Mál nr. 31/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 31/2015

Ótímabundinn leigusamningur: Uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. ágúst 2015, beindi A f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. ágúst 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. ágúst 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 31. ágúst 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 15. september 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 10. júlí 1996, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að D. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 8. júlí 1996. Ágreiningur er um uppsögn leigusamnings.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að flytja úr hinu leigða 1. september 2015. 

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir nítján árum hafi gagnaðili tekið á leigu litla stúdioíbúð í bílskúr í eigu álitsbeiðanda. Gerður hafi verið ótímabundinn leigusamningur.

Í febrúar 2014 hafi verið ákveðið að setja húsið á sölu. Gagnaðila hafi verið tilkynnt um það og fengið frest til 1. ágúst 2015.

Húsið hafi verið selt og afhendingardagur þess sé 1. október 2015. Gagnaðila hafi verið heimilað að vera í húsnæðinu til 1. september 2015. Hann hafi þegið það með þökkum en þegar borist hafi í tal að hann þyrfti að fara pakka hafi hann sagt að hann ætti rétt á lengri tíma.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi byrjað að leigja íbúðina 8. júlí 1996. Leigusamningur hafi frá upphafi verið ótímabundinn. Fyrir stuttu hafi gagnaðila borist munnleg uppsögn frá dóttur álitsbeiðanda. Uppsögnin hafi verið munnleg sem sé í andstöðu við 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1996, þar sem fram komi að uppsögn skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Jafnframt hafi gagnaðila verið tilkynnt að hann ætti að yfirgefa húsnæðið innan skamms tíma. Það hafi komið gagnaðila á óvart enda hafi hann verið meðvitaður um að hann hefði verið búinn að öðlast rétt til tólf mánaða uppsagnarfrests, sbr. 2. málsl. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Hann hafi því krafist þess að fá uppsögn senda skriflega og jafnframt að þar væri tiltekið að uppsagnarfrestur hans yrði virtur. Það bréf hafi aldrei borist, heldur hafi hann fengið erindi frá kærunefnd húsamála í staðinn.

Í álitsbeiðni segi að í febrúar 2014 hafi verið ákveðið að selja húsið og gagnaðila hafi verið tilkynnt um það. Gagnaðili hafi verið meðvitaður um tilraunir til þess að selja húsnæðið en eins og áður segi hafi hann einnig verið meðvitaður um þá staðreynd að áframhaldandi búseta hans á grundvelli leigusamningsins væri tryggð þrátt fyrir söluna. Af þeim sökum hafi hann verið rólegur gagnvart henni og aldrei fengið senda neina uppsögn eins og 55. gr. húsaleigulaga áskilji. Húsnæðið hafi nú verið selt og verði afhent 1. október 2015. Að mati gagnaðila sé málskot fyrir kærunefnd tilraun til þess að koma sér undan því að fylgja ákvæðum húsaleigulaga.

Í álitsbeiðni segi að gagnaðili hafi „þegið það með þökkum“ að vera til 1. ágúst 2015 í húsnæðinu. Slíkt hafi hann aldrei gert, enda hafi hann vitað að eftir að uppsögn hafi verið send ætti hann rétt á tólf mánaða uppsagnarfresti. Hann sé hins vegar allur af vilja gerður til að finna annað húsnæði og hafi leitað undanfarnar vikur að nýjum íbúðum en leigumarkaðurinn sé einfaldlega þannig að fátt sé um fína drætti fyrir hann á þessari stundu.

Gagnaðili hafi engra annarra kosta völ en að halda fast í ákvæði húsaleigulaga og krefjast þess að staðfestur verði réttur hans til áframhaldandi búsetu í húsnæðinu, að minnsta kosti tólf mánuði eftir að skrifleg uppsögn berst, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðila ásamt öðrum leigjendum í húsinu, hafi verið sagt upp í byrjun febrúar 2014. Uppsögnin hafi verið munnleg og enginn gert athugasemd við það. Leigjendum hafi verið tjáð að þeir mættu vera í húsnæðinu út árið og hugsanlega eitthvað lengur ef sala hússins myndi dragast. Það að gagnaðili hafi skrifað bréf eða óskað á annan hátt eftir skriflegri uppsögn sé einfaldlega rangt.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi segi að leigusamningi hafi verið sagt upp munnlega í byrjun febrúar 2014. Honum sé ekki kunnugt um að slíkt hafi verið gert og hefði sú uppsögn þurft að vera skrifleg svo hún gæti haft réttaráhrif, sbr. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga.

III. Forsendur

Í máli þessu er um að ræða ótímabundinn leigusamning, dags. 10. júlí 1996. Í álitsbeiðni er hið leigða kallað „lítil studioíbúð“. Þessu hefur ekki verið andmælt af hálfu gagnaðila. Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vera sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera eitt ár.

Með hliðsjón af framangreindu lagaákvæði er því ljóst að uppsagnarfrestur samningsins er eitt ár af hálfu álitsbeiðanda. Ágreiningur snýst um hvenær leigusamningi var sagt upp.

Í álitsbeiðni segir að í febrúar 2014 hafi verið tekin ákvörðun um að setja húsnæðið á sölu og gagnaðila verið tilkynnt um það. Þá hafi honum verið veittur frestur til 1. ágúst 2015 til þess að finna nýtt húsnæði sem síðar hafi verið framlengdur til 1. september 2015. Gagnaðili segir að hann hafi verið upplýstur um að húsnæðið hafi verið sett á sölu í febrúar 2014 en fellst ekki á að leigusamningi hafi verið sagt upp á þeim tíma.

Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Niðurstaða málsins veltur því á sönnun á fullyrðingum aðila sem hér hefur verið rakið í helstu atriðum. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr. húsaleigulaga.

Aðila greinir á um hvort samningi hafi verið sagt upp í febrúar 2014 þegar húsið var sett á sölu. Samkvæmt gögnum málsins var leigusamningi ekki sagt upp skriflega af hálfu álitsbeiðanda eins og áskilið er skv. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga. Gegn neitun gagnaðila á því að samningi hafi verið sagt upp í febrúar 2014 verður því að telja ósannað að svo hafi verið. Aukin heldur telst ekki sannað, gegn mótmælum gagnaðila, að hann hafi samþykkt styttri uppsagnarfrest en hann á rétt á lögum samkvæmt og þannig ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að leigusamningi hafi lokið 1. september 2015.

Gagnaðili gerir kröfu um að kærunefnd viðurkenni að hann eigi rétt á að búa í íbúðinni í eitt ár eftir að skrifleg uppsögn berist honum. Í greinargerð gagnaðila, dags. 18. ágúst 2015, er hins vegar viðurkennt að leigusamningi hafi nýlega verið sagt upp. Að því virtu telur kærunefnd gögn málsins styðja að uppsögn hafi a.m.k. borist honum í ágúst 2015. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Með hliðsjón af gögnum þessa máls telur kærunefnd því að uppsagnarfresti ljúki 1. september 2016.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfresti leigusamnings aðila ljúki 1. september 2016.

Reykjavík, 15. september 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson