Eldri álit kærunefndar fjöleignarhúsamála

Álit frá 22. ágúst 2001

22.8.2001

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

 

Mál nr. 24/2001

 

Skipting kostnaðar: Þakviðgerðir.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. maí 2001, beindi A f.h. B, C, D, E, F, G, H og I, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við J, K og L, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. júní 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 2. júlí 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 22. ágúst 2001 og málið tekið til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 19 og 21, sem skiptist í 10 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur að X nr. 19 (63,79%) og gagnaðilar að X nr. 21 (36,21%). Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna þakviðgerða.

 

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna þakviðgerða sé sameiginlegur.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að vegna leka í þaki hússins þurfi að lyfta því og framkvæma nauðsynlegt viðhald. Á húsfundi 3. maí 2001 hafi verið rætt um framkvæmdina og hafi allir eigendur hússins verið sammála um að lyfta þyrfti þakinu til þess að afstýra frekara tjóni. Hins vegar sé ágreiningur um það hverjir eigi að taka þátt í kostnaðinum. Þar sem húsfélag hafi ekki verið starfrækt í húsinu séu ekki til neinar skráðar upplýsingar um það hvernig sameiginlegu viðhaldi hafi verið háttað. Árið 1985 hafi einn af þáverandi eigendum hússins, R, sótt um leyfi byggingarnefndar S til að endurbyggja þakið sem hafi samþykkt það á fundi 25. júlí 1985. Í kjölfarið hafi um það bil þriðjungi þaksins verið lyft. Samkvæmt þeim upplýsingum sem álitsbeiðendur hafi aflað sér hafi verið ágreiningur á milli eigenda hússins um þessar framkvæmdir og hafi R því ráðist í það á eigin kostnað að lyfta þaki á nr. 21. Álitsbeiðendur benda á að nú séu liðin um 16 ár frá framkvæmdinni og því ekki útilokað að þessi hluti þaksins þurfi einnig viðgerðar nú. Kjarni málsins sé sá að hér sé um að ræða eitt þak sem þarfnist allsherjar upplyftingar og viðhalds. Gagnaðilar neiti hins vegar að taka þátt í kostnaði við viðgerðir og að reisa þann hluta þaksins sem teljist til nr. 19. Álitsbeiðendur telja hins vegar að þakið sé í sameign allra eigenda hússins og því beri þeim að taka þátt í kostnaðinum. Þá þyki það ekki nægjanlegt að gagnaðilum hafi verið tjáð er þeir keyptu eignarhlut í húsinu að þeir þyrftu ekki að bera kostnað við lyftingu og viðgerða annarra hluta þaksins enda sé X nr. 19-21 eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og því sé allt ytra byrði þess, þ.á m. þakið í sameign allra eigenda hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að vegna lekavandamála í báðum hlutum hússins, þ.e. nr. 19 og 21, hafi eigendur nr. 19 ákveðið að skipta um þakplötur á sínum hluta hússins á árinu 1984. Þessi ákvörðun hafi verið tekin í fullri sátt við eigendur nr. 21 en samkomulag hafi verið um að eigendur nr. 19 greiddu einir kostnaðinn enda ábyrgð á hinum hluta hússins, þ.e. nr. 21, á herðum eigenda þess hluta.

Á árinu 1985 þegar eigendur nr. 21 hafi ákveðið að gera við þak þess hluta hafi leikið vafi á því hvort sambærileg viðgerð og farið hafði fram á nr. 19 dygði til lengri tíma. Í öllu falli væri varanlegra að lyfta þakinu til þess að fá hæfilegan og eðlilegan vatnshalla. Þetta hafi verið gert samkvæmt ráði T, byggingameistara, þá íbúa nr. 19, sem hafði séð um framkvæmdir á nr. 19 á árinu 1984. Þrátt fyrir að slík lyfting myndi augljóslega vera dýrari en einföld plötuskipti hafi R sótt um byggingarleyfi til byggingarnefndar S fyrir hönd allra eigenda hússins, þ.e. nr. 19 og 21, til slíkrar lyftingar.

Íbúar nr. 21 hafi ráðist í framkvæmdir sumarið 1985 og einir greitt kostnaðinn af þeim enda í samræmi við samkomulag um skiptingu ábyrgðar og kostnaðar. Því til stuðnings er vísað til yfirlýsinga tveggja fyrri eigenda hússins. Í kjölfarið á lyftingu þaksins nr. 21 og byggingarleyfisins hafi myndast ótímabundin kvöð á eigendur nr. 19 að lyfta þakinu eins og gert hafi verið á nr. 21, eins og fram komi í bréfi byggingarfulltrúans í S, dags. 16. október 1987. Þrátt fyrir kvöðina hafi eigendur nr. 19 beðið með aðgerðir. Eigendum nr. 19 hafi hins vegar verið ljóst alla tíð sú kvöð sem á þeim hvíldi.

Gagnaðilar telja rangt að ágreiningur hafi verið á milli eigenda nr. 19 og 21 um lyftingu þaksins á sínum tíma og vísa í því sambandi til samþykktar byggingarnefndar S frá 25. júlí 1985, yfirlýsinga eigenda hússins, dags. 14. júlí 1985, og yfirlýsinga tveggja fyrrverandi eigenda á nr. 19 og 21.

Gagnaðilar telja bæði sanngjarnt og eðlilegt og í ljósi forsögu málsins, að álitsbeiðendur greiði einir fyrir lyftingu þaksins á sínum hluta og vísa því til stuðnings til 46. gr. laga nr. 26/1994 og álitsgerða kærunefndar nr. 2/1995 og 56/1997. Þá benda gagnaðilar á að í tveimur nýjustu kaupsamningum fyrir eignarhlutum í nr. 19 sé fyrirhugaðrar þakframkvæmdar getið en eðli málsins samkvæmt sé slíks ekki getið í kaupsamningum fyrir nr. 21.

Gagnaðilar benda á að til að koma til móts við álitsbeiðendur vilji þeir að fram fari úttekt á þakinu yfir nr. 21 og í kjölfarið verði því komið í það horf sem nýtt væri. Í kjölfarið verði svo allar framkvæmdir sem kunni að verða á ytra byrði hússins sameiginlegar öllum eigendum þess enda sé enginn ágreiningur um að um eitt hús sé að ræða.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús er allt ytra byrði húss, þar með talið þak þess, í sameign allra eigenda. Sameiginlegur kostnaður er allur kostnaður sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan hús og utan, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, sbr. 43. gr. laganna. Af þessu er ljóst að þakið er í sameign allra eigenda hússins og bera þeir því sameiginlegan kostnað vegna þess. Samkvæmt 2. gr. laga nr. 26/1994 eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 77. gr. laganna er skýrt tekið fram að liggi fyrir þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistöku laganna sem hafa að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra, þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Í málinu er ekki ágreiningur um að X nr. 19-21 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.

Í málinu liggur fyrir undirritað bréf, dags. 14. júlí 1985, þess efnis að eigendur húseignarinnar nr. 19-21 við X séu samþykkir breytingum á þakgerð hússins samkvæmt meðfylgjandi teikningu. Með bréfi, dags. 13. október 1987, fór U þess á leit við byggingarfulltrúa hvort skylt væri að hækka þakið til samræmis við núverandi teikningu og þá innan hvaða tíma. Í svarbréfi byggingarfulltrúans í S, dags. 16. október 1987, segir: "Sótt var um af eigendum X nr. 19-21 að setja nýtt þak á húsið og var umsóknin samþykkt á fundi byggingarnefndar þann 25. júlí 1985. Síðan var um það bil þriðjungur þaksins reistur það sama ár. Það hvílir sú kvöð á að þak verði sett á allt húsið eins og samþykkt var. Engin sérstök tímamörk voru sett hvenær því skyldi lokið og gilda því ákvæði 3. mgr. gr. 3.4.6 í byggingarreglugerð."

Kærunefnd dregur ekki í efa að á sínum tíma hafi verið gert samkomulag á milli húshlutanna nr. 19 og 21 að þeir síðarnefndu framkvæmdu nauðsynlega þakviðgerð á húshlutanum og greiddu einir þann kostnað en eigendur húshluta nr. 19 réðust síðar í sambærilega framkvæmd á eigin kostnað. Engu var þinglýst um þetta fyrirkomulag og síðan þá hafa eignarhlutar í húsinu skipt um eigendur. Með vísan til þess að þak fellur undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 2. mgr. 6. gr. og 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 og að ákvæði laga nr. 26/1994 eru ófrávíkjanleg geta eigendur ekki byggt á slíku samkomulagi nú.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna þakviðgerða sé sameiginlegur.

 

 

Reykjavík, 22. ágúst 2001

 

 

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson