Mál nr. 41/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 41/2006
Hagnýting sameignar: Lóð, bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. september 2006, beindi A, X nr. 11, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 13, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. október 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. október 2006, athugasemdir gagnaðila, dags. 30. október 2006, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. nóvember 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. desember 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða raðhúsið X nr. 7–15. Álitsbeiðandi er eigandi X nr. 11 en gagnaðili eigandi X nr. 13. Ágreiningur er um svæði milli bílskúra álitsbeiðanda og gagnaðila sem nýtt er sem bílastæði.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að svæði það sem álitsbeiðandi telur sameiginlegan göngustíg verði ekki nýtt sem bílastæði.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili eigi tvo eignarhluta og búi í annarri íbúðinni en leigi hina út. Hús aðila séu tvö af fimm húsum í raðhúsalengjunni X nr. 7–15. Ágreiningurinn snúist um svæði milli bílskúra þeirra sem jafnframt sé sameiginlegur göngustígur upp að húsum þeirra, en yst á þessu svæði hafi gagnaðili heimilað leigjanda sínum að leggja bifreið. Álitsbeiðandi flutti í eign sína á vordögum 2004 og hafi ítrekað óskað eftir því við gagnaðila að bifreið sé ekki lagt á þetta svæði, enda ekki til þess ætlast.
Ágreiningslaust sé að hvort hús, nr. 11 og nr. 13, eigi tvö bílastæði eins og sjá megi á lóðarleigusamningum og mæliblaði frá skipulagi Y. Reyndar sé endanleg útfærsla stæðanna frábrugðin því sem sjáist á uppdrættinum en meðfylgjandi ljósmyndir sýni endanlega útfærslu bílastæðanna. Svæði það sem ágreiningurinn snúist um sé þriðja stæðið sem gagnaðili telji sig eiga tilkall til og tilheyri húsi nr. 13. Álitsbeiðandi telji umrætt svæði ekki bílastæði enda hindri það aðkomu að húsunum, valdi óþrifum, svo sem vegna olíuleka af bifreið, auk þess sem sameiginlegt skýli fyrir sorptunnur húsa nr. 11 og 13 sé áfast bílskúrshlið húss nr. 11 og þurfi því hreinsunarmenn að draga tunnur á milli bifreiðar álitsbeiðanda og leigjanda gagnaðila með þeirri tjónahættu sem af því leiðir. Álitsbeiðandi vísar í lóðarleigusamningana um lóðir nr. 11 og nr. 13, en þar kemur fram að kvöð sé um tvö bílastæði fyrir hvort húsanna, og þriðja stæði húss nr. 13 því heimildarlaust og á sameiginlegri lóð húsanna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram hann sé þinglýstur eigandi að X nr. 13 og hafi verið það frá árinu 1984 eða í um 22 ár. Gagnaðili hafi sjálfur byggt húsið og verið eigandi þess frá upphafi. Engin vandkvæði hafi verið um bílastæði öll þau ár sem gagnaðili hafi búið að X nr. 13 enda sé málatilbúnaður álitsbeiðanda með ólíkindum. Svæðið sem deilt er um sé á milli bílskúra þeirra, þ.e. lóðanna X nr. 11 og X nr. 13. Sameiginlegur inngangur sé inn í bæði húsin í gegnum þetta svæði auk þess sem aðgangur að sorpgeymslu sé þar einnig. Samkvæmt lóðarleigusamningi sem liggi fyrir sé kvöð um bílastæði á þessu svæði sem álitsbeiðandi vilji kalla bílastæði 3. Sökum þrengsla á svæðinu hafi aldrei verið hægt að leggja bíl inni á svæðinu enda mikil þrengsli. Bílastæðin sem fylgja X nr. 13 séu tvö, þ.e. við skúr og hliðlægt við skúr, samanber lóðarleigusamning. Undanfarin ár hafi gagnaðili leigt út litla íbúð sem tilheyrir X nr. 13 og hafi leigjandi hans fengið afnot af bílastæði 2 við X nr. 13. Hann hafi hins vegar lagt svolítið innar í lóðina en gert sé ráð fyrir á upprunalegum lóðarsamningi þar sem þrengsli séu mikil í götunni og ítrekað hafi verið keyrt á bíl hans þar sem hann hafi lagt bíl sínum neðar á hið umrædda svæði. Ekki hafi verið inni í myndinni að hafa bílastæði við sorptunnur eins og gert hafi verið ráð fyrir í lóðarsamningi. Eigendur fasteignarinnar X nr. 11 leggi bíl sínum einnig hliðlægt við bílskúr og við skúr og sé þá ákveðið heildarsamræmi varðandi bílastæði við húsin X nr. 11 og X nr. 13. Fyrirkomulag þetta hafi staðið óbreytt frá því að lóðarframkvæmdum hafi verið lokið við húsin nr. 11 og 13 en þeim hafi verið lokið árið 1986 og hafi því ákveðin hefð skapast varðandi lagningu í bílastæði við umrædd hús. Gagnaðili telji með engu móti að álitsbeiðandi geti nú 20 árum seinna breytt allri aðkomu að húsunum og skipulögðum bílastæðum sem hafi verið frágengin þegar kærandi hafi fest kaup á húsinu X nr. 11 árið 2004. Gagnaðili fer fram á að þau bílastæði sem séu nú þegar frágengin að húsunum verði þar áfram, þ.e. tvö stæði hvort við sitt húsið og „eitthvert“ þriðja stæði sem eigandi X nr. 11 telji sig eiga sé ekki á rökum reist.
Til að fyrirbyggja hugsanlegan misskilning vegna greinargerðar gagnaðila vilji álitsbeiðandi koma því á framfæri að svo sé að sjá að gagnaðili hafi með einhverjum hætti ráðið það af álitsbeiðni að álitsbeiðandi geri kröfu um þriðja bílastæðið sér til handa og þá á milli bílskúra þeirra, en það sé alfarið rangt og vísast til álitsbeiðni um það efni. Á umræddu svæði milli bílskúra X nr. 11 og X nr. 13 hafi leigjandi gagnaðila lagt bifreið sinni þrátt fyrir að eigendur X nr. 11 hafi ítrekað mótmælt að bifreið sé lagt á það svæði. Í greinargerð gagnaðila komi réttilega fram að á þessu svæði sé ekki hægt að leggja bifreið vegna þrengsla (nema á þann hátt að skapa veruleg óþægindi, innskot álitsbeiðanda) sem þrátt fyrir það hafi heimilað leigjanda sínum að leggja bifreið sinni á svæðinu. Við raðhúsalengjuna X nr. 7–15 séu frágengin hellulögð bílastæði og göngustígar upp að húsunum og séu bílastæðin skilmerkilega aðgreind frá göngustígum með mismunandi hellulögn. Svæði það sem gagnaðili hafi heimilað leigjanda sínum að leggja bifreið sinni á sé því kyrfilega aðgreint frá bílastæði, ummerki um þessa bifreiðalögn leigjandans séu vel sýnileg á gangstéttinni, en olíuflekkir séu vel greinanlegir vegna leka frá bifreiðinni. Álitsbeiðandi hafi aðeins farið fram á við gagnaðila að bifreiðum sé lagt á þeim svæðum sem hafa verið ákveðin sem bílastæði og sem slík aðgreind með sérstakri hellulögn sem marki bílastæðin greinilega. Eins og fram hafi komið í fyrra bréfi álitsbeiðanda sé óskað eftir áliti nefndarinnar um hvort heimilt sé að nota svæðið milli bílskúra X nr. 11 og X nr. 13 og þ.m.t. þann hluta svæðisins sem liggi á milli bílskúrs X nr. 13 og bílastæðis X nr. 11.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hann telji álitsbeiðanda hafa valið þá leið að vera með útúrsnúninga fram og til baka í máli sem varla sé tækt til meðferðar hjá kærunefnd fjöleignarhúsamála. Málið snúist ekki um neinn lagalegan rétt né um frágang lóðar. Gagnaðili sé með tvö stæði við hús sitt, annað fyrir framan bílskúr og hitt síðan hliðlægt við, þ.e. bílastæði 2, samanber fyrri greinargerð gagnaðila. Það stæði sé notað nú af leigjanda hans sem hafi afnotarétt af því. Álitsbeiðandi hafi lagt til ljósmyndir sem sýni jeppa álitsbeiðanda í stæði gagnaðila til að sýna hversu mikið bíllinn skagi inn á aðkomuleið inn að húsinu. Það er tekið fram að leigjandi gagnaðila á ekki svona stóran bíl sem skagi svona mikið inn á umdeilt svæði heldur einungis gamlan lítinn bíl. Þá hafi álitsbeiðandi einnig tekið ljósmynd þegar leigjandi gagnaðila hafi lagt um 40 cm inn á svæðið, þ.e. eina hellubreidd 40 x 40. Ekki geti það nú talist mikið frávik miðað við það sem gengur og gerist við lagningu bíla almennt. Erfitt geti verið að hitta nákvæmlega í afmarkaða reiti, til dæmis í myrki, snjó og öðru slagveðri. Olíuleka af bifreiðinni telji gagnaðili nú varla mál sem heyri undir kærunefndina sem sýni að rök álitsbeiðanda séu engin. Á bílastæðum megi ávallt búast við að einhver olíublettur geti komið af og til. Sýnist gagnaðila af málflutningi álitsbeiðanda að hann vilji taka af sér bílastæði nr. 2 sem gagnaðili hafi haft samfellt í 24 ár hliðlægt við skúr sinn. Allur frágangur lóðar sé þannig merktur að um tvö bílastæði sé að ræða. Tekur gagnaðili fram að bæði húsin við X nr. 11 og X nr. 13 hafa tvö bílastæði. Þau séu bæði fyrir utan skúr og hliðlægt við skúr. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt eign sína hafi honum hlotið að vera það ljóst að ákveðin þrengsli væru í þessu umrædda hverfi og því hafi það ekki átt að koma honum á óvart að lagt sé í hvert einasta stæði. Löngu áður en álitsbeiðandi hafi fest kaup á eign sinni hafi verið búið að ganga frá öllum lóðum og stæðum og því með ólíkindum að nú mörgum árum síðar hafi kærandi farið fram á að fá meira pláss til að komast að húsi sínu. Gagnaðili ítrekar fyrri kröfur sínar um að það skipulag sem hafi verið síðustu 24 árin verði óbreytt enda ekki tilefni til annars.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ágreiningur þeirra snúist um svæðið milli bílskúranna sem markist af suðvesturhlið bílskúrs X nr. 13 annars vegar og norðausturhlið bílskúrs X nr. 11 og þess hluta bílastæðis X nr. 11 sem sé samsíða bílskúr X nr. 13 hins vegar. Eins og fram komi í bréfi gagnaðila telji hann að sér sé heimilt að leggja bifreið á þetta svæði eða veita öðrum leyfi til þess. Álitsbeiðandi sé á öndverðum meiði og telji bílastæði X nr. 13 vera tvö stæði við enda bílskúrs X nr. 13, þ.e. við suðausturenda bílskúrs X nr. 13. Sama telji álitsbeiðandi að gildi um bílastæði X nr. 11, þ.e. tvö stæði við suðausturenda bílskúrs X nr. 11. Gagnaðili noti orðin „hliðlægt við skúr sinn“. Það vefjist fyrir álitsbeiðanda hvað gagnaðili eigi nákvæmlega við. Þar sem ágreiningur þeirra sé vegna bifreiðar sem lagt sé meðfram suðvesturhlið bílskúrs gagnaðila, á svæði því sem áður sé lýst, og aðgreint sé frá bílastæðum með annars konar hellulögn, hljóti það að þýða að gagnaðili telji sig hafa heimild til leggja bifreið eða heimila öðrum að leggja bifreið á umrætt svæði. Að öðru leyti, þ.e. hvort gerð bifreiðar ráði hvort um göngustíg eða bílastæði sé að ræða, ætli álitsbeiðandi ekki að fjölyrða um málið og gerir ekki frekari athugasemdir við skrif gagnaðila að svo stöddu.
III. Forsendur
Í málinu liggur fyrir lóðarleigusamningur fyrir X nr. 11 og X nr. 13. Þá liggur fyrir mæliblað frá skipulagi Y fyrir umræddar eignir og er þar merkt sérstaklega hvar kvaðir um bílastæði séu. Á þeim teikningum er þó ekki tilgreint sérstaklega hvaða stæði tilheyra hverjum eignarhluta.
Á mæliblaði skipulags Y er gert ráð fyrir bílastæði upp við bílskúr X nr. 11, en aftan við bílskúrana. Hins vegar er ósamræmi annars vegar milli mæliblaðs og hins vegar þess hvernig húsunum er komið fyrir á lóðinni. Þannig er sameiginlegt skýli fyrir sorptunnur húsa nr. 11 og 13 áfast bílskúrshlið húss nr. 11 á þeim reit sem ætlaður er sem bílastæði. Þá er enn fremur steypt blómaker við hlið bílskúr X nr. 13 sem þrengir aðkomu að húsunum.
Kærunefnd telur það alveg ljóst að á því svæði sem leigjandi gagnaðila hefur lagt bifreið sinni á er hvorki gert ráð fyrir bílastæði samkvæmt mæliblaði né að framkvæmdir á lóðinni hafi verið miðaðar við slíkt.
Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að leggja bifreiðum á það svæði sem ekki er skilgreint sem bílastæði.
Reykjavík, 8. desember 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason