Eldri álit kærunefndar fjöleignarhúsamála

Álit frá 4. apríl 2001

4.4.2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

 

Mál nr. 2/2001

 

Ákvörðunartaka: Lofnetskerfi, gervihnattadiskur.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. janúar 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 8. febrúar 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 4. apríl 2001 var málið tekið til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 44. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. íbúð 00-01 (13,30%) sem er í eigu álitsbeiðanda, íbúð 00-02 (10,30%), íbúð 01-01 (38,20%) sem er í eigu gagnaðila og íbúð 02-01 (38,20%) sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.

 

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að taka gervihnattadisk í eigu álitsbeiðanda niður af þaki hússins og þeim beri að greiða kostnað við að setja hann upp aftur.

2. Að viðurkennt verði að gervihnattadiskur til móttöku á sendingum gervihnatta sé ekki sjónvarpsloftnet og að búnaðurinn sé eign álitsbeiðanda.

3. Að viðurkennt verði að gagnaðilar þurfi samþykki allra eigenda hússins fyrir þeim búnaði sem þeir hafi sett á þak hússins og að kostnaðurinn sé sérkostnaður þeirra.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi síðastliðin fjögur ár verið með gervihnattadisk á þaki hússins, ásamt örbylgjulofneti, með samþykki allra eigenda þess. Hann hafi einn kostað uppsetningu disksins, viðhald og tryggingar. Í júní 2000 hafi gagnaðilar farið þess á leit við hann að þeir fengju að tengja inn á diskinn og yrði það álitsbeiðanda að kostnaðarlausu. Þeir myndu greiða fyrir afnot af diskinum og sömu myndgæði yrðu í sjónvarpi álitsbeiðanda eftir sem áður. Álitsbeiðandi hafi samþykkt að gerð yrði tilraun með þetta. Þar sem reynslan hafi leitt í ljós lakari myndgæði hafi hann ákveðið að vera einn með diskinn.

Í kjölfarið hafi gagnaðilar tekið niður gervihnattadiskinn og örbylgjuloftnetiðörbylgjaloftnetið og sett upp nýjan gervihnattadisk og örbylgjuloftnet að fjárhæð 152.100 kr. og krafið álitsbeiðanda um greiðslu að fjárhæð 11.100 kr.

Álitsbeiðandi telur að hann hafi haft leyfi fyrir búnaðinum frá eigendum hússins, búnaðurinn sé dýr og því geti gagnaðilar ekki meinað honum að nota búnaðinn um leið og annar búnaður fyrir þá sé settur upp.

Álitsbeiðandi bendir á að málið hafi verið tekið til umfjöllunar á húsfundi 4. október 2000. Þar hafi honum verið neitað formlega að setja gervihnattadiskinn upp aftur.

Álitsbeiðandi bendir á að aldrei hafi verið fjallað um gervihnattadiskinn sem gagnaðilar settu upp á húsfundi. Gagnaðilum hafi því verið óheimilt að taka búnað hans niður og fara fram á að álitsbeiðandi taki þátt í kostnaði vegna hins nýja búnaðar enda sé búnaður hans í fullkomnu lagi og jafnvel betri. Það hafi ekkert verið að búnaðinum áður en gagnaðilar fóru að eiga við hann. Þá bendir álitsbeiðandi á að nægilegt rými sé á þakinu fyrir tvo gervihnattadiska og hljóti sama regla að gilda um báða gervihnattadiskana. Þá telur álitsbeiðandi að honum beri ekki að taka þátt í kostnaði við að setja upp nýtt örbylgjuloftnet enda hafi hans verið í fullkomnu lagi og hafi verið hægt að nota það áfram.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram það hafi ekki hvarflað að þeim, eftir áralöng samskipti við álitsbeiðanda að þeir þyrftu að sanna atvik með bókunum og fundargerðum húsfélags. Þá leggja gagnaðilar ríka áherslu á að allt ferlið hafi átt sér stað í samráði við álitsbeiðanda og með hans samþykki. Fullyrðingum álitsbeiðanda um annað sé því harðlega mótmælt.

Gagnaðilar benda á að síðla árs 1996 hafi álitsbeiðandi fengið leyfi allra þáverandi eigenda hússins að setja upp gervihnattadisk ásamt kerfi til notkunar. Leyfið hafi verið veitt án þess að til húsfundar kæmi enda samskipti um málið með mjög óformlegum hætti. Á þessum tíma hafi ekkert loftnetskerfi verið í húsinu og hafi hver íbúð notað eigið loftnet (greiðu) til að ná sjónvarpsútsendingum. Litið hafi verið svo á að ástæðulaust væri að neita álitsbeiðanda um þessa framkvæmd því hann hafi m.a. búið við óviðunandi skilyrði til að taka á móti sjónvarps- og útvarpssendingum. Þá hafi verið litið svo á að um bráðabirgðaástand væri að ræða þar til sameiginlegt loftnetskerfi yrði sett upp fyrir allar íbúðir hússins. Allt frá upphafi hafi álitsbeiðandi boðið öðrum að tengjast þessu kerfi gegn því að viðkomandi greiddi hluta af verði þess. Eftir því sem gagnaðilar komast næst nýtti aðeins þáverandi eigandi 00-02 boðið.

Á húsfundi sem haldinn var 31. mars 1998 hafi m.a. verið rætt um og bókuð athugasemd um nauðsyn þess að setja sameiginlegt loftnetskerfi fyrir íbúðir hússins og hafi hússjóður verið stofnaður í þeim tilgangi.

Gagnaðilar benda á að um mitt árið 2000 hafi orðið úr aðgerðum. Með óformlegu samþykki eigenda hafi sú ákvörðun verið tekin að setja upp sameiginlegt loftnetskerfi.

Á húsfundi 13. júní 2000 hafi málið verið til umræðu og hafi engin mótmæli komið fram. Í kjölfarið hafi sameiginlegt loftnetskerfi verið sett upp. Í ljósi þess að álitsbeiðandi hafi ítrekað boðið öðrum íbúum aðgang að gervihnattakerfi sínu fór gagnaðila þess á leit við hann að hann veitti öðrum íbúum hússins kost á að tengjast því í gegnum hið nýja og sameiginlega loftnetskerfi og hafi álitsbeiðandi samþykkt það. Þegar loftnetskerfið hafi verið tengt diskinum kom í ljós að búnað skorti sem gerði hverjum og einum notanda kleift að velja hvað hann horfði á. Ljóst var að ef ekkert yrði gert, yrðu íbúar hússins upp á álitsbeiðanda komnir með val á sjónvarpsefni. Til að ráða bót á því hafi verið fest kaup á búnaði sem leiddi til þess að álitsbeiðandi fékk ekki nægilega skýra mynd á nokkrar þeirra sjónvarpsstöðva sem hann hafði áður haft aðgang að. Gagnaðili hafi því komið fram með þá tillögu að keyptur yrði nýr og stærri gervihnattadiskur. Álitsbeiðandi hafi á ný veitt samþykki sitt þó hann fullyrði í álitsbeiðni að samþykkt hafi verið að hann hafi ekki átt að bera neinn kostnað af kaupum á nýjum diski. Það sé rangt. Hið rétta sé að samkomulag hafi verið um það að ásamt því að álitsbeiðandi hefði aðgang að myndefni yrði hann ekki fyrir auknum fjárútlátum þar sem hann gæti selt sinn gervihnattadisk og greitt með andvirði hans hlutdeild í nýjum gervihnattadiski ásamt deilibúnaði. Til að auðvelda álitsbeiðanda það hafi gagnaðili boðist til að útvega honum kaupanda að diskinum og hafi álitsbeiðandi tekið því vel. Þegar til átti að taka hafi álitsbeiðandi hins vegar hafnað öllum kauptilboðum. Að öðru leyti hafi sammæli manna gengið eftir. Nýr diskur hafi verið settur upp og hafi gagnaðilar að mestu annast þá vinnu. Álitsbeiðandi hafi veitt atbeina sinn með því að veita aðgang að íbúð sinni þegar kom að tengingu og stillingu. Allt tókst með ágætum og í hvívetna kappkostnað við að halda kostnaði niðri og gera álitsbeiðanda til hæfis. Meðal annars hafi álitsbeiðanda verið boðið að breyta/ráða afstöðu disksins og í samræmi við óskir hans hafi engu verið breytt og sé afstaða disksins því nákvæmlega sú sama og áður. Þá fullyrða gagnaðilar að álitsbeiðandi hafi nýtt búnaðinn frá upphafi og geri enn.

Gagnaðilar benda á að með bréfi, dags. 27. september 2000, hafi álitsbeiðandi farið þess á leit við aðra eigendur að hann fengi að setja gamla diskinn upp aftur, ásamt búnaði. Enn fremur hafi hann hafnað þátttöku í sameiginlegum kostnaði við sameiginlegt loftnetskerfi hússins. Af þessu tilefni og vegna framkvæmda við húsið hafi verið boðað til húsfundar 4. október sl. Á fundinum hafi beiðni álitsbeiðanda verið tekin til umfjöllunar og hafi henni verið hafnað. Þá hafi tillaga um uppsetningu á sameiginlegum loftnetsbúnaði verið borin undir atkvæðagreiðslu og hafi hún verið samþykkt með atkvæði allra viðstaddra, þ. á m. álitsbeiðanda.

Gagnaðilar benda á að með álitsbeiðni leggi álitsbeiðandi fram "reikning" frá gagnaðila, dags. 16. júní 2000. Ekki sé um að ræða reikning til álitsbeiðanda heldur vangaveltur um hlutdeild álitsbeiðanda í sameiginlegum kostnaði við loftnetsbúnaðinn. Gagnaðilar benda á að enn hafi eigendur ekki verið krafðir um greiðslu og sé skuldinskuldinn enn útistandandi hjá seljanda. Þá hafi gagnaðili greitt af eigin fé fyrir nýja diskinn.

Gagnaðilar hafna alfarið kröfu álitsbeiðanda um greiðsluskyldu þeirra vegna uppsetningar á gervihnattadiski álitsbeiðanda enda hafi álitsbeiðandi á sínum tíma samþykkt að hann yrði tekinn niður. Fullyrðingar um annað séu ósannar og eigi ekki við rök að styðjast. Þá hafi beiðni álitsbeiðanda um uppsetningu disksins sætt formlegri meðferð húsfélagsins og verið synjað. Ástæður þess séu þær að uppi séu efasemdir um að reykháfur hússins þoli annan gervihnattadisk, einkum í hvassviðri. Þá hafi íbúar efstu hæðar orðið fyrir ónæði á næturnar vegna titrings og hvins þegar hvasst sé í veðri og telja gagnaðilar ekki á það ónæði bætandi. Gagnaðilar vísa í þessu sambandi til 1.-3. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Gagnaðilar telja að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði við kaup á gervihnattadiskinum ásamt búnaði og vinnu við uppsetningu enda hafi hann veitt samþykki sitt til allra þeirra ráðstafana sem gripið var til. Þá nýti álitsbeiðandi búnaðinn með því að horfa á sjónvarpsefni sem fengið sé í gegnum diskinn. Gagnaðilar teljateja það bæði sanngjarnt og eðlilegt að álitsbeiðandi taki þátt í kostnaðinum, að öðrum kosti áskilja þeir sér rétt til að koma í veg fyrir möguleika álitsbeiðanda til að horfa á myndefni sem fengið sé í gegnum diskinn.

Gagnaðilar benda á að þeir geri engar athugasemdir við kröfu álitsbeiðanda hvernig skilgreina beri gervihnattadisk til móttöku á gervihnattasendingum frá almennum móttökubúnaði fyrir venjulegar sjónvarps- og útvarpssendingar og hið sama gildi um eignarrétt álitsbeiðanda á búnaðinum.

Þá hafna gagnaðilar kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að þeir þurfi nú formlegt leyfi hjá öllum eigendum hússins fyrir búnaðinum. Uppsetning gervihnattabúnaðarins hafi verið samþykkt athugasemdalaust með óformlegum hætti af öllum hlutaðeigandi, þ. á m. álitsbeiðanda og framkvæmd áður en umræddur ágreiningur varð ljós.

Gagnaðilar óska álits kærunefndar á því hvort álitsbeiðanda sé skylt að taka þátt í kostnaði af stofnframkvæmdum og viðhaldi vegna sameiginlegs loftnetskerfis fyrir venjulegt sjónvarp og útvarp. Því til stuðnings vísa gagnaðilar til 2. liðar í fundargerð 4. október 2000 en þar sé bókað að álitsbeiðandi hafi greitt atkvæði með tillögu um uppsetningu á sameiginlegum loftnetsbúnaði. Þá vísa gagnaðilar til 7. og 8. tl. 8. gr., 2. tl. 13. gr., D-lið 41. gr. og 4. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Þá benda gagnaðilar á að álitsbeiðanda hafi ekki verið neitað um húsfund í tengslum við uppsetningu á öðrum diski. Á húsfundi 4. október 2000 hafi verið samþykkt að halda annan fund um málið um mánaðarmótin október/nóvember 2000 en úr því hafi ekki orðið vegna anna. Þá vekja gagnaðilar athygli á því að álitsbeiðandi hafi ekki nýtt sér heimild 3. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994.

 

III. Forsendur

Allir hlutaðeigandi eigendur fjöleignarhúsa eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 31. mars 1998. Í fundargerðinni kemur fram að fundurinn sé fyrsti húsfundur húsfélagsins og að rætt hafi verð um nauðsynlegar framkvæmdir varðandi viðhald húss og sameignar, þ. á m. uppsetningu á sameiginlegu loftneti, og stofnun hússjóðs. Í fundargerðinni kemur ekkert meira fram um það mál sem hér er til úrlausnar.

Í fundargerð húsfundar sem haldinn var 13. júní 2000 segir í 4. lið um uppsetningu á sameiginlegu loftneti, "umræður um skiptingu kostnaðar. Ákvörðun verður tekin um framkvæmd og kostnaðarskiptingu eftir að nánari upplýsinga hefur verið aflað."

Þá liggur fyrir í málinu erindi álitsbeiðanda, dags. 27. september 2000, þar sem hann óskar eftir leyfi til að setja gervihnattadisks sinn upp aftur. Í erindinu bendir hann á að diskurinn hafi verið á þaki hússins í fjögur ár með samþykki allra íbúa hússins. Nú sé búið að setja þar annan disk ásamt búnaði í eigu gagnaðila og muni hann ekki taka þátt í þeim kostnaði. Í kjölfarið var boðað til húsfundar 4. október 2000. Í fundargerð húsfundarins kemur fram í 1. lið þar sem fjallað var um erindi álitsbeiðanda að álitsbeiðandi hafi ráðið hvert diskurinn sneri og að diskurinn yrði stækkaður til að TV-1000 sæist vel hjá honum. Þá kom fram sú skýring á því af hverju diskur álitsbeiðanda væri ekki settur upp aftur að reykháfurinn þyldi varla álagið af tveimur diskum. Beiðni álitsbeiðanda um að setja diskinn upp aftur hafi verið hafnað með 2 atkvæðum gegn 1. Þá var tekin endanleg ákvörðun, eftir umræður um loftnetsbúnað en um það segir: "Tillaga um uppsetningu á sameiginlegum loftnetsbúnaði, þ.e. sjónvarps-, útvarps- og örbylgjuloftneti á vegum húsfélagsins X nr. 44 borin undir atkvæði." Fram kemur að álitsbeiðandi var ekki sáttur við að þurfa að taka þátt í kostnaði við búnað þar sem hann á slíkan búnað sjálfur. Tillagan samþykkt með atkvæðum þriggja íbúða. Fulltrúi íbúðar 0002 var áheyrnarfulltrúi á fundinum en greiddi ekki atkvæði.

1. Í málinu liggur fyrir að álitsbeiðandi hafi fyrir fjórum árum sett gervihnattadisk og loftnetskerfiloftnetnskerfi á þak hússins. Af gögnum málsins má ráða að eigendur hússins hafi veitt óformlegt samþykki sitt fyrir því. Hvorki verður af gögnum málsins ráðið hvernig staðið var að þeirri ákvörðun að taka búnaðinn niður eins og gert var né að álitsbeiðandi hafi mótmælt því. Verður því að hafna kröfu álitsbeiðanda að gagnaðilum hafi verið óheimilt að taka diskinn niður. Á húsfundi sem haldinn var 4. október 2000 var beiðni álitsbeiðanda að setja búnaðinn upp aftur hafnað. Verður gagnaðilum því ekki gert að greiða kostnað við að setja diskinn upp aftur eins og álitsbeiðandi krefst.

2. Kærunefnd telur að gervihnattadiskur sé ekki venjulegur og áskilinn búnaður í fjölbýlishúsum, gagnstætt því sem er um móttökubúnað fyrir venjulegar sjónvarps- og útvarpssendingar. Þá bendir kærunefnd á að óumdeilt er í málinu að búnaðurinn sé í eigu álitsbeiðanda.

3. Samkvæmt 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús falla allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta, undir sameign fjöleignarhúss. Kostnaður vegna kaupverðs og viðhalds dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti, skiptist og greiðist af jöfnu, sbr. 4. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í fundargerð húsfundar sem haldinn var 13. júní 2000 kemur fram að fjallað hafi verið um uppsetningu á sameiginlegu loftneti en ákvörðun verði tekin um framkvæmd og kostnaðarskiptingu eftir að nánari upplýsinga hefur verið aflað. Þá kemur fram í fundargerð húsfundar sem haldinn var 4. október 2000 að tillaga um uppsetningu á sameiginlegum loftnetsbúnaði, þ.e. sjónvarps-, útvarps- og örbylgjuloftneti, hafi verið samþykkt með atkvæðum eigenda þriggja íbúða, þ.e. álitsbeiðanda og gagnaðila. Með vísan til þess telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé bundinn að af þeirri ákvörðun, enda telur kærunefnd að ákvörðun um kaup og uppsetningu á sameiginlegu loftnetskerfi sé ákvörðun sem einfaldur meirihluta meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur geti tekið á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, og skiptist sá kostnaður að jöfnu, sbr. 4. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar verður ekki af gögnum málsins ráðið að ákvörðun um uppsetningu gervihnattadisks hafi verið tekin á húsfundi. Kærunefnd telur því að uppsetning gervihnattadisks og áskrift að sjónvarpsefni í gegnum hann sé slík ráðstöfun að samþykki allra íbúðareigenda þurfi til, sbr. 11. tl. A-liðar 41. gr. Einnig ber að vísa til 12. tl. A-liðar 41. gr. þessu til stuðnings. Er álitsbeiðanda því ekki skylt að taka þátt í kostnaði af stofnframkvæmdum vegna gervihattadisks né heldur að taka þátt í kostnaði af áskrift að sjónvarpsefni frá slíkum diski. Hins vegar er ekkert því til fyrirstöðu að þeir íbúðareigendur sem það kjósa, setji upp slíkan búnað og reki, enda hafi húsfélag heimilað slíkt. Til slíkrar ákvörðunar telur kærunefnd að öllu jöfnu þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar:

1. Að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

2. Að gervihnattadiskur til móttöku á sendingum gervihnatta sé ekki sjónvarpsloftnet og að búnaðurinn sé eign álitsbeiðanda.

3. Að samþykkt húsfundar um uppsetningu sjónvarps-, útvarps- og örbylgjuloftnets, hafi verið lögmæt. Ákvörðun um uppsetningu gervihnattadisks sem er í eigu einstakra eigenda þarf að öllu jöfnu samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

 

 

Reykjavík, 4. apríl 2001

 

 

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson