Mál nr. 5/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 5/2002

Hagnýting séreignar, breytingar á sameign, ákvarðanataka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. febrúar 2002, beindi A hdl. fyrir hönd B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 7, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. mars 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 1. mars 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag, 27. mars 2002, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7. Húsið er atvinnuhúsnæði, fjórar hæðir auk kjallara og skiptist í sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi verslunarrýmis á 1. hæð. Ágreiningur er um hagnýtingu séreignar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta rekstrarformi eignarhluta álitsbeiðanda þannig að í stað verslunar verði þar rekinn matsölustaður.

2. Að álitsbeiðanda sé heimilt að skipta eignarhluta sínum í þrjár einingar.

3. Að álitsbeiðanda sé heimilt að gera hringstiga úr miðju rými jarðhæðar niður í kjallara.

4. Að álitsbeiðanda sé heimilt að gera neyðarútgang úr kjallara út að bílastæðum við aftanvert húsið.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt eign sína þann 13. júní 2000 í því skyni að leigja hana út undir ýmiss konar þjónustustarfsemi. Eftir kaupin hafi álitsbeiðandi leigt hana út til skamms tíma en síðan þeim leiguafnotum lauk hafi eignin staðið ónotuð. Síðla árs 2001 hafi hins vegar komið fram aðili sem hafi haft í hyggju að leigja tiltekinn hluta af eign álitsbeiðanda í því skyni að reka þar súpu- og kaffihús. Jafnframt greinir í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi þegar í stað hafist handa við að kynna öðrum eigendum hússins fyrirhugaðar breytingar á nýtingu eignarhlutans en tillögur álitsbeiðanda hafi hlotið dræmar undirtektir og að endingu verið hafnað á almennum húsfundi í húsinu.

Kröfu sína byggir álitsbeiðandi á því að fyrirhugaðar breytingar á nýtingu séreignar hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda í húsinu, sbr. 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Telur álitsbeiðandi að X nr. 7 sé atvinnuhúsnæði og af þeim sökum ekki skipta máli hvort þar sé rekin verslun eða veitingastarfsemi. Fyrirhugaður rekstur fari fram á sambærilegum tíma og opnunartími annarra verslana á svæðinu. Jafnframt telur álitsbeiðandi fyrirhugaðar breytingar í samræmi við deiliskipulag svæðisins þar sem ekki sé gerður greinarmunur á verslunar- og veitingarekstri. Álitsbeiðandi bendir einnig á að 27. gr. feli í sér takmörkun á eignarrétti sem verndaður sé af 73. gr. stjórnarskrárinnar og af þeim sökum beri að skýra ákvæðið þröngt og að aðrir eigendur fjöleignarhússins geti ekki takmarkað frjálsa notkun álitsbeiðanda á eign sinni nema gild rök mæli með. Álitsbeiðandi heldur því fram að skipting eignarhluta álitsbeiðanda í þrjár rekstareiningar sé ekki háð samþykki annarra eigenda í húsinu. Telur álitsbeiðandi að umræddar breytingar séu ekki varanlegar í skilningi 3. mgr. 21. gr. og að gagnaðili geti ekki að lögum staðið í vegi fyrir því með hvaða hætti álitsbeiðandi skipuleggi afnot af séreign sinni né heldur hvernig hlutum hennar sé ráðstafað til þriðju aðila. Jafnframt telur álitsbeiðandi fyrirhugaða ráðstöfun ekki raska lögvörðum hagsmunum gagnaðila, sbr. 2. mgr. 21. gr. fjöleignarhúsalaga. Hvað varðar þriðja og fjórða kröfulið krafna álitsbeiðanda bendir hann á að hringstiginn sem um ræðir, sé fyrirhugaður milli hæða í séreign álitsbeiðanda og þurfi því ekki að afla heimildar annarra eigenda. Sú ráðstöfun að gera neyðarútgang út úr séreignarhluta sínum gegnum vegg sem sé í sameign, telur álitsbeiðandi svo smávægilega að ekki sé um röskun lögmætra hagsmuna annarra eigenda að tefla.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telji að húsfélagið eigi ekki aðild að málinu nema að litlu leyti. Hins vegar eftir samráð við aðra gagnaðila hafi formaður þess ákveðið að draga fram nokkur atriði er hafi þýðingu við úrlausn málins. Gagnaðilar séu andvígir öllum breytingum á sameign, hagnýtingu hennar og útliti fasteignar sem fyrirsjáanlegar eru ef kröfur álitsbeiðanda nái fram að ganga. Gagnaðilar benda á að misvísandi upplýsingar hafi komið fram frá álitsbeiðendum hvers konar veitingastarfsemi fyrirhugað er að reka í eignarhlutanum og telja að ef veitingarekstur verður heimilaður í honum þá verði sú heimild ekki takmörkuð við tiltekið rekstrarform. Telja gagnaðilar að lögmætum hagsmunum þeirra verði raskað með fyrirhuguðum breytingum m.a. vegna hávaðamengunar, lyktarmengunar, ónæðis frá gestum veitingastaðar, vandamálum vegna sorplosunar o.fl. Einnig telja gagnaðilar að umræddar breytingar myndu leiða af sér verðlækkun á öðrum eignarhlutum hússins. Gagnaðilar halda því einnig fram að húsnæðið sem ætlunin sé að breyta sé ekki teiknað eða samþykkt sem verslunarhúsnæði heldur skrifstofuhúsnæði og að langur vegur sé frá skrifstofuhúsnæði yfir í veitingarekstur. Benda gagnaðilar á að samkvæmt eignaskiptasamningi sé eignin skilgreind sem skrifstofuhúsnæði og að álitsbeiðandi hafi skrifað undir þennan sama eignaskiptasamnings sem eigandi annars eignarhluta í húsinu. Að mati gagnaðila fela umræddar breytingar einnig í sér útlitsbreytingar á fasteigninni sem ekki sé hægt að hægt að gera án samþykkis allra eigenda hússins, bæði hvað varðar skiptingu eignarhlutans í þrjár einingar og gerð neyðarútgangs á bakhlið. Auk þess myndi neyðarútgangur á bakhlið fela í sér kvöð á annan eignarhluta í húsinu þar sem útgangurinn opnist út í hans hluta í yfirbyggðu bílskýli bak við húsið. Að lokum telja gagnaðilar að samþykki allra sé nauðsynlegt fyrir því að brjóta milli 1. hæðar og kjallara þar sem það feli í sér breytingu á burðarvirki hússins.

Í greinargerð formanns húsfélagsins að X nr. 7 kemur fram að hann telji gagnaðila ekki rétt tilgreindan í álitsbeiðni og að húsfélagið X nr. 7 eigi aðeins að hluta til aðild að málinu og áskilur öðrum eigendum hússins rétt til að koma að frekari athugasemdum sínum. Formaður húsfélagins kaus þó, þrátt fyrir þetta, að koma að athugasemdum um málið í samráði við aðra gangaðila. Að mati kærunefndar hafa atvik málsins og þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru nefndinni til að taka efnislega rétta ákvörðun, þegar komið fram í málinu. M.a. liggja fyrir ítarlegar kærur eiganda nokkra eignarhluta hússins til byggingarfulltrúans í Reykjavík vegna sama ágreiningsefnis, sem formaður húsfélagsins vísar m.a. til í greinargerð sinni. Telur kærunefnd því að skilyrði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga séu uppfyllt og málið tækt til efnisúrlausnar.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar, frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður við að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist, og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.

Í málinu liggur fyrir að eignarhluti álitsbeiðanda er skilgreindur í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sem skrifstofuhúsnæði, sem og á teikningum fyrir húsið. Hins vegar liggur einnig fyrir að eignarhlutinn var síðast nýttur sem verslun, en hefur nú staðið tómur um nokkurt skeið.

Húsnæði það sem hér um ræðir er við Laugaveg í Reykjavík en á því svæði er gert ráð fyrir margháttaðri nýtingu húsnæðis, svo sem verslanir, veitingastaðir, skrifstofur, gistihús, íbúðir og margt fleira. Telst breyting sú sem álitsbeiðendur hyggjast gera á hagnýtingu húsnæðisins ekki andstæð aðalskipulagi svæðisins. Gagnaðilar byggja kröfur sínar m.a. á því að umrædd breyting á hagnýtingu muni fela í sér hávaðamengun, lyktarmengun, ónæði frá gestum, vandamál varðandi sorplosun og muni leiða til verðlækkunar. Kærunefnd fellst ekki á þessi sjónarmið gagnaðila enda verða eigendur og rekstraraðilar fyrirhugaðs matsölustaðar að hlíta kröfum yfirvalda um reksturinn. Þá er ekki fallist á að umrædd breyting feli í sér verðlækkun á eignarhluta gagnaðila enda hafa þeir ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti, svo sem með matsgerð. Kærunefnd bendir á að eignaskiptasamningur felur aðeins í sér lýsingu á notkun eignar þegar hann er gerður, en telst ekki þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans.

Fyrirhuguð breyting álitsbeiðenda á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting mun hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með álitsbeiðendum að þeim sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í matsölustað, án samþykkis gagnaðila.

Eins og áður hefur verið rakið heimilar 2. mgr. 27. laga nr. 26/1994 breytingar á séreign sem hafa ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda í húsinu. Fyrirhugaðar framkvæmdir álitsbeiðanda um að brjóta gat í gólfplötu milli 1. hæðar og kjallara til að koma fyrir hringstiga milli hæðanna, lúta eingöngu að nýtingu álitsbeiðanda á séreign sinni. Fellst kærunefnd ekki á það með gagnaðilum að framkvæmdin rýri burðarþol hússins. Að mati kærunefndar er ekki um slíka röskun á hagsmunum gagnaðila að samþykki þeirra sé nauðsynlegt og telur álitsbeiðanda því heimilt að setja hringstiga milli 1. hæðar og kjallara án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hyggist skipta eignarhluta sínum í þrennt og leigja út í sitt hvoru lagi. Í 3. mgr. 21. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er sett fram sú regla að varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, sé háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst. Kærunefnd telur að umræddar framkvæmdir, sem álitsbeiðandi hyggst ráðast í, feli í sér varanlega skiptingu eignarhluta hans í sjálfstæðar einingar. Að mati kærunefndar er álitsbeiðanda óheimilt að skipta eignarhluta sínum upp í einingar án samþykkis allra eigenda hússins, sbr. áðurnefnda lagagrein.

Samkvæmt 6. gr. og 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 er ótvírætt að allt ytra byrði fjöleignarhúsa, þar með taldar útidyr teljast sameign eigenda. Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur síðan fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Í 2. mgr. 30. gr. er gert ráð fyrir að sé um framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 1/3 hluti eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta séu því meðmæltir. Í 3. mgr. kemur síðan fram að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Fyrirhugaður neyðarútgangur er í kjallara bak við húsið þar sem fyrir eru nokkrar hurðir sem opnast út á bílastæðið. Miðað við þá staðsetningu telst þessi breyting að mati kærunefndar smávægileg breyting sem útheimtir samþykki einfalds meirihluta húseigenda, sbr. 3 mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd fellst ekki á kröfur gagnaðila um að neyðarútgangurinn feli í sér skerðingu á séreignarétti eiganda bílastæðis í bílskýli bak við húsið, þar sem fyrir eru allnokkrar hurðir sem opnast út á bílastæðið auk þess má sjá af teikningum að nokkuð bil sé milli veggjarins og umrædds bílastæðis.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta rekstrarformi eignarhluta álitsbeiðanda þannig að í stað verslunar verði þar rekinn matsölustaður.

Það er álit kærunefndar að skipting eignarhluta álitsbeiðanda upp í þrjár einingar þurfi samþykki allra eigenda hússins.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að gera hringstiga úr miðju rými jarðhæðar niður í kjallara

Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meirihluta húseigenda nægi til að samþykkja neyðarútgang úr kjallara út á bílastæði.

Reykjavík, 3. apríl 2002.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur. G. Þórarinsson

Karl Axelsson