Mál nr. 19/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 19/2002
Skipting kostnaðar; stigagangur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. apríl 2002, beindi A, f.h. B hf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. maí 2002. Samþykkt var að óska eftir frekari upplýsingum og endurbótum á álitsbeiðni þar sem hún uppfyllti ekki skilyrði 80. gr. laga nr. 26/1994. Frekari gögn bárust kærunefnd 21. maí 2002. Samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð E hrl. f.h. gagnaðila, dags. 10. júní 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. ágúst 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 13, sem er fjögurra hæða skrifstofu- og verslunarhúsnæði. Í húsinu eru samtals sex eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fyrstu og annarri hæð en gagnaðilar eigendur eignarhluta á þriðju hæð. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna sameiginlegs stigagangs.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að álitsbeiðandi þurfi ekki að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna stigagangs.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi eigi kjallara og fyrstu hæð hússins auk eignarhluta á annarri hæð. Segir álitsbeiðandi allan rekstur sinn fara fram á fyrstu hæð hússins og í kjallara. Eignarhluti álitsbeiðanda á annarri hæð hafi ætíð verið í útleigu en hluti hans hafi nú verið seldur. Af þeim sökum noti hvorki starfsmenn né viðskiptavinir fyrirtækisins stigagang hússins heldur nýti þeir sérinnganga á fyrstu hæð og í kjallara. Segir álitsbeiðandi að fyrirhugað sé að framkvæmdastjóri álitsbeiðanda flytji skrifstofu sína á aðra hæð hússins, en áfram verði enginn umgangur viðskiptavina álitsbeiðanda um stigaganginn.
Endurbætur hafi staðið yfir á stigagangi hússins sem nú séu á lokastigi. Hafi kostnaður vegna þeirra farið umtalsvert fram úr áætlun og að mestu vegna aðgerða sem ekki hafi verið samþykktar af álitsbeiðanda.
Telur álitsbeiðandi að ekki eigi að miða við A-, B- eða C-lið 45. gr. laga nr. 26/1994, varðandi skiptingu kostnaðar né heldur 46. gr. sömu laga. Samkvæmt álitsbeiðni var gerður samningur um hagnýtingu sameignarinar árið 1994, og kemur fram í honum að kostnaður vegna viðhalds sameignar utan húss og innan skuli skiptast eftir eignarhlutföllum. Hins vegar hafi þessi samningur verið gerður skömmu eftir að álitsbeiðandi festi kaup á húsnæðinu og áður en hann flutti rekstur sinn í húsið. Af þeim sökum hafi álitsbeiðandi ekki áttað sig á því að hvorki starfsmenn þess né viðskiptavinir myndu nota umræddan stigagang. Hafi álitsbeiðandi strax eftir að það flutti í húsið gert öðrum eigendum ljóst að hann væri ekki sátt við umrætt fyrirkomulag.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar líti svo á að kostnaði vegna sameiginlegs stigagangs beri að skipta í samræmi við gildandi lög og sameignarsamning. Segja gagnaðilar innangengt á allar hæðir úr umræddum stigagangi og sé stigagangurinn sameiginlegur og til nota fyrir alla eigendur. Benda gagnaðilar á í því sambandi að stigi niður í kjallara sé eingöngu nothæfur af eigendum kjallarans. Gangaðilar halda því enn fremur fram að í ljósi breyttrar hagnýtingar eignarhluta álitsbeiðanda verði stigagangurinn meira notaður af starfsmönnum álitsbeiðanda.
Telja gagnaðilar ótækt að skipting kostnaðar ráðist af notum, sbr. C-lið 45. gr. laga nr. 26/1994, þar sem oft þyrfti þá að taka upp kostnaðarskiptingu, auk þess sem mæling nota væri erfið og matskennd. Gagnaðilar benda á að í greinargerð með C-lið 45. gr. fjölbýlishúsalaga segi að skipting kostnaðar í samræmi við not geti átt við ef unnt er að mæla notin nákvæmlega og að sú regla eigi eingöngu við í algjörum undantekningartilvikum. Segja gagnaðilar að hér sé um að ræða undantekningarreglu, sem hafi þröngt gildissvið.
III. Forsendur
Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu er umrætt stigahús í sameign allra eigenda hússins og skiptist hlutfallslega á eigendur. Að þessu virtu telur kærunefnd ótvírætt að umrætt stigahús er í sameign allra eigenda hússins.
Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga nr. 26/1994. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-lið 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B og C-lið 45. gr. er sett fram undantekning frá meginreglunni, en í B-lið er taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Í 2. gr. laga nr. 26/1994, er að finna heimild til frávika frá reglum laganna, en hún kveður á um að í fjöleignarhúsum sem nýtt eru sem atvinnuhúsnæði er heimilt að víkja frá reglum um skipingu kostnaðar með húsfélagssamþykkt eða sérstökum samningi. Að mati kærunefndar felur 2. gr. laga nr. 26/1994, í sér undantekningareglu frá ákvæðum laganna og ber því að túlka gildissvið hennar þröngt.
Kærunefndar telur að skipta verði kostnaði vegna stigagangs fjöleignarhússins X nr. 13 annars vegar í kostnað vegna viðhalds og hins vegar almennan rekstrarkostnað. Í málinu liggur fyrir að eigendur hafa nýtt sér heimild 2. gr. laga nr. 26/1994, og gert með sér sérstakan sameignarsamning. Samkvæmt 5. gr. samningsins segir að viðhald sameignar utan húss og innan skuli vera á kostnað allra eignaraðila eftir eignarhlutföllum. Af þessu leiðir að ótvírætt að kostnaður vegna viðhalds á umræddum stigagangi skuli skiptast eftir eignarhlutföllum. Hins vegar er ekki í samningum fjallað sérstaklega um rekstarkostnað og með hliðsjón af því, sbr. og 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 fer þar um samkvæmt þeirri lagareglu.
Samkvæmt 5. tölul. B-liðar 45. gr. skal allur sameiginlegur rekstarkostnaður skiptast að jöfnu. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal þó hvaða kostnaði sem er skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Ákvæði C-liðar 45. gr. gildir samkvæmt orðalagi sínu því aðeins að unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda og á fyrst og fremst við um rekstrarkostnað. Þessi undantekningarregla hefur því þröngt gildissvið og kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilfellum. Í því máli sem hér um ræðir er ekki unnt að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda eins og áskilið er í greininni og kemur C-liður 45. gr. ekki til álita. Af þessum sökum er það álit kærunefndar að almennur rekstrarkostnaður skiptist jafnt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðhalds skiptist eftir eignarhlutföllum, en almennur rekstrarkostnaður skiptist að jöfnu.
Reykjavík, 23. ágúst 2002
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Karl Axelsson