Mál nr. 26/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 26/2006

Ákvörðunartaka: Sólpallur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. júní 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru bréf eins gagnaðila, þ.e. B, dags. 5. júlí 2006, greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, dags. 11. júlí 2006, athugasemdir F hdl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 8. ágúst 2006, og athugasemdir E hdl., f.h. gagnaðila, dags. 23. ágúst 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. október 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða X 4, alls 16 eignarhluta, en húsið var byggt árið 2002. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta en gagnaðilar eigendur þriggja eignarhluta. Ágreiningur er um ákvörðunartöku varðandi sólpall.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að fá úr því skorið hversu margir þurfi að samþykkja byggingu sólpalls.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur standi um smíði sólpalls við íbúð 104 við X 4. Álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina í janúar 2004. Þegar honum hafi verið sýnd íbúð af fasteignasala þá hafi verið tekið fram hver sérnot álitsbeiðanda af garði væru og séu þau samkvæmt teikningum sem eru meðfylgjandi. Strax fyrsta sumarið hafi komið í ljós að gras á þreifst mjög illa sérnotafleti hans og jafnframt að flöturinn liggi þannig að mjög mikið hafi verið um að íbúar í öðrum húsum styttu sér leið yfir hann með þeim afleiðingum að þegar verst hafi látið hafi ákveðinn hluti flatarins verið eitt drullusvað. Einnig hafi það komið fyrir að aðrir íbúar í húsinu hafi komið með vinsamleg tilmæli um að reyna að gera eitthvað fyrir flötinn og hafi það verið gert af hans hálfu, bæði með því að dreifa áburði, vökvun og fleiri aðgerðum sem þó hafi ekki dugað. Á aðalfundum húsfélags í mars og nóvember 2004 hafi komið upp umræða varðandi flötinn og vandamálin sem honum fylgdu. Þá hafi álitsbeiðandi sumarið 2005 sagst myndu reisa sólpall á þessum fleti sem ætti að leysa að mestu þessi vandamál. Hafi hann sérstaklega spurt hvort einhver mótmæli væru gagnvart gerð slíks palls en engin mótmæli hafi komið fram heldur þvert á móti. Þá getur álitsbeiðandi þess að tveir gagnaðilar þessa máls hafi setið fundinn, þeir C og D. Í bókun fundar segi að „stefnt sé á smíði palls sumarið 2005“. Álitsbeiðandi hafi talið sig vera kominn með samþykki fyrir pallinum en vegna anna hafi hann frestað framkvæmdum fram á vorið 2006. Þá ræddi álitsbeiðandi við starfsfólk hjá byggingarfulltrúa og fékk staðfestar teikningar sérnotaflatar. Jafnframt hafi hann fengið þær upplýsingar hjá byggingar- og skipulagssviði Reykjavíkurborgar að hann mætti byggja sólpall án byggingarleyfis ef hann færi eftir þeim reglum að halda hæð girðingar innan 180 cm og að mörk girðingar færu jafn langt inn á viðkomandi sérnotaflöt eins og hæð hennar næmi. Við svo búið hafi hann hafið framkvæmdir þess fullviss að hann hafi staðið rétt að öllum þessum málum. Hann hafi rætt við aðra íbúa á jarðhæð hússins um hvort þeir væru í sömu hugleiðingum til að samræma útlit og fleira þannig að hann telji að öllum hafi verið ljóst að það átti að reisa sólpall á þessum fleti. Þegar framkvæmd var um það bil hálfnuð hafi gagnaðilar haft samband við hann og borið það upp að þeim líkaði ekki við framkvæmdina. Stöðvaði álitsbeiðandi þegar smíðina og boðaði til húsfundar um málið. Lagði álitsbeiðandi fram tillögu um að minnka umfang pallsins til að unnt væri að leysa málið og var samþykkt að hann myndi láta gera nýja teikningu og kynna hana. Það hafi hann gert og boðaði aftur til húsfundar 26. júní s.á. Á þeim fundi hafi álitsbeiðanda verið tjáð bæði bréflega og munnlega að pallur væri ekki samþykktur og engin málamyndatillaga yrði samþykkt. Nokkrir aðrir íbúar hússins hafi einnig mætt á þennan fund og hafi álitsbeiðandi fengið mikinn stuðning frá þeim þar sem þeir hafi talið að ef þrír aðilar af sextán gætu stöðvað svo sjálfsagða aðgerð eins og að reisa sólpalla þá væri framtíðarsamþykktum húsfélags ógnað. Hafi hann því verið hvattur til þess af öðrum íbúum að fara með mál þetta til kærunefndar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að síðastliðið vor hafi álitsbeiðandi öllum að óvörum hafið framkvæmdir framan við íbúð sína, sem sýnilega hafi átt að verða gríðarstór trépallur umkringdur hárri girðingu, og hafi undirstöður pallsins náð fyrir horn hússins og langt út á lóð þess. Þegar álitsbeiðandi hóf framkvæmdir hafi hann hvorki borið upp á húsfundum né við önnur tækifæri hvort slíkar framkvæmdir væru yfirleitt leyfilegar, né heldur kynnt þær fyrir öðrum eigendum eða haft við þá samráð með nokkrum hætti. Álitsbeiðandi hafi ekki haft leyfi fyrir framkvæmdum þessum, hvorki húseigenda né byggingaryfirvalda. Sérstök athygli sé vakin á að umræddar framkvæmdir taki til miklu stærra svæðis en þess sem merkt sé sem sérafnotaflötur á aðaluppdrætti hússins sem vísað er til í eignaskiptayfirlýsingu þess. En lóðin bæði á sérnotafleti og utan hans sé tvímælalaust sameign. Auk þess hagi svo til að umrætt svæði sé ofan á bílageymslu hússins, sem einnig sé tvímælalaust sameign, og hafi álitsbeiðandi við framkvæmdir sínar rofið ofanálag þaks hennar og þannig beinlínis valdið tjóni sem og hættu á tjóni, enda hafi hann rifið upp einangrun og fjarlægt og skapað þannig aukna lekahættu á hallalausu yfirborði bílageymslunnar. Þegar gerðar hafi verið athugasemdir við álitsbeiðanda vegna framkvæmdanna hafi hann haldið því fram að hann væri eigandi (í skilningi séreignar) alls þess stóra reits sem framkvæmdir hans taki til og að hann þurfi ekki leyfi fyrir þeim, hvorki íbúðareigenda né byggingaryfirvalda. Framangreind sjónarmið hans komi raunar fram í fundargerð, dags. 7. júní sl. Á húsfundi þann 7. júní sl., sem álitsbeiðandi hafi sjálfur boðað til, hafi hann samþykkt að stöðva framkvæmdir meðan aflað yrði gagna um eignarrétt hans o.s.frv. Álitsbeiðandi hafi ekki staðið við loforð sitt og var talið að við svo búið mætti ekki standa. Álitsbeiðanda hafi verið ritað bréf, dags. 15. júní sl., þar sem bent var á nokkur grundvallaratriði varðandi leyfisskyldu o.þ.h. og þess krafist að hann stöðvaði framkvæmdir, fjarlægði byggingarefni og lagfærði þak bílageymsluhússins, allt innan sjö daga. Nokkru eftir að álitsbeiðanda hafi borist framangreint bréf hafi hann aftur boðað til húsfundar, þ.e. þann 26. júní sl., sbr. meðfylgjandi fundargerð og fundarboð. Niðurstaða þess fundar hafi verið sú að álitsbeiðandi skyldi leita umsagnar byggingarfulltrúa um réttmæti pallsins og reitsins til byggingar. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt húseigendum slíka umsögn, hvorki frá byggingafulltrúa eða öðrum aðila, eftir því sem best sé vitað.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að sú fullyrðing álitsbeiðanda að núverandi formaður húsfélagsins sé G standist ekki skoðun. Á aðalfundi húsfélagsins þann 23. mars 2006 hafi álitsbeiðandi verið kjörinn formaður, en nefnd G verið kjörin gjaldkeri. Á húsfundi þann 26. júní sl. hafi álitsbeiðandi óskað eftir að segja af sér formennsku, en ekkert annað þessu lútandi sé bókað í fundargerð.

Gagnaðilar vekja sérstaka athygli á að teikningar sem fylgja álitsbeiðninni séu ekki að öllu leyti eins í þeim efnum sem máli skipta, sjá málsskjal 1.9 og 1.12, auk þess tiltaki álitsbeiðandi ekki hvaða teikningu hann vísi til í þessum efnum. Benda þeir á að hvorki málsskjal 1.9 eða 1.12 sýni sérafnotaflöt með þeim hætti sem framkvæmdir álitsbeiðanda séu nú. Þá beri fundargerð húsfundar, málsskjal 1.10, sem er ódagsett, með sér að um aðalfund húsfélagsins hafi verið að ræða. Þar sé ekki bókað stakt orð um sólpall eða annað slíkt á vegum íbúðar 104. Staðhæfingar um einhverjar umræður sem eigi að hafa átt sér stað á þeim fundi hafi enga þýðingu. Þá sé fullyrt að húsfundur hinn 18. nóvember 2004 hafi einnig verið aðalfundur, en fundargerðin (sbr. meðfylgjandi ljósrit heildarfundargerðar) beri yfirskriftina almennur húsfundur. Þar sé einungis bókað: „C kom fram með spurningu varðandi girðingu hjá A. Stefnari (svo) er að setja pall sumarið 2005.“ Eins og bókun þessi beri glögglega með sér hafi ekki verið á dagskrá að ræða smíði palls eða aðrar framkvæmdir á vegum álitsbeiðanda, því síður hafi slíkar framkvæmdir verið bornar undir atkvæði. Eftir því sem gagnaðilum sé best kunnugt séu ekki til sérstakar teikningar af sérnotaflötum vegna íbúða á jarðhæð hússins, hvorki staðfestar eða óstaðfestar. Hafi álitsbeiðandi útvegað sér staðfestar teikningar af sérafnotafleti íbúðar 104 veki furðu að hann hafi ekki sýnt hana meðeigendum sínum. Þrátt fyrir að álitsbeiðanda hafi sérstaklega verið bent á, sbr. málsskjal 1.5 (tölvupóstur dags. 15. júní sl.), að geti hann fengið stimplað eintak af gildandi mæliblaði hjá Framkvæmdasviði borgarinnar, hafi hann af einhverjum ástæðum ekki gert það.

Vegna fullyrðinga álitsbeiðanda um að pallsmíði hans verði til mikillar prýði sé vakin athygli á að álitsbeiðandi hafi aldrei sýnt teikningu sem sýni útlit pallsins og grindverks umhverfis hann og önnur slík atriði. Bent sé á að álitsbeiðandi hafi án nokkurs leyfis hafið framkvæmdir að gríðarstórum trépalli (um 70–80 m²) sem greinilega sé ætlað að verða afgirtur með hárri girðingu (sjá meðfylgjandi ljósmynd). Útlitslega séð verði smíð þessi í hróplegu ósamræmi við húsið, lóðina, frágang hennar og annað umhverfi. Framkvæmd álitsbeiðanda taki einnig yfir stærra svæði en sérnotaflötur íbúðar 104 nái til samkvæmt samþykktum aðaluppdrætti hússins. Álitaefnið og ágreiningur lúti því jafnframt meðal annars að því hversu stór sérnotaflötur álitsbeiðanda sé og hvernig flöturinn liggi/sé í laginu. Eðlilegt og sjálfsagt sé að gera þá kröfu að álitsbeiðandi fjarlægi alla þá framkvæmd sem hann hafi staðið fyrir í leyfisleysi sem og allt rusl og byggingarefni, enn fremur að hann lagfæri skemmdir á þaki bílageymslu og á yfirborði lóðar. Það sé sjónarmið gagnaðila að sérnotaflötur sé ekki séreign í skilningi 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Jafnframt að sérnotafleti fylgi ekki séreignaréttur og að lagaákvæði sem fjalli um séreignir, meðal annars 26. gr. fjöleignarhúsalaga varðandi hagnýtingu séreignar o.fl., eigi því ekki við um álitaefnið. Jafnframt að einkaafnotaréttur merki ekki að viðkomandi íbúðareiganda sé heimilt að gera hvað sem honum kunni að detta í hug á sérafnotafleti. Til að mynda séu framkvæmdir, til dæmis pallur og girðing, á slíkum fleti lóðar tvímælalaust háðar samþykki meðeigenda. Þá taka gagnaðilar fram að í eignaskiptalýsingu hússins segi aðeins að sérnotaréttur af lóð fylgi íbúðum á 1. hæð samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum og að rekstur og viðhald sérafnotaflatar sé á hendi rétthafa. Einnig sé á málsskjali 1.3 skýrt tekið fram að lóðin sé sameign. Eignaskiptayfirlýsingin gefi álitsbeiðanda því ekkert tilefni til að telja að honum sé heimil bygging sólpalls og girðingar, hvorki á sérafnotafletinum né fyrir utan hann, án leyfis annarra eigenda sameignarinnar.

Gagnaðilar telja að í máli þessu gildi ákvæði 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga og þurfi því allir eigendur að samþykkja slíka framkvæmd. Til vara sé gert ráð fyrir því að framkvæmdir sem þessar séu þannig að krafist yrði samþykkis 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Jafnvel þótt leyfi yrði veitt fyrir byggingu sólpalls og girðingar í kringum hann eða einhverri annarri framkvæmd á sérafnotafleti, myndi slíkt leyfi aldrei ná jafnframt til heimildar til framkvæmda fyrir utan sérafnotaflötinn. Slíka ráðstöfun sameignar, ef til kæmi, þyrfti að taka til sérstakrar meðferðar, sbr. 1. mgr. 19. gr., sbr. og 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga, enda verði einstökum eigendum ekki leyfður aukinn eða sérstakur réttur umfram aðra nema allir eigendur samþykki.

Á samþykktri teikningu (byggingarnefndarteikningu, sbr. ljósrit) sé heldur ekki gert ráð fyrir trégirðingum eða trépöllum, en þar séu sýndar tvær litlar hellulagðar verandir. Álitsbeiðanda sé samkvæmt því ekki heimilar slíkar framkvæmdir án samþykkis allra eigenda, sem og byggingaryfirvalda, þar skipti engu þó þær tækju aðeins til sérafnotaflatar íbúðar 104 sem þær geri ekki. Gagnaðilar telji að ef álitsbeiðandi vilji freista þess að fá samþykki meðeigenda í húsi á löglega boðuðum húsfundi, fyrir hér umræddum framkvæmdum eða öðrum, verði hann að leggja fyrir eigendur með góðum fyrirvara teikningu/teikningar sem sýni nákvæmlega fyrirhugaða framkvæmd, meðal annars stærð, legu, hæð, efni, frágang (meðal annars á þaki bílageymslu), girðingar, liti o.s.frv. Einnig verði álitsbeiðandi fyrirfram að sýna fram á að framkvæmdir séu innar sérnotaflatar hans. Auk þess verði álitsbeiðandi að afla leyfis byggingaryfirvalda fyrir framkvæmdum á lóðinni. Rétt þyki einnig að vekja athygli á að vera kunni að meðferð máls álitsbeiðanda kunni að verða talin ófullnægjandi ef það færi einungis fyrir húsfund eigenda að X nr. 4. Á málsskjali 1.3, eignaskiptalýsingu, komi fram að lóðin sé óskipt sameign 35 séreignahluta og að á lóðinni séu tveir matshlutar, þ.e. mhl. 01, X 4 (16 séreignir) og mhl. 02, Y 1–3 og X 2 (19 séreignir), sem og að framangreindir matshlutar myndi saman eitt hús.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að varðandi húsfundi og umræður um sérafnotaflöt þá taki hann fram að rætt hafi verið um þau mál á tveimur húsfundum og á þeim seinni hafi álitsbeiðandi borið upp þegar rædd hafi verið önnur mál að hann hygðist byggja pall sumarið 2005. Þá sé sérstaklega tekið fram að núverandi framkvæmd sé öll á sérafnotafleti og ný tillaga, sem álitsbeiðandi hafi sett fram, sé langt fyrir innan mörk sérafnotaflatar. Í eignaskiptayfirlýsingu komi afdráttarlaust fram að sérnotaréttur af lóð fylgi íbúðum á 1. hæð samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum og að rekstur og viðhald sérnotaréttar sé alfarið á hendi viðkomandi rétthafa. Sé þess bæði getið í umfjöllun um lóð og í umfjöllun um einstakar íbúðir á jarðhæð, þ.m.t. íbúð álitsbeiðanda. Megi því vera fullkomlega ljóst að sérnotaréttur fylgi íbúðinni. Þá sé umræddur flötur afmarkaður á teikningu með merkinu E en þess beri að geta að á teikningunni sé húsið merkt nr. 6 en ekki 4 þar sem breyting hafi verið gerð á merkingum húsa síðar, sbr. meðal annars bréf byggingarfulltrúa, dags. 15. janúar 2003 og meðfylgjandi yfirlit frá Fasteignamati ríkisins. Hinn fyrirhugaði pallur liggi allur innan þessara marka. Í athugasemdum lögmanns gagnaðila sé á því byggt að bygging pallsins kalli á leyfi byggingaryfirvalda þar sem rjúfa þurfi einangrun sem valdi lekahættu.

Þá þyki rétt að geta þess að á húsfundi þann 7. júní sl. hafi álitsbeiðandi samþykkt að stöðva framkvæmdir við pallsmíðina meðan verið væri að reyna að leysa ágreining þann sem hér er uppi. Þann 13. júní s.á. hafi annar húsfundur verið haldinn og mættu þar einungis álitsbeiðandi og gagnaðilar. Þar hafi verið farið yfir ýmis gögn, til dæmis varðandi fund álitsbeiðanda með H. Þar hafi álitsbeiðandi einnig borið upp munnlega nýja tillögu að palli og boðið gagnaðilum að koma með tillögur. Hafi þessi fundur verið á mjög vinsamlegum nótum og í lok hans þegar allir aðilar nema álitsbeiðandi og B voru farnir hafi þeir átt samtal varðandi pallinn þar sem B mælti til dæmis með að álitsbeiðandi aflaði teikninga af palli eins og þeim sem álitsbeiðandi hafði komið með tillögu að. Af einhverjum orsökum skilaði fundarritari, sem mun hafa verið D, ekki fundargerð vegna fundarins. Tveimur dögum síðar hafi álitsbeiðandi fengið bréf frá lögmanni B. Það skal tekið fram og ítrekað að frá fundinum þann 7. júní sl. hafi engar framkvæmdir við umræddan pall átt sér stað.

Lögð sé á það áhersla að þær ljósmyndir sem lagðar hafi verið fram af hálfkláruðum palli gefi ekki rétta mynd af umfangi hans. Í því sambandi skal á það bent að staurar á myndinni séu allt upp í 240 cm á hæð enda eigi eftir að lækka þá í rétta hæð sem sé 140 cm eða u.þ.b. sama hæð og svalahandrið, að það verði gert við lokafrágang eins og almennt tíðkist. Þannig verði að leggja til grundvallar framlagða teikningu en ekki ljósmyndir þær sem gefa ekki raunhæfa mynd af umfangi pallsins. Álitsbeiðandi byggi á því að sérnotaréttur hans leiði til þess að hann hafi rétt til lóðarinnar umfram aðra eigendur fasteignarinnar. Verði aðrir íbúar hússins bæði að þola og virða umráða- og ákvörðunarrétt hans hvað varðar þennan hluta lóðar sem afmarkaður er meðal annars á teikningum. Beri sérstaklega til þess að líta að álitseiðandi taki á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn sem eðli málsins samkvæmt leiði til þess að hann verði að hafa nokkuð svigrúm til að ákveða hvernig svæðið sé nýtt. Álitsbeiðandi hafi hug á að leggja tillögu að byggingu pallsins að nýju fyrir húsfund til samþykkis eða synjunar. Þar sem ágreiningur sé um hversu marga þurfi til samþykkis framkvæmdinni sé nauðsynlegt að fá úr því skorið hjá nefndinni, eins og fyrr greinir. Sé einkum á því byggt af hálfu álitsbeiðanda að gert hafi verið ráð fyrir girðingu í kringum þann hluta lóðar sem hann hafi til einkanotkunar sem komi meðal annars fram í skilmálum hverfisins. Rúmist byggingin því innan samþykktra teikninga í skilningi 2. mgr. 29. gr. laga nr. 26/1994. Hvað sem öðru líði sé á því byggt að framkvæmdin sé óveruleg í skilningi 2. mgr. 30. gr. sömu laga. Beri hér jafnframt að hafa í huga, eins og fyrr greini, að um sérnotaflöt sé að ræða sem álitsbeiðandi hafi umráða- og ákvörðunarrétt yfir auk þess að greiða af stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað. Þurfi aðrir íbúar hússins því ekki að standa að framkvæmdinni né hafa kostnað af henni til framtíðar. Verði því aldrei krafist meira en samþykkis 2/3 hlutar eigenda sem framkvæmdinni séu meðmæltir.

Í athugasemdum gagnaðila er hafnað sjónarmiðum álitsbeiðanda með frekari rökum en ekki þykir ástæða til að rekja þau frekar enda öll komin fram áður.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir enn fremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eðli málsins samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta þar sem umræddur pallur stendur í sameign, þ.e. á sameiginlegri lóð hússins, þrátt fyrir ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu um X 4 þar sem stendur undir lið 2.1 að sérnotaréttur af lóð fylgi íbúðum á 1. hæð samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum og að rekstur og viðhald réttarins sé alfarið á hendi viðkomandi rétthafa. Í málinu liggur fyrir ljósmynd af vettvangi. Kærunefnd telur með vísan til framangreindra ákvæða að samþykki allra eigenda hafi þurft til að ráðast í umrædda framkvæmd enda hefur hún mikil áhrif á heildarmynd hússins. Ljóst er af gögnum málsins að slíkt samþykki liggur ekki fyrir þrátt fyrir að málið hafi verið tekið fyrir á húsfundum.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Samkvæmt gögnum málsins var ekki haldinn húsfundur um þá ákvörðun álitsbeiðanda að ráðast í byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð hússins. Telst því bygging hans þegar af þeirri ástæðu ólögmæt enda á ekkert undantekningarákvæði sem fram kemur í 4. mgr. 39. gr. laganna við um þessa framkvæmd.

Kærunefnd vekur athygli á því að fyrirmælum byggingaryfirvalda sýnist ekki hafa verið fylgt við smíði pallsins, en slíkt er ekki á valdi kærunefndar að fjalla frekar um.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi til að reisa umræddan sólpall.

Reykjavík, 6. október 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason