Mál nr. 17/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 17/2002
Bótaábyrgð; lekaskemmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 10. apríl 2002, beindu A, B, C og D, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar þann 17. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Kærunefnd hefur gengið á vettvang og kynnt sér aðstæður.
Greinargerð gagnaðila, dags. 21. maí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag þann 24. júní 2002, en umfjöllun um málið frestað. Á fundi nefndarinnar þann 3. júlí 2002 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 3, byggt árið 1950. Húsið er þríbýlishús, skiptist í íbúð í kjallara, íbúð á fyrstu hæð og íbúð á annarri hæð og fylgir þeirri íbúð rishæð. Álitsbeiðendur eru eigendur fyrstu hæðar og kjallara en gagnaðili eigendur annarrar hæðar. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna vatnstjóns orsakaðist af leka af svölum annarrar.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
Að gagnaðili beri ábyrgð á fjártjóni vegna leka af svölum niður í íbúðir á fyrstu hæð og í kjallara.
Að gagnaðila sé skylt að gera viðeigandi lagfæringar á gólffleti svala sinna til að koma í veg fyrir að vatn geti safnast þar fyrir og valdið tjóni.
Í álitsbeiðni kemur fram að þann 5. janúar 2002 hefði niðurfall á svölum á íbúð gagnaðila stíflast að kvöldi til með þeim afleiðingum að vatnssöfnun hafi orðið á svölunum og vatn flætt yfir gólf í stofu og borðstofu íbúðar gagnaðila. Jafnframt hafi vatn flætt niður í stofu og svefnherbergi íbúðar á fyrstu hæð og niður í stofu og svefnherbergi íbúðar í kjallara. Segjast álitsbeiðendur hafi orðið fyrir umtalsverðu tjóni af völdum lekans, þar sem málning hafi skemmst í loftum og á veggjum.
Álitsbeiðendur telja gagnaðila bera bótaábyrgð á umræddu tjóni. Telja álitsbeiðendur gagnaðila hafa valdið tjóninu með vanrækslu sinni á því að losa stíflu úr niðurfalli svala sinna og hafi það orsakað það að 20 sm vatnsyfirborð hafi safnast fyrir á svölunum sem hafi lekið niður í framangreindar íbúðir. Með því hafi gagnaðili sýnt af sér stórfellt gáleysi og beri af þeim sökum ábyrgð gagnvart álitsbeiðendum.
Í álitsbeiðni vísa álitsbeiðendur til 8 tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994. Telja álitsbeiðendur gagnaðila bera ábyrgð á tjóni þeirra á grundvelli reglna um skaðabótaábyrgð utan samninga, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994.
Álitsbeiðendur benda á að á fundi í húsfélaginu þann 24. janúar 2002, hafi gagnaðili haldið því fram að rekja megi tjónið til sameiginlegrar vatnslagnar (niðurfallsrennu) sem liggi utan á húsinu og í gegnum svalir og til hugsanlegrar steypuskemmdar (sprungu) á ytra byrði hússins. Þessu mótmæla álitsbeiðendur eindregið og segja að tjónið verði ekki rakið til bilunar í vatnslögn né hinu opna niðurfalli. Jafnframt telja álitsbeiðendur ósannað að steypuskemmdir séu á ytra byrði hússins.
Í álitsbeiðni greinir enn fremur að hlýindi hafi verið með eindæmum miðað við árstíma þegar tjónið átti sér stað og renni það stoðum undir að álag á rennum og rörum í húsinu hafi ekki verið óeðlilega mikið vegna frosts, dagana kringum tjónið. Telja álitsbeiðendur enn fremur með vísan til veðurfarsyfirlits Veðurstofu Íslands að álag á rennum hússins hafi ekki verið meira en gengur og gerist vegna úrkomu og roks. Jafnframt vísa álitsbeiðendur í skýrslur lögreglunnar í Reykjavík og Slökkviliðsins í Reykjavík sem komu á vettvang og fjarlægðu vatn er safnast hafði fyrir á svölum gagnaðila. Segja álitsbeiðendur að í skýrslu Slökkviliðsins í Reykjavík greini að laufblöð hafi verið í niðurfalli á svölum og að 20 sm djúpt vatn hafi safnast fyrir á svölunum og flætt inn í íbúð gagnaðila.
Að lokum telja álitsbeiðendur gagnaðila hafa viðurkennt bótaskyldu sína í upphafi og lýst því yfir að hún myndi bæta tjónið að fullu.
Í greinargerð heldur gagnaðili því fram að síðdegis þann 5. janúar hafi gert mikið óveður í Reykjavík. Segist gagnaðili kvöldið áður hafa farið vel yfir svalir sem tilheyra íbúð hennar og m.a. hreinsað upp úr niðurföllum. Mikil úrkoma hafi hins vegar fylgt óveðrinu og þrátt fyrir framangreinda aðgæslu gagnaðila hafi vatn flætt inn á gólf íbúðar hennar og niður á næstu hæð. Því til stuðnings vísar gagnaðili til veðurfarsyfirlits Veðurstofu Íslands. Heldur gagnaðili því fram, að regnvatn af þaki hússins sem féll niður affallsrör sem opnist á svölum hennar, hafi verið svo mikið að niðurföll á svölunum hafi ekki getað annað þeim vatnsflaumi sem vatnsveðrinu fylgdi. Því hafi vatn flætt inn í íbúð gagnaðila og samkvæmt úttekt matsmanna frá Sjóvá Almennum gegnum sprungu niður í íbúðir álitsbeiðenda. Í ljósi þessa telur gagnaðili orsök tjónsins vera vanbúnað á þakrennu sem sé í sameign eigenda hússins sbr. 1. tölul., 7. tölul. og 8. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eins og komið hafi í ljós sé þessi útbúnaður með öllu ófullnægjandi. Segir gagnaðili að íbúum hússins hafi verið kunnugt um þennan útbúnað og að hann væri ófullnægjandi. Þar sem um útbúnað hafi verið að ræða sem er sameign allra í húsinu sé ljóst að það hafi verið á ábyrgð sömu aðila að gera viðeigandi ráðstafanir svo tjón hlytist ekki af. Segir gagnaðili það eina sem hún hafi getað gert í stöðunni hafi verið að passa upp á að niðurföll á svölum hennar stífluðust ekki. Þá skyldu hafi gagnaðili rækt. Hvað varðar laufblöð í niðurfalli verði tilvist þeirra ekki skýrð nema með því einu að þau hafi fokið í rokinu upp á svalir og þak og þaðan runnið með regnvatninu í niðurföllin og stíflað þau. Umrætt tjón hafi orðið vegna samspils óvenjulegs vatnsveðurs og óhappatilviks, þ.e. vatnsflaums af sameiginlegu þaki/þakrennu og laufblaða sem fokið höfðu upp á svalirnar/þak og skolað í niðurföllin.
Í greinargerð sinni mótmælir gagnaðili fullyrðingum álitsbeiðanda um að hún hafi viðurkennt bótaábyrgð vegna tjónsins og sé skuldbundin af þeim yfirlýsingum.
III. Forsendur.
Í málinu er óumdeilt að þann 5. janúar 2002 safnaðist fyrir vatn á svölum gagnaðila í kjölfar mikils vatnsviðris. Lak inn á gólf í íbúð hennar og niður í íbúð á fyrstu hæð og íbúð í kjallara. Ágreiningur er um orsakir vatnssöfnunarinnar og lekans.
Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. teljast allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skólp, síma ofl. sem þjóna sameignlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, sameign eigenda. Að mati kærunefndar er affallskerfi frá þaki hússins ótvírætt í sameign allra eigenda hússins.
Affallskerfi hússins er þannig hannað að vatn sem safnast af þakinu rennur gegnum affallsrör meðfram vegg hússins og niður á svalir gagnaðila, þar sem niðurfall tekur við því og flytur það áfram niður. Telur kærunefnd hönnun þessa kerfis verulega ábótavant að því leyti að affallsrör af þaki opnast yfir niðurfalli á svölum í stað þess að ganga órofið í gegn um svalirnar. Jafnframt er ekki yfirfall á svölum álitsbeiðanda, sem létt gæti á hugsanlegri vatnssöfnun vegna stíflaðs niðurfalls. Ekkert er framkomið í málinu sem bendir til þess að gagnaðili hafi ekki sinnt eðlilegu eftirliti með niðurfalli á svölunum. Það er því álit kærunefndar að orsök vatnssöfnunarinnar á svölunum megi fyrst og fremst rekja til galla á kerfinu. Ber húsfélagið ábyrgð á gagnvart einstökum húseigendum af tjóni sem af þeim hlaust, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994.
Endurbætur á sameiginlegu affallskerfi teljast sameiginlegar framkvæmdir og kostnaður við þær sameiginlegur sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994, og skiptist því niður á eigendur eftir hlutfallstölum sbr. 45. gr. sömu laga. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila verði gert að lagfæra svalir sínar til þess að koma í veg fyrir vatnssöfnun á svölunum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að húsfélagið að X nr. 3 beri ábyrgð á tjóni vegna leka af svölum gagnaðila í íbúð gagnaðila, íbúð á fyrstu hæð og íbúð í kjallara.
Hafnað er kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila verði gert að lagfæra svalir sínar til þess að koma í veg fyrir vatnssöfnun á svölunum
Reykjavík, 3. júlí 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson