Mál nr. 22/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 22/2014

Ótímabundinn leigusamningur: Riftun. Gæludýr.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. apríl 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.   

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. maí 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 2. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 1. janúar 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Ágreiningur er um riftun gagnaðila á leigusamningi vegna þess að álitsbeiðandi er með kött í leiguhúsnæðinu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningi vegna kattar sem álitsbeiðandi er með í leiguhúsnæðinu. 

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi mætt í eigin persónu með uppsagnarbréf þann 8. apríl og farið fram á að uppsögn myndi taka gildi 1. mars. Ástæða uppsagnarinnar hafi verið að álitsbeiðandi sé með kött sem gagnaðili telji ekki leyfilegt. Gagnaðili hafi aldrei talað um að gæludýr væru bönnuð og það komi hvergi fram í leigusamningi að þau séu bönnuð. Hver íbúð sé með sérinngang sem sé utandyra. Álitsbeiðandi hafi frétt af gæludýrum í einhverjum íbúðum og spurt einn leigjandann hvort hann vissi hvort gæludýr væru leyfð og hann hafi sagt að hann héldi það þar sem hann hafði séð dæmi um það. Álitsbeiðandi telur uppsögnina ólöglega með öllu. Uppsögnin hafi ekki verið send með sannanlegum hætti. Gagnaðili hafi sjálfur komið með hana. Hvergi hafi komið fram dagsetning uppsagnarinnar. Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi látið sig skrifa undir uppsögnina, öðruvísi hafi hún ekki losnað við hann. Aðilar hafi staðið og þrasað í nær 30 mínútur. Gagnaðili hafi haldið því fram að hann hafi heyrt í álitsbeiðanda í febrúar og þá vitað af kettinum sem sé ekki rétt. Gagnaðili hafi reynt að hringja í maka álitsbeiðanda þann 5. mars 2014 og álitsbeiðandi hafi hringt í hann til baka skömmu síðar. Álitsbeiðandi hafi þá staðfest við hann að þau væru með kött. Gagnaðili hafi ekki verið sáttur við það og hafi sagt álitsbeiðanda að hann þyrfti eitthvað að skoða það. Eiginkona gagnaðila hafi síðan hringt í álitsbeiðanda síðar þann 5. mars og álitsbeiðandi greint henni frá því að hún hafi ekki verið tilbúin að láta köttinn frá sér. Hún hafi sagt að hún skildi það en að þetta sé bannað í íbúðunum. Álitsbeiðandi hafi þá greint henni frá því að hún þyrfti að finna nýja íbúð og að hún myndi leyfa henni að fylgjast með. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að það næsta sem gerist sé að gagnaðili hafi komið þann 8. mars með uppsögnina. Eiginkona gagnaðila hafi byrjað á því að koma ein og samtalið hafi dregist á langinn þar sem álitsbeiðandi hafi tjáð henni skýrlega að hún væri að brjóta á álitsbeiðanda og að hún væri ekki sátt við að skrifa undir uppsögnina. Gagnaðili hafi svo komið skömmu síðar og verið dónalegur og ögrandi. Á endanum hafi álitsbeiðandi skrifað undir uppsögnina til að losna en að hún hafi sett inn dagsetningu á því hvenær gagnaðili hafi komið með uppsögnina.

Í greinargerð gagnaðila er vísað til þess að í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé að finna reglur um dýrahald í fjöleignarhúsum. Í 1. mgr. 33. gr. b segi að sé sameiginlegur stigagangur utanáliggjandi og gengið sé inn í íbúðir af svölum þurfi samþykki þeirra eigenda sem stigagangurinn tilheyri. Telja verði að umrætt ákvæði eigi við um aðstæður í leiguhúsnæðinu. Í 2. mgr. sömu greinar segi jafnframt að áður en dýr komi í hús skuli tilkynna húsfélagi skriflega um dýrahaldið og afhenda ljósrit af leyfi viðkomandi sveitarfélags. Afdráttarlaust ákvæði sé að finna í 1. mgr. 33. gr. c þar sem lagt sé bann við því að halda skráningar- og leyfisskyld dýr, svo sem ketti, í fjöleignarhúsum nema leyfi viðkomandi sveitarfélags liggi fyrir. Þá sé einnig rétt að nefna að í 2. mgr. 33. gr. c sé kveðið á um að kettir megi ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið sé að færa þá til og frá séreign og í þeim tilvikum skuli kettir vera í taumi. Fyrir liggi að sóknaraðili hafi hvorki aflað samþykkis annarra eigenda sem stigangurinn tilheyri né aflað leyfis sveitarfélagsins líkt og lögin áskilji. Þá komi meðal annars fram í álitsbeiðni að kötturinn gangi laus þar sem hann fari inn og út um glugga íbúðarinnar. Lausaganga kattarins hafi valdið öðrum íbúum hússins talsverðum óþægindum. Íbúar á jarðhæð hafi meðal annars kvartað yfir því að kötturinn hafi komið inn um opinn glugga hjá sér og hann hafi einnig gert þarfir sínar í sandkassa sem sé staðsettur á palli sömu íbúðar og sé í eigu þeirra sem þau búi.

Gagnaðili telur að álitsbeiðanda hafi borið að upplýsa sig við gerð leigusamningsins um að hún hygðist hafa kött í íbúðinni og að samþykki hans hafi verið nauðsynlegt ásamt áðurnefndum skilyrðum. Eðli máls samkvæmt kunni fyrirætlanir um dýrahald af hálfu leigutaka að skipta leigusala verulegu máli og geti slíkar upplýsingar haft úrslitaáhrif hvort gengið sé að samningi við tiltekinn leigutaka. Fyrir liggi að gagnaðili hefði ekki samþykkt að leigja íbúðina til álitsbeiðanda ef hann hefði fengið réttar upplýsingar frá henni hvað þetta varði. Álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst að henni hafi borið skylda til að gefa gagnaðila réttar upplýsingar hvað þetta varði og að samþykki hans hafi verið nauðsynlegt.

Gagnaðili krefst þess að viðurkennt verði að álitsbeiðanda verði gert að fara með köttinn þegar í stað úr íbúðinni. Ef ekki verði orðið við þeirri kröfu sé þess krafist að álitsbeiðandi rými íbúðina vegna verulegrar vanefndar á leigusamningi milli aðila, sbr. 10. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

III. Forsendur

Deilt er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á þeirri forsendu að álitsbeiðandi sé með kött í húsnæðinu. Af gögnum málsins verður ráðið að gagnaðili hafi fengið staðfest frá álitsbeiðanda þann 27. mars 2014 að hún væri með kött í leiguhúsnæðinu og að gagnaðili hafi þá tilkynnt álitsbeiðanda um að það væri óheimilt. Nokkrum dögum síðar hafi álitsbeiðandi upplýst gagnaðila um að hún væri ekki tilbúin að láta köttinn frá sér og að hún hygðist finna nýtt húsnæði. Gagnaðili rifti leigusamningnum þann 8. apríl 2014 og átti riftunin að taka gildi frá 1. mars 2014. Leiguíbúðin er í fjöleignarhúsi en hvorki er um að ræða sameiginlegan inngang né stigagang heldur sameiginlegar útitröppur og pall. Að því virtu telur kærunefnd að ekki sé þörf fyrir samþykki annarra eigenda hússins fyrir kattahaldi. Þá tekur kærunefnd ekki afstöðu til þess hvort álitsbeiðandi hafi fullnægjandi leyfi fyrir kettinum enda fellur það ekki undir valdsvið nefndarinnar.

Um riftunarheimildir leigusala er kveðið á um í 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og skv. 8. tölul. greinarinnar er riftun heimil vanræki leigjandi, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. laganna. Í 1. mgr. nefndrar 30. gr. segir meðal annars að leigjandi skuli fara að settum reglum og í 2. mgr. sömu greinar segir að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Í leigusamningi aðila er ekki fjallað um kattahald. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að álitsbeiðandi hafi verið upplýst um að kattahald væri óheimilt í leiguhúsnæðinu við upphaf leigutíma eða að umgengnisreglur væru fyrir hendi sem bönnuðu slíkt. Að því virtu telur kærunefnd að ekki verði ráðið að álitsbeiðandi hafi brotið umgengnisreglur eða farið á skjön við umsamin afnot húsnæðisins samkvæmt leigusamningi. Þá segir í 10. tölul. 61. gr. húsaleigulaga að leigusala geti verið heimilt að rifta leigusamningi vanræki leigjandi, að öðru leyti en greinir í ákvæðinu, skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögunum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg. Að mati kærunefndar á ákvæðið ekki við í máli þessu enda verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögunum þar sem gögn málsins bera með sér að álitsbeiðandi hafi fyrst fengið upplýsingar um að kattahald væri bannað í húsnæðinu í lok mars 2014. Kærunefnd telur því að skilyrði riftunar séu ekki uppfyllt í máli þessu. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum og skal hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send skv. 57. gr. laganna. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af þeim ákvæðum við uppsögn leigusamnings aðila í máli þessu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila.

Reykjavík, 2. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson