Eldri álit kærunefndar fjöleignarhúsamála

25.5.2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

  

í málinu nr. 11/2007

 

Hagnýting séreignar: Bílastæði.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. mars 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð E hrl., f.h. gagnaðila, dags. 13. apríl 2007, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 22. apríl 2007, athugasemdir E hrl., f.h. gagnaðila, dags. 4. maí 2007, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. maí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 25. maí 2007.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 9–15, alls 22 eignarhluta. Húsið skiptist í fjóra stiganga, en eitt húsfélag er fyrir allt húsið, meðal annars vegna samrekstrar bílastæðageymslu í kjallara. Álitsbeiðendur og gagnaðilar eru eigendur íbúða í X nr. 11. Ágreiningur er um hagnýtingu bílastæðis.

 

Krafa álitsbeiðenda er:

Að gagnaðilum verði gert að fjarlægja járnrör sem sett var upp til að marka skil milli bílastæða í bílastæðakjallara.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að þinglýst bílastæði fylgi íbúðum álitsbeiðenda og gagnaðila sem liggi saman í bílageymslu í kjallara hússins. Í áranna rás hafi komið til árekstra, sérstaklega vegna þess að gagnaðilum sé fyrirmunað að leggja bíl sínum í miðju síns stæðis, þótt það sé breiðara en öll önnur stæði í geymslunni. Bílastæði gagnaðila sé vinstra megin við stæði álitsbeiðenda en annað stæði sé hægra megin við það. Álitsbeiðendur hafi hins vegar ávallt gætt þess að fara aldrei inn á 10 cm breiða skilarönd á milli stæðanna.

Hinn 15. mars 2007 hafi gagnaðilar tekið sig til og boltað niður járnröraferning/girðingu á skilarönd milli stæðanna. Hæðin sé um 80 cm og 100 cm milli stólpa. Við þær aðstæður sé álitsbeiðendum ómögulegt að opna hurð á bifreið sinni, jafnvel þótt gagnaðilar leggi í mitt bílastæði sitt.

Álitsbeiðendur hafi leitað til stjórnar húsfélagsins og samkvæmt upplýsingum formanns húsfélagsins hafi þessi ráðstöfun aldrei verið rædd innan stjórnar húsfélagsins og því síður á húsfélagsfundi. Að ráði formannsins sé máli þessu skotið til kærunefndarinnar, enda nauðsynlegt fyrir húsfélagið að fá úr þessu skorið.

Álitsbeiðendur benda á að augljóst sé að umrædd aðgerð og „röravirki“ hindri skýlausan rétt álitsbeiðenda til nýtingar á þinglýstu bílastæði sínu í bílageymslunni. Aðgengið að stæði álitsbeiðenda sé einfaldlega ónothæft eftir þessa framkvæmd og röravirki í algeru ósamræmi við þá notkun sem verið hafi á bílastæðum í húsfélaginu. Fráleitt sé að einn aðili megi einhliða gera án samþykkis annarra eigenda. Því sé þetta skýrt brot á lögum um fjöleignarhús og sé í því sambandi meðal annars vísað til 26. og 27. gr. laganna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir hafni alfarið kröfu álitsbeiðenda um að þeim verði gert að fjarlægja „umrætt röravirki“. Gagnaðilar telja að álitaefnið heyri ekki undir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Hlutverk kærunefndar sé að gefa álit á réttindum og skyldum eigenda fjöleignarhúsa samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Nefndin hafi engar valdheimildir til gera eigendum í þessu tilviki að fjarlægja „umrætt röravirki“. Þá benda gagnaðilar á að ekki liggi í máli þessu fyrir afgreiðsla eða umfjöllun húsfélagsins á álitaefninu, sbr. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, en áskilnaður er almennt gerður um það. Álitaefnið varði auk þess hagnýtingu á þinglýstri séreign og vísast í því sambandi til 26. gr. laga nr. 26/1994 þar sem skýrt sé kveðið á um það að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Ekkert af þessum takmörkunum eigi við í máli þessu. Krefjast gagnaðilar því að málinu sé vísað frá kærunefndinni. Fallist nefndin ekki á það leggja gagnaðilar fram eftirfarandi rökstuðning og hafna eins og áður segir kröfu álitsbeiðenda.

Gagnaðilar hafa ítrekað lent í því að koma að bifreiðum sínum rispuðum/dælduðum á hægri hlið, þ.e. á þeirri hlið er snúi að bílastæði álitsbeiðenda. Ekki sé verið að saka álitsbeiðendur um að hafa persónulega valdið þessum skemmdum. Á hinn bóginn viti gagnaðilar að bifreiðar þeirra hafi orðið fyrir skemmdum í bílastæðinu og dragi eðlilega þá ályktun að skemmdirnar séu tilkomnar vegna nýtingar „einhvers“ á bílastæðinu við hliðina.

Hinn 7. mars 2007 hafi annar gagnaðila tilkynnt skemmdir á bifreiðinni til lögreglu og. mars 2007 hafi gagnaðilar tekið þá ákvörðun að láta reisa skilrúm á milli bílastæðanna til að koma í veg fyrir spjöll á eignum sínum. Hafi gagnaðila verið bent á að leysa málið á umræddan hátt, enda bent á að fordæmi væri fyrir því í öðrum fjölbýlishúsum. Umrætt skilrúm sé mjótt stálrör um 80 cm hátt og 100 cm á lengd. Álitsbeiðandi hafi lagt fram myndir af því og sé eins og sjá megi mikil prýði af því.

Í máli álitsbeiðenda hafi komið fram að þeir hafi ávallt gætt þess að fara aldrei inn á 10 cm breiða skilarönd á milli stæðanna „enda krefjast stærðir stæða annarra en gagnaðila þess að vandlega sé lagt“. Á sama tíma og þetta sé fullyrt geri álitsbeiðendur þá kröfu að kærunefndin kveði upp álit um það að gagnaðilum verði gert að fjarlægja umrætt röravirki þar sem það „hindri skýlausan rétt álitsbeiðanda til nýtingar á þinglýstu bílastæði hans í bílageymslunni“. Eðlilegt sé að spyrja hér hvernig þessar fullyrðingar álitsbeiðenda fari saman.

Óhjákvæmilegt sé að líta svo á að álitsbeiðendur séu í raun að leggja fram kvörtun til kærunefndar um það að hagnýtingu á þinglýstum réttindum þeirra séu settar skorður með því að þeir geti ekki lengur hagnýtt bílastæði gagnaðila. Annað verði vart skilið samanber þá fullyrðingu að „aðgengi að stæði álitsbeiðanda er einfaldlega vonlaust eftir þessa framkvæmd“. Með þessari fullyrðingu séu álitsbeiðendur auðvitað að halda því fram að þeir eigi lögvarinn rétt á að fá aðgang að bílastæði gagnaðila.

Óumdeilt er í máli þessu að umrædd bílastæði séu séreign aðila. Eins og fram komi í 26. gr. fjöleignarhúsalaga hefur eigandi séreignar einn rétt til að ráða yfir og hagnýta eignina. Gagnaðilar hafi talið nauðsynlegt að grípa til þess að afmarka með enn skýrari hætti, en með umræddri skilarönd, séreign sína til að koma í veg fyrir frekari eignaspjöll á bifreiðum sínum. Það sé á engan hátt andstætt réttindum og skyldum þeirra samkvæmt lögum um fjöleignarhús, sbr. 2. tölul. 12. gr. og 3. tölul. 13. gr. laganna. Í 27. gr. komi fram að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi sé háð samþykki allrar eigenda. Hér sé ekki um breytingu á hagnýtingu séreignar gagnaðila að ræða og heldur ekki hagnýtingu álitsbeiðenda samkvæmt því sem þau sjálf greini frá, enda kveðast þau aldrei hafa farið yfir skilaröndina milli stæðanna og þar með hagnýtt sér séreign gagnaðila. Sé því ekki um neina breytingu að ræða og því ekki háð samþykki eigenda að setja umrætt skilrúm upp á milli stæðanna. Gagnaðilar hafi lögvarinn rétt til að vernda eignaréttindi sín og verði það að þeirra mati ekki gert með öðrum hætti í máli þessu en að koma upp umræddu skilrúmi.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að augljóst sé að slíkar aðgerðir séu háðar samþykki húsfélagsins ef ekki allra íbúa þar sem þær ekki eingöngu takmarka nýtingu á þinglýstri eign heldur breyta jafnframt heildarásýnd bílastæðanna. Í þessu tilfelli sé hins vegar óskað álits kærunefndar um hvort umrætt röravirki stangist á við venjubundna notkun í bílskýlum af þessum toga áður en málið verði lagt fyrir stjórn húsfélagsins og hugsanlega húsfund í kjölfarið. Dylgjur um skemmdarverk álitsbeiðenda eða aðila á þeirra vegum sé vísað á bug og harðlega mótmælt.       Að mati álitsbeiðenda liggur fyrir að bílastæði líkt og stæði álitsbeiðenda og fleiri í bílageymslunni séu það lítil að ef slíkt röravirki yrði sett upp milli allra stæða þá væru stæðin ónothæf því ómögulegt yrði að komast inn og út úr bifreiðunum. Sé gagnaðilum heimilt að setja slíkt upp og takmarka þannig not af séreign álitsbeiðenda að þeir geti aðeins farið út úr bifreiðinni farþegamegin og eiga það á hættu að geta alls ekki nýtt stæðið geri eigandi stæðisins hinum megin slíkt hið sama.

Meginregla í notkun samliggjandi stæða, hvort sem um sé að ræða stæði í bílageymslu eða annars staðar, sé að aðilar leggi í mitt stæði til að báðir geti opnað bifreið sína án þess að valda hinum vandkvæðum. Slíkt hljóti að gilda hér eins og annars staðar.

Þessi breyting á útliti og nýtingu hjá gagnaðila hafi áhrif á útlit bílageymslunnar og hafi sérstaklega takmarkandi áhrif á nýtingu álitsbeiðenda á sínu bílastæði. Það verði að athuga að ef allir gera slíkt og þetta verði heimilt þá verði meirihluti stæða í bílageymslunni ónýtanlegur nema hjá aðila líkt og gagnaðila sem sé með stærra stæði en aðrir.

Í athugasemdum gagnaðila kemur ekkert fram sem ástæða þykir til að rekja hér frekar. 

 

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið frá 4. mars 1992 er bílageymsla í kjallara með 21 bílastæði. Bílastæðin eru sérmerkt með númeri og fylgja hvert ákveðinni íbúð. Bílageymslan er í sameign. Samkvæmt teikningu er gert ráð fyrir að bílastæði séu afmörkuð með merkingu í gólfi enda er stærð þeirra miðuð við fyrirkomulag. Því getur ekki hver og einn ákveðið upp á sitt einsdæmi að afmarka sitt stæði með öðrum hætti. Slíka ákvörðun þyrfti að ræða á húsfundi og samþykkja. Það er því álit kærunefndar að ákvörðun og framkvæmd gagnaðila hafi verið ólögmæt.

Vegna athugasemda gagnaðila telur kærunefnd að hún sé bær um að kveða á um það hvenær einstaka aðilar hafa brotið gegn ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þrátt fyrir að málið hafi ekki verið lagt fyrir húsfund í samræmi við meginreglu sem fram kemur í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að aðgreina bílastæði með þeim hætti sem hann gerði.

 

Reykjavík, 25. maí 2007

 

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason