Mál nr. 5/2001

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 5/2001

Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. janúar 2000, beindu A, B, C og D, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Rekstrarfélag X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð X, dags. 19. febrúar 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar 2001. Á fundi nefndarinnar 26. apríl 2001 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 26. mars 2001. Á fundi nefndarinnar 16. maí 2001 voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 3. maí 2001. Á fundi nefndarinnar 2. júlí 2001 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. júní 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4-12. Ágreiningur er um ákvörðun stjórnar rekstrarfélags X þann 7. desember 2000 um að fjarlægja tvo rúllustiga í syðri hluta eldra húss (X nr. 8-12), í X nr. 4-12 og framkvæmd þeirrar ákvörðunar í byrjun janúar 2001.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar Rekstrarfélags X um að fjarlægja tvo rúllustiga hafi verið ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að ákvörðunin hafi verið tekin af stjórn félagins en ekki af félagsfundi. Álitsbeiðendur telja að skylt hafi verið að bera málefnið undir félagsfund að undangenginni lögmætri boðun til slíks fundar. Þá telja álitsbeiðendur að jafnframt sé um að ræða ákvörðun þess eðlis að til hennar hefði þurft samþykki allra eða a.m.k. aukins meirihluta atkvæða á löglega boðuðum félagsfundi.

Álitsbeiðendur benda á að elsti hluti verslunarhússins X hafi verið byggður 1987 og standi við X nr. 8-12. Nokkru síðar hafi verið byggð önnur verslunar- og skrifstofubygging á nærliggjandi lóð, sem í daglegu máli nefndist Y. Fyrir nokkrum misserum hafi síðan verið byggð tengibygging milli húsanna tveggja. Húsin séu nú samtengd og mynda saman verslunar- og þjónustuhúsnæðið nr. 4-12 við X. Innangengt sé um allt þetta húsnæði og við hönnun tengihússins hafi verið við það miðað að allt húsnæðið myndaði eina heild, sem lyti einni stjórn. Skyldu allir eigendur vera í einu félagi (húsfélagi), sem í dag beri nafnið Rekstrarfélag X. Húsfélag elsta hluta hússins (nr. 8-12), sem heitir Félag húseigenda X nr. 8-12, sé ennþá starfandi en hafi falið Rekstrarfélagi X framkvæmd ýmissa þátta starfsemi sinnar sem lúti að rekstri eignarinnar. Eignarfyrirkomulag fjöleignarhússins X nr. 4-12 sé blandað þannig að í húshlutanum nr. 8-12 sé ríkjandi sameignarform í óskiptu, þannig að eigendur eigi tiltekinn hundraðshluta í húsnæðinu en hafi síðan afnotasamning fyrir tilteknu og afmörkuðu húsrými undir rekstur sinn. Þetta fyrirkomulag muni þó ekki vera afbrigðalaust, þannig að fyrir komi séreignarfyrirkomulag í þessum hluta hússins. Í þeim hluta fjöleignarhússins, sem sé nr. 4-6, sé á hinn bóginn ríkjandi séreignarfyrirkomulag, svo sem víðast sé eða alls staðar í fjöleignarhúsum hérlendis.

Álitsbeiðendur benda á að þann 11. maí 2000 hafi verið haldinn kynningarfundur um þær hugmyndir stjórnar rekstrarfélagsins að fjarlægja tvo rúllustiga, sem séu meðal fárra meginsamgönguæða X nr. 4-12 milli hæða. Í kjölfar þess fundar hafi á milli 60 og 70 eigendur og rekstraraðilar skrifað undir mótmælayfirlýsingu gegn hugmyndum um þessar breytingar. Þann 7. desember 2000 hafi svo verið samþykkt á stjórnarfundi í rekstrarfélaginu að umræddir rúllustigar, sem séu við svonefnda R, yrðu fjarlægðir og "eining í sameign" kæmi þar í staðinn. Hafi verið miðað við að framkvæmdir hæfust í byrjun árs 2001. Jafnframt hafi þá verið samþykkt að afnema núverandi inngang í húsið, næst rúllustigunum. Í framhaldi af þessari ákvörðun hafi verið boðað til kynningarfundar rekstraraðila og eigenda X um málið og hafi sá fundur verið haldinn 14. desember 2000. Fundarsókn á þann fund hafi verið dræm þar sem hann hafi verið haldinn í miðri jólaversluninni og kaupmenn flestir með hugann við annað. Rúllustigarnir hafi síðan verið fjarlægðir í byrjun janúar 2001, en vegna óska álitsbeiðenda og ýmissa annarra hagsmunaaðila hafi verið ákveðið að taka málið til umræðu á félagsfundi sem boðað hafi verið til 18. janúar 2001. Beiðni um að málið yrði borið undir félagsfund með formlegum hætti hafi hins vegar verið hafnað á þeim forsendum að stjórn félagsins hefði fullt forræði um ákvarðanir sem þessar. Þá benda álitsbeiðendur á að í fundargerð aðalfundar Húsfélags X sem haldinn var 2. apríl 1998 sé ranglega tilgreint að tillaga um tengibygginguna hafi verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum því umboðsmaður álitsbeiðanda, A, hafi greitt atkvæði gegn tillögunni. Fundargerðin hafi ekki verið borin undir fundinn. Fundarstjóri hafi meðtekið athugasemdina með svari í heyranda hljóði. Fundargerðin sé því röng að formi og efni og verði ekki gegn andmælum á henni byggt.

Álitsbeiðendur benda á að fyrir liggi samþykktir gagnaðila, þar sem í ýmsum atriðum sé vikið frá ákvæðum laga nr. 26/1994 svo sem heimilað sé í 2. gr. laganna, enda hýsi fjöleignarhúsið eingöngu atvinnustarfsemi. Samþykktir þessar séu ekki tæmandi og vísi beinlínis til laga nr. 26/1994 um þau atriði, sem ekki sé tekið á í þeim. Samþykktir félagsins veita skv. gr. 6.02 stjórninni "æðsta vald í öllum málefnum félagsins milli félagsfunda nema samþykktir þess og lög leiði til annars". Af upptalningu á fjölmörgum skyldustörfum hennar megi glögglega ráða, að henni sé ekki veitt vald til ákvarðanatöku og framkvæmda í málum sem hér um ræðir. Stjórnin fari einungis með rekstrarlega stjórnun samkvæmt samþykktunum, en félagsfundir hafi hins vegar vald til ákvarðanatöku um slíkar verulegar breytingar sem hér um ræðir, sbr. og 3. mgr. 5.01 gr. samþykktanna. Álitsbeiðendur byggja meðal annars á því að í ákvæðum samþykktanna bæði húsfélags og rekstrarfélags sé ákvörðun eins og sú sem hér um ræðir ekki með nægjanlega skýrum hætti undanþegin meginreglu 39. gr. laga nr. 26/1994 þar sem húseiganda sé veittur óskoraður réttur til þess að taka þátt í ákvörðunum sem varða eignina. Í því sambandi sé sérstaklega bent á þau verkefni sem rekstrarfélaginu séu falin í samþykktunum sem einkum varða ákvarðanir um atriði sem lúta að sameiginlegum rekstri verslunarmiðstöðvarinnar, svo sem gerð form staðlaðra afnota- og leigusamninga um fasteignina, sbr. 2.02. gr. félagssamþykkta rekstrarfélagsins.

Þá telja álitsbeiðendur að um ákvarðanatöku og eftirfarandi framkvæmd ákvörðunar sinnar hafi stjórn Rekstrarfélags X tekið sér vald umfram lögmætar heimildir. Vald til þeirrar ákvarðanatöku og framkvæmdar sem hér um ræðir hafi verið og sé í höndum eigenda á löglega boðuðum félagsfundi. Hafi eigendur húsnæðisins ekki framselt gagnaðila eða stjórn þess heimild sína til ákvörðunartöku um breytingar á húsnæðinu í þessu veru, hvorki sérstaklega né á almennan hátt, sbr. ákvæði 3. gr., 3.1. í samþykktum félags húseigenda X nr. 8-12, er eingöngu lúti að framsali á rekstrarlegum þáttum húseignarinnar.

Álitsbeiðendur telja að sú ákvörðun að fjarlægja rúllustiganna teljist mjög veruleg. Þá feli ákvörðun stjórnarinnar í sér aðrar tengdar og mjög verulegar breytingar, m.a. lokun inngangs í húsið næst rúllustigunum, sem samtals muni kosta 40-50 milljónir króna. Breytingar þessar feli í sér verulega takmörkun aðgengis og umgangs um sameiginlegt rými húsnæðisins sem gjörbreyti forsendum verslunar á þessu svæði. Af fyrirliggjandi fundargerð gagnaðila frá ákvörðunartöku þessari sé ljóst að engin kostnaðaráætlun hafi verið kynnt og formlega samþykkt, hvorki af stjórn varnaraðila né eigendum. Telja álitsbeiðendur að tillögu um málið hefði átt að leggja fyrir almennan og löglega boðaðan félagsfund húseigenda, þar sem um breytingar á húsnæðinu og hagnýtingu þess væri að tefla, enda fyrirhugað að nýta sameignarrými (stigasvæðið) sem verslunareiningu. Falli slík ákvarðanataka utan valdsviðs stjórnar. Styðjist það við ákvæði 5. gr. félagssamþykkta rekstrarfélagsins, sbr. 58. gr. laga nr. 26/1994. Enn fremur telja álitsbeiðendur að ákvörðun þessi lúti reglum A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, einkum 6. og 7. tl. Þá eigi jafnframt við 2. tl. ákvæðisins, sbr. 19. gr. laganna, enda sé fyrirhugað að ráðstafa þeim hluta gólfflatar, sem við þetta losni, undir sérstakan rekstur. Loks telja álitsbeiðendur að 9. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 eigi hér einnig við, enda ljóst að markmið breytinganna sé að knýja fram meira flæði viðskipavina inn á ákveðið verslunarsvæði, nánar tiltekið í tengibyggingu hússins. Vísa álitsbeiðendur jafnframt til 1. mgr. 30. gr. laganna. Til ákvörðunartöku þurfi þá samþykki allra samkvæmt skýru lagaákvæði eða a.m.k. ¾ hluta heildaratkvæða í félaginu, sbr. 3. mgr., 5.01. gr. félagssamþykkta rekstrarfélagsins, verði það ákvæði talið eiga við framar lögunum. Verði ekki á framangreind sjónarmið fallist og umræddar breytingar á eigninni og hagnýtingu hennar teljist ekki til verulegra breytinga er falli undir A-lið 41. gr. laganna, telja álitsbeiðendur að til slíkrar ákvörðunartöku þurfi a.m.k. 2/3 hluta atkvæða eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta skv. 3. og 4. tl. B-liðar 41. gr., sbr. 2. mgr. 30. gr. með sömu rökum og að framan, en ella samþykki "¾ hluta heildaratkvæða í félaginu" skv. 3. mgr. greinar 5.01 í samþykktum, teljist það ákvæði ekki "ótvírætt" sbr. 2. málsl. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994. Í öllu falli þurfi til að koma félagsfundur er ákveði slíkar breytingar með "meirihluta atkvæða" skv. 2. mgr. gr. 5.01 í félagssamþykktum, en teljist það ákvæði ekki "ótvírætt", sbr. 2. málsl. 2. mgr. 2. gr. laga 26/1994, þurfi "samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi" skv. C-lið 41. gr., sbr. 3.mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að norðurhús X, þ.e. X nr. 8-12, hafi verið fullbyggt og opnað á árinu 1987. Byggjandi hússins hafi verið S og mestur hluti þess seldur öðrum aðilum. Eignarhald fasteignarinnar hafi verið ákveðið með þeim hætti að eigendur skyldu eiga hana í óskiptri sameign og fengu kaupendur til eignar við kaup sín tiltekinn hundraðshluta eignarinnar. Í álitsbeiðni sé því ranglega haldið fram að þetta eignarfyrirkomulag hafi ekki verið afbrigðalaust. Eignarhaldið hafi undantekningarlaust verið með framangreindum hætti og hafi verið stofnað húsfélag um eignina sem bar nafnið Húsfélag X, nú Félag húseigenda X nr. 8-12. Eigendur hafi fengið afnot af fermetrum í húsinu í samræmi við eignarhlutföll í húsfélaginu eins og fram komi á sýnishorni sem liggi fyrir í málinu um afnotasamninga sem gerðir séu um verslunareiningu í Norðurhúsi X, X nr. 8-12. Samkvæmt þessu sé X nr. 8-12 ekki fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili bendir á að á árinu 1996 hafi Rekstrarfélag Y og Húsfélagið X gert með sér samning um að Húsfélagið X tæki yfir rekstur rekstrarfélagins og þar með rekstur húseignarinnar X nr. 46. Á árinu 1996 hafi T verið stofnað um eignarhluta ýmissa lánastofnana í X nr. 4-6, sem hafi verið öll fasteignin að undanskilinni turnbyggingu hússins sem hafi verið í eigu ýmissa aðila. Á árinu 1998 hafi verið gerður samningur milli eigenda þessara húseigna annars vegar og U, sem hafi verið félag í eigu eigenda X nr. 8-12 hins vegar, er heimilaði félaginu að byggja tengibyggingu milli húsanna og gera þær breytingar sem til þyrfti á húseignunum X nr. 4-6 og 8-12 allt á kostnað félagsins. Hafi tillaga um tengibygginguna verið samþykkt á aðalfundi Húsfélagsins X, sem haldinn var 2. apríl 1998, eins og fram komi í 6. dagskrárlið í fundargerð fundarins. Gagnaðili mótmælir þeirri málsástæðu álitsbeiðenda að ekki sé hægt að byggja á fundargerðinni. Fundargerðin hafi legið fyrir undirrituð af fundarstjóra og fundarritara án þess að við hana hafi verið gerðar athugasemdir. Þá verði ekki séð að umboðsmaður álitsbeiðanda hafi séð ástæðu til að fylgja því eftir að mótatkvæði hans við umræddri tillögu væri bókað, sem hefði verið nauðsynlegt hafi hann viljað byggja rétt umbjóðanda síns á því. U og V hafi á sama ári verið sameinuð Þ sem hafi þar með tekið við framkvæmdum við tengibygginguna og eignarhaldi að X nr. 4-6. Hinn 30. mars 2000 hafi síðan verið samþykkt af eigendum fasteignanna að stofna Rekstrarfélag X og hafi verið samþykktar sérstakar félagssamþykktir fyrir félagið. Um leið hafi nafni Húsfélags X verið breytt í Félag húseigenda X nr. 8-12 og félaginu settar nýjar félagssamþykktir.

Gagnaðili bendir á að við allar framangreindar breytingar hafi fasteignirnar X nr. 4-6, tengibyggingin og X nr. 8-12 orðið ein opin og samtengd verslunarmiðstöð undir stjórn Rekstrarfélags X. Félag húseigenda X nr. 8-12 hafði eftir þessar breytingar þann eina tilgang að gæta hagsmuna eigenda X nr. 8-12, sbr. grein 1.03 í samþykktunum. Þegar á árinu 1998, þegar unnið varð að uppdráttum að tengibyggingunni, hafi komið fram tillögur frá arkitektum X um að rúllustigar, sem voru í suðurenda X nr. 8-12, yrðu fjarlægðir í því skyni að bæta viðskiptavinaflæði hússins í suður- og miðhluta X. Tillagan hafi verið í samræmi við skipulag það sem algengast sé í slíkum verslunarmiðstöðvum erlendis og í samræmi við upphaflegt skipulag X nr. 8-12 þar sem rúllustigar hafi verið staðsettir við báða enda hússins. Í maí 1999 hafi stjórn Rekstrarfélagsins ákveðið að fresta því að taka rúllustigana burtu og hafi það ekki fyrr en á árinu 2000 sem stigarnir komu aftur á dagskrá. Hafi tveir fundir verið haldnir með eigendum og rekstraraðilum þar sem málið var kynnt að nýju. Í ljós kom að rekstraraðilar í X nr. 4-6 og í tengibyggingu voru almennt fylgjandi brotttöku rúllustiganna, en sumir rekstraraðilar í nágrenni rúllustiganna voru því mótfallnir. Á fundi 7. desember 2000 hafi svo enn verið fjallað um málið í stjórn Rekstrarfélags X og samþykkt að rúllustigarnir yrðu fjarlægðir. Ákvörðunin hafi einnig verið tekin fyrir á fundi stjórnar Félags húseigenda í X nr. 8-12, sbr. ákvæði greinar 6.10 í samþykktunum, er skyldar stjórn félagsins til að fjalla um og taka afstöðu til þeirra mála sem snerta X nr. 8-12. Hafi ákvörðunin einnig verið samþykkt af stjórn þess félags eins og fram komi í fundargerð frá 12. desember 2000. Í kjölfarið af samþykktum þessum hafi stigarnir verið fjarlægðir.

Gagnaðili telur að umrædd ákvörðun hafi verið tekin með fullkomlega lögmætum hætti. Ekki hafi þurft að kalla saman félagsfund til að láta kjósa um ákvörðunina. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 sé eigendum fjöleignarhúss sem hýsir eingöngu atvinnustarfsemi heimilt að víkja frá öllum ákvæðum laganna með samningum sín á milli. Ótvírætt sé að fasteignirnar, sem Rekstrarfélagið þjónar, hýsi eingöngu atvinnustarfsemi og telur gagnaðili að með samningum á milli húseigenda og samþykktum félags Rekstrarfélags X hafi verið vikið frá ákvæðum fjöleignarhúsalaga þannig að þau eigi ekki við um þau atriði er samþykktirnar og samningarnir taki til. Sama gildi þó að aðeins væri litið til X nr. 8-12, þar sem hinir umdeildu rúllustigar hafi verið, þar sem sú fasteign hafi verið í eigu eins aðila, Félags húseigenda. Samkvæmt skilgreiningu á Rekstrarfélagi X undir 1. gr. í samþykktunum skal félagið annast daglegan rekstur fasteignanna, þar með talda samsetningu verslana og endurbætur á eignunum. Samkvæmt grein 6.02 í félagssamþykktum Rekstrarfélags X hafi stjórn félagsins æðsta vald í öllum málefnum félagsins milli félagsfunda nema samþykktir þess eða lög leiði til annars. Samkvæmt samþykktunum skuli félagsfundur taka ákvarðanir um a) breytingar á samþykktum félagsins, skv. grein 11.01, b) frestun útburðar samkvæmt grein 12.01 og c) slit á félagi, samruna þess eða sameiningu við annað/önnur félög skv. grein 13.01. Hvað varði aðrar ákvarðanir leiði samþykktirnar ekki til annars en að stjórn félagsins hafi æðsta vald til að taka þær. Ekki séu önnur lög sem leiði til annars en að stjórn félagsins hafi æðsta vald í þess háttar ákvörðun sem hér um ræðir, enda víkja samþykktir félagsins reglum um töku ákvarðana samkvæmt fjöleignarhúsalögum, nr. 26/1994, til hliðar. Í grein 5.03 sé ákvæði um hvenær halda skuli félagsfund. Samkvæmt þeirri grein hafi það ekki verið skylda stjórnarinnar að boða til félagsfundar er umrædd ákvörðun var tekin. Þá taki 3. mgr. gr. 5.01 til þess hve stóran hluta heildaratkvæða í félaginu þurfi til að taka ákvörðun um verulega breytingu á fasteigninni, sé sú ákvörðun tekin á félagsfundi. Breytingar þær sem um ræðir og tengdust samtengingu fasteignanna í eina verslunarmiðstöð geta ekki talist veruleg breyting á fasteigninni í skilningi greinarinnar, enda hafi engin ósk komið fram um að málið yrði afgreitt með atkvæðagreiðslu á félagsfundi og er því á ábyrgð og valdi stjórnarinnar. Af samþykktum félagsins megi sjá að stjórn félagsins hafði fullt vald til að taka ákvörðun þá sem hér um ræðir. Í grein 6.03 komi skýrt fram að stjórnin stjórni sameiginlegum svæðum í X, fyrirkomulagi þeirra og notkun. Stjórnin geti meðal annars tekið ákvörðun um útleigu á sameiginlegu svæði. Í stöðluðum leigusamningi X, 2. mgr. greinar 6.01 sé skýrt tekið fram að stjórn Rekstrarfélags X hafi rétt til þess án bóta til leigutaka að breyta fasteignunum, endurbæta og lagfæra sameiginleg svæði fasteignanna og að öllu leyti gera það sem að mati stjórnarinnar sé verslunarmiðstöðinni til framdráttar. Ef litið sé til þessara ákvæða og þess ákvörðunarvalds sem stjórninni sé veitt með þeim sé ljóst að stjórnin hafði fulla heimild til að taka þá ákvörðun sem hér um ræðir, enda hafi ákvörðun þessi verið tekin með heildarhagsmuni verslunarmiðstöðvarinnar að leiðarljósi.

Eins og að framan greinir hafi hinir umdeildu rúllustigar verið í fasteign Félags húseigenda X nr. 8-12. Í tillögu þeirri um byggingu tengibyggingarinnar, sem samþykkt var á aðalfundi félagsins 2. apríl 1998, sem þá hét Húsfélag X, hafi fundurinn litið svo á að stjórn húsfélagsins væri heimilt að framkvæma eða láta framkvæma breytingarnar og hafi í því sambandi vísað til greina 5.01 í leigusamningum og grein 6.01 í þágildandi afnotasamningum. Stjórn félagsins hafi tekið sérstaka ákvörðun varðandi brotttöku rúllustiganna, en þeir tengjast þeim breytingum sem tengibyggingin hafði í för með sér eins og að framan sé rakið. Þá megi einnig geta þess að ein meginástæða þess að krafist sé samþykkis allra fasteignareiganda, þegar komi að verulegum breytingum á fasteignum samkvæmt fjöleignarhúsalögunum, sé sú að slíkar breytingar séu oft mjög dýrar og eðlilegt talið að eigendur samþykki sjálfir að vera bundnir við slíkar fjárskuldbindingar. Í þessu máli séu slíkar ástæður ekki fyrir hendi þar sem allur kostnaður við brottnám rúllustigana sé greiddur af Þ, en ekki rekstraraðilum í X. Sé því ekki hægt að telja þessa ákvörðun til meiriháttar ákvörðunar. Af öllu framangreindu megi vera ljóst að umrædd ákvörðun sem tekin var af stjórn Rekstrarfélags X hafi verið tekin með fullkomlega lögmætum hætti og að stjórn félagsins hafi haft fullt vald til að taka þessa ákvörðun.

X nr. 4-12 samanstendur af Norðurhúsi, þ.e. X nr. 8-12, Suðurhúsi, þ.e. X nr. 4-6, og tengibyggingu þar á milli. Í húsinu eru starfandi Rekstrarfélag X sem er félag allra eigenda fasteignanna að X nr. 4-12 og Félag húseigenda X nr. 8-12, þ.e. eigenda í Norðurhúsi.

Í málinu er því haldið fram af hálfu gagnaðila að stjórn Rekstrarfélags X hafi á fundi sínum 7. desember 2000 verið heimilt að taka ákvörðun um að fjarlægja umrædda rúllustiga. Það hafi hún m.a. gert á grundvelli samþykktar aðalfundar Húsfélags X sem haldinn var 2. apríl 1998 um byggingu tengibyggingar á milli X nr. 4-6 og 8-12 enda hafi framkvæmdin tengst byggingu hennar.

Í fundargerð aðalfundar Húsfélags X frá 2. apríl 1998, kemur fram undir 6. lið "Bygging tengibyggingar milli X4-6 og X8-12, sbr. sérstakan kynningarfund" að fundarstjóri hafi lesið upp eftirfarandi tillögu: "Aðalfundur Húsfélagsins X lýsir ánægju sinni með fyrirhugaða byggingu U á tengibyggingu milli X nr. 4-6 og 8-12. Lýsir fundurinn yfir fyllsta stuðningi sínum við framkvæmdirnar, sem hann álítur að muni þjóna hagsmunum eigenda X og viðskiptavina hennar. Þá mun stækkunin styrkja stöðu verslunarmiðstöðvarinnar í aukinni samkeppni á smásölumarkaðinum. Fundurinn lítur svo á að byggingin falli undir framkvæmdir sem stjórn húsfélagsins sé heimilt að framkvæma eða láta framkvæma á grundvelli greina 6.01. í leigusamningum 5.01 í afnotasamn." Síðan kemur fram í fundargerðinni að fundarstjóri hafi borið tillöguna undir atkvæði og að hún hafi verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum. Í álitsbeiðni er bent á að fundargerð þessi sé ekki rétt að því leyti að umboðsmaður álitsbeiðanda, A, hafi greitt atkvæði gegn tillögunni um tengibygginguna. Að mati kærunefndar er ekki að sjá af fundargerð þessari að ákvörðun um að fjarlægja tvo rúllustiga í Norðurhúsi vegna þessara framkvæmda hafi verið sérstaklega til umræðu á fundinum eða um hana greidd atkvæði. Í málinu liggur enn fremur fyrir samningur um byggingu tengibyggingar á milli húsanna X nr. 4-6 og 8-12 á milli Húsfélags X, Rekstrarfélags Y og U, dags. 25. apríl 1998. Af þeim samningi er ekki unnt að ráða að sú framkvæmd að fjarlægja rúllustiganna hafi verið liður í gerð tengibyggingarinnar. Hins vegar benda gögn málsins til þess að fram hafi komið hugmynd arkitekta á síðari stigum um að fjarlægja stigana til að bæta "viðskiptaflæði" hússins enda fyrst sótt um leyfi byggingaryfirvalda til að fjarlægja umrædda stiga þann 12. desember 2000.

Á fundi stjórnar Rekstrarfélags X 7. desember 2000 og á fundi stjórnar Félags húseigenda sem haldinn var 12. desember 2000 var tekin ákvörðun um að fjarlægja rúllustigana og var því hrundið í framkvæmd í janúar 2001.

Í fundargerð stjórnarfundar Rekstrarfélags X sem haldinn var 7. desember 2000 undir 5. lið "Breyting á inngangi á 1. hæð" segir: "Ný tillaga kynnt. Lögð til tillaga að inngangur færist frá apóteki að Æ, rúllustigi við R verði fjarlægður og eining í sameign komi þar í staðinn. Miðað er við að framkvæmdir hefjist í byrjun árs 2001. Stjórnin samþykkir að færa inngang og stjórnin samþykkir með 3 atkvæðum að taka rúllustigann. H og I eru á móti því að rúllustiginn verði færður burt. Stjórnin samþykkir að ný eining verði leigð út (þar sem rúllustiginn er nú) í núverandi sameign. Flutningur á inngangi er háður því að samningar náist við afnotahafa í kringum innganginn."

Í fundargerð stjórnarfundar í Félagi húseigenda X nr. 8-12 sem haldinn var 12. desember 2000 undir 5. lið segir: "Lögð fram tillaga um breytingu á norðurhúsi á inngangi A og rúllustiga. Tillagan er um að fjarlægja rúllustigann. J skýrði frá því að þetta væri tillaga arkitektanna. J gerði það að tillögu sinni að rúllustiginn yrði fjarlægður í byrjun árs og að gengið yrði til samninga við rétthafa húsnæðisins við inngang P. K og J greiddu atkvæði með flutningi stigans en L lagðist gegn því, en samþykkir að ganga til viðræðna um breytingar á innganginum án allra fyrirfram skuldbindinga. Um er að ræða rúllustigann við R."

Í 1. mgr. 2. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús er mælt fyrir um að eigendum fjöleignarhúsa sé óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Í 2. mgr. 2. gr. laganna segir hins vegar, að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Ákvæði laganna gilda þá um þau atriði sem ekki er ótvírætt samið á annan veg og til fyllingar samningum.

Í samþykktum Rekstrarfélags X frá 30. mars 2000 segir að félagið sé félag eigenda fasteignanna að X nr. 4-12, sem "annast daglegan rekstur fasteignanna, þ.m.t. samsetningu verslana og endurbætur á eignum." Tilgangur félagsins sé "að sjá um sameiginlegan rekstur verslunarmiðstöðvarinnar X nr. 4-12, gæta hagsmuna eigenda, afnotahafa og rekstraraðila og koma fram fyrir þá sameiginlega út á við." Í grein 5.01. þar sem fjallað er um fundi, stjórn o.fl. segir í 3. mgr.: "Til ákvarðana um verulegar breytingar á fasteignunum, er þó krafist 3/4 hluta heildaratkvæða í félaginu." Í grein 6.03. segir að stjórnin stjórni "sameiginlegum svæðum, fyrirkomulagi þeirra og notkun." Í 14. gr. er loks sérstaklega til þess vísað að um þau atriði sem ekki er sérstaklega kveðið á um í samþykktunum gildi ákvæði laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, með síðari breytingum. Samkvæmt þessu er ótvírætt að úrlausn álitaefnis þessa fellur undir gildissvið laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús að því marki sem ekki er ótvírætt um annað kveðið á um í samþykktum félagsins, sbr. 2. mgr. 2. gr. tilvitnaðra laga.

Ljóst er að framkvæmd sú sem hér um ræðir verður að teljast veruleg enda snertir hún hagsmuni margra, hefur í för með sér verulega útlitsbreytingu og fyrir henni var ekki gert ráð í upphaflegum teikningum. Undir venjulegum kringumstæðum þyrfti því samþykki allra fyrir henni, sbr. 6. og 7. tl. A-liðar 41. gr., sbr. 1. mgr. 30. gr. og 31. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar þarf aðeins samþykki 3/4 hluta heildaratkvæða félagsmanna í Rekstrarfélagi X, sbr. 3. mgr. í grein 5.01. í félagssamþykktum þess. Kærunefnd telur að samkvæmt samþykktunum hafi stjórn Rekstrarfélags X skort heimild til að samþykkja framkvæmdina svo sem hún gerði á fundi sínum 7. desember 2000. Þá er ekki á það fallist að valdsvið hennar hafi náð til að samþykkja slíka breytingu á sameign hússins enda hefði orðið að kveða á um slíka heimild með skýrum og afdráttarlausum hætti. Þá bendir tilvitnað ákvæði greinar 5.01. í samþykktunum til öndverðrar niðurstöðu.

Samkvæmt fundargerð félagsfundar Rekstrafélags X, sem haldinn var 18. janúar 2001, kemur fram að umræða hafi farið fram um "ákvörðun stjórnar félagsins um að taka niður rúllustiga í suðurhluta Norðurhúss og flutning inngangs á 1. hæð suðurhluta." Af þeirri fundargerð verður hins vegar ekki ráðið að ákvörðun hafi verið borin undir fundinn til samþykktar eða synjunar og hefur því enga þýðingu fyrir úrlausn málsins. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að taka beri til greina kröfu álitsbeiðenda.

Það er álit kærunefndar að sú ákvörðun stjórnar Rekstrarfélags X sem samþykkt var 7. desember 2000 um að fjarlægja tvo rúllustiga í Norðurhúsi X sé ólögmæt.

Reykjavík, 4. júlí 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson