Mál nr. 27/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 27/2004

Ársreikningur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. júní 2004, mótteknu sama dag, beindi A, X 15, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X 15, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. júní 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. júní 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. júlí 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 15, alls tíu eignarhlutar og er álitsbeiðandi eigandi eins þeirra. Ágreiningur er um ársreikning húsfélagsins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

I. Að forráðamönnum húsfélagsins að X 15 sé skylt að láta færa og afhenda félögum í húsfélaginu fullnægjandi og lögmætan ársreikning á aðalfundi.

II. Að endurskoðandi ársreiknings sé löggiltur.

Í álitsbeiðni kemur fram að ársfundur húsfélagsins hafi verið haldinn 8. júní s.l. Þetta hafi verið í fyrsta sinn sem álitsbeiðandi hafi setið slíkan fund í húsinu. Fundarmenn hafi ekki fengið ársreikning afhentan en sjóðbók hafi verið til sýnis og upplýsingar um stöðu hússjóðs hafi verið veittar munnlega. Álitsbeiðandi telur að með þessu sé ekki uppfyllt sú skylda forráðamanna húsfélagsins að leggja fram ársreikning auk þess sem ekki nægi að fundarmenn geti skoðað ársreikning sé hann fyrir hendi heldur eigi þeir að fá afhent afrit af honum. Vísar álitsbeiðandi til 61. og 69. gr. fjöleignarhúsalaga kröfu sinni til stuðnings. Fram kemur að sami gjaldkeri hafi verið í húsfélaginu í 14 ár og reikningar séu yfirfarnir af fyrrverandi íbúa hússins. Formaður og gjaldkeri hafi verið endurkjörnir á aðalfundinum en endurskoðandi hafi ekki verið kjörinn. Þá kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að hann telji að endurskoðandi ársreikninga eigi að vera löggiltur.

Gagnaðili hefur lagt fram fundargerð aðalfundar og afrit sjóðsbókar húsfélagsins. Gagnaðili tekur fram að ef um verulegar framkvæmdir hefur verið að ræða hefur sérstaklega verið gerð grein fyrir uppgjöri vegna þeirra. Í fundargerð kemur fram að kannað verði hvort bankinn geti framvegis sent öllum íbúðareigendum ársyfirlit. Þá kemur fram að endurskoðandi hafi verið kjörinn en að þess hafi aldrei verið krafist að hann væri löggiltur.

II. Forsendur

I.

Samkvæmt 72. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags sjá um að bókhald félagsins sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt, auk þess sem glöggir efnahags- og rekstrarreikningar skulu færðir á tíðkanlegan hátt. Samkvæmt 2. tl. 61. gr. laga nr. 26/1994 skal á aðalfundi húsfélags leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 145/1994 um bókhald eru húsfélög undanþegin skyldu til að færa tvíhliða bókhald hafi þau ekki meira aðkeypt vinnuafl en svarar til allt að einum starfsmanni að jafnaði. Það er þannig ljóst að ekki er skylt að halda tvíhliða bókhald fyrir húsfélagið X 15. Þeim aðilum sem undanþegnir eru skyldu til að halda tvíhliða bókhald er þó skylt að gera ársreikning, sbr. 3. tl. 5. mgr. 10. gr. og 22. gr. bókhaldslaga. Ársreikningur skal samkvæmt 22. gr. a.m.k innihalda efnahags- og rekstrarreikning og skal hann undirritaður af þeim sem ábyrgð ber á bókhaldinu. Samkvæmt 23. gr. bókhaldslaga skal í efnahagsreikningi tilgreina á kerfisbundinn hátt eignir, skuldir og eigið fé og skal hann gefa skýra mynd af eignum, skuldum og eigin fé í árslok. Í rekstrarreikningi skal á kerfisbundinn hátt sýna heildartekjur og heildargjöld þannig sundurliðað að reikningurinn gefi skýra mynd af rekstrarafkomunni.

Með vísan til þess sem að ofan greinir verður að telja að ársuppgjör það sem lagt var fram á aðalfundi húsfélagsins X 15 sé ekki fullnægjandi ársreikningur samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús og lögum nr. 145/1994 um bókhald.

Varðandi afhendingu afrits af ársreikningi telur kærunefnd óeðlilegt að túlka orðalagið „framlagningu ársreikninga“ svo þröngt að nægilegt sé að fundarmenn geti skoðað reikninginn en fái sjálfir ekki afrit af þeim. Ber að afhenda fundarmönnum afrit ársreiknings sé þess óskað.

II.

Varðandi endurskoðanda, sem kosinn skal á hverjum aðalfundi til eins árs í senn, sbr. 6. tl. 61. gr. laga nr. 26/1994, nægir að 1/4 hluti félagsmanna, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, krefjist þess að hann sé löggiltur endurskoðandi, sbr. 2. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994. Ella þarf endurskoðandi ekki að vera löggiltur og er undirritun löggilts endurskoðanda undir rekstrar- og efnahagsreikning húsfélagsins ekki nauðsynleg.

IV. Niðurstaða

I. Það er álit kærunefndar að forráðamönnum húsfélagsins að X 15 sé skylt að láta færa fullnægjandi og lögmætan ársreikning og afhenda þeim félagsmönnum afrit sem þess óska.

II. Það er álit kærunefndar að endurskoðandi húsfélagsins þurfi ekki að vera löggiltur.

Reykjavík, 29. júlí 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason