Mál nr. 37/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 37/2009
Sameign: Hagnýting og eignarhald.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. nóvember 2009, beindi Húseigendafélagið, f.h. húsfélagsins X nr. 19, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð Guðrúnar Huldu Ólafsdóttur hdl., f.h. gagnaðila, dags.
15. janúar 2010, og athugasemdir Húseigendafélagsins, f.h. álitsbeiðanda, dags. 28. janúar 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn
30. mars 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 19, alls sjö eignarhluta. Gagnaðili á fasteign á
1. hæð sem í eru geymslur, skrifstofa og lager. Ágreiningur er um hagnýtingu sameignar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að nýta sameignarrými til einkanota og hindra umferð og aðgang að annarra, svo sem með því að læsa dyrum milli stigahúss og gangs.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að fjarlæga einkamuni úr sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að rými gagnaðila sem sé geymslur, skrifstofa og lager hafi eitt fastanúmer en um sé að ræða tvö aðskilin rými engu að síður. Vinstra megin samkvæmt teikningu séu tvær geymslur, salerni og skrifstofa (0101). Hægra megin séu geymslur og lager (0102). Þessir tveir fasteignahlutar séu aðskildir með sameign allra, nánar tiltekið holi/miðrými/stigapalli og gangi (merkt 0105 á skráningartöflu og teikningu). Á umræddum gangi sem sé hluti rýmis merkt 0105 séu mælar og inntök staðsett. Rými þetta nýti gagnaðili sem séreign. Þar sem stigahús (rými 0104) og gangur (rými 0105) mætast séu dyr sem gagnaðili nýti sem aðalinngang í fasteign sína. Gagnaðili hafi læst dyrum þessum. Viðkomandi rými séu sameign allra samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili nýti þannig tvískipt rými í séreign auk sameignarrýmis (0105) sem eina heild. Sameignarrými sé læst þannig að íbúar geti ekki nýtt það eða komist að inntökum með eðlilegum hætti. Nánar tiltekið nýti gagnaðili umrætt rými til að tengja fasteignahluta í eigin séreign til að geta nýtt þá líkt og um eitt íbúðarrými væri að ræða og hafi komið þar fyrir persónulegum munum.
Álitsbeiðandi bendir á að fasteign gagnaðila sé ekki íbúðarhúsnæði. Samkvæmt opinberri skráningu sé um að ræða skrifstofuhúsnæði með fastanúmer 200-6761 merkt 01-0101. Rými 01-0102 samanstandi af geymslum og lager sem fylgi skrifstofuhúsnæðinu. Ganga þurfi úr skrifstofuhúsnæðinu í gegnum sameign allra (0105) til að komast í það rými sem fylgi því. Dyr í rýmum í eigu gagnaðila séu andspænis hvor annarri og þyki gagnaðila því liggja beinast við að nýta sameign þeirra á milli til að tengja séreignarrýmin í eina heild og læsa dyrum sem gangi að stiga og stigahúsi. Með slíkum hætti geti gagnaðili nýtt eign sína sem íbúðarhúsnæði með viðunandi hætti.
Álitsbeiðandi gerir ekki athugasemd við nýtingu rýmanna til íbúðar að svo stöddu að frátalinni nýtingu sameignarrýmis sem álitsbeiðandi telur ólögmæta. Álitsbeiðandi vekur jafnframt sérstaka athygli á því að íbúar eigi ekki með góðu móti innangengt í húsið að mælum og inntökum um stigahús merkt 0106 á baklóð.
Álitsbeiðandi greinir frá því að 19. október 2009 hafi verið haldinn húsfundur í húsfélaginu X nr. 19. Á umræddum fundi hafi álitsbeiðandi krafist þess að gagnaðili opnaði sameignarrýmið í samræmið við þinglýstan eignaskiptasamning. Sátt hafi ekki náðst um málið.
Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 4. og 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, auk þess 6. tölul. 8. gr., 31. gr., 4. mgr. 35. gr. og 36. gr. laganna. Til frekari rökstuðnings vísar álitsbeiðandi einnig til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 3/2007, 20/2007, 45/2006, 26/2004, 40/2002, 59/2002, 3/2001, 36/2001 og 27/2000.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að vettvangur ágreinings máls þessa sé ekki kærunefnd fjöleignarhúsamála heldur dómstólar og því útilokað fyrir gagnaðila að ná eyrum réttra aðila vegna athugasemda sinna en telur þó nauðsynlegt að upplýsa um eftirfarandi sem hann telji misfarið með.
Gagnaðili kveður misfarið með staðreyndir í álitsbeiðni. Þar sé látið að því liggja að tvö rými gagnaðila sem áður hafi verið með tveimur fastanúmerum en nú einu samkvæmt Fasteignaskrá Íslands, en að raunin sé sú að fyrrnefndir fasteignahlutar séu í dag aðskildir af sameign allra, nánar tiltekið holi/miðrými/stigapalli og gangi (merktu 0105). Staðreyndin sé hins vegar sú að gagnaðili hafi búið í eigninni um nokkurra ára skeið eins og hún sé, löngu áður en núverandi teikningar hafi verið gerðar, og því sé ekki rétt það sem sagt er um meinta nýtingu að það hefði legið beinast við að tengja séreignarrýmin tvö í eina heild og læsa dyrum sem gangi að stiga og stigahúsi. Engin breyting hafi verið gerð hvað þetta varði síðan gagnaðili hafi eignast rýmin tvö og því beinlínis farið með rangt mál þegar látið sé að því liggja að gagnaðili hafi sölsað undir sig „sameign“ í sína þágu og nýtt hana sem séreign.
Gagnaðili bendir á að um margra ára skeið hafi verið ósætti í húsinu, aðallega þó út í fyrri eiganda fyrstu hæðarinnar sem hafi verið faðir gagnaðila, sem seldi frá sér garðinn til eiganda næsta húss.
Gagnaðili hafi deilt áhyggjum með íbúum hússins um að allir þessir atburðir yrðu til þess að eignaskiptasamningur fengist ekki samþykktur fyrir húsið með þeim afleiðingum að nánast hafi verið vonlaust að ganga frá kaupum og sölu eigna í húsinu þar sem ekki hafi með góðu móti verið unnt að þinglýsa eignarheimildum vegna þessa. Gagnaðili hafi ekki viljað standa í vegi fyrir slíku og viljað greiða fyrir því að unnt væri að gera eignaskiptasamning og hafi samþykkt fyrir sitt leyti að skrifa undir teikningar eins og þær séu í dag með skiptum rýmum á fyrstu hæð í eigu hans. Í þessum samskiptum hafi gagnaðili verið í samskiptum við gjaldkera húsfélagsins sem gagnaðili kveður hafa sagt að aðeins væri um formsatriði að ræða og allt yrði óbreytt, þ.e. að gagnaðili þyrfti ekki að opna milli rýma sem sé mikið óhagræði fyrir hann þar sem hann búi í húsinu með þrjú börn og töluverðar breytingar þurfi til að gera rýmin að tveimur íbúðum eins og fyrirhugað sé og samþykki hafi fengist fyrir á húsfundi.
Gagnaðila finnist álitsbeiðandi hafa komið aftan að sér vegna þessa og hafi gagnaðili meðal annars leitað réttar síns þegar hann hafi fengið tilkynningu um að búið væri að þinglýsa eignaskiptasamningi og hafi reynt að fá því hnekkt en ekki gengið að sinni. Svo hafi virst sem byggingarfulltrúinn í R hafi verið búinn að gefast upp vegna mikils ágangs eigenda X nr. 19 um margra ára skeið og vandræða sem hafi fylgt fyrrnefndu húsi og hafi gagnaðili eftir byggingarfulltrúa að stefna yrði sér í einkamáli til að freista þess að hnekkja niðurstöðu hans í málinu. Gagnaðili telji einsýnt að forsaga málsins hafi ráðið töluverðu um ákvarðanatöku hans og því að hann hafi ekki viljað endurskoða hana.
Í máli þessu sé deilt um hvort eðlilega hafi verið staðið að málum enda telji gagnaðili sig hafa verið blekktan til að skrifa undir teikningar sem hann taldi sig vera að gera í góðri trú um að hann væri að liðka til fyrir því sem staðið hefði í vegi fyrir góðum samskiptum í húsinu, þ.e. skortur á þinglýstum eignaskiptasamningi. Aldrei hafi verið deilt um það. Nefndum eignaskiptasamningi hafi verið þinglýst án vitundar gagnaðila og það hafi aðeins verið stjórn húsfélagsins sem hafi skrifað undir samninginn en ekki allir eigendur íbúða og rýma í húsinu.
Gagnaðili ítrekar að hann hafi ekki tekið sér neinn rétt í sameign heldur hafi nefnt sameignarrými sem deilt sé um alltaf verið innan séreignar sinnar. Verði því að finna að því hvernig álitsbeiðnin sé orðuð enda telji gagnaðili það byggjast á misskilningi að hann hafi sölsað undir sig sameign eins og gefið sé í skyn í eigin þágu.
Þess beri að geta að gagnaðili hafi fallist á ákveðnar breytingar en talið víst að þeim yrði ekki framfylgt með þeim hætti sem nú sé farið fram á. Fyrir liggi samþykki á húsfundi að gagnaðili geti breytt nefndum rýmum í tvær íbúðir og hafi gagnaðili talið víst að til engra breytinga þyrfti að koma fyrr en það yrði gert. Nú sé svo komið að þvinga eigi fram breytingar og stofna til kostnaðar fyrir gagnaðila á vafasömum tímum í efnahagslífi þjóðarinnar þegar nánast útilokað eða með öllu útilokað sé að fá fjármagn til framkvæmdanna.
Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann málavaxtalýsingu gagnaðila um nýtingu sameignar og kveður hana ranga. Gagnaðili hafi aldrei haft þinglýsta eignarheimild fyrir umþrættu rými. Þá hafi gagnaðili til langs tíma nýtt annan inngang á húsinu götumegin að framanverðu til að komast að rýmum sínum. Það sé ekki fyrr en seinna að dyrum þeim sem fjallað sé um í álitsbeiðni sé læst. Álitsbeiðandi áréttar enn fremur að hefð vegna meintrar fyrri notkunar komi ekki til skoðunar enda girt fyrir slíkt í lögum um fjöleignarhús. Rétt sé að gagnaðili hafi reynt að fá þinglýstum eignaskiptasamningi aflýst án árangurs. Óumdeilt sé hins vegar að nýting gagnaðila brjóti í bága við þinglýstan eignaskiptasamning og lög um fjöleignarhús.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um hús, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í sameign eru aftur á móti, sbr. 6. gr., allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 4. gr. Sameign er þannig í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign enda er sameign meginregla, sem þýðir að jafnan séu löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign, eins og segir í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum um fjöleignarhús. Sameign þarf því ekki að sanna heldur verður sá sem gerir tilkall til séreignar að sanna eignarrétt sinn.
Í máli þessu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing, þinglýst 23. mars 2009, þar sem fram kemur að umþrætt rými er sameign.
Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Fyrir liggur að á fundi húsfélagsins X nr. 19 sem haldinn var þann 19. október 2009 var skorað á gagnaðila að opna sameign á 1. hæð í samræmi við þinglýstan eignaskiptasamning og fjarlægja þaðan persónulega muni. Því er ljóst er að eigendur hússins hafa ekki veitt samþykki sitt fyrir því að gagnaðili hafi einkaafnot umþrætts hluta sameignarinnar. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að hindra umferð og aðgang annarra um sameign hússins. Jafnframt er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja einkamuni sína úr sameign hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að hindra umferð og aðgang annarra um sameign.
Jafnframt er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja einkamuni sína úr sameign.
Reykjavík, 30. mars 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason