Eldri úrskurðir og álit kærunefndar húsnæðismála

A gegn húsnæðisnefnd Akureyrar

9.7.1999

Ár 1999, föstudaginn 9. júlí, var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 8/1999:

 

A

gegn

húsnæðisnefnd Akureyrar

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

A hefur með bréfi, ódags., en barst 30. apríl 1999, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun húsnæðisnefndar Akureyrar, frá 8. apríl 1999, um að mæla með veitingu viðbótarláns vegna kaupa á fasteigninni B.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð húsnæðisnefndar Akureyrar, dags. 17. maí 1999, ásamt fylgigögnum. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við hana. Að beiðni kæranda var veittur frestur til að hann gæti skilað skriflegri greinargerð og barst hún kærunefndinni 23. júní 1999.

Kærunefnd húsnæðismála hefur tekið mál þetta fyrir á tveimur fundum sínum 25. júní sl. og á fundi hennar í dag.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Hinn 11. febrúar 1999 gerði kærandi kauptilboð í fasteignina, B. Í kauptilboði kemur fram að gert er ráð fyrir að hluti kaupverðs sé greiddur með viðbótarláni. Í kjölfarið fór kærandi í Landsbanka Íslands á Akureyri í greiðslumat. Að því loknu sótti kærandi um viðbótarlán til húsnæðisnefndar Akureyrar, en var á fundi húsnæðisnefndar Akureyrar 8. apríl 1999 hafnað um staðfestingu viðbótarláns. Í bréfi húsnæðisnefndar, dags. 9. apríl 1999, kemur fram að umsókn kæranda uppfylli ekki skilyrði um veitingu viðbótarláns samkvæmt starfsreglum húsnæðisnefndar Akureyrar, sem staðfestar voru í bæjarráði 11. febrúar 1999.

Í starfsreglum húsnæðisnefndar Akureyrar fyrir veitingu viðbótarlána, sem samþykktar voru í bæjarstjórn Akureyrar 11. febrúar 1999 og staðfestar í bæjarráði 11. febrúar sama ár, er fjallað um þau atriði sem húsnæðisnefnd skal hafa til hliðsjónar þegar umsóknir um viðbótarlán eru til meðferðar hjá nefndinni.

Í fyrrgreindum starfsreglunum segir meðal annars:

Réttur til viðbótarlána

Við veitingu viðbótarlána verða m.a. eftirfarandi atriði skoðuð

  • Aldur umsóknar.

  • Núverandi tekjur.

  • Stærð húsnæðis skal taka mið af fjölskyldustærð.

  • Hvort umsækjandi hefur orðið fyrir meiri háttar röskun á högum svo sem vegna sambúðarslita, makamissis, slyss, atvinnumissis eða veikinda.

  • Núverandi húsnæðisaðstæður umsækjanda.

  • Skuldastaða umsækjanda.

Kæranda var synjað um staðfestingu húsnæðisnefndar Akureyrar á þeim grundvelli að hann hefði ekki greiðslugetu skv. greiðslumati húsnæðisnefndar, ekki væri samræmi milli stærðar íbúðar og fjölskyldustærðar, íbúðin væri í slæmu ásigkomulagi og þarfnaðist mikillar endurnýjunar og viðhalds, sbr. greinargerð húsnæðisnefndar Akureyrar, dags. 17. maí 1999.

Kærandi kærði fyrrgreinda ákvörðun húsnæðisnefndar Akureyrar til kærunefndar húsnæðismála og óskaði endurskoðunar á henni.

 

III. Sjónarmið kæranda

Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 20. apríl 1999, og greinargerð, dags. 15. júní 1999. Í kærunni kemur m.a. fram sú skoðun kæranda að húsnæðisnefnd Akureyrar hafi verið óheimilt að hafna umsókn hans, þar sem greiðslumat hafi gefið til kynna að hann hefði greiðslugetu til að standa undir afborgunum af fasteigninni. Kærandi óskar eftir endurskoðun á þessari ákvörðun húsnæðisnefndar Akureyrar.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni barst greinargerð húsnæðisnefndar Akureyrar, dags. 17. maí sl., vegna kærunnar. Meðfylgjandi voru m.a. starfsreglur húsnæðisnefndar Akureyrar, vinnublað húsnæðisnefndar og greiðslumat ásamt fylgigögnum. Í fyrrgreindri greinargerð eru greindar ástæður höfnunar á umsókn kæranda. Ástæðurnar voru þær að kærandi hefði ekki greiðslugetu samkvæmt greiðslumati húsnæðisnefndar, ekki væri samræmi milli stærðar íbúðar og fjölskyldustærðar, íbúðin væri í slæmu ásigkomulagi og þarfnaðist mikillar endurnýjunar og viðhalds. Húsnæðisnefnd taldi ljóst að kærandi hefði ekki fjárhagslegt bolmagn til að ráðast í viðamiklar framkvæmdir. Kærandi væri einhleypur öryrki með engar tekjur aðrar en bætur Tryggingarstofnunar. Eigið fé kæranda væri ekkert. Einnig er þess getið í bréfi húsnæðisnefndar að ekki hafi verið gert ráð fyrir rekstrarkostnaði bifreiðar í greiðslumatinu.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 2. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 og 18. gr. reglugerðar nr. 783/1998 um viðbótarlán.

Mál þetta varðar þá ákvörðun húsnæðisnefndar Akureyrar að synja kæranda um að mæla með veitingu viðbótarláns og byggist sú synjun á starfsreglum húsnæðisnefndar Akureyrar fyrir veitingu viðbótarlána, sem staðfestar voru í bæjarráði Akureyrar 11. febrúar 1999. Í reglunum er kveðið á um hvaða atriði verði skoðuð vð veitingu viðbótarlána, t.d. núverandi tekjur, stærð húsnæðis, skuldastaða umsækjanda o.fl.

Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. reglugerðar nr. 783/1998, sem byggð er á lögum um húsnæðismál nr. 44/1998, er sveitarstjórn heimilt að setja í reglur nánari fyrirmæli um þau atriði, er húsnæðisnefnd skal líta til, við mat á þörf umsækjanda fyrir viðbótarlán. Í 2. málsl. 2. mgr. 30. gr. og 2. tl. 14. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 er eitt af verkefnum húsnæðisnefnda að leggja mat á þörf einstaklinga, sem búa við erfiðar aðstæður á viðbótarláni og hvort þeir uppfylli skilyrði í því efni og skal hafa hliðsjón af fjölskyldustærð, eignum, tekjum, íbúðarstærð og gerð húsnæðis. Á grundvelli fyrrgreindra laga og reglugerðar hefur Bæjarráð Akureyrar samþykkt starfsreglur húsnæðisnefndar Reykjavíkur um staðfestingu viðbótarlána til íbúðarkaupa, en þar eru að finna nánari fyrirmæli um þau atriði er húsnæðisnefnd skal líta til við mat á umsóknum um viðbótarlán.

Kærandi gerði kauptilboð í fasteignina, B, Akureyri. Í kjölfarið fór hann í greiðslumat hjá Landsbanka Íslands, Akureyri, en skv. 3. mgr. 18. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 hefur Íbúðalánasjóður samið við m.a. Landsbanka Íslands um að annast greiðslumat. Loks sækir kærandi um viðbótarlán hjá húsnæðisnefnd Akureyrar 11. mars sl., sbr. 9. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998. Meðfylgjandi umsókn kæranda var m.a. greiðslumatið. Á greiðslumatið skorti stimpil bankans og undirritun starfsmanns, einnig var ekki tekið tillit til rekstrarkostnaðar bifreiðar, en bifreiðar var getið í þeim skattaskýrslum, sem lagðar voru til grundvallar greiðslumatinu. Greiðslumatinu er því í verulegum atriðum ábótavant og gefur ekki rétta mynd af greiðslugetu kæranda, auk þess sem það er ekki formlega rétt. Húsnæðisnefnd Akureyrar kannaði málið frekar og gerði greiðslumat að nýju, þar sem aðrar viðmiðunartölur eru notaðar, en fram koma í greiðslumati bankans. Litið er svo á að einungis sé um að ræða vinnugagn húsnæðisnefndar Akureyrar, sem enga þýðingu hefur í máli þessu, en eins og áður er getið er það fjármálastofnanir sem annast það verkefni að meta greiðslugetu íbúðarkaupenda, sbr. 30. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998 og 8. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998. Húsnæðisnefnd Akureyrar gerði sjálfstæða könnun á fjárhag kæranda og þar kemur fram að ekki sé gert ráð fyrir rekstrarkostnaði bifreiðar. Að þessari könnun lokinni og án þess að umsækjanda hafi verið gerð grein fyrir hvaða gögn skorti og honum leiðbeint hvaða afleiðingar það gæti haft, tók húsnæðisnefnd þá ákvörðun að hafna umsókn kæranda.

Samkvæmt 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1991 taka lögin til þess þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna. Ákvörðun húsnæðisnefndar, sbr. 30. gr. laga nr. 44/1998 og 9. gr. reglugerðar nr. 783/1998 felur í sér staðfestingu á rétti umsækjanda til viðbótarláns að uppfylltum tilteknum skilyrðum, sem hlutaðeigandi húsnæðisnefnd metur. Líta verður svo á að við meðferð mála af því tagi sem hér um ræðir beri að gæta ákvæða stjórnsýslulaga eftir því sem við getur átt.

Eins og mál þetta er vaxið telur kærunefnd húsnæðismála að málið hafi ekki verið fullrannsakað af hendi húsnæðisnefndar Akureyrar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, áður en ákvörðun var tekin í því. Auk þess hafi kæranda ekki verið leiðbeint um hvað væri ábótavant og hvað þyrfti að koma fram til að greiðslumat teldist fullnægjandi, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga. Þrátt fyrir þessa annmarka tók húsnæðisnefnd Akureyrar þá ákvörðun að hafna umsækjanda á fundi sínum 8. apríl 1999. Var ákvörðun þessi tilkynnt kæranda með bréfi, dags. 9. apríl 1999. Er fyrrgreint bréf sem hefur að geyma íþyngjandi ákvörðun í mörgum atriðum ábótavant. Í fyrsta lagi er hvorki rökstuðningur fyrir ákvörðun húsnæðisnefndar, né kæranda leiðbeint um heimild til þess að fá ákvörðunina rökstudda, sbr. 1. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Auk þessa var ekki vísað til 3. mgr. 21. gr. sömu laga þar sem kveðið er á um 14 daga frest fyrir beiðni um rökstuðning. Að þessu virtu telur kærunefndin að málsmeðferð húsnæðisnefndar Akureyrar í máli þessu hafi verið verulega ábótavant.

Ákvæði laga um húsnæðismál og reglugerð um viðbótarlán gera ráð fyrir því að mat á greiðslugetu lántakanda viðbótarláns fari fram hjá fjármálastofnunum, sbr. 8. gr. reglugerðar um viðbótarlán nr. 783/1998, sem Íbúðalánasjóður hefur samið sérstaklega við. Er gert ráð fyrir að um framkvæmd greiðslumats fari eftir viðmiðunarreglum, sem Íbúðalánasjóður setur, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga um húsnæðismál. Af hálfu húsnæðisnefndar Akureyrar er byggt á því að rekstrarkostaður vegna bifreiðar hafi vantað við útreikning á greiðslugetu kæranda. Fyrir liggur að við gerð þess var ekki litið til þess. Ekki er gert ráð fyrir að húsnæðisnefnd framkvæmi sjálfstætt greiðslumat. Á hinn bóginn verður að líta svo á að húsnæðisnefnd geti, telji hún að greiðslumat sé ekki rétt unnið skv. viðmiðunarreglum Íbúðalánasjóðs, óskað eftir því að því verði komið í rétt horf. Af gögnum málsins verður ekki séð að húsnæðisnefnd Akureyrar hafi beitt slíkum úrræðum eða skorað á kæranda að bæta úr þessu. Það er niðurstaða kærunefndar húsnæðismála að ekki hafi verið réttmætt af hálfu húsnæðisnefndar að synja um staðfestingu á rétti kæranda til viðbótarláns, án frekari leiðbeininga eða útskýringa á hvað skorti svo kæranda væri unnt að greiða úr því áður en ákvörðun var tekin í málinu, sbr. 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga.

Með vísan til framanritaðs verður að telja að húsnæðisnefnd Akureyrar hafi hvorki sinnt leiðbeiningar- né rannsóknarskyldu sinni samkvæmt stjórnsýslurétti og lagt viðhlítandi grundvöll að ákvörðun sinni um að synja kæranda um staðfestingu viðbótarláns á fundi sínum 8. apríl 1999 og efni séu til að fella hana úr gildi. Málinu er vísað til meðferðar húsnæðisnefndar Akureyrar að nýju.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Ákvörðun húsnæðisnefndar Akureyrar frá 8. apríl 1999 um að synja A, um staðfestingu á umsókn um viðbótarlán vegna fasteignarinnar B, er felld úr gildi. Málinu er vísað til meðferðar húsnæðisnefndar Akureyrar að nýju.

 

Þuríður Jónsdóttir formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson