Mál nr. 19/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 19/2006

Hugtakið hús. Kostnaðarskipting. Lögmæti ákvörðunartöku.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 31. maí 2006, beindi A hdl., f.h. húsfélagsins Prestbakka 11–21, 109 Reykjavík, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Prestbakka 15, og C, Prestbakka 17, 109 Reykjavík, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 16. júní 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. september 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða raðhúsið að Prestbakka 11–21 í Reykjavík, alls sex eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur Prestbakka 11, 13, 19 og 21 en gagnaðilar eru eigendur Prestbakka 15 og 17. Ágreiningur er um utanhússframkvæmdir.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að Prestbakki 11–21 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.
2. Að viðurkennt verði að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um undirbúning utanhússframkvæmda á húsfundum í húsfélaginu, þ.e. ákvörðun um gerð ástandsskýrslu, ákvörðun um að taka tilboði í hönnun klæðningar og ákvörðun um að taka tilboði í hönnun burðarvirkis klæðninga, auk umsjónar og eftirlits, og séu gagnaðilar bundnir við þær ákvarðanir og skuli kostnaður skiptast á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.
3. Að viðurkennt verði að nægilegt sé samþykki einfalds meirihluta eigenda, í mesta falli þurfi samþykki eigenda 4 af 6 eignarhlutum, til að ráðast í framkvæmdir á ytra byrði hússins á grundvelli ástandsskýrslu X hf., dags. 7. júlí 2005.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfund sem haldinn var 6. apríl 2005 hafi mætt eigendur fimm eignarhluta, þ.e. nr. 11, 13, 17, 19 og 21. Á fundinum hafi verið ræddar nauðsynlegar viðgerðir utanhúss á Prestbakka 11–21. Á fundinum hafi allir eigendurnir upplýst að leka hefði orðið vart í öllum eignarhlutunum og hafi eigendur verið sammála um að aðgerða væri þörf. Mögulegar framkvæmdir hafi verið ræddar og að fenginn yrði fagaðili til að meta ástand hússins og gera tillögur um úrbætur og kostnaðarmat. Stungið hafi verið upp á X hf. Ákveðið hafi verið að fresta ákvörðun til næsta fundar sem halda skyldi 12. apríl 2005. Á húsfund sem haldinn var 12. apríl 2005 hafi mætt eigendur fjögurra eignarhluta, þ.e. 11, 13, 19 og 21. Gagnaðili nr. 17 hafi boðað forföll vegna veikinda. Í fundarboðinu hafi komið fram að á dagskrá fundarins væri umræða og ákvörðunartaka um viðgerðir, endurbætur og viðhald á ytra byrði hússins. Á fundinum hafi verið samþykkt að láta X hf. gera úttekt á ástandi hússins, leggja fram tillögur um viðgerðir og kostnaðarmat. Á húsfund sem haldinn var 2. júní 2005 hafi allir eigendur hússins mætt. Fyrir fundinum lá kostnaðarútreikningur/tilboð frá X hf. að fjárhæð 168.364 kr. um kostnað við ástandsmatið sem samþykkt hafi verið að láta gera á húsfundi 12. apríl 2005. Hafi tilboðið verið samþykkt af eigendum fjögurra eignarhluta, þ.e. nr. 11, 13, 19 og 21. Gagnaðili að Prestbakka 15 hafi lýst sig mótfallinn slíkri úttekt en kvaðst samþykkur sameiginlegum viðgerðum á norðurgafli og veggjum milli húshluta og sameiginlegri þátttöku í kostnaði við slíkt samkvæmt lögum. Í fundarboði er bókað: „Á grundvelli samþykktar eigenda 4 húsa af 6 var ákveðið að panta ofangreinda úttekt og reyna að fá þetta sem fyrst.“ Á húsfund sem haldinn var 13. júlí 2005 hafi allir eigendur hússins mætt nema eignarhluti nr. 17. Í fundarboði segi að á dagskrá fundarins yrði farið yfir niðurstöðu skýrslu frá X hf. um ástand á ytra byrði raðhússins og í framhaldi af þeirri skýrslu ákvarðanataka um næstu aðgerðir til undirbúnings viðgerða. Á fundinum hafi verið lögð fram og kynnt skýrsla X hf., dags. 7. júlí 2005. Fundurinn hafi samþykkt að stefnt yrði að viðgerð á norðurgafli og ef til vill á báðum göflum ásamt stoðveggjum milli húsa á næsta ári. Þetta ár yrði notað til undirbúnings. Ákveðið hafi verið að leita tilboða í hönnun á klæðningu og reyna að bjóða verkið út um áramótin 2005/2006. Vegna mismunandi túlkunar eigenda á fjöleignarhúsalögunum hafi verið ákveðið að fá lögfræðing frá Húseigendafélaginu á næsta húsfund. Á húsfund 12. september 2005 hafi álitsbeiðendur mætt. Á fundinn mætti A hdl. til að veita upplýsingar um ákvæði fjöleignarhúsalaga og svara spurningum og er vísað til fundargerðar um það. Á húsfund 22. nóvember 2005 hafi álitsbeiðendur mætt og lögmaður gagnaðila. Á dagskrá fundarins var meðal annars tillaga um að taka tilboði um hönnun á klæðningu útveggja og frágangi á þaki raðhússins. Lagt hafi verið fram tilboð frá E arkitekt að fjárhæð 410.000 kr. án vsk. Hafi álitsbeiðendur samþykkt tillöguna. Einnig kom fram í fundarboði að umræður og ákvörðunartaka yrðu um hvort gengið skyldi til samninga við X hf. um hönnun og undirbúning fyrirhugaðra viðgerða, umsjón með útboði og eftirliti á verktíma á grundvelli fyrirliggjandi kostnaðaráætlunar, dags. 8. nóvember 2005. Voru fundarmenn sammála að fresta ákvörðunartöku um tilboðið og leita frekari tilboða. Á húsfund 2. febrúar 2006 mættu álitsbeiðendur en ekki gagnaðilar. Fyrir fundinum lá bréf frá lögmanni gagnaðila, dags. 2. febrúar 2006. Í bréfinu var vísað til mótmæla gagnaðila sem fram koma í fundargerð 22. nóvember 2005. Í bréfinu sé meðal annars mótmælt að stofnað verði húsfélag í húsinu enda sé um séreign að ræða nema hvað viðkomi brunaveggjum á milli húseigna og gafla. Þá sé ástandskönnun X hf. mótmælt þar sem einn eiganda hússins sé starfsmaður X. Voru athugasemdir gerðar við fundarefnið þar sem gagnaðilar töldu sér óskylt að taka þátt í viðhaldi annarra húsa í röðinni og áskildu sér rétt til að láta reyna á réttmæti ákvarðana allra funda sem haldnir hafa verið vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Að öðru leyti er vísað til efnis bréfsins. Á fundinn mætti E til að kynna hönnunina en húsfélagið hafði á húsfundi 22. nóvember 2005 samþykkt tilboð hans í hönnun (sbr. lið 2 í fundarboði). Þá hafi á fundinum verið umræður og ákvörðunartaka um hversu víðtækar viðhaldsaðgerðir ættu að vera með hliðsjón af ástandsskýrslu, dags. 7. júlí 2005 (sbr. lið 3 í fundarboði). Hafi álitsbeiðandi, F, lagt fram tillögu þess efnis að framkvæmd yrði viðgerð á öllu ytra byrði hússins, þ.m.t. þökum og svölum, og fylgt yrði ábendingum sem fram komu í ástandsskýrslu frá 7. júlí 2005 um nauðsynlegar viðgerðir. Klæddir yrðu gaflar og stoðveggir og aðrir fletir sem talið yrði nauðsynlegt að klæða en framkvæmd yrði múrviðgerð og málun á öðrum steyptum veggjum auk þakviðgerðar. Hafi allir fundarmenn verið samþykkir því að þetta væri það sem málið snerist um og rætt hafi verið á fundum og hafi allir samþykkt tillöguna. Á fundinum voru einnig umræður og ákvörðunartaka um tilboð sem borist hafði vegna hönnunar á burðarvirki klæðningar fyrir raðhúsið, auk umsjónar og eftirlits með fyrirhuguðum verkframkvæmdum utanhúss (sbr. lið 4 í fundarboði). Lagt fram tilboð frá G f.h. X hf. sem mætti á fundinn og útskýrði tilboðið. Var tilboðið samþykkt af öllum fundarmönnum.

Rökstuðningur álitsbeiðanda fyrir hverri kröfu fyrir sig er svohljóðandi:

„Krafa 1. Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að Prestbakki 11–21 sé eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og allt ytra byrði hússins sé í sameign allra eigenda þess. Kostnaður við ytra byrði hússins sé sameiginlegur öllum eigendum og skiptist á milli þeirra eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 41. gr. laganna. Kröfu sinni til stuðnings er vísað til álitsgerða kærunefndar um hugtakið hús og þá einkum álitsgerðar nr. 51/1997. Þá er á því byggt að húsfélag sé til í húsinu á grundvelli laga um fjöleignarhús og allir eigendur hússins séu félagsmenn í húsfélaginu, sbr. einkum 56. gr. laganna, og bundnir af lögmætum ákvörðunum húsfélagsins.

Krafa 2. Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um undirbúning utanhússframkvæmda, þ.e. ákvörðun um gerð ástandsskýrslu, ákvörðun um að taka tilboði í hönnun klæðningar og ákvörðun um að taka tilboði í hönnun burðarvirkis klæðninga, auk umsjónar og eftirlits, og séu gagnaðilar bundnir af þeirri ákvörðun og beri að greiða kostnað eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laganna. Þessu til stuðnings er í fyrsta lagi vísað til vísað til fundargerðar frá 12. apríl 2005 þar sem 4 eigendur af þeim 5 sem mættu á fundinn samþykktu að fá X til að gera ástandsskýrslu. Þá var þetta atriði einnig samþykkt af eigendum 4 eignarhluta af 6 sem mættu á húsfund 2. júní 2005. Þá er í öðru lagi vísað til fundargerðar húsfundar 22. nóvember 2005 þar sem eigendur 4 eignarhluta af 6 samþykktu að taka tilboði E arkitekts um hönnun á klæðningu. Og í þriðja lagi er vísað til fundargerðar 2. febrúar 2006 þar sem eigendur 4 eignarhluta af 6 samþykktu að taka tilboði X í hönnun á burðarvirki klæðningar, auk umsjónar og eftirlits. Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að það varði ekki ógildi ákvörðunar þó einn eigandi í húsinu sem greitt hafi atkvæði með tilboði X sé starfsmaður stofunnar. Túlka verði vanhæfisreglur mjög þröngt enda rétturinn til að greiða atkvæði grundvallarréttindi, sem túlka ber rúmt, og verður hann ekki skertur nema eitthvað verulega mikið komi til. Yrði eigandi að vera beinn aðili að þessum samningi og ekki varði það missis atkvæðisréttar eða varði vanhæfi að hún vinni á þessum vinnustað. Ef túlka ætti vanhæfisreglur fjöleignarhúsalaga með þeim hætti þyrftu starfsmenn banka- og lánastofnana og ríkisstarfmenn að sitja hjá í atkvæðagreiðslum sem varða þessa aðila.

Krafa 3. Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að við ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir á ytra byrði hússins á grundvelli ástandsskýrslu X, dags. 7. júlí 2005, svo sem að klæddir verði gaflar, stoðveggir og aðrir fletir sem klæða þarf, múrviðgerðir og málun á öðrum steyptum flötum, auk þakviðgerða, nægi samþykki einfalds meirihluta eigenda. Til vara er á því byggt að samþykki 4 eignarhluta af 6 nægi fyrir ákvörðuninni, þ.e. 2/3 hluta. Þá er einnig á því byggt að þar sem ytra byrði hússins sé í sameign allra geti gagnaðilar ekki meinað iðnaðarmönnum sem ráðnir verða í verkið aðgang að þeim hluta hússins sem snýr að eignarhlutum þeirra eins og t.d. útveggjum og þaki, enda hafi ákvörðun um framkvæmdir verið tekin með lögmætum hætti.“

Að öðru leyti vísar álitsbeiðandi til ástandsskýrslu X hf., dags. 7. júlí 2005, en í henni komi meðal annars fram að gaflveggur að norðan sé illa farinn og þarfnist viðgerða, ástand stoð- og skilveggja sé mjög slæmt, þeir krosssprungnir og áberandi séu útfellingar frá sprungum sem benda til alkalívirkni í steypu. Yfirborðsskemmdir séu á neðanverðum svalagólfum, stoðveggir sem standa upp úr þakflötum séu sérstaklega slæmir. Þak yfir húshlutum sé í mismunandi ástandi og á húsi gagnaðila nr. 17 hafi steypt þak ekki verið klætt og sé ástand steypts yfirborðs mjög slæmt. Í niðurstöðu segi að viðhald á steyptum byggingarhlutum sé aðkallandi til að koma í veg fyrir frekari niðurbrot þeirra. Þá sé afar mikilvægt að steypt þak sé klætt með einhverju móti. Ef ekkert verði að gert sé fyrirsjáanleg rýrnun á burðargetu þaksins þannig að ekki verði viðbjargandi. Með vísan til þessa sé að hálfu álitsbeiðanda á því byggt að nauðsynlegt sé að ráðast í viðgerðir á ytra byrði hússins svo frekara tjón hljótist ekki af, enda kom fram hjá álitsbeiðendum og gangaðila nr. 17 (gagnaðila á nr. 15 var ekki á fundi) á húsfundi 12. apríl 2005 að leka hefði orðið vart innanhúss í öllum eignarhlutunum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram þeir telji að ekki hvíli skylda á þeim að greiða í húsfélag, en sú ákvörðun hafi verið tekin á fundi þann 22. nóvember 2005, gegn andmælum gagnaðila, að mánaðarlega skuli greiða 50.000 kr. í hússjóð. Gagnaðilar telji að þar sem ekki sé um eitt hús að ræða heldur séreign hvers og eins þá standi hver og einn eigandi undir kostnaði við viðhald á sinni eign, eins og verið hafi undanfarin 37 ár. Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé um sameign sumra að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika. Það eigi meðal annars við þegar veggur skipti húsi, eins og sé í tilviki gagnaðila. Þeir telja því að einungis að milliveggir og gaflar séu í sameign og þá aðeins milli þeirra tveggja eigna sem veggirnir skipti samkvæmt framangreindri reglu. Þá telji gagnaðilar að samþykki allra eigenda þurfi sé um að ræða endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu og ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þetta eigi sér einnig stoð í 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga. Fyrir liggi að eigendur Prestbakka 11, 13, 19 og 21 hafi tekið um það ákvörðun á fundi þann 22. nóvember 2005 að taka tilboði annars arkitekts hússins, E, um hönnunarkostnað við hönnun útlits og aðaluppdráttar, deililausna, ráðgjöf, umsjón og eftirlit með utanhússviðgerðum á fasteigninni Prestbakka 11–21. Þá hafi þessir sömu eigendur tekið ákvörðun um það á fundi þann 2. febrúar 2006 að taka tilboði G byggingarfræðings um hönnun á burðarvirki klæðningar auk umsjónar og eftirlits með fyrirhuguðum verkframkvæmdum utanhúss. Samkvæmt gr. 12.7 byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, skuli sækja um leyfi byggingarnefndar ef fyrirhugað sé að klæða og/eða einangra byggingu að utan, breyta burðarvirki eða endurnýja burðarvirki eða ef viðgerð sé fyrirhuguð á byggingu sem hafi í för með sér niðurbrot og endurgerð á hluta steypts burðarvirkis, til dæmis veggja og svala. Framangreindar framkvæmdir séu samkvæmt þessu háðar leyfi byggingarnefndar. Gagnaðilar telji því í ljósi þessa að framangreindar ákvarðanir snerti framkvæmdir sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og því þurfi samþykki allra eigenda hússins til að ráðast í þær framkvæmdir og til að allir eigendur hússins þurfi að standa að kostnaði við þær. Framangreindar ákvarðanir séu því ógildar.

Í greinargerð gagnaðila kemur enn fremur fram að hinar umdeildu ákvarðanir teljist ógildar vegna þess að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatökunni og séu gagnaðilar því ekki bundnir af henni. Ákvörðun um jafn viðamiklar framkvæmdir og deilt sé um verði að vera tekin á grundvelli fullnægjandi upplýsinga um að ráðstöfunin sé hentug þegar tekið sé tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði er varði kostnað og endingu, en þessi skilningur eigi sér meðal annars stoð í áliti kærunefndar nr. 45/1996. Það sem fyrir liggi um þörf hinna umdeildu framkvæmda sé ástandsskoðun G, sem sé samstarfsmaður annars eiganda Prestbakka 13 á X hf., og sem gerð hafi verið þann 7. júlí 2005. Sú ástandsskoðun hafi legið til grundvallar ákvörðun sem tekin hafi verið á fundi hinn 13. júlí 2005 að leita tilboða um hönnun og undirbúning framkvæmdanna, umsjón með útboði og eftirlit. Einungis virðist hafa verið leitað til G um slíkt tilboð sem lagt hafi verið fyrir á fundi þann 22. nóvember 2005. Á fundinum, sem lögmaður gagnaðila var staddur á, hafi eigendur að Prestbakka 11, 13, 19 og 21 ákveðið að leita frekari tilboða. Á fundi þann 2. febrúar 2005 hafi hins vegar einungis legið fyrir nýtt tilboð G, töluvert lægra en hið fyrra. Á fundinum hafi eigendur Prestbakka 11, 13, 19 og 21 ákveðið að samþykkja umrætt tilboð. Samkvæmt fundargerð fundarins hafi aldrei verið leitað frekari tilboða í verkið, aðeins hafi verið fært í tal við verkfræðing að gefa tilboð í verkefnið en hann hafi hafnað því þar sem ekki hafi verið samstaða meðal eigenda að standa að því. Það skjóti því mjög skökku við að fyrst ákveðið hafi verið að leita frekari tilboða að það hafi svo ekki verið gert. Um sé að ræða viðamiklar framkvæmdir á öllu húsinu og fyrirséð að mikill kostnaður muni fylgja því að klæða húsið. Eina ástæða fyrir því að X hf. sé falin gerð álitsgerðar og síðan að hafa umsjón með útboði og leita tilboða um hönnun, án þess að annarra tilboða hafi verið leitað, sé sú að einn eigenda Prestbakka 11 starfar þar, en sá eigandi hafi gengið hvað lengst í því að tala fyrir hinum umdeildu framkvæmdum. Álitsbeiðandi hafi því ekki sýnt fram á þörf fyrir þessum viðamiklu og dýru framkvæmdum og að ekki hafi verið hægt að vinna verkið með ódýrari hætti. Gagnaðilar telji því að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatökunni og þeir séu því ekki bundnir af henni.

Að lokum kemur fram í greinargerð gagnaðila að verði ekki fallist á framangreind sjónarmið þeirra um ógildingu ákvarðana álitsbeiðanda þá fari þeir fram á að litið verði til þess að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til standi að vinna við húsið, enda eigi þetta sjónarmið sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna og áliti kærunefndarinnar nr. 51/1997. Ljóst sé að mismunandi ástand sé á eignarhlutum Prestbakka 11–21. Í 37 ár hafi eigendur séð hver og einn um sína eign og viðhald á henni. Það sé því mjög misjafnt hversu mikið viðhald hafi verið milli eigna. Því sé bersýnilega ósanngjarnt að þeim eigendum sem sinnt hafi viðhaldi á sinni eign verði allt í einu eftir áratuga skeið gert að taka þátt í kostnaði við viðhald á eignum þeirra sem vanrækt hafi sams konar viðhald.

III. Forsendur

Í 1. gr. laga, nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa segir að fjölbýlishús teljist hvert það hús sem í eru tvær eða fleiri íbúðir. Með þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. þeirra laga sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að litið væri á sambyggingar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með lögtöku laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má þegar ráða af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur á því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum slíkum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum með 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geta verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, til dæmis hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignir.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Sambyggingin Prestbakki 11–21

I.

Kærunefnd hefur í fjölda álita fjallað um hugtakið hús og má sérstaklega benda á álit nr. 51/1997 sem laut að ágreiningi um utanhússviðhald á raðhúsi við Prestbakka 1–9. Sambyggingin Prestbakki 11–21 telst að mati kærunefndar bæði útlitslega og byggingarlega tvímælalaust eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, enda er ekki um nein frávik að ræða þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp eru talin hér að fram sem þýddu að undantekning yrði gerð frá meginreglunni um skilgreiningu slíkra húsa. Ber því að taka I. kröfulið álitsbeiðanda til greina. Af því leiðir að allt ytra byrði Prestbakka 11–21, svo sem gaflar, útveggir, ytra byrði svala og glugga, tröppur og þak, er í sameign allra eigenda og að kostnaður við viðgerðir á ytra byrðinu skiptist á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Þessi niðurstaða leiðir einnig af sér að allir eigendur hússins eru félagsmenn í húsfélaginu Prestbakka 11–21 enda er húsfélag til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga um fjöleignarhús og þarf ekki að stofna slíkt sérstaklega og formlega, sbr. 56. gr. laganna.

II.

Svo sem rakið hefur verið ítarlega hér að framan var boðað til húsfunda um ástand hússins og nauðsynlegar viðgerðir á ytra byrði þess sem er augljóslega illa farið en kærunefnd hefur undir höndum viðhlítandi ljósmyndir af húsinu. Að mati kærunefndar var löglega að öllu staðið um fundarboð sem og ákvarðanir sem teknar voru á þeim fundum. Þau andmæli sem frá gagnaðilum komu, svo sem að á þeim hvíli ekki skylda til að greiða í húsfélag, svo og að ekki sé um eitt hús að ræða, eiga sér ekki lagastoð eins og gerð hefur verið grein fyrir hér að framan. Þá telur kærunefnd að réttilega hafi verið staðið að öðrum fundarboðum varðandi framkvæmdina svo og þeim ákvörðunum sem þar voru teknar um hana enda er ekki fallist á að hagsmunatengsl sem gagnaðili bendir á hafi haft áhrif á niðurstöður sérfræðinga X hf. í máli þessu. Ber því að taka kröfur álitsbeiðanda í þessum kröfulið til greina.

III.

Gagnaðilar halda því fram að samþykki allra þurfi til þegar um viðamiklar endurbætur sé að ræða eins og hér háttar til þar sem meðal annars þurfi að klæða húsið en ekki sé gert ráð fyrir því á teikningum. Í álitsgerð X hf. er ítarlega fjallað um ástand hússins, steypuskemmdir eru áberandi og að leka hafði orðið var í nánast öllum eignarhlutunum. Þær tillögur sem gerðar eru um úrbætur eru að mati nefndarinnar rétt og eðlileg ráðstöfun miðað við fyrirliggjandi forsendur og á engan hátt viðameiri eða dýrari en nauðsynlegt er til að forða húsinu frá frekari skemmdum. Kærunefnd telur að ákvörðun um viðgerðirnar við þessar aðstæður megi samþykkja með einföldum meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994, þrátt fyrir að ekki hafi verið gert ráð fyrir klæðningu veggja á upphaflegri teikningu. Samkvæmt því ber að taka þennan kröfulið til greina. Af því leiðir að ákvörðun húsfundar um að ráðast í framkvæmdir á ytra byrði hússins á grundvelli ástandsskýrslu X hf. frá 7. júlí 2005 var löglega tekin. Á það að sjálfsögðu einnig við um eignarhluta gagnaðila.

Kærunefnd hefur í fyrri álitum sínum bent á að eðlisrök kunni að leiða til þess að taka beri tillit til kostnaðar vegna eldri viðgerða eða viðhalds sem leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við hús. Hér sé þó ekki um bein lagafyrirmæli að ræða. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar sé eðlilegt að úr því verði skorðið með mati, en almennt ber sá aðli sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að Prestbakki 11–21 teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
2. Kærunefnd telur að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um undirbúning utanhússframkvæmda á húsfundum í húsfélaginu, þ.e. ákvörðun um; gerð ástandsskýrslu, að taka tilboði í hönnun klæðningar og að taka tilboði í hönnun burðarvirkis klæðninga, auk umsjónar og eftirlits. Gagnaðilar er bundnir við þær ákvarðanir og skal kostnaður skiptast á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.
3. Kærunefnd telur að miðað við fyrirliggjandi forsendur í máli þessu hafi samþykki einfalds meirihluta eigenda nægt til að ráðast í framkvæmdir á ytra byrði hússins á grundvelli ástandsskýrslu X hf., dags. 7. júlí 2005.

Reykjavík, 13. september 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason