Eldri álit kærunefndar fjöleignarhúsamála

20.4.2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 39/2009

 

Lagnir: Ofnar, hlutfallsskiptur kostnaður, vinnuframlag, skemmdir, skolprör, endurnýjun, viðgerð, töpuð leiga á framkvæmdatíma, gólfefni, tjón, rúða í forstofuhurð. Afhending úttekta úr hússjóði. Endurgreiðsla vegna matsskýrslu.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. desember 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 44, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. janúar 2010, ódagsettar athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 25. janúar 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. febrúar 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 20. apríl 2010.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 44, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar. Ágreiningur er um framkvæmdir vegna lagna, hússjóð og endurgreiðslu vegna matsskýrslu.

 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að ofnalagnir kjallaraíbúðar tilheyri sameign allra og að gagnaðila beri að greiða að fullu fyrir viðgerð á þeim.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að greiða álitsbeiðendum fyrir unna vinnu, enda hafi það verið samþykkt áður á húsfundi að verkið yrði unnið af íbúum og greitt eftir unnum vinnustundum.
  3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir vinnu og viðgerðir á skemmdum sem urðu á kjallaraíbúð vegna leka frá skolprörum og ofnalögnum.
  4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir vinnu og viðgerð á skemmdum sem urðu á kjallaraíbúð vegna endurnýjunar/viðgerða á skolp- og ofnalögnum.
  5. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að bæta álitsbeiðanda tapaða leigu á framkvæmdartíma, enda hafi álitsbeiðandi farið fram á það áður en framkvæmdir hófust og ítrekað það margsinnis á framkvæmdartíma.
  6. Að gagnaðila verði gert að greiða fyrirliggjandi kostnaðarskiptingu, samkvæmt henni greiðist 777.839 kr. til álitsbeiðanda, enda inniheldur hún alla þá reikninga sem húsfélagið greiddi, reikninga frá álitsbeiðanda og er skipt eftir eignarhlutum.
  7. Að gagnaðila sé gert að afhenda álitsbeiðanda afrit af úttektum úr sér- og sameiginlegum hússjóði.
  8. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta skaða álitsbeiðanda með því að borga mismuninn á verði gólfefna sem eyðilögðust við framkvæmdir og þeim sem álitsbeiðandi sat uppi með eftir framkvæmdir.
  9. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða afleitt tjón sem varð vegna framkvæmdanna. Þessi kostnaðarliður er ekki tekinn inn í fyrirliggjandi kostnaðarskiptingu.
  10. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að láta laga rúðu í forstofuhurð sem brotnaði í framkvæmdum.
  11. Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að endurgreiða álitsbeiðanda það sem hann þurfti að greiða matsmanninum til að fá afhentar matskýrslurnar.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að fenginn hafi verið maður frá S ehf. til að mynda skolprör í X nr. 44 vorið 2007 vegna skemmda í kjallaraíbúð og að fenginni ráðleggingu starfsmanns þess hafi verið farið í endurnýjun skolplagna í byrjun júlí 2008. Ákveðið hafi verið á húsfundi að eigendur ynnu verkið sjálfir og að greitt yrði miðað við vinnuframlag. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að fá greidda leigu meðan á framkvæmdum stóð, enda hafi íbúðin verið í útleigu fyrir og eftir framkvæmdir. B matsmaður hafi verið fenginn til að taka út íbúðina fyrir og eftir framkvæmdir og C verkfræðingur fenginn til að hafa yfirumsjón með framkvæmdunum. Fyrir framkvæmdir hafi verið lögð fram framkvæmdaáætlun fyrir júlímánuð, unnin af eiganda 2. hæðar. Sú hafi eingöngu náð tekið til framkvæmda við skolplögn og hluta frágangs.

  

Kröfuliður I: Að viðurkennt verði að ofnalagnir kjallaraíbúðar tilheyri sameign allra og að gagnaðila beri að greiða að fullu fyrir viðgerð á þeim.

Álitsbeiðandi greinir frá því að komið hafi í ljós í upphafi framkvæmda að ofnalagnir kjallaraíbúðar sem liggi fyrir ofan skolplagnir í grunnplötu væru ónýtar vegna rakans. Þær hafi verið sagaðar í sundur og teknar í burtu þegar sagað hafi verið í gegnum botnplötu.

Álitsbeiðandi telur að skv. 7. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 tilheyri lagnirnar sameign þar sem ofnalagnir sameignar hafi legið inn á ofnakerfi kjallaraíbúðar, þ.e. brúttórúmmál upphitaðs rýmis sé 30,36% af upphituðu rými samkvæmt hitamæli kjallaraíbúðar (samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu). Einnig hafi þessar lagnir legið í grunni og grunnplötu og falli þar með einnig undir 2. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994. Þetta hafi álitsbeiðandi fengið staðfest frá Húseigendafélaginu og farið með fyrir húsfélagið en verið hafnað. Húsfélagið hafi samþykkt, án þess að boða til húsfundar, að greiða hluta af kostnaði við ofnalagnir og án þess að hafa álitsbeiðanda með í ráðum. Ofnalagnir og heitavatnslögn sem hafi legið á framkvæmdasvæðinu hafi verið sagaðar í sundur og teknar í burtu í upphafi framkvæmda. Álitsbeiðandi hafi farið eftir tilmælum verkfræðings sem ráðinn var að verkinu með endurlagningu ofnalagnanna. Fundargerð frá 4. september 2008 sýni að gagnaðili hafi ákveðið að greiða hluta af verkinu en svo dregið það til baka. Upphafleg ákvörðun um að greiða hluta af verkinu hafi verið tekin án aðkomu álitsbeiðanda og aðeins upplýst um hana munnlega.

 

Kröfuliður II:  Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að greiða álitsbeiðanda fyrir unna vinnu, enda hafi það verið samþykkt áður á húsfundi að verkið yrði unnið af íbúum og greitt eftir unnum vinnustundum.

Álitsbeiðandi greinir frá því að ákveðið hafi verið á húsfundi að eigendur ynnu allt verkið sjálfir. Tímarnir frá hverjum og einum væru síðan teknir saman og greiddar 2.500 kr. fyrir hvern tíma. Sú fjárhæð yrði svo reiknuð sem kostnaður við framkvæmdina og skipt niður eftir eignarhlutfalli íbúðanna. Útreikningar fyrir júlímánuð, unnir af eiganda 2. hæðar, sýna hvernig útreikningum vinnustunda sé háttað. Aðrir íbúar hússins hafi lítið sem ekkert komið að vinnu við framkvæmdirnar eftir að steypt hafi verið í gólfið og því hafi álitsbeiðandi þurft að klára allan frágang eftir skolpviðgerðina auk allrar vinnu við ofnalagnir og telur því að gagnaðila beri að greiða þær vinnustundir samkvæmt fyrirfram ákveðnu tímakaupi.

 

Kröfuliður III: Að viðurkennt verði að húsfélagi beri að greiða fyrir vinnu og viðgerðir á skemmdum sem urðu á kjallaraíbúð vegna leka frá skolprörum og ofnalögnum.

Álitsbeiðandi kveðst hafa lagfært múrskemmdir vegna raka frá lekum lögnum sem hafi komið fram í veggjum sem ofna- og skolplagnir hafi legið undir og málað veggi og gagnaðila beri að greiða fyrir framkvæmdirnar.

 

Kröfuliður IV: Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir vinnu og viðgerð á skemmdum sem hafi orðið á kjallaraíbúð vegna endurnýjunar/viðgerða á skolp- og ofnalögnum.

Álitsbeiðandi upplýsir að mála hafi þurft veggi á framkvæmdasvæði skolplagnanna auk þess sem náttúruflísar á forstofugólfi hafi eyðilagst þegar úrgangur úr grunni hafi verið borinn þar út í fötum. Aðrir aðilar húsfélagsins hafi hafið framkvæmdirnar án þess að álitsbeiðandi væri á staðnum og hafi gólfið ekkert verið varið. Ofnalagnirnar hafi verið fluttar (þar sem hægt var) upp í stokk sem liggi eftir endilöngum ganginum, þar liggi einnig ofnalagnir annarra íbúða hússins. Inn að ofnum í herbergjum hafi lögnin verið lögð meðfram veggjum samkvæmt tilmælum frá verkfræðingnum sem hafði umsjón með framkvæmdunum. Heitavatnslögn frá 1. hæð hafi einnig verið tekin upp úr gólfi og lögð í stokkinn.

Einnig hafi þurft að brjóta upp flísar á veggjum og gólfi á baðherbergi til að leggja ofnalagnir. Ekki hafi verið lagðar ofnalagnir aftur inn í eldhús.          

 

Kröfuliður V: Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að bæta álitsbeiðanda tapaða leigu á framkvæmdartíma, enda hafi álitsbeiðandi farið fram á það áður en framkvæmdir hófust og ítrekað það margsinnis á framkvæmdartíma.

Álitsbeiðandi kveðst hafa farið fram á að fá greitt leigutap meðan á framkvæmdartíma stóð, enda hafi íbúðin verið í útleigu áður en framkvæmdir hófust. Álitsbeiðandi hafi fengið greidda leigu fyrir júlímánuð en gagnaðili neitað að greiða frekari leigu. Álitsbeiðandi telur að skv. 3. tölul. 52. gr. laga nr. 26/1994 beri gagnaðila að bæta afnotamissi, sem í þessu tilviki sé leigutap, og því krefjist álitsbeiðandi bóta að fjárhæð 240.000 kr. fyrir ágúst og september. Íbúðin hafi aftur farið í útleigu 3. október.

Álitsbeiðandi greinir frá því að steypt hafi verið í gólfið í lok júlí, steypan sé fimm vikur að þorna samkvæmt upplýsingum frá T ehf., flotið eina viku og rakavarinn tvo til þrjá daga að þorna. Þessi tími hafi verið nýttur í undirbúning og frágang vegna ofnalagna, málunar og viðgerða á veggjum kjallaraíbúðar, ganga frá baðherbergi, flísaleggja forstofu o.fl. Aðrir íbúar hafi ekkert komið að vinnunni en halda því fram að einkaframkvæmdir hafi orðið til þess að ekki hafi verið unnt að klára verkið fyrr. Álitsbeiðandi hafi rifið út eldhúsinnréttingu og gengið frá eldhúsi og fengið smið til að setja upp nýja meðan á þessum framkvæmdum stóð. Engar vinnustundir við þær framkvæmdir séu teknar með í tímaskráningu álitsbeiðanda og til að taka af allan vafa þá hafi einungis verið skráðir tímar á annan aðilann við sameiginlegar framkvæmdir þótt báðir eigendur kjallaraíbúðar hafi verið við vinnu allan tímann. Ekki sé unnt að segja að tími hafi farið til spillis vegna framkvæmdanna þar sem parket hafi verið lagt og íbúðin máluð um miðjan september, um leið og framkvæmdarsvæðið hafi verið orðið þurrt. Íbúar í risi og á 1. hæð hafi hjálpað til við málun og parketlögn í gangi en annars hafi allt verkið verið unnið af álitsbeiðanda.

 

Kröfuliður VI: Að gagnaðila verði gert að greiða fyrirliggjandi kostnaðarskiptingu, samkvæmt henni greiðist 777.839 kr. til álitsbeiðanda, enda innihaldi hún alla þá reikninga sem gagnaðili hafi greitt, reikninga frá álitsbeiðanda og sé skipt eftir eignarhlutum.

Álitsbeiðandi vísar til kostnaðarmats sem hún hafi unnið. Þar komi fram allir unnar stundir og fyrirliggjandi reikningar, bæði frá gjaldkera húsfélagsins og álitsbeiðanda vegna framkvæmda við skolplagnir og frágangs íbúðar, öðrum en þeim sem rætt sé um í IX. kröfulið. Til lækkunar komi greiðsla frá tryggingafélagi, en félagið hafi bætt fyrir skemmdir á einum stað þar sem ofnalögnin hafi verið skemmd í grunnplötu þrátt fyrir að vera ekki skyldugt til þess þar sem skemmdir á skolplögnum séu ekki bótaskyldar. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki fengið nein afrit af úttektum úr hússjóði, þrátt fyrir ítrekanir, hafi verið gengið út frá því í útreikningum að ekkert hafi verið tekið úr hússjóði.

 

Kröfuliður VII: Að gagnaðila sé gert að afhenda álitsbeiðanda afrit af úttektum úr sér- og sameiginlegum hússjóði.

Álitsbeiðandi kveðst ítrekað hafa beðið gjaldkera húsfélagsins um afrit af úttektum án árangurs.

 

Kröfuliður VIII: Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta skaða álitsbeiðanda með því að borga mismuninn á verði gólfefna sem hafi eyðilagst við framkvæmdir og þeim sem álitsbeiðandi hafi setið uppi með eftir framkvæmdir.

Álitsbeiðandi vísar til þess að þar sem aðrir íbúar hússins hafi samþykkt á húsfundi að greiða ekkert fyrr en eftir framkvæmdir hafi álitsbeiðandi þurft að standa straum af öllum kostnaði. Það hafi orðið til þess að hún hafi ekki getað keypt sambærileg gólfefni og eyðilögðust. Í stað gegnheils eikarparkets hafi smellt plastparket verið lagt og í stað náttúruflísa hafi verið lagðar ódýrar flísar. Álitsbeiðandi telji að gagnaðili eigi að greiða þennan mismun þar sem þetta rýri verðgildi íbúðar, auk þess sem endingartími gólfefnanna sé mun styttri.

 

Kröfuliður IX: Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða afleitt tjón sem hafi orðið vegna framkvæmdanna. Þessi kostnaðarliður sé ekki tekinn inn í fyrirliggjandi kostnaðarskiptingu.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðili greiði fyrir skemmdir og endurnýjun á gólfefnum, flísum á veggjum sem hafi þurft að fjarlægja/eyðileggja þegar skipt sé um ofnalagnir og skolplagnir.

Náttúruflísar hafi eyðilagst á forstofu, parket á íbúðinni eyðilagst auk þess sem brjóta hafi þurft flísar á baðherbergi til að leggja lagnir að ofni. Álitsbeiðandi telur að þetta flokkist undir afleitt tjón skv. 52. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hafi reynt eftir fremsta megni að gera allan frágang á sem ódýrastan og hagkvæmasta hátt, meðal annars með því að leita tilboða og versla á útsölum. Einnig hafi verið farið eftir ráðleggingum ráðins verkfræðings.

 

Kröfuliður X: Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að láta laga rúðu í forstofuhurð sem hafi brotnað í framkvæmdum.

Álitsbeiðandi vísar til ljósmynda sem séu í ástandsskoðuninni frá B matsmanni.

 

Kröfuliður XI: Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda það sem hann hafi þurft að greiða matsmanninum til að fá afhentar matsskýrslurnar.

Álitsbeiðandi kveðst hafa greitt matsmanni 31.125 kr. til að fá afhentar matsskýrslurnar. Ein af kröfum álitsbeiðanda áður en verk hófst hafi verið að fá matsmann til að taka út íbúðina, þetta hafi verið samþykkt og íbúðin tekin út fyrir og eftir framkvæmdir.

 

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að farið hafi verið í framkvæmdir við endurnýjun á skolplögn undir grunni að X nr. 44 vegna raka í veggjum í íbúð kjallara sem talin var stafa af lekum skolplögnum. Framkvæmdatími hafi verið ætlaður einn mánuður til að íbúð í kjallara væri ekki undirlögð langtímum saman.

Samþykkt hafi verið að greiða íbúðareiganda leigu fyrir íbúðina í einn mánuð að fjárhæð 120.000 kr. úr hússjóði.

Fljótlega eftir að framkvæmdir hófust hafi komið í ljós að skolplögn hafi verið nokkuð góð alls staðar undir grunni hússins nema farin að lýjast á vissum stöðum undir vaskahúsi. Orsök vandans væri 60 ára gömul heitavatnsfrálögn frá ofnum í kjallaraíbúð. Skolplagnir undir húsinu hafi verið endurnýjaðar, rásir fylltar og steypt í gólf. Grófvinnu hafi verið lokið 28. júlí. Flotun gólfs í íbúð hafi lokið 10. ágúst. Þá hafi hafist nýr kafli í framkvæmdum er lagðar voru nýlagnir að ofnum í kjallara. Álitsbeiðandi hafi alfarið séð um þær. Ekki hafi verið haft samráð við aðra eigendur í húsinu um hverjir væru ráðnir til framkvæmda. Álitsbeiðandi hafi afþakkað tilboð annarra húseiganda á greiðslu 50% af kostnaði við lagnir og krafist að verkið yrði að fullu greitt úr hússjóði. Þá hafi húseigendur dregið tilboð sitt til baka og sagst eingöngu greiða sinn löglega eignarhlut 7,59% hver, samkvæmt eignaskiptasamningi. Gengið hafi verið frá umsömdum hlutum í kjallaraíbúð um leið og unnt hafi verið að koma því við. Annar frágangur hafi verið unninn eftir hendinni er tækifæri hafi gefist til og sé margt ófrágengið enn, sérstaklega í vaskahúsi.

Um haustið hafi verið gengið frá allra nauðsynlegustu atriðum í sameign til að unnt væri að taka þvottaaðstöðu aftur í notkun og sameign máluð. Þær framkvæmdir hafi verið gerðar í óþökk álitsbeiðanda og enn eigi eftir að gera upp þá vinnu endanlega.

Þá er í greinargerð gagnaðila rakin forsaga máls þessa sem hófst árið 1997 er fyrst hafi orðið vart við rottugang í húsinu. Kærunefnd telur ekki ástæðu til að rekja þá forsögu frekar að svo stöddu, en vísar til málsgagna.

Síðan eru raktar framkvæmdir í húsinu af hálfu gagnaðila og kemur þar helst fram:

Á húsfundi 11. ágúst 2007 hafi verið ákveðið að huga nánar að aðgerðum vegna þrálátra ábendinga álitsbeiðanda um rakaskemmdir á veggjum niður við gólf í kjallaraíbúð. Skolpmyndataka hafi farið fram að frumkvæði álitsbeiðanda sem hafi tjáð stjórn húsfélagsins munnlega að hún sýndi að skemmdir væru á skolplögn undir húsinu og væri sú skemmd orsök rakans. Ákveðið hafi verið að bíða með framkvæmdir þar til í júlí 2008, að ósk álitsbeiðanda, þar sem íbúðin væri í leigu fram að þeim tíma. Álitsbeiðandi hafi ætlað að koma þessu myndbandi og umsögn til annarra íbúa hússins við fyrsta tækifæri, en sú afhending hafi dregist á langinn. Gagnaðili hafi greitt fyrir umrædda myndatöku úr hússjóði.

Það hafi fallið í hlut álitsbeiðanda að leita tilboða í framkvæmdir og kynna fyrir húsfundi. Umrætt myndband hafi ekki borist gagnaðila fyrr en í júlí 2008 en framkvæmdir hafi þá verið hafnar í kjallara.

Á húsfundi 31. maí 2008 hafi álitsbeiðandi kynnt tilboð í framkvæmdir sem hljóðaði upp á 4.275.330 kr. og hafi því verið tekið heldur fálega. Annar fundur hafi verið ákveðinn 18. júní 2008 til að fastsetja stöðu mála og að honum loknum sameiginlegur fundur með húsfélaginu X nr. 42.

Álitsbeiðandi hafi farið fram á að sér yrði greidd leiga fyrir íbúðina í júlí á meðan framkvæmdir stæðu yfir og hafi það síðar verið samþykkt munnlega. Framangreint tilboð hafi verið byggt á mynddisk sem gerður hafði verið af Skolphreinsun Ásgeirs sf. stuttu áður og fylgdi sá diskur tilboðinu.

Íbúum hafi vaxið í augum sá kostnaður sem verið væri að leggja út í og sumir haft litla trú á að verktakar stæðu við uppgefna reikningsfjárhæð við verklok en um hafi verið að ræða samsafn „iðnaðarmanna“ með lítinn orðstír. Því hafi verið ákveðið að íbúar ynnu verkið sjálfir. Gerður var verkrammi og líkleg en ekki tæmandi kostnaðaráætlun hafi verið kynnt á húsfundi í júní 2008.

Á sama fundi hafi komið upp ágreiningur milli eiganda 2. hæðar og álitsbeiðanda. Eigandi 2. hæðar hafi viljað að álitsbeiðandi kallaði til tryggingarfélag sitt áður en framkvæmdir hæfust, en álitsbeiðandi hafi haldið því fram að slíkt væri ekki til neins þar sem tryggingar næðu ekki til skemmda vegna skolplagna. Eiganda 2. hæðar hafi verið ætlað að sjá um að framkvæmdir gengju snurðulaust fyrir sig og að efni og aðkeyptir verktakar væru til staðar á réttum tíma.

Framkvæmdir hafi hafist 1. júlí. Þvottavélar og annað lauslegt hafi verið flutt úr sameign og komið fyrir í bílskúr í eigu 1. hæðar. Þar var sett upp þvottaaðstaða fyrir 1. hæð og ris. Ákveðið hafi verið að hreyfa eingöngu við gangi og forstofu í íbúðinni, en fjarlægð hafi verið innrétting á baði og sturtuskjól til vonar og vara ef brjóta þyrfti frá skolplögnum. Álitsbeiðandi hafi sagt óþarft að verja eldhús sérstaklega þar sem til hafi staðið að gefa því andlitslyftingu. Daginn eftir hafi hurðir á þvottahúsi og íbúð verið fjarlægðar og þeim komið fyrir á stokkum (til verndar parketlögn) í stofu ásamt innréttingu frá baðherbergi og skápahurðum úr íbúðargangi. Veggur að herbergjum hafi verið stúkaður af með uppistöðum og byggingarplasti til að koma í veg fyrir umgang og að óhreinindi bærust inn í stofu og svefnherbergi. Flotparket á gangi hafi verið tekið af út að millivegg. Síðan hafi gólf verið brotin upp og steypa og jarðvegur borin í fötum út í losunargám. Við þetta hafi allir liðtækir íbúar hússins unnið.

Þegar búið hafi verið að moka ofan af skolplögn hafi ekki reynst vera um neinn sjáanlegan leka úr henni að ræða. Lykt upp úr grunnfyllingu hafi verið hrein og hvergi vottur um smit. Aftur á móti hafi verið ástand heitavatnsröra og retúrlögn frá ofnakerfi kjallara og sameignar verið slæmt, þau öll meira og minna lek og ónýt til brúks. Þá hafi viðkomandi tryggingarfélög verið kölluð til að frumkvæði eiganda 2. hæðar. Starfsmenn þeirra hafi fundið að við húseigendur að hafa ekki kallað sig til fyrr en gefið aðfinnslur upp á bátinn er þeir hafi komist að því að þeirra menn hefðu áður komið við sögu í þessu húsi síðustu 11 árin, en allir sem einn hafi dæmt leka stafa frá skolpi og grunnvatni en ekki lögnum, en svo vilji til að tryggingafélög bæti ekki slíka skaða. Tryggingafélag hafi síðan bætt álitsbeiðanda skemmdir vegna umstangs og umróts og skaða á gólfefnum að fjárhæð 323.753 kr. sem frá hafi verið dregin sjálfsábyrgð, en neitað að greiða öðrum tryggingartökum hússins nokkuð vegna framkvæmdanna.

Á þessum tímapunkti hafi verið ráðin til verksins ráðgjafarþjónustan U ehf. þar sem álitsbeiðandi hafi hótað annars að setja verkbann á framkvæmdir. Fyrst hafi verið sest niður með ráðgjafa og mynddiskupptaka Skolphreinsunar Ásgeirs sf. frá fyrri mánuði skoðuð og hafi komið í ljós að myndir höfðu ekki verið teknar af umræddri skolplögn heldur frálögn frá húsi út í brunn í götu. Enn einu sinni hafi verið farið fram á að fá í hendur langþráð myndband það sem S ehf. hafði tekið árið áður, en það hafi verið í fórum álitsbeiðanda. Við skoðun á því hafi ekki komið í ljós neinir alvarlegir hnökrar, en til að fá fulla vissu hafi eigandi 2. hæðar pantað tíma hjá S ehf. fyrir skoðun á myndbandi þessu og hið sama komið í ljós. Skolplagnamyndir hafi ekki sýnt nein merki um teljandi leka og sagði myndatökumaður S ehf. skolplagnir í nothæfu ástandi, en orðnar nokkuð lúnar frá húsvegg út í götubrunn.

Þar sem framkvæmdir hafi verið komnar þetta langt á leið hafi legið í augum uppi að skipta ætti út lögnum. Flestir hafi talið heppilegast að leggja nýja lögn á heppilegri stað þar sem ekki þyrfti að brjóta sig í gegnum fjóra grunnveggsmúra og 3–4 fermetra af gólfum í viðbót. Álitsbeiðandi hafi ákveðið í samráði við U ehf. að slíkt yrði ekki framkvæmt með sínu leyfi nema til kæmi löggild teikning af nýlögnum.

Eigandi 2. hæðar hafi dregið upp viðhlítandi teikningar af nýlögn og farið með í U ehf. til samþykkis, sem hafi gert þá athugasemd að til yrði að koma uppáskrift verkfræðings til að U ehf. samþykkti teikninguna. Þá hafi eigandi 2. hæðar farið með umrædda teikningu til byggingarfulltrúans í R og fengið teikninguna samþykkta sem fylgiskjal að breytingum á frárennsli.

Nú hafi framkvæmdir getað hafist á ný en umstang þetta allt hafi kostað fjóra daga í framkvæmdum og orðið til þess að steypuframkvæmdir drógust um eina viku svo ekki hafi verið unnt að standa við frágangsdagsetningu hvað varðaði flotun á ganggólfi íbúðar álitsbeiðanda.

Löggildur pípulagningameistari, V ehf., hafi verið ráðinn til verksins og hafi allri lagnavinnu og fyllingu verið lokið ásamt steypuvinnu þann 28. júlí. Þann 8. ágúst hafi steypan verið dæmd nægilega þurr fyrir flotun og var gólfið heilflotað þann 9. ágúst með sérstöku hraðþornandi flotefni notað eingöngu þar sem leggja þarf parket með hraði og mun dýrara vegna þess. Það hafi verið notað að sérstakri beiðni álitsbeiðanda til þess að flýta fyrir framkvæmdum. Þann 11. ágúst hafi gólfið verið tilbúið til parketlagnar.

Í lok júlímánaðar, er staðið hafi fyrir dyrum að leggja þyrfti nýja að- og frárennslislögn fyrir ofna í kjallara, hafi eigendur 1. hæðar, 2. hæðar og riss boðist til að standa undir 50% kostnaðar af efni og vinnu með því skilyrði að fenginn yrði til verksins löggiltur og ábyrgur pípulagnaaðili. Allt lagnaefni yrði tekið út á reikning eiganda 2. hæðar og hann myndi greiða þá á gjalddaga og jafna síðan í hússjóð og það hafi gengið eftir. Aftur á móti hafi ekki verið haft samráð við aðra eigendur í húsinu um hverjir væru ráðnir til framkvæmda og hafi álitsbeiðandi verið óheppin í vali sínu á verktaka. Hún hafi ráðið til verksins Y ehf., pípulagnaþjónustu. Það fyrirtæki hafi skilað af sér slíkum hroða í vinnubrögðum að rífa hafi þurft burtu stóran hluta lagna aftur og leggja upp á nýtt. Þarna hafi orðið þáttaskil í verkframkvæmdum og samstarfi. Álitsbeiðandi hafi nú krafist þess að kostnaði vegna ofnalagna yrði skipt samkvæmt eignarhlut í húsinu og greidd yrði full húsaleiga fyrir ágústmánuð. Þetta hafi aðrir íbúar hússins ekki séð sér fært að samþykkja þar sem álitsbeiðandi hafi notað ágústmánuð til að gera upp baðherbergi og eldhús íbúðarinnar og ekkert virst liggja á.

Enn fremur hafi eignarhlutfall annarra íbúa hússins, samkvæmt eignaskiptasamningi, í ofnalögn kjallara aðeins verið 22,77% sem tilkomið sé vegna ofns í sameign tengdum hitalögn í kjallara. Ofn þessi hafi verið fjarlægður af kerfinu þegar á framkvæmdum stóð og mun hitakerfi kjallara verða 100% eign álitsbeiðanda eftir löggilta breytingu á eignaskiptasamningi.

Gagnaðili greinir frá því að haldinn hafi verið húsfundur vegna lokaframkvæmda þann
4. september. Sá fundur hafi leyst upp í dómadagsöskur og firru af hálfu álitsbeiðanda og hún hafi loks gengið af fundi með þeim orðum „að hún samþykkti ekki neitt framar og skyldi láta aðra húseigendur blæða“. Þeir sem eftir sátu hafi samþykkt að halda nauðsynlegum framkvæmdum ótrauðir áfram og enn fremur að þeir treystu sér ekki til varnar eigin sálarheilsu að halda löggildan húsfund í náinni framtíð.

Íbúar hússins hafi eftir þetta aðstoðað við frágang á parketlögn, málningu á íbúðargangi, uppsetningu innréttingar á baðherbergi og ísetningu eldvarnarhurðar að sameign sem hafi þurft að snúa og endursmíða að hluta þar sem álitsbeiðandi hafði lent í útistöðum við þann uppsetningarmann sem hafi séð um verkið árið 2005 og hann neitað að koma nærri þessari íbúð aftur. Þá hafi verið eftir frágangur í sameign, frágangur gólfa og pípulagna, uppsetning þvottavéla og innréttinga.

Allar vatnslagnir í sameign hafi verið fluttar upp úr steypu og tengdar á ný svo fljótt sem auðið hafi orðið. Gengið hafi verið frá uppstillingu fyrir þvottavélar og þurrkara og lagðar gólfflísar á stigagang í sameign og sameign máluð. Álitsbeiðandi hafi ekki viljað koma að þeim framkvæmdum.    

Auk þess gerir gagnaðili frekari athugasemdir varðandi einstakar kröfur álitsbeiðanda:

 

Kröfuliður I:

Gagnaðili kveður sér að sjálfsögðu skylt að greiða álitsbeiðanda fyrir þá vinnu sem lýtur að þeim verklegu framkvæmdum sem falla inn í sameiginlegan kostnað með öðrum eigendum hússins og haldgóð rök séu fyrir að sú vinna hafi verið framkvæmd með samþykki meirihluta húsfélags.

 

Kröfuliður II:

Gagnaðili kveður þau atriði frágengin sem ákveðin höfðu verið.

 

Kröfuliður III:

Gagnaðili kannast ekki við að skemmdir hafi orðið sökum skolplagna, enda hafi þær reynst vera í lagi.

 

Kröfuliður IV:

Gagnaðili kveðst hafa greitt fyrir og gert við þær skemmdir sem hafi orðið á gangi, þ.e. skemmdir á framkvæmdasvæði, verksins en ekki hafi verið vitað um skemmdir í forstofu. Brotnar flísar á baðherbergi vegna ofnalagna séu tryggingamál en ekki á ábyrgð gagnaðila. Lögð hafi verið lögn að ofni í eldhúsi en íbúðareigandi ákveðið að bíða með að tengja hann.

 

Kröfuliður V:

Gagnaðili vísar til þess að samþykkt hafi verið að greiða íbúðareiganda leigu fyrir júlímánuð og framkvæmdaplan miðað við það.

 

Kröfuliður VI:

Gjaldkeri álítur rétt að bíða með lokauppgjör hjá endurskoðanda þar til niðurstaða kærunefndar fjöleignarhúsamála liggur fyrir.

Gagnaðili telur það verksvið löggilds aðila/endurskoðanda að ganga frá heildaruppgjöri framangreindra framkvæmda eftir að fyrir liggi hvað hverjum beri að greiða.

Greiðslur tryggingafélags til álitsbeiðanda séu ekki hluti af uppgjöri hússjóðs.

 

Kröfuliður VII:

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda aldrei hafa farið fram á afrit af úttektum úr hússjóði, hvað þá ítrekað. Fært hafi verið milli framkvæmdareikninga eigenda til útgjaldareiknings hússjóðs og greitt úr honum fyrir úttekið efni og vinnu eins og ákveðið hafi verið í upphafi framkvæmda. Það eina sem sé óuppgert séu kröfur álitsbeiðanda um greiðslu á launum og efni við uppgerð á eigin íbúð sem aðrir íbúar hússins telji sér óviðkomandi og ekki nauðsynlega í tengslum við sameiginlegar framkvæmdir.

 

Kröfuliður VIII:

Gagnaðili kveður bætur fyrir gólfefni vera mál álitsbeiðanda og tryggingafélags hennar.

 

Kröfuliður X:

Gagnaðili segir að ef umrædd rúða hafi brotnað við framkvæmdir húsfélagsins þá sé rétt að hún liggi að jöfnu á móti þeirri rúðu í hurð í sameign sem álitsbeiðandi braut vorið 2006 og gert hafi verið við án nokkurrar bótakröfu.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda koma meðal annars fram athugasemdir við forsögu málsins en ekki er talin nauðsyn á að útlista þær nánar hér. Jafnframt mótmælir álitsbeiðandi flestu því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila og gerir ítarlegar athugasemdir við hana.

 

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri kröfur ítrekaðar og gerðar frekari athugasemdir sem kærunefnd telur hvorki efni né ástæðu til að rekja frekar hér.

 

III. Forsendur

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til afnota eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.

Nefndin telur að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli við
2. gr. í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnir í fjölbýlishúsinu X nr. 44 teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir við lagnir skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

    

Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns eiganda séreignar gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur fram að húsfélag beri ábyrgð gagnvart einstökum eigendum á sakargrundvelli vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald. Í 3. tölul. 52. gr. er enn fremur sett fram hlutlæg bótaregla vegna bilana á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum. Bótaskylda nær til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis. Að auki gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu húsfélags, svo sem skilyrði um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til að takmarka tjón sitt.

Kærunefnd telur að skaðabótaábyrgð á hendur álitsbeiðanda verði ekki reist á sakargrundvelli 1. og 2. tölul. 52. gr. laga nr. 26/1994, enda ekki sýnt fram á að um vanrækslu á viðhaldi sameignarinnar, búnaði hennar eða lögnum hafi verið að ræða né mistökum við meðferð hennar og viðhald. Hin hlutlæga bótaregla 3. tölul. ákvæðisins tekur hins vegar til tjónsins.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda allt tjón á íbúð hans vegna sameiginlegra lagna. Gagnaðila beri að bæta kostnað við viðgerð á rakaskemmdum, lagningu nýrra lagna og frágang á veggjum og gólfi eftir framkvæmdirnar. Það er álit kærunefndar að greiða beri álitsbeiðanda fyrir vinnu hans við ofangreind verk í samræmi við ákvörðun fundar húsfélags. Þá beri gagnaðila að greiða honum kostnað vegna efniskaupa. Kærunefnd tekur fram að draga skal frá bætur sem álitsbeiðandi hefur fengið úr tryggingum vegna tjónsins.

Gagnaðili neitar greiðslu vegna tapaðra leigutekna umfram það sem hann hefur þegar greitt, þ.e. vegna leigu fyrir júlí. Í greinargerð hans kemur fram að viðgerðin tafðist umfram það sem áætlað var og segir hann gólf hafa verið tilbúið undir parket þann 11. ágúst. Ekki liggur fyrir að álitsbeiðandi hafi orðið af leigutekjum lengur en til 15. ágúst vegna framkvæmdanna. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tapaðra leigutekna í hálfan mánuð til viðbótar því sem þegar hefur verið greitt.

Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús hafa eigendur rétt á að skoða bækur húsfélags, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi rétt á að skoða umbeðin gögn að viðstöddum stjórnarmanni en ekki rétt til að fá afrit af þeim.

Álitsbeiðandi krefst bóta vegna lækkunar á verðgildi íbúðarinnar vegna minni gæða nýju gólfefnanna. Ekkert hefur verið lagt fram til stuðnings því að verðgildi íbúðarinnar hafi lækkað og er það því álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðanda.

Ósannað er að rúða í forstofuhurð hafi brotnað við framkvæmdirnar. Stendur þar orð gegn orði og getur kærunefnd ekki leyst úr þeim ágreiningi, enda ekki gert ráð fyrir vitnaleiðslum eða sambærilegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni.

Gagnaðili mótmælir ekki kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu kostnaðar vegna matsgerðar. Ágreiningur um þann kröfulið er því ekki fyrir hendi og er kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að skipta beri kostnaði vegna viðgerða á sameiginlegum pípulögnum milli allra eigenda í húsinu í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta þeirra.

Það er enn fremur álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða kostnað við viðgerð á rakaskemmdum í íbúð álitsbeiðanda, lagningu nýrra lagna í íbúðinni og frágang á veggjum og gólfi eftir framkvæmdirnar, bæði fyrir vinnu og efniskostnað, að frádregnum bótum sem álitsbeiðandi hefur fengið úr tryggingum vegna tjónsins.

Þá er það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tapaðra leigutekna í hálfan mánuð til viðbótar.

Það er og álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi rétt á að skoða gögn um úttektir í reikningum húsfélags að viðstöddum stjórnarmanni.

Það er jafnframt álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á bótum vegna þess að ný gólfefni séu verðminni en þau sem fyrir voru.

Loks er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á bótum fyrir viðgerð á brotinni rúðu í forstofuhurð.

 

Reykjavík, 20. apríl 2010

 

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason