms á kr. 20.751.462- eða kr. 436 pr. m².

Með samningi dags. 25. nóvember 1993 keypti Vegagerðin 2.742,3 m² spildu úr lóð Andlegs þjóðarráðs Bahá’ía á Íslandi við Nónhæð í Kópavogi á kr. 1.834.599- eða kr. 669 pr. m².

Eignarnemi bendir á að engin þeirra eigna sem nefndar eru hér að framan hafi verið háðar sambærilegum kvöðum og Steinahlíð og hafa beri það í huga við allan samanburð.

Af hálfu eignarnámsþola er gerð krafa til þess að eignarnemi greiði kr. 24.000.000- í bætur fyrir hina eignarnumdu landspildu auk málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu eignarnámsþola eru lagaheimildir eignarnámsþola til eignarnámsins ekki véfengdar, en hann telur engu að síður að með eignarnámsaðgerðunum nú sé eignarnemi að ganga þvert á þau loforð sem gefin voru af bæjarstjórn Reykjavíkur þann 7. apríl 1949.

Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að jafna megi erfðafestusamningi þeim sem um lóðina gildir til þess að um eignarlóð sé að ræða, enda sé samningurinn ótímabundinn og framseljanlegur. Eignarnámsþoli telur því að líta verði á lóðina sem eignarlóð við ákvörðun eignarnámsbóta fyrir hana nú.

Eignarnámsþoli telur að eignarnámið feli í sér meiriháttar röskun og skerðingu á eignarréttindum hans, þar sem verið sé að sneiða u.þ.b. fjórðung af lóð hans og koma þar fyrir umferðarmannvirkjum. Þá bendir eignarnámsþoli á að Steinahlíð hafi ávallt verið sérstakur griðastaður þar sem rekið hefur verið dagheimili og hinn sérstæði gróðurreitur í kringum húsin hafi verið aðall Steinahlíðar og skapað skemmtilegt umhverfi fyrir börnin, en með eignarnáminu nú sé gróðursælasti hluti lóðarinnar tekinn, þar sem m.a. séu há og gömul tré, fallegir lundir og sérhannaðar skeifur eða lautir og þetta land hafi verulegt tilfinningalegt gildi.

Eignarnámsþoli mótmælir því að ekki sé hægt að jafna hinni eignarnumdu spildu við byggingarland innan borgarinnar vegna þeirra kvaða sem á lóðinni eru. Eignarnámsþoli bendir á að ef hann missti alla lóðina við töku hennar eignarnámi, yrði hann að kaupa sambærilega lóð aftur til að verða jafnsettur og yrði því fyrir tjóni sem því næmi. Þá telur eignarnámsþoli að lóðin sé í raun byggingarland, þar sem á henni hvíli þegar tvö hús. Þá bendir eignarnámsþoli á að þegar Reykjavíkurborg þurfti að skipta á landi við eignarnámsþola vegna lagningar Elliðaárvogs, hafi Reykjavíkurborg orðið að láta af hendi byggingarland í nágrenninu í stað þess lands sem tekið var.

Eignarnámsþoli heldur því fram að staðsetning lóðar Steinahlíðar sé ein sú besta á Reykjavíkursvæðinu. Þar sé mikil veðursæld, lóðin halli á móti suðri og stutt sé í útivistarsvæði í Elliðaárdalnum og í verslunarsvæðið í Skeifunni og Fenjum. Eignarnámsþoli mótmælir því að eignarnámið eða þær framkvæmdir sem eignarnemi hyggst gera á lóðinni hafi nokkurt hagræði í för með sér fyrir eignarnámsþola. Eignarnámsþoli telur umferð bíla svo og umferð reiðhjólamanna og gangandi fólks muni færast mun nær lóðinni og umferðarhávaði aukast. Þá sé engin trygging fyrir því að hljóðmanir þær sem setja eigi upp ráði bót á þessu vandamáli, en hitt sé aftur á móti víst að þær muni skerða útsýni frá Steinahlíðarlóðinni yfir Elliðaárvoginn og sé það ekki til bóta.

Eignarnámsþoli telur að líta beri til þess að eignarnám á hluta lóðar geti verið svo skaðlegt heildareigninni að meta eigi hærri bætur á hvern tekinn fermeter en ella. Bendir eignarnámsþoli sérstaklega á úrskurð Matsnefndar eignarnámsbóta frá 27. október 1986 í málinu Hafnarfjarðarbær gegn Eyjólfi Guðmundssyni í þessu sambandi.

Eignarnemi telur að taka skuli mið af verðmæti byggingarlóða við mat á verðmæti hinnar eignarnumdu spildu. Eignarnámsþoli telur með vísan til framlagðrar staðfestingar frá Jóni Guðmundssyni löggiltum fasteignasala, að selja megi byggingarlóðir á þessu svæði á kr. 3.000.000-, sé miðað við 800 m² lóðir. Eignarnámsþoli telur að koma megi 8 lóðum af þeirri stærð fyrir á hinni eignarnumdu spildu og því hljóti heildarverðmæti spildunnar að vera kr. 24.000.000- svo sem krafa sé gerð um.

Eignarnámsþoli vekur sérstaka athygli á því að fasteignamat hvers fermeters lóðarinnar sé kr. 788,40 og telur hann að eignarnámsbætur geti aldrei orðið lægri en sem nemur margfeldi tiltekins fermetrafjölda og þessa verðs.

Eignarnámsþoli telur ekki rétt að við matið sé einblínt á notkun lóðarinnar í augnablikinu og ef meta eigi fullar bætur til eignarnámsþola, verði að líta til þess hvert sé gangverð sambærilegra eigna. Eignarnámsþoli telur þá samninga sem eignarnemi vísar til til samanburðar séu ekki raunhæfur samanburður, þar sem þróunin hafi orðið sú á Reykjavíkursvæðinu að lóðir í efri og ytri byggðum Reykjavíkur hafi ekki verið eins eftirsóttar og lóðir innan Elliðaáa og að ásóknin sé mest í eldri skipulögð svæði eins og Vogasvæðið t.d.

Eignarnámsþoli bendir sérstaklega á eftirtalda lóðarkaupasamninga sem hafa beri til hliðsjónar við mat á hinni eignarnumdu spildu:

Í september 1994 keypti Olís hf. 8.939 m² lóð af Kristjáni Kjartanssyni nokkru norðar en lóð eignarnámsþola á kr. 22.000.000- og var seljandi þá búinn að greiða gatnagerðargjöld af 8.000- rúmmetra byggingu og voru þau réttindi innifalin. Verð pr. m² var því kr. 2.461.

Ármannsfell keypti fyrir u.þ.b. 1-2 árum 10.550 m² lóð fyrir fjölbýlishús á Kirkjusandi af Landsbankanum á kr. 50.000.000-, að því að talið sé, en Landsbankinn hafi áður keypt lóðina á kr. 43.000.000- af Goða hf. Því sé verð pr. m² kr. 4.000-4.700-.

Eignarnámsþoli hefur lagt fram afsal fyrir lóðinni Borgargerði 5, en í apríl 1988 var hún seld á kr. 3.000.000-, en lóðin var 868 m² að stærð og verðið því kr. 3.456- pr. m².

Þá hefur eignarnámsþoli einnig lagt fram Verksamning-kaupsamning um Borgargerði 3 frá árinu 1989 og var kaupverð á 530 m² lóð þá kr. 2.500.000- eða kr. 4.717 pr. m².

Svo sem fram kemur í III. hér að framan hefur matsnefndin í tvígang farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.

Lóð Steinahlíðar er vel staðsett mjög miðsvæðis í höfuðborginni og gróður þar og náttúrufegurð mikil. Lóðin er háð verulegum kvöðum hvað varðar nýtingu hennar og telur matsnefndin ekki hjá því komist að líta til þeirra kvaða við ákvörðun bóta í máli þessu.

Fallist er á það með eignarnema að eignarnámið nú beinist í raun að lakasta hluta lóðarinnar, þeim hluta hennar sem næstur er miklum umferðaræðum. Þá telur matsnefndin að hljóðmanir þær sem fyrirhugað er að reisa á hluta spildunni, verði til hagsbóta fyrir þann hluta lóðarinnar sem eftir verður í eigu eignarnámsþola.

Aðilar hafa vísað til ýmissa kaupsamninga, matsgerða og dóma er varða verðmat á landi innan höfuðborgarsvæðisins. Með vísan til þeirra miklu takmarkana sem eru á nýtingu lóðar eignarnámsþola, sem og legu og lögunar hinnar eignarnumdu spildu, er ekki fallist á það með eignarnámsþola að meta eigi landið sem um byggingarland í þessu hverfi væri að ræða.

Við mat á bótum fyrir hina eignarnumdu spildu þykir rétt að líta til fyrri úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta vegna mats á löndum í Reykjavík og næstu nágrannasveitarfélögum sem og dómafordæma, að teknu tilliti til sérstöðu þess lands sem hér er til umfjöllunar.

Með vísan til framanritaðs telur matsnefndin hæfilegar bætur fyrir hina eignarnumdu landspildu vera kr. 4.200.000-. Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 250.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 400.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Eignarnemi, Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5 og 7, Reykjavík, greiði eignarnámsþola, Barnavinafélaginu Sumargjöf, kt. 440169-0829, Fornhaga 8, Reykjavík, kr. 4.200.000- í eignarnámsbætur fyrir 9.702 m² spildu úr lóð Steinahlíðar og kr. 250.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað.

Þá greiði eignarnemi kr. 400.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

________________________________________

Helgi Jóhannesson, formaður