Eldri úrskurðir og álit kærunefndar húsnæðismála

X gegn húsnæðisnefnd Kópavogs

25.5.2000

Ár 2000, fimmtudaginn 25. maí, var á fundi Kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 6/2000:

 

A

gegn

húsnæðisnefnd Kópavogs

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

 

Ú R S K U R Ð U R:

 

A, hefur með kæru, dagsettri 17. apríl 2000, skotið til Kærunefndar húsnæðismála útreikningi Húsnæðisnefndar Kópavogs á eignarhluta kæranda frá 10. apríl 2000 vegna félagslegrar eignaríbúðar að B. Er kærandi ósáttur við mat húsnæðisnefndar á verðgildi endurbóta og viðhalds samkvæmt reglum Íbúðalánasjóðs.

Í málinu liggja fyrir tveir útreikningar húsnæðisnefndar, annar frá 25. mars 2000, en þar er inneign íbúðar í framkvæmdasjóði mun hærri en í seinni útreikningi, sem er frá 10. apríl 2000. Kærandi er ósáttur við að ekki hafi komið fram skýringar á þesssari lækkun. Kærandi er einnig ósáttur við að hafa ekki fengið tækifæri til að standa sjálfur að nauðsynlegum framkvæmdum á íbúðinni, þrátt fyrir beiðni þar að lútandi. Að lokum er kærandi ósáttur við almenna málsmeðferð starfsmanna Húsnæðisnefndar Kópavogs.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð Húsnæðisnefndar Kópavogs, dagsettri 28. apríl 2000, ásamt fylgigögnum. Kæranda var sent afrit greinargerðarinnar og bárust kærunefndinni athugasemdir kæranda þann 9. maí. Kærunefndin óskaði einnig eftir umsögn Íbúðalánasjóðs, sem barst 17. maí 2000. Kæranda var sent afrit umsagnar, en óskaði ekki eftir að gera athugasemdir.

Kærunefndin tók málið einnig fyrir á fundi sínum 12. maí, en tók það til úrlausnar á fundi sínum í dag.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi, A, festi kaup á félagslegri eignaríbúð að B í desember 1994. Hún hafði áður átt félagslega eignaríbúð í sama stigagangi og innleysti Húsnæðisnefnd Kópavogs þá íbúð.

Síðastliðið haust keypti kærandi fasteign á frjálsum markaði og óskaði eftir að Húsnæðisnefnd Kópavogs innleysti íbúð sína að B. Að sögn kæranda var henni tjáð að svo framarlega sem hún skilaði íbúðinni án þess að þyrfti að framkvæma á henni viðgerðir gæti hún gert ráð fyrir að kr. 750.000,00 kæmu í hennar hlut, ekki seinna en tveimur mánuðum eftir að skil færu fram. Ekki var minnst á viðhaldskostnað vegna sameignar eða utanhúss. Kærandi miðaði síðan fasteignakaup sín á frjálsum markaði við þessa upphæð.

Íbúðinni að B var skilað inn til húsnæðisnefndar 8. febrúar 2000. Kærandi ítrekaði óskir sínar um að ef einhverra viðgerða væri þörf í íbúðinni, hefði kærandi aðstöðu til að framkvæma þær sjálf. Að sögn kæranda var lofað að hún fengi að framkvæma sjálf viðgerðir á íbúðinni.

Húsnæðisnefnd Kópavogs lagði fram útreikning á eignarhluta seljanda 25. mars 2000. Kærandi gerði þegar athugasemdir vegna viðgerðarkostnaðar og gerði starfsmaður Húsnæðisnefndar Kópavogs nýjan útreikning þar sem inneign íbúðar vegna framkvæmdasjóðs var lækkuð verulega, án nokkurra skýringa, þannig að seinni útreikningur frá 10. apríl 2000 kom mun verr út fyrir seljanda en sá fyrri. Kærandi ritaði undir mat á verðgildi endurbóta og viðhalds skv. reglum Íbúðalánasjóðs frá 10. apríl 2000 með fyrirvara um kæru til Kærunefndar húsnæðismála. Samkvæmt seinna uppgjörinu átti kærandi að fá kr. 665.193 í sinn hlut, en honum voru greiddar kr. 600.000 þann 12. apríl 2000. Þannig virðist Húsnæðisnefnd Kópavogs hafa litið svo á að henni væri heimilt að halda eftir kr. 65.193,- af uppgjöri til kæranda vegna ágreinings um fjárhæð uppgjörsins.

Kærandi lagði fram kæru til Kærunefndar húsnæðismála í kjölfarið, þar sem kært var eftirfarandi:

1) Ófagleg vinnubrögð Húsnæðisnefndar Kópavogs

2) Vanefnd loforð

3) Uppgjör Húsnæðisnefndar Kópavogs, vegna eftirfarandi þátta:

a) Þátttaka í kostnaði vegna viðhalds íbúðar

b) Þátttaka í kostnaði á málun utanhúss

c) Þátttaka í kostnaði vegna viðgerða á sameign utanhúss

d) Útreikningar húsnæðisnefndar á inneign íbúðar í framkvæmdasjóð

 

III. Sjónarmið kæranda

Upplýsingar um afstöðu kæranda eru byggðar á kæru, dagsettri 17. apríl 2000 og athugasemdum við greinargerð Húsnæðisnefndar Kópavogs, dagsettum 8. maí 2000. Í þessum gögnum kemur m.a. fram að kærandi telur að Húsnæðisnefnd Kópavogs hafi sýnt af sér ófagleg vinnubrögð við útreikning á eignarhluta hennar í íbúðinni að B og bendir á því til stuðning að tveir ósamhljóða útreikningar hafi verið gerðir með stuttu millibili. Einnig gagnrýnir kærandi að hafa ekki fengið að framkvæma viðgerðir á íbúðinni sjálf, en hún hefði verið í aðstöðu til þess. Kröfur kæranda eru þær að þátttaka í kostnaði viðhalds innan íbúðar verði felldur niður að fullu, þátttaka í kostnaði á málun utanhúss verði endurmetin, svo og kostnaður vegna sameignar utanhúss. Að lokum eru gerðar kröfur til að endurskoðaður verði útreikningur Húsnæðisnefndar á inneign íbúðar í framkvæmdasjóð.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Kærunefndinni barst greinargerð Húsnæðisnefndar Kópavogs, dagsett 28. apríl 2000. Í greinargerðinni kemur m.a. fram að Húsnæðisnefnd Kópavogs telur að réttilega hafi verið staðið að útreikningi vegna íbúðarinnar, en viðurkennir mistök sem urðu í fyrri útreikningi frá 25. mars 2000 vegna inneignar kæranda í framkvæmdasjóði, sem reyndist mun minni en í fyrri útreikningi frá 10. apríl 2000.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 2. tl. 4. gr. reglugerðar um kærunefnd húsnæðismála nr. 459/1999, sbr. bráðabirgðaákvæði II. í lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998.

Samkvæmt 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 taka lögin til þess þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna. Ákvörðun starfsmanns húsnæðisnefndar um eignarhluta seljanda er stjórnvaldsákvörðun, sem ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1991 taka til.

Sá útreikningur á eignarhluta seljanda sem liggur fyrir í málinu er byggður á reglum Íbúðalánasjóðs, áður Húsnæðismálastjórnar, á grundvelli ákvæða laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, sem héldu gildi sínu, sbr. 5. mgr. í bráðabirgðaákvæði II. í lögum um húsnæðismál. Í 1. mgr. 88. gr. laga nr. 97/1993, sem hélt gildi sínu samkvæmt framansögðu, er kveðið á um eftirfarandi: Til frádráttar greiðslu til seljanda kemur...vanræksla á viðhaldi...Vanræksla á viðhaldi er metin af húsnæðisnefnd í samræmi við reglur húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds. Í reglugerð um félagslegar íbúðir og Byggingarsjóð verkamanna nr. 375/1996 er nánari útfærsla á útreikningi vegna eignarhluta seljanda og í 74 gr. reglugerðarinnar er kveðið á um að eignarhluti seljanda skuli reiknast með ákveðnum hætti, þar segir m.a.:

d. Sé um vanrækslu á viðhaldi að ræða er það metið með sama hætti og endurbætur og kemur sú fjárhæð til frádráttar.

Húsnæðisstofnun gaf út leiðbeiningarrit varðandi viðmiðunarverð, en um er að ræða leiðbeiningar um mat á ástandi íbúða við innlausn (síðast endursk. og gefið út í febrúar 1998) Til viðbótar hafa verið gefin upp viðmiðunarverð samkvæmt reglum húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds.

 

Mál þetta varðar ágreining um útreikning á eignarhluta seljanda við innlausn á félagslegri eignaríbúð hjá Húsnæðisnefnd Kópavogs, þ.e. B. Þessi ágreiningsatriði eru:

a. kostnaður vegna viðgerða á íbúð við innlausn

b. kostnaður vegna viðgerða utanhúss

c. kostnaður vegna vegna viðgerða á sameign innanhúss

d. útreikningar vegna inneignar í framkvæmdasjóði

e. málsmeðferð hjá starfsmönnum Húsnæðisnefndar Kópavogs

Kærunefndin mun fjalla um ágreiningsatriðin í þeirri röð sem birtist hér að ofan.

 

a. Kostnaður vegna viðgerða á íbúð við innlausn

Kostnaður við viðgerðir á íbúð við innlausn er samtals kr. 23.628,- Kærunefnd húsnæðismála hefur farið yfir þá reikninga sem liggja fyrir í málinu varðandi viðgerðir á B og telur að útreikningur Húsnæðisnefndar Kópavogs vegna viðgerðarkostnaðar sé innan eðlilegra marka og sanngjarn. Í umsögn Íbúðalánasjóðs er einnig staðfest að sá útreikningur sé í samræmi við reglur og viðmiðunarverð Íbúðalánasjóðs, áður Húsnæðismálastjórnar, á grundvelli ákvæða laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, sem héldu gildi sínu, skv. 5. mgr. í bráðabirgðaákvæði II. í lögum um húsnæðismála nr. 44/1998.

Hér er um að ræða íbúð sem kærandi bjó í 62 mánuði og verður að telja að viðgerðarkostnaður kr. 23.628,- sé innan hóflegra marka. Hins vegar er aðfinnsluvert að kæranda hafi ekki verið gefinn kostur á að standa að viðgerðum sjálf, þar sem fyrir lá ósk frá henni þess efnis. Því til stuðnings er ofangreind umsögn Íbúðalánasjóðs, sem talið er að sú venja hafi skapast að seljanda félagslegrar íbúðar sé að öllu jöfnu heimilt að láta framkvæma nauðsynlegar lagfæringar á íbúðinni. Kærunefnd húsnæðismála telur því með vísan til þessa að um er að ræða viðgerðarkostnað sem er mjög í hóf stillt sé ekki ástæða til að gera athugasemd við þennan lið. Þá verður að telja að sú venja sem vísað er til í umsögn Íbúðalánasjóðs frá 16. maí 2000 sé afar umdeilanleg.

 

b. Kostnaður vegna viðgerða utanhúss

Sá útreikningur sem liggur fyrir í málinu vegna kostnaður við viðgerðir utanhúss er byggður á tilboði sem fengið hefur verið í verkið. Telja verður að ástæða sé til að endurskoða þennan lið, þar sem ekki liggur fyrir frá hvaða tíma tilboðið er og hvað felst í tilboðinu. Ekki er heldur tekið fram varðandi inneign í framkvæmdasjóði, hve mikið kemur til frádráttar. Kærunefnd húsnæðismála telur að Húsnæðisnefnd Kópavogs hafi ekki sinnt rannsóknarskyldu sinni sem skyldi, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og telur ástæður til að kanna þennan lið frekar áður en ákvörðun er tekin varðandi frádrátt vegna hugsanlegra viðgerða utanhúss samkvæmt tilboði.

 

c. Kostnaður vegna viðgerða á sameign innanhúss

Að sögn kæranda var sameign B gerð upp fyrir um það bil tveimur árum síðan og einnig er inneign í framkvæmdasjóði. Ekki verður séð að Húsnæðisnefnd Kópavogs hafi sýnt fram á að um vanrækslu á viðhaldi hafi verið að ræða og verður að telja að ekki sé ástæða til að draga þessa upphæð frá eignarhluta seljanda, nema að fyrir liggi um hvers konar vanrækslu á viðhaldi sé að ræða. Í gögnum málsins er ekki að finna rökstuðning fyrir þessum frádrætti.

 

d. Útreikningur vegna inneignar í framkvæmdasjóði

Í fyrri útreikningi á eignarhluta seljanda frá 25. mars 2000 var inneign seljanda í framkvæmdasjóði kr. 85.660,-, en í seinni útreikningi frá 10. apríl 2000 kr. 24.410,- Ekki komu fram við meðferð málsins neinar fullnægjandi skýringar á þessum mun, en í umsögn Íbúðalánasjóðs frá 16. maí 2000 er tekið fram að ekki séu fullnægjandi skýringar á því hvers vegna í hlut kæranda komi lægri fjárhæð í viðhaldskostnað í seinni útreikningi á eignarhluta seljanda. Er því þessum þætti málsins vísað til meðferðar húsnæðisnefndar Kópavogs að nýju til frekari könnunar.

 

e. Málsmeðferð starfsmanna Húsnæðisnefndar Kópavogs

Með vísan til fyrri umfjöllunar verður að telja að starfsmenn Húsnæðisnefndar Kópavogs hafi ekki fylgt ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1991 hvað varðar rannsókn málsins, leiðbeiningarskyldu við meðferð málsins og upplýsingaskyldu til kæranda varðandi meðferð málsins hjá húsnæðisnefnd.

 

Kærunefnd telur sérstaka ástæðu til að gera athugasemd við þá ákvörðun Húsnæðisnefndar Kópavogs að halda eftir hluta af uppgjöri innlausnarverðs til kæranda vegna ágreinings um fjárhæð þess. Kærunefnd telur að þessi framkvæmd sé heimildarlaus og standist ekki góða stjórnsýsluhætti.

Að öllu þessu virtu telur Kærunefnd húsnæðismála vera efni til að vísa útreikningi á eignarhluta seljanda í íbúðinni að B til meðferðar Húsnæðisnefndar Kópavogs að nýju. Telur nefndin ástæðu til að gera útreikning á eignarhluta seljanda að nýju, þar sem málið virðist ekki hafa verið kannað sem skyldi og seljanda ekki veittar þær leiðbeiningar sem hann á rétt á.

 

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

 

Kröfu kæranda, A, um að útreikningur á eignarhluta seljanda frá 10. apríl 2000 vegna fasteignarinnar að B verði felldur úr gildi, er tekin til greina.

Málinu er vísað til Húsnæðisnefndar Kópavogs til meðferðar að nýju.

 

Þuríður Jónsdóttir formaður